Совместная и долевая собственность супругов. Какой режим владения выбрать при покупке квартиры

За последние годы наши соотечественники стали прагматично относиться к совместному имуществу. Супруги хотят быть независимыми и уверенными в будущем, если однажды их пути разойдутся. Недвижимость может стать болевой точкой, поэтому пары всё чаще предпочитают договариваться о режиме собственности заранее. Так муж и жена будут знать, какими правами обладают на квартиру, кому достанутся квадратные метры и можно ли их продать. Подробнее об этом – в нашем материале о совместной и долевой собственности.

Это имущество, которое принадлежит нескольким собственникам без чёткого определения долей каждого.

Например, муж и жена покупают квартиру на собственные средства или в ипотеку. Так как недвижимость появилась в браке, то пара распоряжается имуществом поровну. По Семейному кодексу РФ доли в квартире делятся по принципу 50/50, так что у мужа нет преимущества перед женой. Даже если квартира куплена полностью на деньги мужа.

Важно. В ДДУ и выписке из ЕГРН может быть вписан один собственник, но это не отменяет режим совместной собственности. При желании пара подаёт документы в Росреестр, и супруга вписывают в документы.

Так как муж и жена имеют равные доли в квартире, то и распоряжаться имуществом они должны вместе.

Без нотариального согласия партнёра нельзя:

• покупать и продавать недвижимость; 
• брать ипотеку; 
• заключать ДДУ и договор уступки; 
• дарить долю в квартире или квартиру полностью; 
• зарегистрировать или прописать человека; 
• сдать квартиру в аренду.

Если же супруг или супруга попытается сделать что-то из вышеперечисленного без согласия, партнёр имеет право подать в суд.

Плюсы совместной собственности:

• у мужа и жены равные права на недвижимость: в случае развода нельзя выселить партнёра; 
• КУ, налоговый вычет и налог на имущество распределяются поровну; 
• совместную квартиру нельзя арестовать или забрать за долги.

Минусы совместной собственности:

• на каждое действие с квартирой нужно согласие партнёра; 
• в случае развода придётся выделять доли, а стороны не всегда согласны делить недвижимость поровну.

Это имущество, которое принадлежит нескольким собственникам с определением доли каждого.

Обычно владельцы распределяют доли между собой или получают их в наследство. Допустим, пара купила квартиру и договорилась, что муж получает ½ доли, а жена – ¼. Другой пример: бабушка передаёт в наследство недвижимость и распорядилась, что 80/100 доли квартиры достанется внучке, а 20/100 – её супругу.

Доли выделяют через соглашение о выделении долей или соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Подробнее о том, как супруги делят доли в квартире можно почитать в материале «Как переписать недвижимость на жену».

Доли недвижимого имущества делятся на идеальные и реальные. Идеальные доли измеряются в дробях, а реальные – в помещениях.

Идеальную долю нельзя увидеть – это не площадь отдельной комнаты, а право управлять квартирой наравне с другими дольщиками.

Реальная доля – помещение, закреплённое за дольщиком. Это распространённая схема разделения в коммунальных квартирах. Обычно реальные доли соответствуют площади комнат. 

Важно. По закону доля каждого собственника не должна быть меньше социальной нормы – 15 м² на человека.

Дольщики сами решают, как будут распоряжаться квартирой: делить ли счета за КУ между собой или платить по единой квитанции, кто ответственен за ремонт общих зон. Это справедливо для коммунального быта – у семьи всё проще.

В отличие от совместного управления в долевой собственности владелец не ограничен в своих действиях. ГК РФ подтверждает: можно продать, подарить, завещать или отдать в залог свою долю. Но это не значит, что сделка пройдёт совсем без ведома других дольщиков. 

Без уведомления дольщиков нельзя:

• продать долю в квартире – у совладельцев есть преимущественное право покупки; 
• зарегистрировать или прописать в квартире неблизкого родственника; 
• сдавать в аренду комнату – только если дольщики договорились получать согласие друг друга.

Плюсы долевой собственности:

• дольщик распоряжается своей частью квартиры по собственному усмотрению; 
• если долю другого собственника арестуют или заберут за долги, это не коснётся других владельцев; 
• малоимущий дольщик может получить господдержку и социальные выплаты; 
• если кто-то из дольщиков не платит за ЖКУ, другие владельцы имеют право взыскать долг через суд; 
• можно купить долю другого собственника и увеличить своё имущество.

Минусы долевой собственности:

• разногласия по бытовым вопросам между дольщиками; 
• долю можно арестовать или забрать за долги; 
• собственник доли имеет право приглашать гостей и сдавать в аренду комнату кому угодно – совладельцы не могут на это повлиять; 
• когда один житель хочет выкупить всю квартиру, не всегда дольщики соглашаются продать свои доли.

Супругам не обязательно ждать несколько лет после покупки недвижимости, чтобы поделить квартиру. Можно распределить доли обоих до сделки купли-продажи.

1. Подготовить брачный договор

Это документ, в котором супруги устанавливают режим владения и договариваются, кому какие доли в квартире принадлежат. Договор обязательно заверяют у нотариуса. 

2. Выбрать подходящую квартиру

Пара обращается к брокеру или ищет проект самостоятельно. О вторичках и новостройках, ценах на недвижимость и необходимых документах можно прочитать по ссылкам. 

3. Подготовить и заключить договор – купли-продажи, ДДУ или переуступки

Если муж с женой покупают новостройку и ДДУ оформляют на двоих, нужно подписать дополнительное соглашение с застройщиком. Если пара приобретает квартиру у собственника, в договоре купли-продажи фиксируют размер долей как в брачном контракте.

Подробнее по ссылкам о том, как составлять ДДУ, договор-купли продажи и договор переуступки. Здесь можно почитать про то, как проходит безопасная сделка купли-продажи.

4. Одобрить ипотеку

Дополнительный шаг – если муж и жена покупают недвижимость на банковские средства и становятся созаёмщиками. В статье «Как оформить совместную ипотеку на супругов» описано, какие документы требуются и что происходит с ипотекой при разводе.

5. Расплатиться с продавцом

При покупке квартиры на вторичном рынке или по переуступке покупатель расплачивается через банковскую ячейку или аккредитив. В сделке по ДДУ застройщик получит деньги через эскроу-счёт после завершения строительства.

6. Зарегистрировать сделку в Росреестре

Супруги приносят документы на квартиру и брачный договор, чтобы Росреестр внёс сведения в ЕГРН и выдал свидетельство о праве собственности. В документе пару обозначают как правообладателей, а в строчке «вид собственности» впишут «долевая собственность».

Здесь коротко: нужно сделать вышеперечисленные шаги, кроме первого пункта. Если пара хочет выделить доли спустя несколько лет в браке, придётся составить соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Документ готовит юрист или нотариус.

Если партнёры не пришли к взаимному соглашению, и кого-то не устраивает его доля, только суд разрешит противоречия. 

Соглашение о разделе имущества также надо зарегистрировать в Росреестре.

Однозначного ответа нет, но юристы склоняются к долевой собственности – в некоторых случаях это облегчает бюрократические заботы. Для повседневной жизни пары ничего не изменится – чаще муж и жена устно договариваются о содержании имущества. А если дело идёт к разводу, бывшим супругам не нужно тратить время и нервы, чтобы поделить совместно нажитое.

С другой стороны, даже брачный договор и соглашение о разделе можно оспорить. Например, в начале совместной жизни молодожёны согласились на одни условия, а во время развода муж захотел отсудить долю жены, потому что единолично оплатил ремонт и ипотеку.

Выводы такие: если у пары нет предубеждений по поводу контрактов и договоров – можно выбрать долевую собственность. Если супруги не хотят вносить разлад в отношения – подойдёт совместная собственность. Разница лишь в том, сколько придётся заплатить за услуги нотариуса, регистрацию документов и суды в случае развода.

Хотите приобрести квартиру в новостройке или вторичке? Мы поможем подобрать подходящий вариант, подготовить документы для ипотеки и посоветуем юриста для составления брачного договора. Позвоните по номеру +7 (499) 681-74-01 – наши эксперты ответят в течение 10 минут. А если вы хотите ознакомиться с актуальными предложениями самостоятельно, просто перейдите на главную страницу сайта.