Что входит в черновую отделку квартиры в новостройке, и как она выглядит?

Квартиры в новостройках продаются с разной степенью готовности: в какие-то можно заехать почти сразу после покупки, а другие требуют длительного ремонта. В этой статье поговорим про самый базовый тип отделки — черновой: разбёремся, что в него входит, и поговорим про его преимущества и недостатки.

Любая квартира начинается с непригодной для жизни бетонной коробки: все поверхности неровные, коммуникаций нет, зимой холодно, летом жарко, а голый бетон наводит бесконечную тоску. Черновая отделка нужна для того, чтобы подготовить помещение к дальнейшему ремонту — это основа, на которую затем накладываются все остальные улучшения. В неё входят самые грязные и шумные работы из всего ремонтного цикла — например, именно на этом этапе выравнивают стены, подключают трубы водоснабжения и штукатурят потолок.

Чёткого определения черновой отделки в законе нет, поэтому каждый застройщик трактует это понятие по-своему. Чтобы узнать, какие именно работы сделают в квартире, во время переговоров изучите договор долевого участия — в нём прописаны обязательства по ремонту, которые компания берёт на себя.

Перечень может отличаться от застройщика к застройщику, но универсальные составляющие черновой отделки выглядят примерно так:

• монтаж входной двери — обычно металлической; 
• установка стеклопакетов и подоконников; 
• подведение инженерных коммуникаций — водоснабжения, канализации и вентиляции. Как это выглядит: магистральные трубопроводы горячей и холодной воды, которые нужно соединить с ванной, унитазом и всеми раковинами. Самой сантехники не будет. Некоторые застройщики также ставят полотенцесушитель;
• разводка системы отопления и установка батарей;
• подведение электропроводки со щитком и счётчиком, а также установка выключателей и розеток. Их расположение застройщик выбирает на своё усмотрение — если что-то не понравится, потом придётся менять самостоятельно. Некоторые застройщики просто разводят провода по квартире; 
• стяжка пола с помощью пескобетона или наливного пола. Иногда эти технологии используют вместе. Нужно для того, чтобы выровнять поверхность и подготовить её к установке напольного покрытия;
• выравнивание стен с помощью цементной или гипсовой штукатурки. Нужно для того, чтобы в квартире сохранялась правильная геометрия — иначе нельзя будет ни обои наклеить, ни шкаф поставить;
• выравнивание потолка — тоже с помощью штукатурки. Некоторые застройщики пропускают этот этап и оставляют потолок на усмотрение жильцов. Внимательно читайте договор, чтобы избежать сюрпризов; 
• гидроизоляция санузлов; 
• подключение кабелей интернета и телефонной связи.

Большинство застройщиков также проводит ряд дополнительных работ по запросу. Например:

• любой демонтаж; 
• монтаж штукатурной сетки;
• установка арок; 
• усиление звуко- или теплоизоляции в самой квартире и/или на балконе.

Здесь всё тоже индивидуально — не ориентируйтесь только на этот список и любые вопросы уточняйте у самой компании. Некоторые застройщики составляют отдельный прайслист и указывают в нём все виды работ, которые они готовы предложить — с расценками за квадратный метр.

Если вы планируете заказать у строительной компании дополнительные услуги, обязательно заключите письменный договор с полным перечнем оплачиваемых работ и их сроками. Этот документ поможет вам отстоять свою позицию, если вдруг возникнут какие-то проблемы. Чем понятнее составлен список, тем лучше — будет проще проверять квартиру перед сдачей.

Что хорошо

• квартиры с черновой отделкой стоят меньше, чем аналогичные помещения с предчистовой или чистовой;
• работы по черновой отделке от застройщика стоят меньше, чем услуги независимой бригады; 
• если купить квартиру с готовой черновой отделкой, на ремонт уйдёт меньше времени. Это позволит вам сэкономить как минимум два-три месяца; 
• черновая отделка даёт много свободы в плане обустройства квартиры. Вы получаете контроль над будущим интерьером и можете самостоятельно распределить все ключевые элементы. Варианты с чистовой отделкой такой свободы лишены: застройщик заранее решает, чем будут покрыты стены, какие будут стоять смесители и какое покрытие будет постелено на пол.

• сразу заехать нельзя. Чтобы сделать квартиру пригодной для жизни, нужно пройти ещё долгий путь: хотя бы нанести финишное покрытие на поверхности, поставить межкомнатные двери, уложить пол, установить сантехнику и купить мебель; 
• следующие этапы ремонта будут стоить дороже. Если предчистовая или чистовая отделка входит в стоимость квартиры, выгода больше — и наоборот;
• свобода в обустройстве интерьера может ограничиваться решениями застройщика. Например, дизайн-проект не предусматривает, что в том углу будет стоять вентиляционная решётка, а напротив разместятся три розетки. Придётся адаптироваться: либо менять планы, либо тратиться на демонтаж;
• вы не можете полностью контролировать процесс. Застройщик не станет нанимать более квалифицированную бригаду рабочих по вашему запросу или работать с принципиально другими материалами. Также нет никакой гарантии, что строители не допустят ошибок. Если вы хотите сделать каждую маленькую деталь по-своему, лучше купить квартиру без отделки.

От ошибок или некомпетентности подрядчиков не застрахован никто. Чтобы сразу обнаружить какие-либо недочёты и быстро с ними разобраться, советуем сначала досконально осмотреть квартиру и только после этого подписывать акт приёма-передачи: как только вы поставите свою подпись, добиться от застройщика компенсации будет сложнее. На приём квартиры возьмите с собой несколько инструментов:

• строительный уровень; 
• треугольник; 
• индикаторная отвёртка.

Входная дверь. Проверьте материал и количество замков. Все защёлки должны работать идеально и не заедать. Самый оптимальный вариант — металлическая дверь хотя бы с двумя замками. Если выбор застройщика вас не устраивает, можно будет сразу внести новую дверь в список планируемых расходов.

Окна. Ручки должны работать исправно, а окна — открываться во всех положениях. На стеклопакете и раме не должно быть никаких трещин, царапин или сколов: внимательно осмотрите их не только со стороны квартиры, но и со стороны улицы. Убедитесь, что окна не продувает — для этого возьмите зажигалку или спичку и поднесите её к тем местам, где рама граничит с откосом.

Стены. Возьмите строительный уровень и проверьте вертикальность стен. После этого с помощью треугольника убедитесь, что все углы и стыки между стенами, полом и потолком составляют ровно 90°.

Пол. Проверьте бетонную стяжку уровнем: она должна проходить строго перпендикулярно стенам. После замеров внимательно осмотрите покрытие на предмет неровностей, бугров и наплывов.

Потолок. Актуально, если застройщик штукатурил потолок — как мы уже говорили, так делают не все. Здесь действуют те же требования, что и в предыдущем пункте: строгое соответствие уровню и отсутствие каких-либо неровностей в покрытии. Некачественное наложение штукатурки приводит к тому, что по ней идут трещины — если они действительно есть, застройщик обязан это исправить.

Отопление. Уровень пригодится и здесь: убедитесь, что каждый радиатор установлен параллельно полу. На самих радиаторах не должно быть никаких царапин и вмятин. Если всё установлено правильно, то места соединения с трубами будут герметичными — а вот протечки говорят о проблемах.

Вентиляция. Поднесите салфетку к решётке вентиляции. Если она притянулась, всё работает правильно.

Канализация. Как должны выглядеть канализационные трубы: никаких трещин и сколов, на всех стыках стоят уплотнительные резинки.

Водоснабжение. Убедитесь, что входные краны на магистральных трубах работают. Сами трубы ни в коем случае не должны протекать: если видите капли — смело требуйте у застройщика это исправить после осмотра.

Электрика. Возьмите с собой лампочку и зарядку для телефона. Лампочка пригодится для того, чтобы проверить патроны, а с помощью зарядки определяется работоспособность розеток. Если с патронами и розетками всё в порядке, переходите к автоматам. Каждый автомат должен действительно отключать подачу электричества на свою группу. Здесь вам пригодится индикаторная отвёртка: на выключенных розетках она должна показывать ноль, а не фазу. Если фаза есть даже при выключенном автомате, электрики в чём-то просчитались.

Составьте план

Сразу приготовьтесь к тому, что сделать нужно будет много. Чтобы не потеряться в таком объёме работ, советуем начать с подробного плана: обозначьте в нём, что именно нужно делать и в какой последовательности. Можете воспользоваться небольшой шпаргалкой:

1. Перепланировка — если требуется. 
2. Штробирование стен — другими словами, прокладка кабелей. 
3. Прокладка трассы для кондиционера. Проложить провода и фреонопровода на внешнюю сторону дома, установить наружный блок.
4. Разводка труб. Определить, где будет располагаться сантехника и полотенцесушитель. К этим точкам надо будет протянуть трубы, на которые затем устанавливаются фильтры, редукторы и счётчики. 
5. Выравнивание поверхностей. Нанести на стены праймер-грунтовку, штукатурку, грунтовку и шпаклёвку. Альтернативный вариант — добиться идеальной геометрии при помощи гипсокартона. 
6. Гидроизоляция санузлов. Положить в туалете и в ванной изолирующее покрытие. Выбор гидроизоляционных материалов на рынке большой: полимерные мастики, дренажные мембраны, полотнища из стекловолокна и масса других опций. 
7. Стяжка пола. Тут тоже есть несколько вариантов: можно пойти традиционным путём и положить обычную «мокрую» стяжку, а можно воспользоваться новыми технологиями: сухой стяжкой из керамзитного песка и гипсоволокнистых листов или наливным полом на основе полимерной смеси.

Некоторые работы по перепланировке сначала нужно согласовать с госорганами. Что к ним относится:

• перенос санузлов; 
• строительство гардеробных; 
• установка/снос перегородок: объединение кухни или санузлов с коридором; 
• изменение устройства полов.

Как сделать всё правильно и не попасть в неприятности:

1. Обратитесь к любой компании, которая входит в саморегулируемую организацию (СРО), и закажите проект перепланировки. 
2. Получите разрешение Мосжилинспекции.
3. Проведите согласованные работы. 
4. Покажите результаты специальной комиссии и получите акт о завершённых работах.

Предчистовая. Промежуточный этап между черновой и чистовой отделкой, который включает в себя небольшой косметический ремонт, подготовку всех поверхностей к нанесению финишного покрытия, разводку коммуникаций по квартире и установку межкомнатных дверей. Более распространённый вариант названия, который вы точно слышали — white box. Как и черновая отделка, это вариант для тех, кто хочет спроектировать свою квартиру с нуля.

Чистовая. Квартиры с чистовой отделкой уже готовы встречать жильцов: остаётся только купить мебель, и можно спокойно заезжать. Застройщик берёт на себя весь комплекс косметических работ — красит стены или покрывает их обоями, кладёт напольное покрытие, ставит плинтуса, вешает натяжные потолки и устанавливает всю сантехнику. Вариант для тех, кто не хочет тратить время на ремонт, а предпочитает сразу заехать в уже готовую квартиру.

Хотите купить апартаменты в новостройках Москвы для себя и своих близких? Мы поможем. Просто перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с сотнями самых актуальных предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. А если не хочется тратить на это время, позвоните по номеру +7 (499) 681-74-01 — наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут выгодно оформить ипотеку. С любовью и без комиссии.