Подробная инструкция, как выбрать квартиру в новостройке в Москве

В блоге KupiteKvartiru.com мы много писали об отдельных аспектах, связанных с подбором недвижимости. Помогали выбирать застройщиков, делали обзоры столичных районов, рассказывали про виды отделок и удобства лобби, келлеров, парковок. Пришло время собрать накопленные знания в одном месте, чтобы вам было проще найти квартиру мечты. В статье вы найдёте структурированные критерии подбора новостроек, распространённые ошибки покупателей и несколько проверенных проектов.

Первый фактор – политические и социальные потрясения. Российскому рынку недвижимости не привыкать к взлётам и падениям – цены на квадратные метры быстро подстраиваются под внешние обстоятельства. Это значит, что покупателям нужно постоянно держать руку на пульсе.

Так, в начале 2023 года в материале про выгодную покупку мы писали, что стоимость квартир продолжит расти до конца года. Прошло полгода – средняя цена метра в новостройках выросла на 16,5%. Вывод: ждать бессмысленно, ведь цены лучше, чем сейчас, уже не будет. 

Второй фактор – этап строительства дома. За время стройки цены вырастают на 30-40%, поэтому покупатели разбирают половину лотов ещё на стадии котлована. Кто не успел присоединиться в начале строительства, могут приобрести квартиру по договору переуступки. Остальные покупают квартиры от застройщика или собственника на финальном этапе стройки, но это выходит дороже.

Третий фактор – сезонность. Считается, что лучше покупать квартиру, когда спрос небольшой, например, после праздников. Будто так выше вероятность получить бонусы от застройщиков. На самом деле времена года почти не влияют на «сговорчивость» девелоперов и они предлагают скидки даже с августа по декабрь. Особенно, если клиент выбирает недвижимость с брокером, который знает, как найти подход к застройщикам.

Инфраструктура

Транспортная доступность

Неважно, есть ли у покупателя личное авто – общественный транспорт важная часть комфортной повседневной жизни. В шаговой доступности от дома должны быть остановка, станция метро, МЦК и МЦД. Желательно всё сразу. 

Если подземка далеко от новостройки, до покупки можно проверить, не планируется ли рядом с домом станция. Обычно застройщики в курсе градостроительных планов и стараются строить на перспективу – вдоль новых линий метрополитена.

Социальные и бытовые сервисы

Сегодняшний маст-хэв любого района: локальные супермаркеты, аптеки, зоомагазины, пункты выдачи маркетплейсов и банковские отделения. Удобно, если открыты стоматологии, небольшие медцентры, салоны красоты и фитнес-залы. Может, не всё из этого необходимо покупателю, но разнообразие лучше его отсутствия.

Если локация небогата на услуги и сервисы, скорее всего, они будут в самой новостройке. Первые этажи ЖК выделяют под коммерцию, так что после сдачи домов появляются минимаркеты, кофейни, пекарни, магазины косметики и товаров для дома. 

Без чего точно нельзя обойтись – детские сады, школы и больницы. В обжитых районах с этим не будет проблем, чего не скажешь о бывших пустырях и промзонах.

Хорошая новость – девелоперы, которые занимаются комплексным благоустройством, закладывают в проект муниципальные учреждения. Иногда их сдача затягивается на несколько лет, поэтому перед покупкой лучше позвонить в офис застройщика и уточнить сроки. Ещё лучше – изучить готовые объекты и убедиться, что школы и больницы не остались на бумаге.

Экология и парки

Современные горожане вынуждены выбирать между инфраструктурными удобствами и экологической обстановкой. Районы, откуда удобно ездить на работу, чаще не могут похвастаться чистым воздухом и обилием парков. При этом «зелёные» локации ограничены в привычных удобствах, развлечениях, хороших школах и поликлиниках.

Москвичи, которым принципиально жить далеко от предприятий и близко к природе, могут изучить карту от EcoStandard Group. Важно учитывать, что показатели могут отличаться от реалий 2023 года.

Застройщик

Общая информация и учредительные документы

В век интернета легко проверить историю застройщика. Даже если компания на слуху, и у неё всё прекрасно, лучше потратить лишний час на сбор информации, чем столкнуться с неприятными последствиями позднее. 

Что проверить:

• выписку из ЕГРЮЛ; 
• свидетельство о регистрации юрлица; 
• устав компании; 
• свидетельство о постановке на налоговый учёт; 
• требования о банкротстве на сайте арбитражного суда; 
• сайт застройщика и актуальные контакты; 
• открытый бухгалтерский отчёт компании – на сайте ФНС.

Готовые проекты

Если застройщик не новичок на рынке недвижимости, сомнения покупателя всё равно оправданы. Компания может «прославиться» вопиющими переносами сроков сдачи, некачественными проектами, плохим благоустройством территорий. 

Также немало девелоперов, которые обещают амбициозные проекты, но не воплощают и половину задуманного: частные тренажёрные залы, бассейны и спа-центры, общественные гостиные и детские игровые комнаты. Застройщики оставляют за собой право вносить изменения в проектную декларацию, но в итоге покупатели чувствуют себя обманутыми. 

Чтобы убедиться в благонадёжности застройщика, можно проверить актуальную информацию о комплексе на сайте наш.дом.рф. Однако в базу не всегда попадают дома, построенные до 2018 года.

Второй вариант – пойти опытным путём и поехать на объект. На месте проще сравнить рендер с готовым результатом, оценить территорию и внутреннюю инфраструктуру.

Отзывы покупателей

Безоговорочно доверять отзывам о готовых проектах не стоит, но они помогут расширить картину. Только жильцы могут рассказать о проблемах с электрикой и водопроводом, плохой работе УК, нехватке парковочных мест и ужасной звукоизоляции.

Читать отзывы лучше в группе конкретного ЖК, на форумах и в комментариях онлайн-карт. На агрегаторах недвижимости чаще оставляют заказные проплаченные сообщения.

Технические характеристики дома

Строительные технологии

Современные дома бывают панельными, монолитными и кирпичными. Не будем погружаться в строительные нюансы, а расскажем кратко, что нужно знать про каждый тип дома.

Панельные дома

Плюсы:

• полы и стены ровнее, чем в монолитных домах; 
• короткие сроки строительства; 
• прочные материалы.

Минусы:

• типовые планировки; 
• плохие звуко- и теплоизоляция; 
• срок эксплуатации – 40-50 лет.

Монолитные дома

Плюсы:

• короткие сроки строительства; 
• хорошая теплоизоляция; 
• высокий срок эксплуатации – до 150 лет; 
• разнообразие планировок.

Минусы:

• плохая звукоизоляция; 
• сложно построить при плохой погоде – сдача может затянуться.

Кирпичный дом

Плюсы:

• экологичность; 
• хорошая тепло- и звукоизоляция; 
• высокий срок эксплуатации – до 150 лет.

Минусы:

• долгие сроки строительства; 
• высокая стоимость материалов – кирпичные дома стали реже строить.

Энергоэффективность

Это рациональный расход энергии в доме – отопления, электричества, освещения, вентиляции, водоснабжения. 

Домам присваивают следующие классы энергоэффективности:

• А++ – экономия энергии более 60%; 
• А+ – экономия до 60%; 
• А – экономия до 50%; 
• B – экономия до 40%; 
• C – экономия до 30%; 
• D – экономия до 15%; 
• E – теряет до 25% энергии; 
• F – теряет до 50%; 
• G – теряет более 50%.

Энергоэффективность повышают за счёт тепловых пунктов, индивидуальных счётчиков воды, датчиков движения для ламп, системы автоматизации температуры и давления, а также светодиодного освещения. Узнать класс энергоэффективности новостройки можно до начала строительства – данные есть в проектной декларации.

Внутренние характеристики дома

Лобби и входная группа

Современное лобби выполняет эстетические и практические функции. В материале «Лобби в элитных ЖК» мы рассказывали, что общественная гостиная создаёт первое впечатление о доме, поднимает настроение и упрощает быт жильцов. В красивом помещении удобно подождать такси в уютной лаунж-зоне с мягкими креслами, забрать посылку, оставить коляску или велосипед, даже помыть лапы питомцу после прогулки.

По рендерам сложно сказать, каким будет итоговый результат, но можно свериться с проектной документацией, где указывают информацию об отделке. В проектной декларации вписывают, какие нежилые помещения представлены в доме: колясочные, санузлы, почтовые ящики.

Территория дома

Конкуренция застройщиков и тенденции благоустройства играют на руку покупателям новостроек. Девелоперы приглашают ландшафтных дизайнеров продумать эргономику общественных пространств и стиль озеленения. В результате рождаются линейные парки, видовые террасы на стилобате и дворы, переходящие в набережные и бульвары.

Проверить, что планируется на территории ЖК, можно в градостроительном плане земельного участка. Документ лежит на портале застройщика или на сайте наш.дом.рф.

Дополнительные опции

В зависимости от уровня комплекса и концепции проекта застройщик добавляет консьерж-сервис, фитнес-зал, коворкинг, детскую игровую комнату, бьюти-зону и многое другое. 

Узнать, будет ли работать консьерж, получится после сдачи проекта, когда собственники подписывают договор с УК. Про внутреннюю инфраструктуру можно почитать в проектной декларации.

Характеристики квартиры

Этаж

В новостройках нет проблем и недостатков домов XX века, поэтому вопрос с этажностью уже не стоит так остро. 

Так, нелюбимый многими первый этаж в новых домах часто располагается на уровне 2-3 этажа, так как «нулевой» освобождают под нежилые помещения. А в комплексах, где коммерция не предусмотрена, девелоперы превращают первые этажи в городские виллы с отдельным входом и патио. 

Последние этажи тоже не очевидный выбор для покупателя: кого-то пугает сложность эвакуации, а у кого-то часто болит голова из-за атмосферного давления. Чтобы привлечь внимание к лотам на верхнем этаже, застройщики готовят видовые дуплексы и пентхаусы. Если позволяет высотность – с просторными террасами и выходами на кровлю. 

Самым оптимальным считается расположение с 8 этажа: никто не заглядывает в окна, нет шума с улицы, а в квартирах много естественного света.

Площадь квартиры

Выбор метража зависит от нескольких факторов: бюджета покупателя, семейных планов, инвестиционных целей и бытовых привычек. К примеру, карьеристу, который редко бывает дома, достаточно 30 м². Семье с тремя детьми может быть мало и 100 м², если родители работают из дома. 

Сложно давать чёткие рекомендации по площади квартиры, но есть параметры, на которые можно ориентироваться:

1. Комфортный метраж кухни-гостиной начинается от 20 м². 
2. Оптимальная площадь жилой комнаты – от 12 м². 
3. Санузел для семьи – от 8 м². 
4. Под площадь гостевого санузла можно выделить 6 м².
5. Для прихожей хватит 10 м² – этого достаточно для тумбы под обувь и гардеробного шкафа.

Проверка площади – самая важная часть на этапе приёмки квартиры, так как стоимость напрямую зависит от квадратных метров. Если фактическая площадь меньше заявленной в ДДУ, застройщик обязан возместить разницу. 

Измерять комнаты можно самостоятельно при помощи лазерного дальномера. Как это сделать правильно, мы написали в «Как и зачем измерять квартиру в новостройке при приёмке?». 

Планировка квартиры

В статье «Практические советы, как выбирать планировку квартиры» мы поделили планировки на следующие виды:

• свободная – помещение с несущими стенами и без межкомнатных перегородок; 
• открытая – готовое пространство, где нет стен между комнатами; 
• линейная – комнаты и окна выходят на одну сторону; 
• распашная – окна и комнаты выходят на разные части света; 
• угловая – в одной из комнат сразу несколько окон; 
• европланировка – с кухней-гостиной; 
• с мастер-спальней – у комнаты приватный гардероб и собственная ванная; 
• смежно-изолированная – помещение с изолированными и проходными комнатами; 
• студия – единое пространство для спальни, кухни и гостиной; 
• двухуровневая – помещение с высокими потолками, где можно надстроить второй этаж.

Ознакомиться с планировками и выбрать подходящую можно на сайте проекта. Финальную поэтажную схему застройщик приложит к ДДУ.

Отделка и отделочные материалы

Современные застройщики предлагают клиентам четыре типа отделки: черновая, предчистовая или white box, чистовая и «под ключ». 

Черновую отделку часто оставляют в проектах бизнес- и премиум-класса, где покупатели предпочитают делать планировку и дизайн под себя. Квартира в черновой отделке, по сути, бетонная «коробка» со стяжкой полов, гидроизоляцией мокрых зон, установленными входными дверьми и стеклопакетами.

Предчистовая или white box – отделка с готовыми черновыми работами. Строители выравнивают и шпаклюют стены и потолки, готовят электропроводку, подводят трубы и места подключения сантехники, подключают радиаторы отопления.

Чистовая – отделка, где предусмотрена поклейка обоев, покраска потолка и покрытие пола, установка сантехники, розеток и выключателей.

«Под ключ» – меблированная квартира с чистовой отделкой. Застройщик устанавливает кухонный гарнитур, сантехнику и санфаянс, светильники, иногда бытовую технику.

В премиальных проектах девелоперы акцентируют внимание на марках строительных материалов и бытовой техники. Галина, брокер отдела новостроек, расскажет, стоит ли ориентироваться на бренды:

«Квартира с брендами не маркетинговая приманка, а показатель отношения девелопера. Итальянский кухонный гарнитур Dada, сантехника Grohe и стеклопакеты Schuco не просто громкие названия, а качественные и долговечные продукты.

Даже если заявленной марки не будет, застройщик заменит его на премиальный аналог. Допустим, вместо сантехники Villeroy & Boch поставят Grohe, которая ничуть не хуже».

1. Не проверяют репутацию застройщика и документы новостройки. 
2. Верят презентациям и рендерам проектов, не читают проектную декларацию. 
3. Рассматривают только узкую выборку локаций, комплексов или застройщиков. 
4. Не ездят на строительную площадку, не контролируют этапы строительства. 
5. Плохо изучают район, где планируют жить. 
6. Невнимательно проверяют ДДУ перед подписанием. 
7. Ждут скидки от застройщика и теряют время. 
8. Соглашаются подписать акт приёма-передачи удалённо. 
9. Не фиксируют в акте нарушения при приёмке квартиры. 
10. Соглашаются на навязанные застройщиком дополнительные платежи.

WOW

Сдача в I квартале 2024 года

Жилой комплекс WOW – часть редевелопмента промзоны «ЗИЛ». Масштабный градостроительный проект включает в себя мост через затон Новинки, благоустроенные набережные, детский сад, школу и бизнес-центр. Кроме этого, резиденты WOW смогут гулять с детьми в Южном ландшафтном парке, смотреть фильмы в летнем кинотеатре, кататься на аттракционах и ходить на шопинг в «Остров мечты». Путь от комплекса до ТТК займёт всего 10 минут на машине.

Квартал WOW состоит из 8 корпусов, выстроенных по форме урбан-блока. В проекте 668 лотов в разных форматах: от классических студий до хайфлетов с 5-метровыми потолками. Площади квартир – от 27 м² до 150 м². У лотов на первых этажах предусмотрены патио, огороженные низкими заборчиками. На верхних этажах представлены планировки с окнами в ванной, открытыми террасами, гардеробными и угловыми окнами на три стороны света. Квартиры продаются с черновой и чистовой отделкой.

Благодаря формату урбан-блока на территории WOW появится закрытый внутренний двор. Ландшафтные дизайнеры продумали каждую часть приватного парка. Шумные детские и спортивные площадки будут в стороне от лаунж-зоны отдыха с садом камней, гамаками и площадкой для йоги. На территории посадят 40 деревьев и 550 кустарников: грушу, сосну, айву, жимолость, гортензию, кизил. Во двор закроют проезд автомобилям – для личного транспорта будет подземный паркинг на 338 машино-мест.

Pride

Сдача в IV квартале 2025 года

Премиальный семейный квартал Pride в районе Марьина Роща. Находится в отдалении от ТТК, на тихой односторонней улице Полковая. Рядом всё необходимое для комфортной жизни: две станции метро и вокзал, удобные дорожные развязки, несколько ТЦ, больницы, школы и детские сады. До Садового кольца 15 минут езды на авто, а до ВДНХ – 25 минут.

В Pride 14 жилых секций высотой от 7 до 22 этажей. Расположение домов позволяет выбрать, какие пейзажи хочется видеть из окна: Сокольники, Лосиный остров, Москва-Сити, МГУ, гостиница «Ленинградская». В ассортимент лотов входят квартиры с 1-4 спальнями и пентхаусы. Планировки начинаются от 32 м² и доходят до 130 м². Можно приобрести лот без отделки или с готовым дизайнерским ремонтом.

Расположение корпусов Pride формирует закрытые внутренние дворы и общественный бульвар, где не паркуются автомобили. В планах ландшафтный парк, поделённый на функциональные зоны – для детских игр, занятий спортом, прогулок с коляской и отдыха в тишине. Территорию засадят лиственными и хвойными деревьями, многолетними кустарниками. Прогуливаясь по бульвару, можно завернуть в кофейню или супермаркет: для коммерции выделят первые этажи корпусов.

Если у вас остались вопросы про новостройки Москвы, и вы хотите подобрать проект с брокером, позвоните нам по номеру 8 (495) 152-20-20. Или перейдите на главную страницу и ознакомьтесь с каталогом новостроек бизнес-, премиум- и делюкс-класса.