Чистовая отделка в новостройке: виды работ, приёмка, плюсы и минусы

Строительство многоэтажного дома длится от 2 до 4 лет, и не все покупатели квартир могут оттягивать переезд из-за ремонта. Семьям нужно перебраться из съёмной квартиры, а инвесторы хотят поскорее сдать недвижимость в аренду. В этих случаях лучше заказать чистовую отделку у застройщика и заехать в полностью готовую квартиру. В некоторых случаях даже с мебелью и бытовой техникой. 

В этой статье обсудим, как проходит чистовая отделка квартиры в новостройке, какой результат ждёт покупателя, и нужно ли делать ремонт «под ключ» самостоятельно.

Изначально квартира – бетонная коробка с голыми стенами и пустыми окнами. Ремонтная бригада застройщика делает её пригодной для жизни: выравнивает полы, стены и потолки, протягивает электропроводку, ставит стеклопакеты. Это происходит на этапе черновой отделки.

Далее идёт предчистовая отделка или white box. Когда грязные работы завершены, строители наносят финишную шпаклёвку на поверхности, прикручивают розетки и подключают радиаторы отопления. Иногда ставят межкомнатные двери. 

И только когда квартира преобразилась, можно приступать к чистовой отделке.

Оплата зависит от уровня проекта и строительных материалов.

Примерные цены в Москве:

• от 50 000 рублей за м² в бизнес-классе; 
• от 90 000 рублей за м² в премиум-классе; 
• от 300 000 рублей за м² в делюкс-классе.

Так, в проекте Opus можно заказать авторскую чистовую отделку от застройщика Pioneer. Она не прописана в договоре долевого участия и не будет входить в стоимость недвижимости, поэтому клиент и девелопер готовят отдельный документ.

Если не хочется доплачивать за ремонт, то можно выбрать новостройку, где включена отделка. Например, клиенты Vesper Tverskaya заезжают в квартиры, оформленные натуральным мрамором и паркетом из ценных пород дерева.

В статье «Что входит в черновую отделку» мы писали, что в жилищных законах РФ нет чёткого понятия «отделка». Это означает, что застройщики сами решают, какие работы бригада сделает до сдачи проекта. Узнать, из чего состоит чистовая отделка, можно только из договора ДДУ.

Примерный «пакет» чистовой отделки включает:

• все работы черновой и предчистовой отделки; 
• покраска стен или поклейка обоев; 
• покраска потолков краской на водной основе; 
• покрытие полов ламинатом, паркетом, керамогранитом или мрамором; 
• укладывание плитки в ванной комнате; 
• установка сантехники и санфаянса: раковин, унитазов и ванн; 
• проведение кабеля для электроплиты.

В апарт-проектах, которые нацелены на арендаторов, лоты продаются с кухонным гарнитуром и бытовой техникой: варочной панелью, микроволновкой, холодильником и посудомоечной машиной. Некоторые комплексы, как «Саввинская 27», могут похвастаться кухонным островом с винным шкафом в каждом лоте.

После получения заветных ключей не надо сразу подписывать акт приёма-передачи и заезжать в новый дом на следующий день. Для начала стоит убедиться, что застройщик чётко выполнил условия ДДУ, а ремонт в новостройке соответствует заявленному качеству.

Перед тем, как поехать на объект, нужно ещё раз перечитать приложение к ДДУ, где описаны характеристики отделки. Там застройщик указывает: материалы для стен, перегородок, окон и дверей, состав бытовой техники и санфаянса, светотехническое оборудование.

Пригодится и копия плана помещения из проектной документации. В ней наглядно обозначены площади комнат и отделочные материалы: краска, обои, напольное покрытие.

На объект можно взять:

• документы на квартиру; 
• скотч – помечать неточности; 
• зарядку от телефона – проверить исправность розеток; 
• рулетку; 
• любой строительный уровень; 
• лампочку – проверить патроны.

Если покупатель едет без профессионального оценщика, полезно вспомнить изъяны предыдущих квартир и составить подробный список. Важно приезжать на стройку днём – при солнечном свете легче заметить огрехи и неточности.

На что обратить внимание:

Входная дверь. Проверить, чтобы дверь открывалась в правую сторону и наружу. Ключ должен легко входить в замок и проворачиваться без затруднений.

Потолки. Если застройщик штукатурил и покрывал потолки краской, приглядитесь, чтобы не было подтёков и наплывов. В случае с натяжными потолками проверьте разрывы и провисания, закладные под освещение и узел примыкания потолка к стене.

Полы. Чтобы измерить ровность, используйте любой уровень, например, жидкостный. Если пол уложен криво, пузырёк отклонится в сторону подъёма плоскости. Недопустимы выступы на паркете и ламинате, а также зазоры между стеной и напольным плинтусом.

Стены. Проверяйте, чтобы стены не отходили от вертикали. Для этого подойдёт жидкостный или лазерный уровень. Если строители наклеили обои, смотрите, чтобы под ними не было вздутий или трещин. Обязательно измерьте линейкой углы и стыки – правильное положение составляет 90 градусов. 

Окна. На панелях не должно быть щелей, а на стёклах глубоких царапин и сколов. Проследите, чтобы оконные створки открывались полностью и на микропроветривание. Ручки должны свободно поворачиваться и закрываться до конца. Хорошо сделанные откосы будут ровными, с аккуратно оштукатуренным торцом.

Отопление. Проследите, чтобы на радиаторах стояли рабочие термостатные ручки, которые регулируют подачу тепла. Сама конструкция должна стоять параллельно пола – это можно измерить уровнем. К сожалению, проверить исправность радиаторов получится только в холодное время, когда включают отопление.

Вентиляция. Как правило, вентиляцию устанавливают на кухне и в санузле. Чтобы её проверить, поднесите зажигалку к отверстию. Если пламя не двигается или отклоняется в сторону, вентиляция забилась и нуждается в прочистке. 

Сантехника. В ванной акцентируйте внимание на стыке труб и манжетах – они часто становятся виновниками протечек. На стояках ХВС и ГВС должны стоять счётчики.

Электрика. Начните проверку с щитка, который располагается у входной двери. Попросите включить рубильники, если они не активированы. С помощью зарядки для телефона и лампочки протестируйте розетки и патроны. 

Бытовая техника и мебель. Если квартира сдаётся с готовой кухней, где есть все комплектующие, сверьтесь с приложением ДДУ. Гарнитур должен соответствовать финальному плану. Также обратите внимание на бренды мебели и бытовой техники: застройщик не имеет права заменять фирму, не уведомив дольщиков.

Если во время приёмки зафиксированы нарушения, застройщик должен устранить недостатки в ближайшее время или возместить расходы за переделки владельцу квартиры. 

Сроки, за которые бригада должна исправить отделку, прописаны в ДДУ. Обычно застройщик укладывается в несколько недель. Если же информации по срокам нет, клиент ориентируется на временные рамки, установленные законом – 45 дней. После этого можно приходить на повторную приёмку.

Что хорошо:

• квартира полностью готова для переезда; 
• не нужно беспокоиться о грязных черновых работах; 
• можно выбрать несколько вариантов отделки: в разных дизайнах и цветовых решениях; 
• если дом будет сильно усаживаться, с готовым ремонтом проще исправить недочёты; 
• можно быстро сдать недвижимость – достаточно докупить мебель и бытовую технику.

Что плохо:

• застройщики делают типовой ремонт и не учитывают индивидуальные пожелания каждого дольщика; 
• отделочные материалы на брошюре и в реальности могут сильно отличаться; 
• не все недостатки очевидны при приёмке, даже если брать с собой оценщика с оборудованием.

У покупателя квартиры может возникнуть закономерный вопрос: зачем рисковать качеством отделки, если лучше сделать ремонт самому. Это и дешевле, и надёжнее: сами покупаете материалы и ищете строительную бригаду.

У Галины, специалиста по новостройкам Whitewill, иное мнение :

«Выгоднее заказывать отделку застройщика, и вот почему. Девелопер покупает все строительные материалы оптом. Так как цены ниже, чем в розницу, то и конечная стоимость чистовой отделки обходится дешевле. Плюс у дольщика есть гарантия по договору ДДУ.

Ещё застройщик отделывает не одну квартиру, а все помещения в доме. В холлах и коридорах не будет строительного мусора, а лифты запустят сразу после сдачи проекта. Даже если чистовую отделку заказывают за доплату, ремонты в доме заканчиваются быстрее.

Другое преимущество: у застройщика есть запасные материалы – плитка, обои, фурнитура, и всё из одной коллекции. Если клиент нашёл недочёты, бригада быстро их исправит по гарантии. Также у застройщика отлажена логистика внутри дома: что, куда, как и кому доставить».

Если статья вдохновила вас на покупку квартиры или апартамента в новостройках Москвы, перейдите на главную страницу сайта. Там вас ждут сотни актуальных предложений с чистовой отделкой в проектах бизнес-, премиум- и делюкс-сегмента. А если не хочется тратить на это время, позвоните по номеру +7 (499) 681-74-01 – наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут выгодно оформить ипотеку. Работаем без комиссии и с любовью.