Можно ли и как продать подаренную квартиру?

Подарки – это всегда приятно, особенно крупные. Можете распоряжаться ими, как захотите, однако помните, что продажа квартиры имеет свои особенности. В этой статье рассказываем, когда можно продать подаренную недвижимость, какими будут условия продажи и размер налога.

Согласно статье 572 Гражданского кодекса РФ, дарение квартиры является безвозмездной передачей её другому, после которой новый владелец может распоряжаться собственностью по своему желанию. Ниже разбираемся с нюансами.

Квартира ребёнку  

Квартиру можно продать, если ребёнок получил согласие на продажу от органов опеки и попечительства. Госорганы потребуют купить ребёнку аналогичную недвижимость – не меньшую по площади и равную по цене. Если вы не планируете покупать другую недвижимость, органы потребуют положить средства на счёт ребёнка и оставить их там, пока он не достигнет совершеннолетия.

Квартира недееспособному  

Опекун может продать квартиру, купив подопечному аналогичную недвижимость или переведя средства от продажи на его счёт. На такую сделку нужно также обязательно получить разрешение у органов опеки и попечительства.

Продажа доли в подаренной квартире  

Условия продажи не меняются, но сначала вам придётся получить согласие остальных владельцев квартиры или разрешение от органов опеки и попечительства. Также помните, что у остальных хозяев квартиры существует преимущественное право покупки, поэтому перед продажей вы обязаны в письменной форме предложить им приобрести вашу долю в праве.

Квартира одному из супругов  

Дарственная квартира не является совместно нажитым имуществом, её не делят во время развода, поэтому недвижимость можно продать. Но если вы продадите её в браке и на полученные деньги купите другую недвижимость, новая собственность будет считаться общим имуществом. Чтобы избежать проблем, заключите брачный договор и закрепите в нём правила того, как будете разделять имущество, или укажите в договоре купли-продажи, что новую квартиру покупают на деньги от продажи дарственной квартиры.

Когда продавать, чтобы избежать уплаты налога?  

Если вы продаёте подаренную квартиру раньше установленных сроков, вам придётся уплатить НДФЛ в размере 13%:

• меньше трёх лет для квартир, полученных в дар от близких родственников; 
• меньше пяти лет – для остальных людей. Поэтому лучше пожить в квартире несколько лет перед продажей.

При продаже подаренной недвижимости НДФЛ можно уменьшить, но важно иметь её во владении минимум 3 года или 5 лет. Из стоимости, которую платит покупатель, вычитают сумму, с которой во время дарения собственник уплатил НДФЛ.

Рассмотрим пример: Вы получаете в подарок от знакомого квартиру. Кадастровая стоимость недвижимости – 20 000 000 рублей. Знакомый не является вашим близким родственником, поэтому вы должны уплатить НДФЛ в размере 13% от 20 000 000, то есть 2 600 000. Через год вы решаете продать эту квартиру за 23 000 000 рублей. Из этой суммы вычитают кадастровую стоимость размером 20 000 000, а с остатка объёмом 3 000 000 вы должны уплатить налог 13% – 390 000 рублей.

Продажа квартиры  

Сбор документов  

До продажи дарственной квартиры вам нужно собрать документы:

• паспорт РФ; 
• договор купли-продажи и акт приёма-передачи;
• дарственная – документ, на основе которого вы получили права на эту квартиру;
• техпаспорт недвижимости;
• выписка из ЕГРН или домовой книги; 
• справка о дееспособности продавца; 
• согласие органов опеки на проведение сделки, если в квартире прописан несовершеннолетний или недееспособный; 
• может также понадобиться свидетельство о рождении ребёнка.

Поиск покупателя  

Когда собрали все документы, приступайте к поиску покупателя: выставляйте недвижимость на продажу, а лучше обратитесь за помощью к брокеру. С покупателем стоит обсудить условия сделки и цену, а после заключить договор купли-продажи у нотариуса. В документе обязательно укажите данные одаряемого и покупателя.

Заключение сделки  

После того, как вы заключили договор, нужно зарегистрировать право собственности. Стороны подают заявление и уплачивают госпошлину. Выписка из ЕГРН подтвердит, что право собственности перешло, и покупатель стал новым владельцем дарственной квартиры.

Деньги за квартиру передают во время заключения договора или после получения выписки из ЕГРН. Способ оплаты нужно указать в документе, стороны могут самостоятельно выбрать самый комфортный: наличными, банковским переводом, депозитом или через аккредитивом.

Отмена дарения недвижимости  

Статья 578 ГК РФ об отмене дарения – причина того, что сделки с продажей подаренных квартир считают рискованными. Вот когда даритель или суд может отменить дарение недвижимости:

• если на жизнь дарителя покушался одариваемый;
• если с подаренной квартирой обращаются ненадлежащим образом и подвергают её риску безвозвратной утраты;
• если даритель переживёт одаряемого; 
• если дарение от имени ИП или юридического лица произошло накануне его банкротства – меньше, чем за полгода.

Риски при покупке такого вида квартир  

Покупка дарственной квартиры – не самая безопасная сделка для покупателя. Подаренная квартира переходит в собственность покупателя, когда он получает выписку из ЕГРН, но существуют обстоятельства, которые зависят только от честности продавца, поэтому нужно быть внимательным:

1. Квартира с прописанным жильцом. Иногда договор дарения включает условие пожизненного проживания предыдущего владельца, а это значит, что он останется в квартире до конца жизни нового владельца. Чтобы этого не допустить, внимательно проверяйте условия в договоре дарения.
2. Незаконно полученная квартира. Если дарственную подписывали обманом или под угрозой, суд признает договор купли-продажи недействительным, лишая нового владельца права на недвижимость.
3. Общая собственность супругов. Квартира, которую подарили одному из супругов, не считается общим имуществом при разводе, но если оба супруга вкладывали деньги в ремонт, покупку мебели или бытовой техники, то согласно статье 34 Семейного кодекса РФ, недвижимость может стать общей собственностью. Чтобы не наткнуться на неприятности, попросите продавца предоставить вам согласие всех владельцев на продажу.
4. Неуплата налога продавцом. При продаже дарственной квартиры покупателю стоит убедиться в уплате налога на дарение. Одаряемый обязан уплатить налог в размере 13% от оценочной стоимости недвижимости, иначе сделку могут признать недействительной. Перед покупкой попросите у продавца справку из налоговой об уплате НДФЛ.
5. Притворная или мнимая сделка. Иногда недвижимость скрывают от кредиторов, чтобы защитить её от взыскания в случае долгов. Если это выяснится в суде, квартиру вернут прежнему владельцу. При покупке обращайте внимание на время, прошедшее от дарения до продажи: если прошло меньше года – это причина насторожиться.

Если хотите купить квартиру и получить только удовольствие от сделки, закажите обратный звонок от наших брокеров ниже. Специалисты сделают индивидуальную подборку подходящей недвижимости и будут рядом на протяжении всей сделки.