Как и зачем измерять квартиру в новостройке при приёмке?

Процедура технической инвентаризации и получение техпаспорта БТИ – важные этапы в процессе покупки квартиры от застройщика. В материале рассказываем, почему важно измерять итоговую площадь недвижимости перед подписанием всех документов и стоит ли это делать самостоятельно.

Конечная сумма приобретаемой недвижимости зависит от фактической площади. Если при приёмке квартиры вы обнаружили отличия площади от заявленной изначально, то автоматически изменится её финальная стоимость в ДДУ. При этом, если при подписании документов стоимость квадратного метра была 120 000 рублей, а к моменту сдачи недвижимости подорожала, то возврат денег или доплата должны производиться по первоначальной стоимости – 120 000/м². Если вас попросят рассчитаться по текущей стоимости квадратного метра, то это незаконно.

Если застройщик сдаёт квартиру больше заявленной, кажется, что это только хорошо, ведь площадь недвижимости увеличилась. Однако в этом случае вам придётся доплачивать за лишние метры. А если площадь окажется меньше заявленной, то уже застройщик обязан будет вернуть вам деньги. Случается и так, что в договоре указывают допустимую разницу площади, тогда никто никому не будет должен.

Жилая и общая площадь – в чём разница?  

Во избежание недопониманий с застройщиком, необходимо чётко различать, что является жилой площадью, а что – общей. В размер жилой площади включены, например, спальни и гостиные. А вспомогательные помещения с определёнными функциями, ванная или гардеробная, жилой площадью не являются.

Ключевое отличие жилого помещения – его не используют для бытовых и гигиенических нужд, в нём запрещено устанавливать ванны или готовить. При этом важно учитывать, что студия – неофициальное название однокомнатной квартиры. Поэтому для расчёта жилой площади из общей площади нужно вычесть количество квадратных метров, занимаемых санузлом. Следовательно, зона кухни в этом случае становится жилой.

Для того, чтобы узнать общую площадь, нужно сложить квадратные метры кухни, гостиной, ванной, туалета, вспомогательных помещений, холлов и коридоров. То есть все помещения, за исключением балконов, лоджий, террас и веранд.

Основные правила замеров  

Что такое понижающий коэффициент, и для чего он нужен  

Согласно п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, лоджии, балконы, террасы и веранды не относятся к общей площади помещения. При этом по СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», их необходимо учитывать, но с применением к ним понижающего коэффициента:

• для балконов и террас — 0,3; 
• для лоджий — 0,5; 
• для веранд — 1,0.

Отметим также, что если вы покупаете апартаменты, то по документам это считается нежилым помещением, а, значит, и понижающий коэффициент к ним применить нельзя.

Что входит в размеры квартиры по договору?  

Жилые помещения – спальни, детские и гостиные – входят в состав общей площади. К жилой площади не относятся кухни, санузлы, кладовые, встроенные шкафы, балконы и лоджии. При этом, согласно статье 15 Жилищного Кодекса РФ, в площадь квартиры включён метраж комнат, кухни, кладовых, санузлов, холлов и коридоров.

Пошаговая инструкция, как измерить площадь самостоятельно  

Если вы решили провести замеры самостоятельно, то вот простая инструкция, как это сделать:

Подготовьте детальный план квартиры и распечатайте его, а для большего удобства возьмите планшет. Замеры начинайте от входной двери слева направо. Дальномер располагайте на расстоянии 1 метра от пола и держите параллельно полу или под углом 90° к стене.

Замер следует производить лазерным дальномером, то есть лазерной рулеткой.

После оценки и подсчёта вспомогательных помещений, то есть лоджий, балконов и террас не забудьте применить к ним соответствующие понижающие коэффициенты, о которых мы писали в предыдущем пункте.

Из полученных результатов обязательно исключите площади сантехнических коробов, вентиляции и канализации.

С результатами замеров, которые вы сделали самостоятельно, доказать свою правоту будет сложнее. Поэтому советуем обратиться с этой задачей к специалистам.

Если комната имеет форму квадрата или прямоугольника, то можно воспользоваться формулой расчёта площади:

S = АхB, где А и В – стороны прямоугольника.

Для точных и правильных замеров необходимо отодвинуть мебель от стен. Полученное значение выражается в квадратных метрах.

Сложная конфигурация  

Если комната имеет неправильные формы, то рекомендуем нанести на бумагу схему помещения с соблюдением всех пропорций и разделить её на простые геометрические формы. Затем с помощью рулетки измерить все элементы, вычислить площади всех фигур по отдельности и сложить их.

Вспомогательные помещения  

К вспомогательным помещениям в квартире относятся изолированные функциональные части, которые не входят в состав жилой площади. Такими помещениями считаются санузлы, прихожие, лоджии, балконы, террасы и кладовые.

Отдельно расскажем про отличие между балконом и лоджией.

Согласно п. 3.1 СНиП 31-01-2003, балкон – это выносная огороженная площадка, которая расположена на плите, выступающей за пределы фасада дома. По закону, его нельзя объединять с жилой площадью, то есть, увеличить зону гостиной за счёт балкона не получится. Помимо этого, балконные плиты считаются общедомовым имуществом многоквартирного дома и ограждающими несущими конструкциями. Поэтому в Жилищном кодексе РФ их демонтаж относят к уменьшению площади общего имущества, который возможен только с согласия всех собственников недвижимости дома.

При этом, согласно СНиП 2.08.01-89, лоджия – перекрытое, открытое и ограждённое в плане с трёх сторон помещение. Одно из отличий от балкона в том, что она встроена в здание, поэтому не относится к общедомовому имуществу. Лоджия предназначена для отдыха в летнее время и солнцезащиты. В регламентирующих документах также упоминается, что это помещение может быть остеклённым.

Для того, чтобы точно понять, лоджия или балкон у вас в квартире, советуем сверяться с приложением к ДДУ. Как правило, там указан проектный план помещения.

Профессиональные обмеры квартиры  

Как правило, в новостройках или в уже сданных зданиях за замеры жилых и общих зон отвечает кадастровый инженер, с которым застройщик заранее заключает договор. Обычно уже на стадии ввода дома в эксплуатацию инженер измеряет все помещения и составляет на каждый объект кадастровый паспорт. При этом не стоит забывать про человеческий фактор, поэтому все данные лучше перепроверять.

Помимо кадастрового инженера от застройщика за оформлением технического плана можно обратится в БТИ – Бюро технической инвентаризации. Эта организация занимается учётом технического состояния разных объектов недвижимости.

Важные нюансы  

Если вы самостоятельно производите замеры, то важно учитывать следующие пункты:

1. Оконные проёмы нужно измерять только в случае, когда они панорамные – от пола до потолка. В иных случаях они не подлежат измерениям. 
2. Проёмы балконных блоков и дверных коробок также не надо измерять. 
3. Межкомнатные арочные или прямоугольные проёмы, у которых ширина составляет менее 2 метров, не включают в общую площадь недвижимости.

Помимо этого, нужно понимать, что отделочные работы влияют на итоговые значения площади недвижимости, потому что монтируют натяжной потолок, а внутренние стены и перегородки оштукатуривают. Перепроверьте, на каком именно этапе производились замеры БТИ. И обязательно посмотрите, как эти данные отразились в ДДУ и отразились ли вообще.

Обычно расхождения между результатами минимальные, однако для кого-то это может быть принципиально. Формально отклонение даже на 0,1 м2 – уже причина для подачи претензии на застройщика.

Порядок действий:

1. Нужно обратиться к застройщику с претензией. Её необходимо направить ценным письмом с описью вложений по почте или передать лично. В тексте документа укажите, что хотите провести повторные обмеры площади с приглашённым кадастровым инженером из БТИ. 
2. Если ответ застройщика положительный, то можно предложить вернуть часть суммы за квартиру. Разницу нужно прописать самостоятельно, ориентируясь на условия договора и стоимость за 1 квадратный метр. 
3. Если же застройщик проигнорировал претензию или отказался возмещать разницу, тогда следует сделать экспертизу и подать досудебную претензию. 
4. После ответа от суда вам нужно принять решение – начинаете ли вы судебное разбирательство с компанией застройщика или нет. В первом случае суд укажет необходимость проведения независимой судебной экспертизы и примет решение, основываясь на полученных результатах.

Какие отклонения считаются допустимыми  

Согласно 241-ФЗ п. 2 ч. 1.1. ст. 9, разница между заявленной и реальной площадью квартиры не должна превышать 5%. Это значит, что в итоге квартира может выйти на 1-5% больше или меньше указанного значения. Такое изменение в большую или меньшую сторону не является поводом для расторжения ДДУ.

Можно ли оспорить результаты обмера?  

Оспорить результаты замеров можно только имея на руках свидетельство о праве собственности на квартиру. Если ваши результаты обмера не совпадают с указанными, то:

1. В назначенный день принимаете квартиру, если других недостатков, кроме расхождений в замерах, не обнаружили. 
2. Получаете возврат денег или доплачиваете необходимую сумму, исходя из условий договора с застройщиком и результатами обмера. 
3. Получаете свидетельство о праве собственности и отправляетесь в бюро технической инвентаризации, где пишите заявление о несогласии с замерами. 
4. Оплачиваете выезд специалиста для проведения повторных замеров в вашем присутствии, а затем получаете официальный документ в БТИ. 
5. В случае несовпадения замеров пишите заявление на внесение изменений в паспорте помещения и получаете новый, а затем обращаетесь к застройщику, чтобы вернуть деньги или доплатить.

А если повторные замеры совпали с предыдущими, но вы уверены в их неточности, следует обратиться в суд с иском о признании замеров недействительными. Он назначит повторную экспертизу.

Если выяснится, что БТИ допустило ошибку и новые замеры не совпадают со старыми, то бюро обязано внести изменения в ваш технический паспорт. С помощью этого документа вы сможете получить возврат денег или же наоборот доплатить застройщику. А если новые замеры снова совпали со старыми, значит, изначально БТИ сделало их верно – в этом случае суд вам откажет в иске.

Также при составлении иска не забывайте, что замеры, проведённые самостоятельно или с помощью прораба, суд не примет. В качестве доказательства нужно представить измерения, сделанные компанией, имеющей на это лицензию.

Варианты квартир в новостройках без рисков и переплат  

ЖК Pride  

Pride – жилой квартал премиум-класса в районе Марьина роща. В проекте есть секции высотой от 7 до 22 этажей. На верхних этажах открываются завораживающие виды на пейзажи столицы. До станций метро «Савёловская» и «Марьина роща» можно дойти за 15 минут, а в 1 километре от комплекса есть удобный выезд на ТТК. В 20 минутах на автомобиле находится Тимирязевский парк, а по соседству с ним – «Сокольники».

Застройщик предлагает разнообразные планировочные решения – от студий до просторных квартир с 4-мя спальнями и пентхаусов. Благодаря панорамным окнам в пол и потолкам высотой 3 метра квартиры наполняются естественным светом и становятся более воздушными.

Дизайном лобби в жилом квартале занималась студия Sundukovy Sisters (S+S). Пространство выполнено в тёплых оттенках и оформлено натуральными материалами. За стойкой ресепшен резидентов встретит консьерж и поможет с решением бытовых вопросов. Также на первом этаже обустроены колясочные для хранения гироскутеров, велосипедов и колясок.

Внутреннее пространство двора зонировано по различным тематикам, резидентам разных возрастов будет интересно проводить здесь время: детские площадки, спортивные зоны, места для работы на открытом воздухе и деловых встреч. Помимо этого, есть дорожки для прогулок и скамейки для отдыха и чтения любимой книги. Здесь можно отдохнуть или устроить пикник среди цветущих кустарников и под сенью деревьев.

Застройщик проекта ГК «Пионер» – один из крупнейших девелоперов в границах старой Москвы. Компания работает на рынке жилой и коммерческой недвижимости с 2001 года.

Luzhniki Collection – коллекция из 12 клубных домов премиум-класса в районе Хамовники, одном из самых престижных в столице. На территории квартала обустроят приватный ландшафтный парк площадью 8 гектаров. В пешей доступности – спортивный комплекс «Лужники» и парк «Нескучный сад». До ближайших станций метро – «Воробьёвы горы», «Лужники» и «Спортивная» – можно дойти за 10 минут.

Из панорамных окон квартир открываются потрясающие виды на Москву-реку и заказник «Воробьёвы горы». В проекте есть варианты с роскошным угловыми окнами в спальнях или гостиных. А на верхних этажах в квартирах есть выход на приватную открытую террасу с видом на город, где можно устроить семейный вечер или романтический ужин и наслаждаться закатным солнцем.

На территории квартала расположен собственный развлекательный центр и ритейл-галерея, где можно купить всё необходимое: от продуктов до одежды. На первом этаже создадут просторный лаундж, гостиную с кухней для организации кейтеринга, студию звукозаписи, детские игровые и студии для творчества. Помимо этого, для резидентов обустроят коворкинг для работы из дома и организации деловых встреч в 5 минутах от квартиры.

Хотите купить квартиру или апартаменты для комфортной жизни в лучших локациях столицы? Мы поможем. На главной странице сайта можно ознакомиться с сотнями актуальных предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. А если не хочется тратить на это время, позвоните по номеру +7 (499) 955-59-63 — наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты, ответят на ваши вопросы и помогут с оформлением сделки.