Совместная и долевая собственность супругов. Какой режим владения выбрать при покупке квартиры

Александр
Александр
автор статьи
17 июля 2023
1344 просмотра
article
17 июля 2023
1344 просмотра
В этой статье

За последние годы наши соотечественники стали прагматично относиться к совместному имуществу. Супруги хотят быть независимыми и уверенными в будущем, если однажды их пути разойдутся. Недвижимость может стать болевой точкой, поэтому пары всё чаще предпочитают договариваться о режиме собственности заранее. Так муж и жена будут знать, какими правами обладают на квартиру, кому достанутся квадратные метры и можно ли их продать. Подробнее об этом – в нашем материале о совместной и долевой собственности.

Лучшие предложения недвижимости

Дом Дау
Показать другие проекты в районе Пресненский квартиры 2 квартал 2027 от 700 000
Интонация
Показать другие проекты в районе Северо-Запад квартиры Сдан от 340 000

Что такое общая совместная собственность

Это имущество, которое принадлежит нескольким собственникам без чёткого определения долей каждого.

Например, муж и жена покупают квартиру на собственные средства или в ипотеку. Так как недвижимость появилась в браке, то пара распоряжается имуществом поровну. По Семейному кодексу РФ доли в квартире делятся по принципу 50/50, так что у мужа нет преимущества перед женой. Даже если квартира куплена полностью на деньги мужа.

Важно. В ДДУ и выписке из ЕГРН может быть вписан один собственник, но это не отменяет режим совместной собственности. При желании пара подаёт документы в Росреестр, и супруга вписывают в документы.

article
Образец выписки из ЕГРН о совместной собственности

Как управляют совместной собственностью

Так как муж и жена имеют равные доли в квартире, то и распоряжаться имуществом они должны вместе.

Без нотариального согласия партнёра нельзя:

  • покупать и продавать недвижимость; 
  • брать ипотеку; 
  • заключать ДДУ и договор уступки; 
  • дарить долю в квартире или квартиру полностью; 
  • зарегистрировать или прописать человека; 
  • сдать квартиру в аренду.

Если же супруг или супруга попытается сделать что-то из вышеперечисленного без согласия, партнёр имеет право подать в суд.

article
Пример нотариального согласия супруга на продажу доли

Плюсы совместной собственности:


  • у мужа и жены равные права на недвижимость: в случае развода нельзя выселить партнёра; 
  • КУ, налоговый вычет и налог на имущество распределяются поровну; 
  • совместную квартиру нельзя арестовать или забрать за долги.

Минусы совместной собственности:


  • на каждое действие с квартирой нужно согласие партнёра; 
  • в случае развода придётся выделять доли, а стороны не всегда согласны делить недвижимость поровну.

Что такое общая долевая собственность

Это имущество, которое принадлежит нескольким собственникам с определением доли каждого.

Обычно владельцы распределяют доли между собой или получают их в наследство. Допустим, пара купила квартиру и договорилась, что муж получает ½ доли, а жена – ¼. Другой пример: бабушка передаёт в наследство недвижимость и распорядилась, что 80/100 доли квартиры достанется внучке, а 20/100 – её супругу.

Доли выделяют через соглашение о выделении долей или соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Подробнее о том, как супруги делят доли в квартире можно почитать в материале «Как переписать недвижимость на жену».

article
Образец выписки из ЕГРН о долевой собственности

Какие доли бывают в квартире

Доли недвижимого имущества делятся на идеальные и реальные. Идеальные доли измеряются в дробях, а реальные – в помещениях.

Идеальную долю нельзя увидеть – это не площадь отдельной комнаты, а право управлять квартирой наравне с другими дольщиками.

Реальная доля – помещение, закреплённое за дольщиком. Это распространённая схема разделения в коммунальных квартирах. Обычно реальные доли соответствуют площади комнат. 

Важно. По закону доля каждого собственника не должна быть меньше социальной нормы – 15 м2 на человека.

Как управляют долевой собственностью

Дольщики сами решают, как будут распоряжаться квартирой: делить ли счета за КУ между собой или платить по единой квитанции, кто ответственен за ремонт общих зон. Это справедливо для коммунального быта – у семьи всё проще.

В отличие от совместного управления в долевой собственности владелец не ограничен в своих действиях. ГК РФ подтверждает: можно продать, подарить, завещать или отдать в залог свою долю. Но это не значит, что сделка пройдёт совсем без ведома других дольщиков. 

Без уведомления дольщиков нельзя:

  • продать долю в квартире – у совладельцев есть преимущественное право покупки
  • зарегистрировать или прописать в квартире неблизкого родственника; 
  • сдавать в аренду комнату – только если дольщики договорились получать согласие друг друга.

article
Пример нотариального отказа от преимущественного права покупки

Плюсы долевой собственности:


  • дольщик распоряжается своей частью квартиры по собственному усмотрению; 
  • если долю другого собственника арестуют или заберут за долги, это не коснётся других владельцев; 
  • малоимущий дольщик может получить господдержку и социальные выплаты; 
  • если кто-то из дольщиков не платит за ЖКУ, другие владельцы имеют право взыскать долг через суд; 
  • можно купить долю другого собственника и увеличить своё имущество.

Минусы долевой собственности:


  • разногласия по бытовым вопросам между дольщиками; 
  • долю можно арестовать или забрать за долги; 
  • собственник доли имеет право приглашать гостей и сдавать в аренду комнату кому угодно – совладельцы не могут на это повлиять; 
  • когда один житель хочет выкупить всю квартиру, не всегда дольщики соглашаются продать свои доли.

Как оформить долевую собственность при покупке квартиры

Супругам не обязательно ждать несколько лет после покупки недвижимости, чтобы поделить квартиру. Можно распределить доли обоих до сделки купли-продажи.


1. Подготовить брачный договор


Это документ, в котором супруги устанавливают режим владения и договариваются, кому какие доли в квартире принадлежат. Договор обязательно заверяют у нотариуса. 


2. Выбрать подходящую квартиру


Пара обращается к брокеру или ищет проект самостоятельно. О вторичках и новостройкахценах на недвижимость и необходимых документах можно прочитать по ссылкам. 


3. Подготовить и заключить договор – купли-продажи, ДДУ или переуступки


Если муж с женой покупают новостройку и ДДУ оформляют на двоих, нужно подписать дополнительное соглашение с застройщиком. Если пара приобретает квартиру у собственника, в договоре купли-продажи фиксируют размер долей как в брачном контракте.

Подробнее по ссылкам о том, как составлять ДДУдоговор-купли продажи и договор переуступкиЗдесь можно почитать про то, как проходит безопасная сделка купли-продажи.


4. Одобрить ипотеку


Дополнительный шаг – если муж и жена покупают недвижимость на банковские средства и становятся созаёмщиками. В статье «Как оформить совместную ипотеку на супругов» описано, какие документы требуются и что происходит с ипотекой при разводе.


5. Расплатиться с продавцом


При покупке квартиры на вторичном рынке или по переуступке покупатель расплачивается через банковскую ячейку или аккредитив. В сделке по ДДУ застройщик получит деньги через эскроу-счёт после завершения строительства.


6. Зарегистрировать сделку в Росреестре


Супруги приносят документы на квартиру и брачный договор, чтобы Росреестр внёс сведения в ЕГРН и выдал свидетельство о праве собственности. В документе пару обозначают как правообладателей, а в строчке «вид собственности» впишут «долевая собственность».

Рекомендуемые к просмотру комплексы

Portland
Показать другие проекты в районе Юг квартиры 4 квартал 2025 от 420 000
Vesper Tverskaya
Показать другие проекты в районе Тверской апартаменты Сдан от 1 280 000
Now
Показать другие проекты в районе Даниловский квартиры, таунхаусы 2 квартал 2023 от 410 000

Как оформить долевую собственность после покупки квартиры

Здесь коротко: нужно сделать вышеперечисленные шаги, кроме первого пункта. Если пара хочет выделить доли спустя несколько лет в браке, придётся составить соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Документ готовит юрист или нотариус.

Если партнёры не пришли к взаимному соглашению, и кого-то не устраивает его доля, только суд разрешит противоречия. 

Соглашение о разделе имущества также надо зарегистрировать в Росреестре.

Что выбрать: совместную или долевую собственность

Однозначного ответа нет, но юристы склоняются к долевой собственности – в некоторых случаях это облегчает бюрократические заботы. Для повседневной жизни пары ничего не изменится – чаще муж и жена устно договариваются о содержании имущества. А если дело идёт к разводу, бывшим супругам не нужно тратить время и нервы, чтобы поделить совместно нажитое.

С другой стороны, даже брачный договор и соглашение о разделе можно оспорить. Например, в начале совместной жизни молодожёны согласились на одни условия, а во время развода муж захотел отсудить долю жены, потому что единолично оплатил ремонт и ипотеку.

Выводы такие: если у пары нет предубеждений по поводу контрактов и договоров – можно выбрать долевую собственность. Если супруги не хотят вносить разлад в отношения – подойдёт совместная собственность. Разница лишь в том, сколько придётся заплатить за услуги нотариуса, регистрацию документов и суды в случае развода.

Заключение

Хотите приобрести квартиру в новостройке или вторичке? Мы поможем подобрать подходящий вариант, подготовить документы для ипотеки и посоветуем юриста для составления брачного договора. Позвоните по номеру +7 (499) 681-74-01 – наши эксперты ответят в течение 10 минут. А если вы хотите ознакомиться с актуальными предложениями самостоятельно, просто перейдите на главную страницу сайта.

Заказать звонок
Укажите свои контакты и эксперт проекта свяжется с вами в первую свободную минуту
Принятие условий
Скоро наш специалист свяжется с вами
Обычно мы перезваниваем через 7 минут
anna
Принятие условий
Скоро наш специалист свяжется с вами
Обычно мы перезваниваем через 7 минут
Скачайте полный каталог квартир и апартаментов новостроек Москвы
Собрали 140 лучших новостроек в центре Москвы бизнес, премиум и делюкс-класса для жизни и инвестиций. Укажите свои контакты и скачайте каталог квартир и апартаментов в один клик.
Время скачивания: 6 секунд Обновлён 3 июня 2020 PDF, 13 MB
brochure
twig
twig
twig
twig
twig