Как купить квартиру от застройщика в ипотеку: полезная информация для покупателя

Свой уголок нужен в любое время, и жилищные кредиты по-прежнему остаются популярным способом покупки недвижимости. В этой статье подробно поговорим про то, как оформить ипотеку на квартиру в новостройке — подскажем, какие документы нужно готовить к каждому этапу, и предложим несколько хороших объектов.

Перед оформлением ипотеки стоит внимательно взвесить все плюсы и минусы — особенно в нынешних условиях повышенной неопределённости.

Плюсы  

Своя квартира. После погашения кредита у вас на руках останется собственная недвижимость, с которой вы можете распоряжаться как угодно: поменять планировку, сдать или вообще продать.

Быстрая покупка. Чтобы оформить ипотеку, достаточно накопить сумму на первоначальный взнос — это примерно в шесть раз меньше, чем полная стоимость квартиры. А потом вам сыграет на руку инфляция: по мере обесценивания денег платежи будут становиться более выгодными.

Вложение в будущее. Недвижимость — один из самых надёжных способов не только сохранить, но ещё и приумножить свои сбережения.

Минусы  

Придётся переплачивать. Начисленные на сумму заёма проценты могут составлять до половины изначальной стоимости квартиры — эти деньги вы не вкладываете в себя, а просто отдаёте в чужие руки.

Большой первоначальный взнос. Даже если он в шесть раз меньше стоимости квартиры, это всё равно большая сумма, быстро накопить которую могут не все.

Огромная ответственность. Ипотека требует строжайшей финансовой дисциплины — если подойти к ней легкомысленно, можно потерять квартиру и остаться в долгах.

Требования к заёмщикам  

Универсальный список требований к заёмщикам выглядит так:

• гражданство РФ; 
• возраст — от 18 до 75 лет на момент полного погашения кредита. Если ипотека оформляется без подтверждения доходов, то верхняя планка обычно опускается до 65 лет; 
• регистрация в том же регионе, где находится приобретаемый объект недвижимости; 
• трудовой стаж от трёх месяцев на текущем месте работы; официальный доход; 
• хорошая кредитная история; 
• отсутствие непогашенных судимостей.

Выбираем квартиру  

При выборе квартиры в новостройке рекомендуем руководствоваться следующими критериями.

Транспортная доступность

Попробуйте самостоятельно добраться до объекта тем маршрутом, которым вы собираетесь пользоваться каждый день после переезда — причём желательно вечером буднего дня. Это самый простой способ оценить, насколько для вас удобно расположение здания.

Инфраструктура

Прогуляйтесь по району и обратите внимание на то, какие магазины есть в шаговой доступности от дома. Посмотрите, насколько далеко находится ближайшая поликлиника, а если у вас есть дети — почитайте отзывы про местные детские сады и школы.

Качество материалов и используемые технологии

Можно узнать из технической документации на объект. От качества используемых материалов зависят будущие траты на ремонт, а от технологий — общий уровень комфорта жизни в квартире.

Экология

Парки, скверы, водоёмы и любые другие уголки природы у дома — это всегда большой плюс. Но только если рядом с ними не находится действующий завод.

Застройщик

Определить надёжность девелопера вам помогут два портала: Единый реестр застройщиков и сервис «Проверка новостроек» от оператора ЕИЖС. В Реестре можно найти все основные данные о строительных компаниях со стажем от трёх лет, а в «Проверке новостроек»— информацию про строящиеся объекты.

В первую очередь обратите внимание на следующие параметры:

• количество сданных домов в портфеле; 
• темпы строительства и сроки сдачи объектов;
• наличие опубликованных фотографий сданных домов и текущих объектов на разных стадиях строительства;
• аккредитация у ведущих банков.

Если проект уже находится на стадии строительства, вы также можете лично приехать на стройку и оценить активность проводимых работ.

На этом этапе нужно честно оценить свои финансовые возможности. Для комфортной жизни ежемесячные платежи не должны превышать 30–40% от бюджета — иначе будет сильно чувствоваться давление ипотеки. Чтобы примерно представить, с чем придётся столкнуться, можно воспользоваться ипотечным калькулятором: он рассчитает приблизительную сумму платежей.

Ипотека всегда сопряжена с рисками, но есть хороший способ перестраховаться на случай непредвиденных обстоятельств: накопить финансовую подушку безопасности в размере 3–5 ежемесячных платежей. Она позволит избежать неприятностей с банком в случае потери работы или других форс-мажоров.

Также стоит учитывать, что для оформления ипотеки понадобится внести первоначальный взнос. Обычно он составляет 15–20% от стоимости квартиры, реже — 10%. Чем ниже сумма взноса, тем менее выгодные условия предлагает банк. В качестве первоначального взноса можно использовать как накопленные средства, так и материнский капитал. В теории на выплату первоначального взноса можно взять дополнительный потребительский кредит, но мы не советуем так делать — чем меньше долгов придётся выплачивать одновременно, тем лучше.

Если вы покупаете квартиру без готовой отделки от застройщика, то в список расходов нужно внести ещё и ремонт и покупку мебели после приёмки квартиры.

Сбербанк. Ставка — от 10,9%, срок — до 30 лет, размер — до 100 миллионов рублей. Первоначальный взнос составляет 15%, но его можно не платить: для этого нужно заложить уже имеющуюся недвижимость. Для оформления кредита нужен полный пакет документов.

Тинькофф. Банк предлагает ипотечную программу с господдержкой. Ставка — 6,9%, срок — до 30 лет, размер — до 12 миллионов рублей. ДДУ не подойдёт: действие программы распространяется только на квартиры, купленные напрямую у застройщика. Для оформления кредита нужны паспорт и СНИЛС.

ВТБ. Ставка — от 10,9%, срок — до 30 лет, размер — до 60 миллионов рублей. Размер первоначального взноса начинается от 15%. Общий рабочий стаж должен быть не менее 6 месяцев, а из документов тоже понадобятся только паспорт и СНИЛС.

Альфа-банк. Ставка — 12,29%, срок — до 30 лет, размер — до 70 000 000 рублей. Подтверждение доходов не требуется, а сделку можно провести онлайн. Зарплатные клиенты банка получают скидку 0,4%.

Газпромбанк. Ставка — от 10,5%, срок — до 30 лет, размер — до 60 миллионов рублей. Можно получить кредит без подтверждения доходов, но тогда первоначальный взнос составит 20%. Зарплатные клиенты банка получают скидку 0,6%. 

Стандартный пакет документов включает в себя:

• заявление на оформление ипотеки; 
• паспорт заёмщика с отметкой о регистрации; 
• СНИЛС заёмщика и его супруга/супруги; 
• документы, подтверждающие финансовое состояние и доходы заёмщика. Есть несколько вариантов на выбор: справка о доходах и суммах налога физического лица, справка по форме банка, оригинал выписки по счёту в любом банке с печатью или штампом банка, выписка по форме СЗИ-ИЛС;
• документы, подтверждающие занятость заёмщика. Здесь тоже можно выбрать один из нескольких вариантов: копию трудовой книжки, заверенную печатью компании-работодателя, форму СТД-ПФР или форму СТД-Р; 
• документы, подтверждающие наличие первоначального взноса: выписка об остатке денежных средств на счёте в банке, документы, подтверждающие факт оплаты части стоимости кредитуемого объекта, свидетельство о праве на получение субсидии.

Практически все крупные банки принимают документы онлайн — а некоторые из них даже делают скидки за использование цифровых сервисов. Своё решение банки обычно озвучивают в течение нескольких дней после подачи всех бумаг.

Заключаем кредитный договор

При подписании договора обязательно проверьте следующие пункты:

• обязанности заёмщика; 
• возможность досрочного погашения ипотеки; 
• условия одностороннего повышения ставки; 
• условия досрочного расторжения договора;
• дополнительные комиссии;
• величина пени и штрафов при просрочке; 
• ограничения по пользованию заложенным имуществом — например, можно ли сдать квартиру в аренду или продать; 
• порядок действий в случае форс-мажоров.

Не торопитесь сразу подписывать договор: сначала лучше самостоятельно изучить текст в спокойной обстановке, проконсультироваться с юристами по всем непонятным вопросам, и только после этого ставить свою подпись. Обязательно убедитесь в том, что все данные указаны правильно — в противном случае получение кредита может затянуться.

Заключаем ДДУ или ДКП

ДДУ — договор долевого участия. Он заключается в тех случаях, когда объект находится на стадии строительства, и защищает покупателя от большинства рисков, связанных с проектным финансированием.

ДКП — договор купли-продажи. Он заключается в тех случаях, когда объект уже построен.

После подписания договора нужно будет рассчитаться с застройщиком — для этого покупатель вносит первоначальный платёж, после чего банк переводит оставшуюся сумму на счёт девелопера.

Принимаем квартиру

Если застройщик допустил какие-то ошибки при строительстве, то приёмка — это гарантированная возможность обязать компанию устранить их бесплатно. Запаситесь временем и очень внимательно осмотрите квартиру.

Обратите внимание на отделку стен, пола и потолка, на качество окон и дверей, а также на состояние подъезда и придомовой территории. Всё должно соответствовать описаниям в документах.

Если вы всё-таки обнаружили какие-то недочёты, откажитесь от подписания акта приёма-передачи и потребуйте исправить все проблемные моменты. Если дефекты проявились уже после подписания акта, то застройщик обязан их исправить за свой счёт по гарантии. Главное — направить письменную претензию. Гарантия действует не менее трёх лет.

Регистрируем право собственности

Последний шаг — зарегистрировать право собственности на квартиру в Росреестре. Это можно сделать в ближайшем МФЦ. Вам потребуется собрать следующий пакет документов:

• заявление на регистрацию. Выдаётся на месте; 
• паспорта всех дольщиков; 
• СНИЛС; 
• документ, подтверждающий покупку квартиры. Это может быть договор долевого участия, договор переуступки или договор купли-продажи. Выдаётся застройщиком; 
• акт приёма-передачи объекта. Понадобятся несколько экземпляров: один для Росреестра и по одному на каждого дольщика, указанного в договоре. Например, если дольщиков трое, нужно предоставить четыре оригинала. Выдаются застройщиком; 
• свидетельство о браке. Потребуется в том случае, если супруги оформляют квартиру в общую собственность. Выдаётся в ЗАГСе; 
• квитанция об оплате государственной пошлины; 
• кредитный договор. Выдаётся банком при оформлении ипотеки; 
• отчёт об оценке. Нужен банку для того, чтобы определить рыночную стоимость квартиры. Выдаётся оценщиком. Обычно банки сами советуют проверенные компании — просто обратитесь к менеджерам, чтобы не тратить время на поиски; 
• закладная. Документ, который фиксирует, что квартира находится в залоге у банка. Некоторые банки выдают закладные сразу, а в некоторых случаях их придётся запрашивать самостоятельно.

Подробнее про регистрацию права собственности на квартиру в новостройке можно почитатьв нашей статье.

Перспективные новостройки

Voxhall

Жилой комплекс бизнес-класса в десяти минутах ходьбы от станции метро «Павелецкая». Voxhall состоит из четырёх корпусов высотой от 20 до 27 этажей, выполненных в лаконичной стилистике лофт. Доминирующие материалы экстерьера — клинкерный красно-коричневый кирпич и стекло.

В проекте представлены квартиры и апартаменты площадью от 23 до 140 квадратных метров. На выбор – студии, лоты с 1-4 спальнями и один пентхаус. В некоторых помещениях на верхних этажах есть одна или даже две террасы, где в тёплое время года можно заниматься спортом или собираться на семейные ужины. Высота потолков — 3,2 метра в апартаментах и 3,3 метра в квартирах. Все лоты предлагаются без отделки.

Инфраструктура комплекса включает в себя всё необходимое для комфортной и продуктивной жизни: магазины, аптеки, детский сад, игровые зоны, коворкинг, охраняемый двор, зоны для отдыха и площадки для занятий спортом. Если этого окажется недостаточно — Voxhall расположился в десяти минутах ходьбы от обновлённой Павелецкой площади, где работает огромный торговый центр «Павелецкая Плаза».

Восемь разноэтажных домов бизнес-класса в акватории Москвы-реки. Дизайн-проектом Portland занималось нидерландское бюро De Architekten Cie. Ступенчатые фасады домов облицованы бетонной плиткой и разноцветным клинкерным кирпичом, а их сдержанная геометричность отсылает к богатому наследию баухауса и раннего модернизма. Башни соединяются между собой торговыми галереями, которые структурируют пространство и делят его на тихие дворы.

Высота зданий составляет 15–29 этажей. В комплексе представлен широкий диапазон помещений без отделки площадью от 25 до 116 квадратных метров: студии, квартиры с 1–4 спальнями и пентхаусы. Планировочные решения включают в себя квартиры с угловым остеклением, балконами, террасами и окнами в ванной. Есть варианты как с черновой отделкой, так и с отделкой white box. Высота потолков в квартирах составляет три метра, а в пентхаусах — почти четыре.

Обустройство территории комплекса поручили бюро West 8. На крыше стилобатной части раскинулся всесезонный сад, а в тихом дворе разместились спортивные и детские площадки и зоны для воркаута. До станции метро «Печатники» можно дойти за 15 минут. Сам по себе район Печатники, где находится Portland, имеет большие перспективы развития: урбанисты предсказывают, что здесь в обозримом будущем появится «второй Сити».

Хотите купить апартаменты в новостройках Москвы для себя и своих близких? Мы поможем. Просто перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с сотнями самых актуальных предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. А если не хочется тратить на это время, позвоните по номеру +7 (499) 681-74-01 — наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут выгодно оформить ипотеку. С любовью и без комиссии.