Как выгодно купить квартиру в новостройке и на вторичном рынке в 2023 году

Природные катаклизмы и геополитический кризис не могут повлиять на желание приобрести собственную недвижимость. Наоборот, при хаотичной обстановке сильнее хочется стабильности, и собственная квартира – беспроигрышное решение. Остаётся понять, как поймать подходящий момент. Разбить копилку или взять ипотеку? Подождать новогодних скидок или брать не раздумывая? Вложиться в новостройку или вторичку? В статье ответим на эти вопросы и попробуем проанализировать, что ждёт рынок недвижимости в 2024 году.

Политическая и экономическая ситуация

Глобальные настроения 2022 года хорошо показали влияние на динамику цен в сфере недвижимости. После февральских событий количество сделок резко выросло, но уже в сентябре, после объявления частичной мобилизации, продажи обвалились. 

Предложение превысило спрос – и в новостройках, и на вторичном рынке. Тенденция сохраняется до сих пор: застройщики предлагают скидки, а продавцы выставляют готовые лоты ниже рыночной стоимости. Логично, что в такой период не стоит откладывать покупку квартиры. 

Ипотечные ставки

В 2022 году Центробанк поднял ключевую ставку с 9,5% до 20% годовых. За ней неизбежно подтянулись ставки по ипотеке, и рынок начал буксовать. Чтобы замотивировать граждан покупать квартиры, правительство запустило ряд программ господдержки. Большие скидки к ставке получили бюджетники, военные, IT-специалисты и многодетные семьи – от 5% до 7%.

Наши сограждане охотно воспользовались льготами: в III квартале 2022 года банки выдали почти половину объёма всех ипотечных кредитов. С учётом, что действие программ продлили до 2024 года, сейчас подходящий момент, чтобы приобрести недвижимость.

Этап строительства

От готовности проекта зависит конечная стоимость квартиры. Традиционно, чем ближе к сдаче новостройки, тем дороже лоты. В среднем, за время строительства цены вырастают на 30-40%, поэтому большой пул квартир скупают на этапе котлована или во время закладки фундамента.

Однако в кризисные времена покупатели сомневаются даже в проверенных девелоперах и всё чаще заключают договоры переуступки прав собственности. Существенно сэкономить не получится, так как дом почти готов, но зато клиент защищён от рисков недостроя.

Возраст и состояние дома

Ко вторичному рынку нужно подходить с осторожностью, особенно если дому более 50 лет, и в нём никогда не было капремонта. Но и новый фонд не застрахован от ошибок проектировщиков и некачественных работ. Поэтому, прежде чем задумываться о покупке, стоит заказать отчёт у экспертов по строительству. Если найдутся незначительные нарушения, это поможет сбить цену на жилплощадь.

Перед покупкой также нужно проверить, участвует ли дом в программе реновации. Если здание относится к памятникам архитектуры, его не будут сносить, но после капремонта стоимость квартир взлетит в несколько раз.

Район и его инфраструктура

Цена на недвижимость напрямую зависит от удалённости локации и инфраструктуры. Когда дорога на работу занимает час в одну сторону, а до единственного продуктового идти полчаса, район не считается благоустроенным. Люди не горят желанием переезжать, спрос на недвижимость низкий и стоимость квартир идёт вниз. Собственники, которые месяцами и годами не могут продать объект, готовы дать хорошие скидки. Стоит ли экономия жизни вдали от наполненной инфраструктуры – решать покупателю.

Однако не стоит списывать со счетов локации, где есть только гаражные кооперативы, склады и заводы. Сейчас в Москве вовсю идёт проект редевелопмента бывших промзон. В ближайшем будущем на месте заброшек появятся комплексы с променадами, парками и торговыми центрами. Пока ценник держится на комфортной границе, стоит подумать о том, чтобы инвестировать в отдалённые районы.

Этаж и площадь квартиры

Стоимость жилплощади растёт по мере этажности комплекса. Желающих пить утренний кофе с видами на чистое небо гораздо больше, чем поклонников пейзажа с детской площадкой во дворе. Даже если это премиальный проект с приватной территорией и ландшафтным дизайном. 

Внутри квартиры на ценник влияет количество жилых квадратных метров. На одном этаже может быть два лота 80 м², но дороже стоит помещение, где гостиная занимает половину квартиры.

Цены чувствительно реагируют на изменения на рынке недвижимости и сезонная активность в их числе. Месяцы высокого спроса сменяет период затишья в каникулы и праздники – считается, что это подходящее время для сделки. На самом деле, даже в активную пору можно выгодно приобрести квартиру и «сезонность» скорее условное понятие. Рассказываем почему.

Январь-февраль. Самые «тихие» месяцы года. Недавно отгремели новогодние праздники. Часть покупателей ещё не вернулась с каникул, а часть с головой погрузилась в рабочие задачи, оставшиеся с декабря. К февралю рынок потихоньку оживает, застройщики дают скидки на объекты, которые не смогли продать осенью. 

С одной стороны, покупателей меньше, а значит, продавцы сговорчивее. С другой, календарный год только начинается, «высокий» сезон впереди и некоторые девелоперы не торопятся предлагать выгодные условия. 

Март-май. С приходом весны рынок «оттаивает»: покупательская активность растёт, а с ней и цены на квартиры. Клиенты завершают сделки, выставляют собственные лоты, ездят на просмотры. Словом, хотят закрыть вопросы до долгих майских праздников и поры отпусков. 

Несмотря на повышенный спрос, ждать, пока настанет лето, не стоит. Конец квартала – важный этап для бухгалтерии, в этот период офисы застройщиков готовят отчёты о продажах. Чем больше их будет, тем лучше. Так что покупатель может смело запрашивать для себя индивидуальную скидку.

Июнь-июль. Снова период падения спроса: горожане уезжают за границу или на дачу и откладывают бытовые вопросы на осень. С весны ещё остались привлекательные проекты, которые мгновенно разберут в «жаркую» пору. Так что до начала августа стоит выделить время на решение квартирного вопроса.

Август–декабрь. После каникул начинается активная пора, которая длится до конца декабря. Застройщики и проекты конкурируют друг с другом, рынок перенасыщается предложениями. Кажется, что ради экономии нужно подождать января, когда другие покупатели уйдут на каникулы с квадратными метрами. 

В реальности девелоперы закрывают финансовый год, отчитываются перед партнёрами и банками – это гораздо масштабнее, чем конец квартала. Даже в такой напряжённый период менеджеры охотно идут на уступки и условия покупателя, лишь бы закрыть больше сделок.

Будущее неведомо, но мы всё ещё можем предположить, что произойдёт на московском рынке недвижимости. Зинаида, руководитель группы продаж Whitewill расскажет свою точку зрения.

Новостройки

«Сейчас мы видим, что стоимость квадратных метров на новые премиальные проекты не опускается ниже рыночной стоимости. Стандартная цена в делюксе начинается с 2 000 000 рублей за метр – и это только на старте продаж. Так что надеяться на обвал цен не стоит, в ближайшем будущем это не произойдёт. Наоборот, спрос есть: покупатели устали от негатива, стресса и неопределённости. 

Рынок новостроек живой, мы ждём новые старты. Опыт пандемии и спецоперации показал, что застройщики не откладывают запуск проектов. Терять покупателей никто не намерен.

Ипотека также никуда не делась: покупатели из бизнес-, премиум- и делюкс-сегментов охотно берут кредиты. Это удобно, так как не нужно в момент расставаться с большой суммой».

Вторичка

«На рынке были, есть и будут собственники, которые продают квартиры по заниженным ценам. Бывает, что продавцу нужно побыстрее избавиться от актива и получить прибыль. В этом случае опытные брокеры ведут переговоры и могут закрыть сделку с существенной скидкой. 

Если говорить про текущее состояние вторички, то сейчас она пользуется бОльшим спросом, чем новостройки. Неважно, сколько лет дому: год, три года или пять лет. Для покупателя это готовые квадратные метры, которые можно осмотреть и “пощупать”. Несмотря на заверения застройщиков, что всё под контролем, клиенты переживают за просрочки и качество работы. У нас даже сформировался пул покупателей, которые просят искать только вторичку от застройщика или квартиры по переуступке. 

Соответственно, большого падения спроса и цен на вторичке тоже не предвидится».

Soul

Сдача в 3 квартале 2025 года

Через два года в районе Аэропорт вырастет квартал бизнес-класса, пропитанный творческой атмосферой изофабрики «Всекохудожник». В месте, где работали советские скульпторы и живописцы, появится комфортное пространство для жизни и хобби. В элегантном корпусе, вдохновлённом итальянским Ренессансом, посреди высоток, откроют студии лепки и рисования, зал для занятий йогой, коворкинг и детский клуб. Творческую обстановку гармонично дополнит ландшафтный парк с сухим фонтаном и приватными зонами для отдыха.

Всего в квартале будет 3 793 квартиры с отделкой white box, где стены и полы уже подготовлены к покраске и покрытию. На выбор покупателей представлены планировки от 26 м² до 102 м² с потолками до 3,5 м. Жилые комнаты будут наполнены светом из панорамных окон: в гостиных установят четыре окна, а в детских – по два. Для любителей особенных форматов подготовят пентхаусы с дымоходом: при желании можно установить дровяной камин. Владельцы пентхаусов и жители верхних этажей смогут насладиться панорамными видами на Тимирязевский парк, историческую архитектуру района, высотки Ходынского поля и Москва-Сити.

Желающим купить квартиру в Soul девелопер Forma предлагает выгодные условия:

• ипотеку от 3% годовых; 
• отсрочку платежа с первым взносом от 30%, второй платёж через 4 месяца от даты договора; 
• рассрочку на 6 месяцев с первым взносом 50% и равными платежами.

Moments

Сдача в 4 квартале 2025 года

От проекта Soul движемся по Волоколамскому шоссе в сторону парка «Покровское-Стрешнево» и находим квартал бизнес-класса Moments. Здесь всё настроено на умиротворение и гармонию с природой. Близость зелёных зон вдохновила архитекторов создать проект, продолжающий природную тематику. Резиденты смогут гулять по собственной экотропе во дворе, отдыхать в лаунж-зонах и слушать пение птиц. А если захочется больше пространства, можно дойти пешком до «Покровское-Стрешнево» или съездить в Серебряный Бор.

В будущем в Moments построят 8 высоток, а пока что готовится 30-этажная башня на 330 квартир площадью от 26 м² до 129 м². В проекте впечатляющий выбор планировочных решений: можно выбрать уютную студию или просторную квартиру для всей семьи. Есть варианты с угловым остеклением, мастер-спальней и гардеробными комнатами. Лоты сдаются с отделкой white box или без отделки, что позволяет реализовать в жизнь свой дизайн-проект.

Недавно в Moments стартовало бронирование. Уже сейчас можно связаться со своим брокером, который подберёт подходящую квартиру в комплексе. Цены начинаются от 288 000 рублей за квадратный метр.

«Зорге 9»

Сдача в 1 квартале 2023 года

Совсем скоро первые ключи вручат покупателям апартаментов в комплексе бизнес-класса рядом с Ходынским полем. А в 2024 году свои ключи получат владельцы лотов во второй очереди. Жители «Зорге 9» будут жить в 5 минутах пешком от парка «Берёзовая роща» и в 10 минутах – от Ходынского поля. Также по соседству с кварталом находится самый большой ТЦ Европы – «Авиапарк» с разнообразием ресторанов и магазинов. Но и на территории дома не менее интересно: летом резиденты смогут отдыхать у 25-метрового бассейна.

Проект состоит из трёх высоток на 860 апартаментов, где каждый найдёт планировку по душе: компактная студия, многокомнатная резидентация или пентхаус. Каждый лот сможет похвастаться панорамными окнами и трёхметровыми потолками. Особенные форматы представлены апартаментами с угловым остеклением и частными террасами, из которых открываются лучшие виды на Сити и Останкинскую телебашню. Собственный кусочек неба получат владельцы пентхаусов с выходом на кровлю, где можно устроить оранжерею, домашний солярий или уголок для уединения.

Для всех, кто хочет присоединиться к красивой жизни в «Зорге 9» девелопер St Michael подготовил выгодные предложения:

• скидку до 40% на покупку апартаментов при 100% оплате и стандартной ипотеке; 
• скидку до 16% на видовые апартаменты; 
• скидку на кладовые и машиноместа 15%; 
• кладовую в подарок при покупке трёхкомнатного апартамента.

Советуем не откладывать покупку недвижимости в новостройках или вторичке. Перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с сотнями актуальных предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. А если не хочется тратить на это время, позвоните по номеру +7 (499) 116-30-86 – наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут выгодно оформить ипотеку. С любовью и без комиссии.