Можно ли и как продать квартиру с детскими долями?

Сделки, в которых задействованы несовершеннолетние – достаточно сложные. Тем более, если ребёнок владеет долей в квартире. Невнимательность и незнание всех нюансов может привести к расторжению договора спустя несколько лет или запрету со стороны органов опеки. В материале рассказываем важные нюансы продажи квартиры с долей у несовершеннолетнего, и какие риски могут возникнуть в процессе.

Большой сложности при проведении сделки по продаже квартиры, где прописаны несовершеннолетние, не возникнет. Однако если ребёнок не только прописан, но и владеет долей в недвижимости – здесь уже вас ждут определённые тонкости. Об этом расскажем далее.

Возможно ли продать недвижимость  

Продать недвижимость, разумеется, можно. Однако существует ряд условий, которые необходимо соблюсти.

Требования к сделке от органов опеки  

Органы опеки выступают на стороне ребёнка, поэтому при покупке новой квартиры вы должны либо улучшить условия проживания несовершеннолетнего, либо предоставить схожую по характеристикам квартиру.

При этом в законе чётко не прописаны конкретные нормы для оценки квартиры. И бывает, что оценка весьма субъективна. Как правило, взамен старой недвижимости нужно предоставить квартиру с равным или большим количеством спален, общая площадь также – равна или больше. Стоимость покупаемой недвижимости должна быть не ниже или не намного ниже. Внутреннее состояние квартиры также учитывается: если в продаваемой недвижимости был хороший ремонт и качественная мебель, то приобрести квартиру с ветхими стенами будет практически невозможно.

Прописанные несовершеннолетние и имеющие право на недвижимость – в чём разница  

Отличие принципиальное. Если ребёнок просто зарегистрирован в квартире вместе с родителями, то такая семья не стоит на учёте органов опеки, потому что факт регистрации никак не влияет на право собственности. Поэтому и никаких сложностей с отчуждением долей несовершеннолетних быть не должно.

Однако если ребёнок имеет право собственности, то в данной ситуации возможно два сценария:

1. Несовершеннолетний владеет недвижимостью целиком. Например, если квартира досталась ему в подарок или по наследству. 
2. Несовершеннолетний владеет долей в недвижимости. Обычно такое встречается, когда для оплаты использовали материнский капитал. Доля рассчитывается, исходя из потраченной суммы.

В обоих случаях при продаже квартиры необходимо получить разрешение от органов опеки. И в рассматриваемой ситуации — это должен быть первый шаг перед поисками новой квартиры и покупателей.

Общий алгоритм действий  

Собрали чек-лист с главными пунктами при проведении сделки:

1. Собрать необходимые документы. 
2. Получить разрешение от органов опеки на продажу. 
3. Найти вариант недвижимости, подходящий под критерии опеки.
4. Поиск покупателей для вашей квартиры.
5. Сбор всех документов и проверка недвижимости на юридическую чистоту. 
6. Проведение и регистрация сделки. 
7. Долгожданный переезд.

Как найти покупателей  

Алгоритм ничем не отличается от процедуры поиска покупателей для квартиры без обременений. Можно пойти по сложному пути и искать новых жильцов самостоятельно. В этом случае собирать все документы, составлять заявления и проводить переговоры нужно будет в одиночку.

Если вы хотите сэкономить ваше время и деньги — то можно обратиться к брокерам недвижимости. Специалисты не только найдут покупателей, но и помогут с проверкой всех документов и поиском новой квартиры.

Документы  

Для сделки, в которой задействованы несовершеннолетние с долей в квартире, вам понадобятся следующие документы на вашу квартиру. Для удобства разделили их на несколько групп.

Правоустанавливающие. Можно любой на выбор:

• свидетельство о приватизации; 
• завещание; 
• договор купли-продажи; 
• договор долевого участия; 
• дарственная.

Правоподтверждающие:

• выписка из ЕГРН;
• свидетельство о регистрации права — если квартира перешла в собственность до июля 2016 года.

Общий пакет:

• для всех собственников — паспорта и свидетельства о рождении детей + копии; 
• письменное согласие представителей ребёнка;
• выписка из домовой книги;
• кадастровый паспорт, экспликация или план квартиры, поэтажный план; 
• единый жилищный документ с перечислением всех зарегистрированных в квартире.

Как получить разрешение органов опеки  

Для получения разрешения от опеки нужно подготовить заявление и приложить следующие документы и данные:

• о квартире: адрес, кадастровый номер, приблизительная рыночная стоимость и общие характеристики;
• о собственниках: дата рождения, ФИО, паспортные сведения или свидетельства о рождении в случае, если ребёнку ещё не исполнилось 14 лет и у него нет паспорта; 
• о праве собственности: как именно квартира перешла в собственность; 
• о зарегистрированных: данные по аналогии с теми, что предоставляют от собственников; 
• о сделке: как именно будет оплачена покупка и на каких условиях подпишут договор купли-продажи, место сделки и дату переезда; 
• о собственности, которую получит ребёнок.

В последнем нужно уточнить некоторые детали:

• площадь доли, которая перейдёт ребёнку; 
• адрес новой недвижимости и кадастровый номер.

Также обязательно нужно проинформировать районное отделение социальной защиты или опеки о данной сделке. Помимо этого, нужно сообщить данные о наделении несовершеннолетнего новой долей и регистрации по новому месту проживания. Обычно на это дают 1 месяц.

Регистрация сделки  

Подать документы можно через любое МФЦ. Для этого нужно предоставить следующий пакет документов:

• договор купли-продажи; 
• разрешение от органов опеки; 
• паспорт покупателя и продавца или свидетельство о рождении, если ребёнок младше 14 лет.

Отказ органов опеки можно оспорить в суде. В данном случае потребуется доказать, что опека нарушает права несовершеннолетнего, а сделка наоборот — защищает сторону ребёнка. Для примера: в иске можно отметить, что вы собираетесь приобрести квартиру в районе с лучшей экологической обстановкой и более развитой инфраструктурой. А органы опеки только препятствуют вам улучшить условия проживания ребёнка.

При этом нужно понимать, если вместо просторной квартирой с 3 спальнями ребёнок переедет жить в небольшой и малопригодный для жизни дачный дом, шансы оспорить решение опеки близятся к нулю.

Перечисление денег от продажи на счёт ребёнка  

Перечисление денег на именной счёт несовершеннолетнего — допустимый вариант при продаже квартиры с долей ребёнка. Например, если на момент продажи вы не можете представить органам опеки подтверждение покупки новой недвижимости.

При таких обстоятельствах нужно убедить органы, что в будущем вы приобретёте новую недвижимость. Поэтому деньги от продажи следует разместить на специальном целевом именном счёте ребёнка, который называется «Поступление и хранение средств от продажи недвижимости». Только после этого опека согласует сделку.

Существует ряд случаев, когда ребёнок может снять деньги после наступления совершеннолетия:

1. Переезд в другую страну. Родители могут не предоставлять долю ребёнку. Для получения разрешения нужно предоставить в органы опеки доказательства отъезда: например, паспорт с визой на долгосрочное пребывание в другой стране. 
2. Переезд в другой город. В этой ситуации также можно не выделять долю ребёнку, однако обязательно нужно перевести деньги на его именной счёт.

Риски сделки  

Самый весомый и малоприятный риск неправильно оформленного договора — возможность расторжения сделки даже спустя годы. Однако это возможно в единственном случае — продавцу удалось провести продажу без получения согласия органов опеки и с нарушением прав несовершеннолетнего.

По достижении 18-летнего возраста ребёнок сможет обратиться в суд. Отметим, что вероятность полностью оспорить сделку крайне мала: договор сохранит свою силу, однако выплатить компенсацию всё равно придётся. Размер определит суд.

Ответы на частые вопросы  

Что делать, если новую квартиру ещё не нашли?

Такие случае нередки. В этой ситуации органы опеки выдают разрешение на сделку, но с одним важным условием: деньги за долю ребёнка вы перечислите на именной счёт несовершеннолетнего.

Нужно ли нотариально заверять сделку?

Если по сделке происходит отчуждение долей в праве общей собственности на недвижимость, они обязательно должны быть нотариально заверены. Но есть исключение. Например, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли в одной сделке. Данный случай регулируется ч.1 статьёй 42 ФЗ №218-ФЗ.

Как покупателю понять, что среди собственников может быть несовершеннолетний?

Это первое, что следует уточнить при покупке недвижимости: напрямую задать вопрос собственникам и проверить документы. Если этот факт скрывается — повод задуматься о целесообразности покупки этой квартиры.

Также можно определить по косвенным факторам: наличие детских игрушек, пометка о наличии ребёнка в паспортах продавцов, беседа с соседями.

Может ли ребёнок продать квартиру своему опекуну или родителю?

Нет, не может. Согласно ГК РФ, близкие родственники, опекуны или попечители не имеют права совершать сделки обмена, купли-продажи со своими подопечными.

Заключение  

Если вы сейчас ищите новую квартиру для вашей семьи — заполните форму ниже и получите консультацию от наших брокеров. Специалисты Whitewill не только подберут несколько вариантов в престижных локациях столицы с развитой социальной и транспортной инфраструктурой, но и помогут провести всю сделку от и до. С любовью и без комиссии.