Может ли иностранец купить квартиру в Москве? Всё, что нужно знать

Иностранец может купить квартиру в России так же, как и резидент. Но есть свои нюансы: нужны дополнительные документы, знания о налогах и возможных рисках. В этой статье мы разбираем, что важно знать иностранцам, как проходит сделка и что нельзя игнорировать.

Законодательство РФ: разрешено ли иностранцам приобретать недвижимость?  

В соответствии со статьёй 209 ГК РФ и Законом «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» № 115-ФЗ от 25.07.2002, иностранные граждане могут купить недвижимость в России. Ограничений на покупку нет, сделка проводится на тех же условиях, что и для резидентов РФ, за исключением небольших деталей.

Условия и ограничения  

Закон устанавливает ограничения на владение недвижимостью для иностранцев в России:

Запрет на покупку земельных участков в определённых зонах.  

Согласно статьям 15 и 16 Земельного кодекса РФ, иностранные граждане и юрлица, а также лица без гражданства не могут купить объект недвижимости в следующих случаях:

• если участок расположен на приграничной территории РФ. Перечень территорий утверждён Указом Президента РФ № 26 от 09.01.2011; 
• если участок относится к сельскохозяйственным землям. Статья 3 ФЗ РФ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Ограничения на покупку недвижимости в стратегически важных районах.  

Иностранные граждане не могут покупать недвижимость в зонах особого режима:

• ЗАТО – закрытые административно-территориальные образования, в которых находятся военные базы, научные центры и объекты оборонного значения; 
• территории, где введены особые условия использования земель в целях безопасности государства – в Калининградской области, Севастополе, Приморском крае.

Дополнительные условия для граждан недружественных стран.  

В 2022 году ввели особый порядок сделок для граждан и компаний из «недружественных государств». В соответствии с Указом Президента РФ № 81 от 01.03.2022, для покупки недвижимости таким лицам нужно специальное разрешение от Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций.

Как иностранцу купить квартиру в Москве?  

Документы для покупки  

• Загранпаспорт. Основной документ, без которого вы не сможете купить квартиру.
• Миграционная карта. Подтверждает легальный въезд в Россию. 
• Регистрация в РФ. Подойдёт даже временная. Регистрация не обязательна, но некоторые банки могут потребовать её для одобрения ипотеки. 
• ИНН. Нужен для уплаты налогов. Иностранный гражданин может получить ИНН в отделении ФНС. 
• Нотариально заверенный перевод всех документов. Нужен для внесения данных в госреестры и заключения договора купли-продажи.
• Согласие супруга, если покупатель состоит в браке. Нотариально заверенное согласие обязательно понадобится тем, кто покупает квартиру в браке. 
• Заверенная у нотариуса доверенность. Понадобится, когда недвижимость покупают через представителя. Если доверенность оформлялась в другой стране, её нужно перевести на русский язык.

1. Выбор квартиры. Выбирайте квартиру на основании своих предпочтений: этажность, локация, тип недвижимости. Обязательно проверьте собственника в ЕГРН и убедитесь, что на квартире нет обременений – ипотеки, ареста или долгов по коммунальным платежам. Также в выписке посмотрите, сколько сделок было совершено по объекту за последние 7-10 лет. 
2. Заключение предварительного договора. Зафиксируйте в нём условия сделки, цену и сроки передачи квартиры новому собственнику. Обычно на этом этапе покупатель вносит аванс или задаток. 
3. Оформление договора купли-продажи. Договор обязательно составляют в письменной форме. Ещё можете заверить документ у нотариуса, но это необязательное условие. 
4. Оплата квартиры. Чаще всего покупатель рассчитывается через аккредитив в банке или банковскую ячейку. Если продавец – юридическое лицо, оплатить квартиру можно безналичным переводом. В новостройке можно купить квартиру через эскроу-счёт – безопасный счёт в банке, на который покупатель переводит деньги до введения дома в эксплуатацию. 
5. Регистрация сделки в Росреестре. Подать документы на регистрацию можно в отделении МФЦ или на сайте. Срок регистрации – 7 рабочих дней. 
6. Получение выписки из ЕГРН. Документ подтвердит право собственности на квартиру. С момента получения выписки покупатель становится законным владельцем квартиры.

Возможности покупки через ипотеку для иностранцев  

Иностранцы могут оформить ипотеку в российских банках, но условия кредитования могут отличаться от кредита гражданам.

Основные условия:

• Паспорт иностранного гражданина. Нужно для одобрения ипотеки. Предпочтение отдают гражданам стран СНГ, но редко могут выдать ипотеку и гражданам других стран. 
• Официальный доход в России. Можете подтвердить его справкой 2-НДФЛ или налоговой декларацией.
• Первоначальный взнос. Обычно составляет 30-50% от стоимости квартиры. 
• Ставка. В среднем на 2-8% выше, чем для граждан РФ. 
• Срок ипотеки. Обычно 10-20 лет.

Чтобы вам одобрили ипотеку, у вас обязательно должна быть регистрация в России, хотя бы временная. Ещё иногда банк может потребовать поручительство гражданина РФ или наличие активов в России.

Вот самые надёжные банки, которые выдают кредиты иностранным гражданам: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, «Альфа-Банк» и «Совкомбанк».

Особенности налогообложения для иностранных граждан  

Иностранец обязан уплачивать налог. Его размеры зависят от налогового статуса:

• Резиденты РФ, проживающие в России более 183 дней в году, платят налоги по ставке 13%. 
• Нерезиденты РФ, проживающие менее 183 дней в году, облагаются повышенной налоговой ставкой в размере 30%.

Налог при покупке недвижимости  

При покупке квартиры у физлица на вторичном рынке НДС не уплачивается. При покупке квартиры в новостройке от юрлица – застройщика – НДС уже включён в стоимость.

Налог при сдаче квартиры в аренду  

Лица, сдающие недвижимость в аренду, обязаны уплачивать налог на доходы физлиц – НДФЛ:

• 15% – для нерезидентов РФ. 
• 13% – для резидентов РФ.

Если налог не уплачивается добровольно, ФНС может начислить штраф в размере 20% от суммы налога и пени.

Налог при продаже недвижимости  

При продаже недвижимости продавец обязан уплатить налог на доход с разницы между ценой покупки и продажи.

Ставки НДФЛ:

• 30% – для нерезидентов РФ.
• 13% – для резидентов РФ.

Льготы и вычеты:  

Если вы владели недвижимостью более 5 лет, налог платить не нужно, кроме случаев, когда квартира была получена по наследству, в дар от близкого родственника или по договору ренты – тогда срок сокращается до 3 лет.

Главный риск – обременения на квартире. Внимательно проверяйте выписку из ЕГРН. Если в квартире были зарегистрированы несовершеннолетние дети, бывшие супруги продавца или пожилые родственники, они могут сохранить право проживания даже после сделки.

Ещё один подводный камень – недвижимость, купленная с материнским капиталом. Если детям не выделили доли, органы опеки могут оспорить сделку на любом этапе. Также проблемы возникают и с наследственными квартирами: если не все наследники дали согласие на продажу, сделку могут признать недействительной в любой момент.

Будьте очень осторожны, если покупаете недвижимость по доверенности. Поддельные или отозванные документы – частая схема мошенничества. А ещё вас должно насторожить, если квартиру продавали несколько раз за короткий срок или продают намного ниже рыночной цены за аналогичные варианты.

Приобретение недвижимости – непростой процесс. Чтобы избежать проблем, внимательно проверяйте документы продавца. А ещё лучше обратиться за помощью к опытному брокеру, который подойдёт к вопросу со всей ответственностью, привлечёт лучших юристов и оградит вас от любых рисков.

Заключение  

Если вы хотите, чтобы покупка квартиры оставила только самые приятные впечатления и прошла безукоризненно, закажите обратный звонок от наших брокеров. Наша команда учтёт все ваши пожелания, подберёт лучшие варианты и проведёт сделку.