Какие вопросы нужно задавать застройщику при покупке квартиры в новостройке

При покупке квартиры в новостройке важно подходить ответственно к выбору объекта, внимательно проверять документы и не стесняться задавать даже неудобные вопросы. В этой статье мы отвечаем на самые важные из них и даём советы, на что нужно обращать внимание.

Какие документы нужно запросить у застройщика?  

• Разрешение на строительство. Подтвердит, что застройщик получил разрешение от местных властей на строительство на конкретном участке. Разрешение должно действовать на момент покупки и иметь точное описание проекта: адрес, тип, этажность. 
• Договор долевого участия. Ключевой документ, который регламентирует права покупателя. В нём обязательно указывается срок сдачи объекта и штрафы за возможные задержки со стороны застройщика.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок. Девелопер обязан предоставить документы, которые подтверждают его право на использование земли для строительства – выписка из ЕГРН или договор аренды земли. 
• Проектная документация. В неё должны входить план этажей, чертежи инженерных систем и документы, подтверждающие соответствие стандартам ГОСТ и СНиП.
• Сертификаты качества материалов. Можете запросить у застройщика сертификаты на бетон, кирпич или любые другие отделочные материалы. Так можно понять, из чего будет построен дом, и насколько качественной будет отделка.

Какие гарантии предоставляет застройщик?  

Застройщик обязан предоставить несколько гарантий. Первая – на строительные работы сроком от 1 до 5 лет. Она должна покрывать прочность и долговечность конструкций и исправность инженерных систем. Дальше можно запросить гарантии на отделочные материалы и на отклонения от проектных решений: если застройщик в процессе строительства вносил изменения в проект, он обязан устранить эти отклонения за свой счёт. 

Последняя гарантия – на благоустройство территории. Сюда входят обязательства строительной компании по озеленению, установке детских и спортивных объектов, если они предусмотрены проектом, и по организации чистоты и порядка на территории дома. Если в проекте указаны магазины, школа или паркинг, застройщик должен завершить все работы в срок, указанный в договоре.

Какова стоимость и есть ли скрытые платежи?  

Стоимость квартиры должна быть указана в договоре и не может меняться без вашего согласия. Иногда застройщик может прописать стоимость без учёта дополнительных платежей за оформление или налога на имущество. Всегда обращайте на это внимание.

Выясните, не скрываются ли дополнительные расходы на этапе оформления документов или подключения инженерных систем. Некоторые застройщики могут брать дополнительные платежи за траты на подготовку квартиры к сдаче – уборку или установку оконных рам.

Условия оформления договора долевого участия  

ДДУ регулирует все этапы сделки, поэтому его нужно изучить очень подробно.

1. Сроки сдачи объекта. В договоре должны быть указана дата, в которую застройщик планирует сдать квартиру, и обстоятельства возможных задержек. Здесь же прописывают санкции за отклонение от сроков. 
2. Этапы и сроки оплаты. В ДДУ указываются все этапы и способы оплаты квартиры покупателем. 
3. Право собственности. В договоре должен быть чётко прописан момент, когда вы станете собственником квартиры – он может наступить после подписания акта приёма-передачи или регистрации в Росреестре.
4. Гарантии и обязательства застройщика. В документе перечислены гарантии на выполненные работы и размер компенсаций, если качество квартиры не соответствует изначальному проекту.

Сроки сдачи объекта и штрафы за задержку  

В ДДУ должна быть указана дата, когда застройщик передаст вам квартиру. Если компания не успевает сдать объект в срок, она обязана возместить вам убытки за каждый месяц задержки. Обычно это 0,1-0,3% от стоимости квартиры.

Вопросы застройщику при покупке квартиры в новостройке  

Каковы этапы строительства и как их отслеживать?  

1. Подготовка участка и планировка. Застройщик должен предоставить градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство. Можете попросить их перед началом работ. 
2. Фундамент. Перед заливкой фундамента нужно проверить проект фундамента и акты о прочности бетона. Для этого девелопер проводит испытания материалов на сжимаемость и подтверждает соответствие проекту глубины и типа фундамента. 
3. Каркас здания. На этапе возведения каркаса запросите технические паспорта на используемые материалы – бетон, арматуру и металл. Все они должны быть сертифицированы. 
4. Возведение стен и перегородок. Попросите у застройщика сертификаты на строительные материалы – кирпич, газобетон – и акты о прочности. Они должны соответствовать проекту по звукоизоляции и теплоизоляции. 
5. Монтаж окон и дверей. Окна и двери тоже должны быть сертифицированы и соответствовать стандартам герметичности. Запросите у застройщика сертификаты на оконные и дверные блоки и отчёты о проверке герметичности. 
6. Монтаж инженерных коммуникаций. Водоснабжение, отопление, электрика и вентиляция должны быть установлены строго в соответствии с проектом. Можете запросить проект на инженерные системы и акты проверки – на герметичность труб водоснабжения и результаты тестов электросистем на безопасность. 
7. Сдача объекта в эксплуатацию. После завершения строительства компания предоставляет акт о сдаче объекта в эксплуатацию и разрешение на ввод в эксплуатацию. Эти документы подтверждают, что дом построен и готов к заселению.

При заключении договора с девелопером уточните возможные изменения в проекте квартиры или всего жилого комплекса. Любые расхождения должны быть официально утверждены Местным органом архитектуры и строительства или в Главгосэкспертизе. Без этой процедуры любые изменения будут незаконными.

Застройщик обязан уведомить покупателя в письменной форме о внесении изменений минимум за 30 календарных дней до их реализации. В уведомлении должно быть прописано точное описание изменений, их влияние на срок сдачи объекта и на стоимость недвижимости.

Какие есть способы оплаты?  

Всё зависит от конкретного застройщика, но большинство предлагают несколько вариантов – покупка за наличные, в рассрочку или в ипотеку. Некоторые могут предложить льготную программу кредитования или с субсидированной ставкой. Уточняйте у застройщика, с какими банками он работает, и по какой программе можно купить квартиру.

Какая инфраструктура будет доступна после сдачи?  

Инфраструктура включает внутренние и внешние объекты – детские и спортивные площадки, лаунж-зоны и ландшафтный дизайн, магазины, дорожные развязки, школы, детские сады и клиники. Застройщик обязан предоставить полную информацию в проектной декларации о том, что будет построено на территории жилого дома или рядом с ним.

Вопросы брокеру при покупке квартиры  

Какие другие варианты новостроек могут быть выгоднее?  

Всегда выбирайте из нескольких вариантов – сравнивайте цены, площадь, планировку и инфраструктуру. Ещё можете узнать у застройщиках о скидках и акциях. Помните, что недвижимость рядом с метро, остановками и важными магистралями будет всегда стоить дороже.

Какие особенности договора с брокером?  

Брокер всегда учитывает риски и упрощает процесс покупки квартиры. Специалист тщательно проверяет документы, ведёт переговоры, организует показы и договаривается о сделке на самых выгодных для вас условиях. С полным сопровождением сделки вы будете спокойны во время покупки и после неё. А ещё брокер имеет доступ к эксклюзивным предложениям, которые часто недоступны для других покупателей.

Есть ли возможность получить скидку?  

Некоторые компании проводят сезонные распродажи или предлагают скидки на некоторые квартиры. Иногда можно получить дисконт на недвижимость на поздних стадиях строительства, если она до сих пор не продана. Если внесёте всю сумму сразу, тоже можете получить индивидуальную скидку.

В чём преимущества выбранного застройщика?  

Чтобы купить квартиру и не прогадать, оцените репутацию девелопера и качество уже готовых домов. Изучите информацию о его предыдущих проектах, узнайте, в срок ли были сданы дома. Можно почитать отзывы уже купивших квартиры или посмотреть проектные награды. Если девелопер предоставляет финансовые или банковские гарантии в случае непредвиденных обстоятельств и страхует риски – это хороший признак.

Вопросы при покупке квартиры в ипотеку  

Какие банки сотрудничают с застройщиком?  

Если девелопер работает со Сбербанком, ВТБ, «Альфа-Банком» или «Т-Банком», вы наверняка сможете купить квартиру по сниженным процентным ставкам, по специальной акции или упрощённой процедуре одобрения кредита. А ещё работа с известными банками – хороший показатель того, что застройщик надёжный.

Каковы условия ипотеки и минимальный первый взнос?  

Процентные ставки по ипотеке начинаются от 21% годовых, всё зависит от банка, суммы и срока кредита. Первоначальный взнос обычно составляет 15-30% от стоимости квартиры, а сроки кредита – от 10 до 30 лет. С более длинным сроком ежемесячные платежи будут меньше, но увеличится общая переплата по процентам.

Страхование жизни и здоровья тоже может повлиять на стоимость ипотеки, и обычно составляет 0,3-0,5% от суммы кредита. Если возьмёте субсидированную ипотеку, можете снизить ставку на 1-2%. Материнский капитал тоже может снизить размер первоначального взноса или уменьшить общую сумму.

Есть ли возможность рефинансирования ипотеки?  

Да, вы можете рефинансировать ипотеку – снизить процентную ставку или уменьшить срок выплат. Чтобы рефинансировать ипотеку, вас должны проверить на платёжеспособность и оценить вашу квартиру. Для этого нужно обратиться в банк и подать заявку, предоставить документы о доходах и кредитную историю. При подаче заявки учитывайте, сколько времени прошло с момента оформления: обычно рефинансировать ипотеку можно через полгода после выдачи.

Можно ли использовать материнский капитал или другие субсидии?  

Материнский капитал можно потратить на первоначальный взнос или погашение ипотеки. Но для этого застройщик должен быть зарегистрирован в Росреестре, а квартира – быть в собственности застройщика на момент подачи заявления.

Также можно использовать другие субсидии – программы для молодых семей, IT-специалистов или сельских жителей. Ипотеку по ним можно взять по сниженной процентной ставке, а ещё субсидировать часть первоначального взноса или получить льготные условия по выплатам.

Какие документы нужно запросить у продавца?  

Всегда проверяйте документы продавца, когда покупаете квартиру на вторичном рынке. Начните с паспорта и документа, подтверждающего право собственности на квартиру – свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН. В той же выписке можно увидеть, что на квартире нет обременений – долгов по коммунальным платежам, залогов или ограничений, наложенных судом.

Запросите у продавца акт приёма-передачи или платёжные документы на коммунальные услуги, чтобы знать, что вам не останутся задолженности от прежнего хозяина. Если квартира была в собственности менее 5 лет, узнайте, уплатил ли продавец налог в размере 13% от суммы продажи, указанной в договоре купли-продажи.

При покупке квартиры на вторичном рынке могут выявиться недостатки, которые вы заметите только спустя время. Тщательно осмотрите недвижимость на предмет трещин в стенах, неровностей пола, сырости или плесени. Такие дефекты обычно указывают на более серьёзные проблемы с фундаментом или водоотведением.

Обратите внимание на состояние труб, проводки и сантехники. Если в квартире старые системы отопления или электропроводка, это точно повлечёт дополнительные расходы на ремонт. Проверьте, нет ли следов коррозии или утечек воды.

Вопросы продавцу или собственнику квартиры  

Есть ли задолженности по коммунальным услугам?  

Ещё нужно проверить задолженности продавца по коммунальным платежам – запросите справку об отсутствии долгов по ЖКХ, которую можно получить в УК или ТСЖ. Если продавец перед продажей не предоставил полную информацию о задолженностях, это должно вас насторожить.

Как давно проводился ремонт и что было обновлено?  

Узнайте, когда проводили последний ремонт. Это важно по нескольким причинам. Во-первых, старый ремонт точно потребует дополнительных затрат в будущем. Во-вторых, некачественные обновления могут привести к скрытым дефектам или нарушать строительные нормы.

Задайте продавцу вопрос, сколько лет прошло с момента последнего ремонта, и выясните, заменяли ли инженерные системы. Если сантехнику или электрику не обновляли более 10 лет, в дальнейшем могут случаться утечки или короткие замыкания.

Есть ли перепланировка и узаконена ли она?  

Если перепланировку проводили без разрешения и регистрации в БТИ, вас могут обязать привести квартиру в первоначальное состояние за свой счёт. Если вы этого не сделаете, вашу квартиру могут продать с публичных торгов.

Чтобы этого не произошло, запросите у продавца документы, подтверждающие разрешение на перепланировку от Жилищной инспекции или Мосжилинспекции – акты проверки, согласования и утверждённый проект.

Не забудьте проверить, что перепланировка не изменила общую площадь квартиры – это напрямую повлияет на её стоимость. Например, если часть балкона присоединили к жилой комнате, это должно быть обязательно отражено в проекте перепланировки.

Как обстоят дела с УК?  

Большинство многоквартирных домов управляются ТСЖ или УК. При ТСЖ собственники могут самостоятельно принимать решения по эксплуатации дома и выбора подрядчиков. В УК это происходит централизованно, и жильцы не могут влиять на принятие решений. Узнайте, как давно с домом работает УК, какой у компании опыт работы, есть ли жалобы от собственников и как часто проводят собрания жильцов.

Заключение  

Если хотите получить более подробные ответы на ваши вопросы или купить квартиру у надёжного застройщика, закажите обратный звонок от наших брокеров. Специалисты подберут лучшие варианты по самым выгодным ценам, быстро проведут сделку и первые поздравят вас с переездом.