Договор долевого участия: что в него входит, как проверить правильность и когда подписывать

В нашем блоге постоянно упоминается ДДУ, но подробного объяснения что это за документ и почему он так важен для покупки квартиры ещё не было. Предлагаем разобраться, какие пункты должны быть в договоре, как его правильно составить, с кем подписывать и где регистрировать. Статья будет одинаково полезна новичкам в покупке недвижимости и читателям, которые помнят тёмные времена долевого строительства.

Договор долевого участия – документ, по которому покупатель обязуется выплатить застройщику определённую сумму, которую тот использует на возведение дома. Договор подписывают, пока проект на этапе котлована или в процессе строительства.

Однако здесь начинаются справедливые опасения. Покупатели квартир, дольщики, вкладываются в строительство и ждут несколько лет, пока дом введут в эксплуатацию. За это время может случиться всё что угодно. Например, застройщик потратит деньги и обанкротится или заберёт прибыль себе и сбежит.

До 2019 года такие случаи были, и даже закон не мог обезопасить дольщиков от недобросовестных компаний. Но это в прошлом. Теперь деньги проходят через эскроу-счета. Покупатель квартиры платит не застройщику, а кладёт деньги на хранение в банк. Девелопер получит всю сумму после завершения проекта, а до этого строит дом на собственные или кредитные средства.

Договор долевого участия касается не только оплаты квадратных метров.

Подписывая его, дольщик может быть уверен, что:

• застройщик не перепродаст квартиру другому человеку; 
• при определённых условиях ДДУ можно расторгнуть; 
• девелопер заплатит неустойку, если не передаст помещение в срок; 
• застройщик не скроет текст ДДУ и его сможет прочитать любой желающий: на сайте компании или страничке проекта.

Для начала разберёмся, что такое ДКП и ЖСК.

ДКП – договор купли-продажи. Покупатель подписывает его, когда дом построен и пора забирать ключи. Продавцом выступает застройщик или бывший хозяин квартиры.

Договор ЖСК – договор жилищно-строительного кооператива. В кооператив объединяются физические и юридические лица, которые вносят деньги на строительство и содержание жилого дома. В отличие от долевого строительства, члены кооператива, пайщики, сами принимают решение где, кто и как построит дом. 

Важно. На данный момент все виды ЖСК вне закона, кроме кооперативов с господдержкой.

После того, как покупатель выбрал жилой комплекс и забронировал квартиру, он приезжает в офис застройщика за ДДУ. Менеджер показывает предварительный договор и вписывает данные клиента в настоящий документ.

Не нужно сразу его подписывать: лучше забрать бумаги на несколько дней, внимательно изучить или отдать юристам на проверку. В ДДУ наверняка есть непрозрачные формулировки на запутанном канцелярском языке.

У клиентов разные ситуации: кто-то покупает квартиру для себя, кто-то делит квадратные метры с супругом, а кто-то оформляет жилплощадь на ребёнка. Эту информацию надо передать менеджеру застройщика – он внёсет реквизиты документов в ДДУ.

Чтобы наполнить ДДУ актуальными данными, принесите:

• согласие супруга или супруги на покупку недвижимости, если дольщик в браке и оформляет покупку на себя; 
• свидетельство о рождении или паспорт ребёнка, если он участвует в сделке; 
• брачный договор, если супруги вместе покупают недвижимость; 
• сертификаты, если используются материнский капитал или социальные выплаты.

Если дольщик берёт квартиру в ипотеку, список документов для ДДУ лучше запросить у кредитующего банка.

Застройщики не составляют договор по единому шаблону, но в документе всегда должны быть:

Предмет договора. Сюда входят адрес помещения, номер корпуса или секции, этаж, площадь, кадастровый номер участка, срок сдачи объекта.

Правовое обоснование договора. Номер договора и разрешения на строительство, обязательства и права сторон.

Цена договора, сроки и порядок оплаты. Сколько и когда покупатель платит за квартиру, реквизиты эскроу-счёта.

Гарантии качества. Сроки гарантии на объект и инженерное оборудование внутри дома.

Ответственность сторон. Что происходит, когда покупатель или застройщик нарушают пункты договора.

Особые условия. Информация про уступку прав требования, порядок сдачи и приёмки квартиры, односторонний отказ от ДДУ.

Форс-мажор. В каких случаях стороны договора освобождаются от ответственности.

Заключительные положения. Стороны договариваются сообщать друг другу об изменениях в договоре или реквизитах.

Отметим, что это неполный список пунктов ДДУ. Юристы застройщиков могут объединить несколько положений в один параграф или, наоборот, разделить на подпункты.

Если вы уже сверились с обязательными пунктами и кажется, что всё в порядке, советуем обратить внимание на:

1. Название договора. 

По закону документ должен называться только так: «Договор участия в долевом строительстве» и никак иначе.

2. Увеличение стоимости квартиры.

Убирайте это условие из ДДУ – дольщик не обязан доплачивать разницу за стройматериалы или ошибки в расчётах застройщика.

3. Плавающие сроки сдачи объекта.

Просите менеджера, чтобы в договоре был конкретный месяц ввода дома в эксплуатацию.

4. Запрет на переуступку права требования.

Застройщик не может запретить дольщику перепродать квартиру в строящемся доме. Если такое условие есть в договоре, просите менеджера его вычеркнуть.

5. Штраф за прекращение ДДУ.

Дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и не должен платить за это штраф.

6. Оплата коммунальных услуг. 

Просите переписать пункт, если в договоре сказано, что дольщик должен платить КУ до даты передачи квартиры в собственность.

7. Затягивание даты передачи квартиры.

Полгода или год – оптимальные сроки между сдачей дома и передачей квартиры. Если в документе нет чёткого периода или он длится больше двенадцати месяцев, покажите это менеджеру.

8. Подпись генерального директора или его представителя.

ДДУ может подписывать только директор компании или доверенное лицо. Если вы не уверены в том, кто представляет интересы застройщика, попросите у менеджера копию доверенности.

Девелоперы могут использовать и другие лазейки в законодательстве, поэтому лучше проверить ДДУ с опытным юристом или брокером.

Когда договор изучили, проверили и переписали, остаётся отдать бумаги на регистрацию в Росреестр. Без регистрационной печати договор не считается заключённым.

Какие документы взять для регистрации:

• несколько экземпляров ДДУ со всеми приложениями; 
• паспорта дольщиков или свидетельства о рождении детей младше 14 лет; 
• нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки; 
• договор залога права требования – при покупке в ипотеку; 
• заявление дольщика и застройщика о регистрации ДДУ; 
• документы с указанием адреса, площади и местоположения квартиры в новостройке.

Чтобы подать заявление, придётся заплатить госпошлину:

• для физлиц – 350 рублей; 
• для юрлиц – 6 000 рублей.

Если застройщик и дольщик выступают как физлица, оба заплатят по 350 рублей. А если один из участников – юрлицо, он заплатит 6 000 рублей. 

Застройщик предложит сам доставить ДДУ в Росреестр, но попросит дополнительную оплату и доверенность на подачу документа. Если вы отказываетесь от услуги, отдать бумаги можно в ближайшем отделении МФЦ и Росреестра, отправить по почте или онлайн.

Расторжение договора по инициативе дольщика – невыгодный сценарий для девелопера. Юристы подстраховываются и составляют ДДУ на своих условиях так, чтобы покупатель даже не подумал сбежать. Например, грозятся взыскать с дольщика многотысячный штраф или затаскать по судам.

Действительно, нельзя отказаться от ДДУ, если вы уже подписали его, а потом передумали. Чтобы прекратить договор, застройщик должен нарушить закон о долевом строительстве ФЗ-214.

Условия расторжения ДДУ:

• застройщик опаздывает со сдачей объекта на несколько месяцев; 
• делает объект непригодным для жизни и отказывается исправлять недостатки; 
• нарушает ГОСТы и регламенты по качеству квартиры; 
• застройщик признан банкротом; 
• арбитражный суд ликвидирует юрлицо застройщика; 
• кредиторы забирают у застройщика земельный участок, на котором строится дом.

Если застройщик нарушил один или несколько пунктов, а в договоре нет «спасательных» формулировок, ему придётся вернуть покупателю полную сумму за квартиру.

После регистрации договора в Росреестре остаётся перевести деньги на эскроу-счёт и ждать, когда дом сдадут. За ходом строительства можно следить на сайте проекта или запрашивать информацию у брокера.

После сдачи объекта идёт этап приёмки квартиры. Если дольщика не устроило качество строительных работ, бригада переделывает ошибки. И только после этого клиент подписывает акт приёма-передачи. 

Финальный штрих – зарегистрировать право собственности на квартиру в Росреестре.

Вместо итогов посмотрим на преимущества и недостатки договора долевого участия.

Что хорошо:

• безопасная сделка: договор заверяют в Росреестре, а деньги за квартиру хранятся в банке до сдачи проекта; 
• низкая стоимость квартиры: чтобы привлечь клиентов к ещё не построенному дому, застройщики снижают стоимость квадратного метра; 
• можно взять квартиру в ипотеку; 
• контроль девелопера: дольщик не принимает квартиру, если недоволен качеством строительных работ; 
• неустойки за просрочку сроков: если застройщик тормозит сдачу дома, ему придётся выплатить компенсацию дольщикам.

Что плохо:

• застройщик может сдвигать сроки сдачи: если девелопер предупредил о переносе за 60 дней, это не нарушение закона; 
• юридические лазейки: чтобы обезопасить себя, застройщик будет составлять ДДУ с максимальной выгодой для себя; 
• ожидание заселения: от этапа котлована до готовой постройки проходит около четырёх лет; 
• изменение проектной декларации: планировка и качество отделки будут отличаться от того, на что подписывался дольщик.

Наши брокеры готовы помочь на всех этапах покупки новостройки: от выбора объекта до проверки ДДУ. Позвоните или напишите по номеру +7 (499) 681-74-01. Наши специалисты ответят в течение нескольких минут, составят подборку из 3-5 подходящих проектов и организуют просмотры. А ещё помогут выгодно оформить ипотеку.