Можно ли продать или подарить квартиру по генеральной доверенности?

Продажа и покупка квартиры – это процесс, занимающий много времени и сил. Но провести сделку с недвижимостью можно и без личного присутствия. В этой статье рассказываем, как оформить генеральную доверенность у нотариуса, какие могут быть риски, и как их избежать.

Генеральная доверенность на недвижимость – это нотариально заверенный документ, который позволяет доверенному лицу распоряжаться недвижимостью от вашего имени.

В законодательстве нет определения генеральной доверенности – в быту так называют доверенность с широкими полномочиями. С этим документом поверенный может совершать любые сделки с недвижимостью: продать, обменять или сдать в аренду.

Чем отличается от обычного документа  

Генеральная доверенность даёт право совершать практически любые сделки с недвижимостью, а обычная распространяется только на одно или несколько конкретных действий, прописанных в документе. Например, вы можете оформить разовую доверенность на передачу и получение документов в Росреестре.

Какие права даёт документ  

При наличии генеральной доверенности на недвижимость представитель может совершать любые действия в интересах доверителя: получать и передавать документы, подписывать договоры купли-продажи или аренды, получать деньги после сделок. В документе можно прописать ограничения, например, сумму или предел суммы, за которую можно продать или сдать квартиру.

Единственное ограничение на доверенность – сделки дарения. Согласно статье 576 ГК РФ, документ, в котором не назван одаряемый и не указан предмет дарения, не имеет юридической силы. Чтобы совершить такую сделку, вам нужно прописать в генеральной доверенности данные того, кому вы хотите подарить недвижимость.

Разрешена ли продажа недвижимости?  

Вы можете продать квартиру, оформив доверенность на любое лицо: родственника, друга или риелтора. Это право закреплено в 182 статье Гражданского кодекса РФ. Доверенность можно оформить на любой срок, а если он не прописан, документ считается действительным в течение года со дня подписания.

У генеральной доверенности на квартиру с правом продажи есть ограничения:

• Тот, на кого оформлена доверенность, не может быть участником сделки. Проще говоря, поверенный не сможет продать квартиру самому себе.
• Одно лицо не может выступать поверенным у двух сторон и подписать договор от имени продавца и покупателя.

Риски для покупателя и продавца  

Сделки по генеральной доверенности несут риски прежде всего для покупателя. Например, если вы приобретёте квартиру, а спустя время выяснится, что владелец был недееспособен, сделку признают недействительной.

После смерти доверителя доверенность автоматически теряет юридическую силу. Однако данные в Росреестре не всегда обновляются своевременно, и продажа может состояться. В этом случае её тоже аннулируют, но ваши деньги, вероятнее всего, не вернутся.

Также существуют мошеннические схемы, когда настоящих владельцев квартир заставляют оформить доверенность путём запугивания или обмана «чёрные риелторы». Если вы купите такую квартиру, её бывший владелец имеет право оспорить сделку и претендовать на возврат недвижимости без какой-либо ответной компенсации.

Если вы оформляете генеральную доверенность как продавец, вы должны быть уверены в том человеке, которого назначаете поверенным. Он, например, может осуществить сделку на невыгодных для вас условиях: продать или сдать вашу квартиру за меньшую сумму, чем вы планировали.

Чтобы удостовериться в том, что доверитель жив, дееспособен и продаёт квартиру добровольно, не стесняйтесь просить с ним встречи лично или по видеосвязи, если он находится в другом городе или стране. Продавец внятно и чётко должен подтвердить, что согласен с условиями сделки.

Если вы выступаете доверителем, пропишите в доверенности денежные границы, ниже которых ваш представитель не сможет продать или сдать недвижимость.

На кого можно оформить  

Вы можете оформить доверенность на любое лицо, в том числе на нерезидента страны. Это может быть ваш друг, родственник, просто знакомый, юрист или риелтор, представляющий ваши интересы.

Порядок оформления генеральной доверенности  

Примерное содержание  

В доверенности в обязательном порядке указываются адрес недвижимости, список полномочий и паспортные данные доверителя и доверенного лица. Оформить документ сразу на всё имущество не получится – Росреестр требует отдельные доверенности на каждый объект. Также всегда указывается дата – от неё отсчитывается срок полномочий.

Вы можете добавить в доверенность допустимые суммы, по которым может производиться сделка, срок действия документа и разрешение на передоверие.

Стоимость документа и его срок действия  

Стоимость доверенности зависит от тарифов нотариуса и содержания документа – чем больше указывается полномочий, тем выше цена. В среднем оформление генеральной доверенности в Москве стоит от 2 000 до 3 000 рублей.

Алгоритм действий как использовать доверенность  

Особенности при сделках с ипотечной квартирой  

Сделки с ипотечной недвижимостью по доверенности имеют точно такую же юридическую силу, как и продажа такой квартиры собственником лично. Для этого в генеральную доверенность необходимо включить условия о том, что поверенный имеет право обращаться в банк от имени доверителя и заключать соглашение об аккредитиве.

Если квартира находилась в собственности менее 5 лет, после сделки продавцу нужно будет уплатить 13% от дохода. Даже если недвижимость продавалась по доверенности, НДФЛ оплачивает бывший собственник. Вы можете включить в документ подачу налоговой декларации от вашего имени.

Порядок аннулирования доверенности  

Чтобы аннулировать документ, вы можете обратиться к любому нотариусу и написать заявление на отмену доверенности. Лично уведомлять поверенного необязательно. Нотариус внесёт запись об аннулировании в единый электронный реестр доверенностей – после этого документ потеряет свою юридическую силу.

Заключение  

Генеральная доверенность на продажу квартиру – это удобный инструмент, если вы находитесь в другом городе, за границей или вам некогда самостоятельно заниматься сделкой. Если вы ищете недвижимость в Москве, позвоните по номеру 8 (495) 152-20-20, и наши специалисты подберут для вас лучшие варианты. С любовью и без комиссии.