Переуступка квартиры в новостройке: разбираем договор и его подводные камни

Покупать квартиру в строящемся проекте – риск, на который не все готовы пойти. Особенно в кризис, когда возникают сомнения даже в проверенных девелоперах. Поэтому люди чаще присматриваются к наполовину готовым комплексам. Но чем ближе к концу строительства, тем меньше квартир остаётся. И если подходящих вариантов нет, можно оформить недвижимость по переуступке прав.

Чтобы определиться, стоит ли игра свеч, мы подробно разберём сделку по переуступке, её сложности, подводные камни.

Представим, что Дмитрий купил квартиру в строящемся доме и подписал договор долевого участия. А когда дом подготовили на 50%, Дмитрий выходит из проекта, чтобы заработать на разнице в стоимости.

Так как объект ещё не готов, показать покупателям реальную квартиру невозможно. Поэтому Дмитрий продаёт не квадратные метры, а своё имущественное право другому человеку. Это и есть уступка прав собственности или договор цессии. 

В договоре продавец называется цедентом, а покупатель – цессионарием. Участвовать в сделке могут физические и юридические лица – и с одной, и с другой стороны.

Пока дом не ввели в эксплуатацию и дольщик не подписал договор приёма-передачи.

Чем ближе к сдаче, тем больше предложений будет по одному ЖК, а это не выгодно продавцу. Его лот затеряется среди других похожих объявлений. Покупателю тоже не хочется брать готовый объект – он будет намного дороже, чем квартира на этапе стройки.

В договоре долевого участия, который продавец подписал с застройщиком. Найти текст ДДУ можно на сайте проекта или портале наш.дом.рф. Ещё лучше: попросить оригиналы документов у продавца.

Мы советуем покупателям не выходить на сделку, не прочитав договор заранее. На что обращать внимание в ДДУ мы подробно рассказали в статье «Договор долевого участия».

Катерина, юрист по недвижимости Whitewill:

«По закону, если оплата по ДДУ совершена полностью, то согласие застройщика на уступку не нужно. Единственное, что нужно сделать дольщику – письменно уведомить девелопера о передаче имущественных прав. Например, в течение недели отправить договор цессии на почту или в офис компании.

Противоположная ситуация – оплата по ДДУ прошла не в полном объёме. Допустим, дольщик брал квартиру в рассрочку и расплачивался частями. В этом случае согласие застройщика нужно, потому что с правами на недвижимость переходит и долг.

Иногда застройщик разрешает уступку только с предварительного письменного согласия – это его право по ДДУ. И неважно, оплачена квартира полностью или только частично».

Пример из договора – уступка по предварительному согласию застройщика:

Основные бумаги готовит дольщик как инициатор сделки и продавец имущественных прав.

Что понадобится:

• паспорт; 
• оригинал ДДУ; 
• заверенное согласие супруга или супруги, если дольщик в браке и оформлял покупку на себя; 
• согласие органа опеки, если имущественные права оформлены на ребёнка до 14 лет; 
• письменное согласие застройщика на уступку прав, если это требуется по ДДУ; 
• справка, подтверждающая отсутствие долга девелоперу; 
• письменное согласие банка, если дольщик брал квартиру в кредит.

Чтобы последствия переуступки не обернулись неприятным сюрпризом, мы советуем сделать следующее:

1. Сравнить оригинал ДДУ продавца и проектную декларацию.

Важно, чтобы характеристики объекта совпадали. Например, в ДДУ площадь квартиры 100 м², а в проектной декларации – 102 м². Продавец не знал об этом и соглашение об изменениях не подписывал. Из-за противоречия в документах такую сделку Росреестр не одобрит.

2. Проверить застройщика и новостройку.

Подробнее об этапах проверки вы можете почитать в статье «Топ-10 застройщиков. Как выбрать лучшего – пошаговая инструкция». Если коротко: смотрим учредительные документы, открытый бухотчёт, сайт и разрешение на строительство.

3. Проверить продавца.

Если продаёт физлицо, нужно убедиться, что у него нет долгов, обременений, запрещений и арестов. Также юристы советуют проверять, нет ли человека в списке экстремистов на сайте Росфинмониторинга. Если продаёт юрлицо, проверяем признаки банкротства, и как прошла сделка с застройщиком.

4. Проверить оплату по ДДУ.

Можно попросить справки об оплате у продавца или обратиться к девелоперу напрямую. 

5. Проследить, чтобы продавец не отдавал квартиру по заниженной стоимости.

Продавцы не хотят платить налог за продажу недвижимости, поэтому в договоре занижают реальную цену за квартиру. А остаток суммы оформляют через дополнительное соглашение. ФНС и Росреестр могут заподозрить продавца в уклонении от уплаты налогов и остановить сделку. 

Стороны сделки сами определяются, кто составляет договор. Можно попросить застройщика прислать образец документа и доработать его вместе с юристом. Специалист не только прояснит непонятные формулировки, но и учтёт интересы обеих сторон.

Единого шаблона для договора цессии нет, но в документе должны быть:

Название договора. Оно выглядит так: «Договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве от...». Важно, чтобы юрист вписал правильный номер ДДУ.

Данные сторон. С указанием года рождения, гражданства, паспортных данных и адреса регистрации покупателя и продавца.

Предмет договора. Сюда вписывают запись регистрации ДДУ в Росреестре, реквизиты застройщика и кадастровый номер жилого комплекса.

Объект договора. Данные о многоквартирном доме из ДДУ: адрес, корпус, этаж, площадь. Стоит указать и документы, на основании которых девелопер строит проект.

Оплата по ДДУ. Сумма, которую дольщик заплатил застройщику.

Долг дольщика. Если продавец не выплатил всю сумму за квартиру, нужно отметить, что долг переходит на покупателя. 

Оплата по договору цессии. Сумма, которую покупатель заплатит дольщику за имущественное право.

Банковские реквизиты. Данные счёта, ячейки или аккредитива, куда покупатель перечислит деньги. Также стороны договариваются о сроке оплаты.

Условия расторжения договора. Что обязуются сделать продавец и покупатель, если один из них захочет прекратить сделку.

Реквизиты и подписи сторон. Указывают на последней странице договора.

Нужно подготовить несколько копий договора для покупателя, продавца, застройщика и Росреестра.

Как и на ДДУ, на договор цессии нужна регистрационная печать. Поэтому следующий шаг после подписания документа – регистрация в Росреестре.

Что понадобится:

• договор цессии; 
• оригинал ДДУ; 
• паспорта покупателя и продавца; разрешение застройщика, если требуется по ДДУ; 
• разрешение банка, если дольщик брал кредит на квартиру; 
• справка о том, что у дольщика нет долга перед девелопером, или что долг оплатит новый дольщик; 
• согласие супругов покупателя и продавца.

Для подачи заявления нужно заплатить госпошлину:

• для физлиц – 350 рублей; 
• для юрлиц – 6 000 рублей.

Пошлину оплачивает покупатель. 

Передать пакет документов в Росреестр можно в ближайшем отделении МФЦ, отправить по почте или онлайн. Через 10 дней Росреестр подтвердит, что в ДДУ внесены изменения, а покупатель имущественных прав становится новым дольщиком.

Покупатель может перевести деньги продавцу через аккредитив, банковскую ячейку или номинальный счёт.

Аккредитив – банковский счёт, на котором замораживаются деньги покупателя. Получатель сможет раскрыть аккредитив, то есть получить оплату, только после регистрации договора цессии в Росреестре.

Некоторые предпочитают расплачиваться наличными деньгами через банковскую ячейку. В этом случае покупатель приносит рубли в банк, где они лежат в сейфе до регистрации договора.

Также банки принимают оплату через номинальный счёт. 

Как это происходит:

1. Покупатель кладёт деньги на счёт-посредник. 
2. Деньги лежат на счёте, пока не пройдёт регистрация договора в Росреестре. 
3. Если всё хорошо, оплата приходит на счёт продавца.

Номинальный счёт и аккредитив работают по схожей схеме, но у них есть важное отличие. Аккредитив нельзя отозвать – это значит, что деньги остаются под защитой банка. А номинальный счёт покупатель может закрыть и вернуть себе деньги в любое время.

Важно. Покупатель оплачивает не только переуступку прав, но и пошлину за оформление права собственности – 2 000 рублей. Продавцу придётся потратиться на налог за переуступку – 13% от прибыли.

Покупатель получил деньги, а продавец стал новым дольщиком. Ему остаётся перевести эскроу-счёт на своё имя и ждать конца строительства. Следить за ходом работы можно на сайте проекта.

Когда дом будет готов к сдаче, дольщику придёт уведомление от застройщика. Последний штрих – подписание акта приёма-передачи. О том, как принять квартиру с отделкой, можно почитать в материале «Обзор видов отделок квартир в новостройках».

Подведём итоги и суммируем всё, что узнали об уступке прав собственности.

Что хорошо:

• покупатель не ждёт сдачи проекта несколько лет и может заехать в новый дом через несколько месяцев; 
• цена за квартиру, которая пока существует «на бумаге» ниже, чем за готовый объект; 
• можно поторговаться с продавцом и получить скидку, если ему нужно быстро продать недвижимость; 
• сделку заверяют в Росреестре: госорган отклонит переуступку, если она покажется ему подозрительной.

Что плохо:

• можно пропустить ошибки или подозрительные формулировки в ДДУ или договоре цессии; 
• вероятность столкнуться с недобросовестным продавцом и двойной продажей, если неправильно зарегистрировать договор; 
• вместе с имущественным правом покупатель получает риски дольщика: задержки и банкротство застройщика, проблемы с приёмкой квартиры.

Переуступка прав стала такой же обыденной процедурой, как покупка квартиры в новостройке. Ежедневно наши специалисты составляют договоры цессии и консультируют на всех этапах сделки: от поиска недвижимости до регистрации в Росреестре. Позвоните или напишите по номеру +7 (499) 681-74-01. Брокеры ответят в течение нескольких минут и составят подборку из 3-5 проектов с переуступкой.