Реструктуризация ипотеки: как банк может помочь с кредитом?

Реструктуризация ипотеки позиционируется банками, как помощь для заёмщиков. Но так ли это на самом деле? В материале рассказываем об одном из самых спорных банковских инструментов, и чем отличается от рефинансирования и кредитных каникул.

Определение реструктуризации ипотеки  

Реструктуризация — это финансовая услуга от банка, как мера помощи заёмщику. Клиенту предлагают изменения условий кредитного договора: удобные графики платежей, снижение суммы ежемесячного платежа и так далее.

Как работает реструктуризация ипотеки?  

Процедура реструктуризация — снижение финансовой нагрузки и изменение условий кредитования. При наличии объективных причин банк может согласовать снижение процентной ставки.

Почему заёмщики обращаются за реструктуризацией?  

Есть несколько ситуаций, когда люди оформляют реструктуризацию. Основная причина — изменение уровня дохода:

• сокращение или увольнение; 
• отпуск без содержания; 
• снижение зарплаты; 
• продолжительный больничный или получение группы инвалидности;
• декрет; 
• выход на пенсию.

Другими весомыми основаниями для реструктуризации могут быть:

• призыв на срочную военную службу; 
• утрата квартиры; 
• появление новых расходов — например, рождение ребёнка; 
• потеря дохода из-за ЧП или стихийного бедствия; 
• болезнь близкого члена семьи, для лечения нужны деньги.

Какие виды реструктуризации ипотеки существуют?  

Изменение условий кредитного договора  

Изменить условия ипотеки можно разными способами. При этом банк сам вправе решать, какой именно вариант реструктуризации предложить — зависит от финансового положения заёмщика, политики банка и экономической ситуации в стране.

Есть 5 вариантов реструктуризации:

• Отсрочка погашения. Отсрочка на выплату кредита и процентов поможет временно снизить ежемесячный платёж. 
• Изменение схемы погашения. Банк предлагает перейти на другой вид платежей, как правило — с дифференцированного на аннуитетный. При дифференцированных платежах основное тело долга погашается равными частями, проценты начисляют на его остаток. Именно поэтому в начале срока ежемесячный платёж выходит достаточно большим, и со временем снижается. Аннуитетные платежи подразумевают выплаты равными долями, при этом изначально выплачиваются проценты банку, а основной долг — в самом конце. 
• Увеличение срока. Как итог — размер ежемесячной выплаты станет меньше, общий срок кредита вырастет, а вместе с ним и переплата. Могут возникнуть дополнительные расходы: страхование залога на новый срок или комиссия банку за внесение изменений в закладную. 
• Снижение процента по кредиту. Банки достаточно редко используют этот вариант, например, когда ЦБ снижает ключевую ставку. 
• Изменение валюты кредитования. При сильном колебании курса рубля, такой способ могу применить. Так было в начале 2022 года, когда курс иностранной валюты резко вырос. Для избежания просрочек, ЦБ согласовал конвертацию валютных кредитов в рубли по курсу на 18 февраля 2022 года. Как итог — заёмщики смогли избежать внушительного роста ежемесячных платежей, а банки — уменьшили риск дефолта.

Кредитные каникулы: что это такое?  

Ипотечные каникулы — это условный льготный период, когда банк освобождает заёмщика от выплаты ежемесячных взносов. Условия кредитных каникул регулирует ФЗ «О потребительском кредите»:

• в рамках одного договора можно воспользоваться только 1 раз;
• период отсрочки — не более 6 месяцев; 
• ипотечное имущество должно быть единственным;
• прочие условия договора не меняются.

С 1 января 2024 года такие каникулы можно получить на постоянной основе. Распространяется только на тех заёмщиков, которые попали в сложную жизненную ситуацию:

• потерял работу, при этом постановка на учёт в центр занятости обязательна; 
• получил инвалидность I или II группы;
• находится на больничном более 2 месяцев;
• доход уменьшился более чем на 30%;
• увеличилось количество иждивенцев.

В период каникул процент по кредиту всё равно начисляют, а заёмщика освобождают только от ежемесячных платежей. При этом общий срок кредита продлевают на период отсрочки, а по их окончании — возобновляется изначальный график платежей.

Рефинансирование ипотеки как альтернатива  

Рефинансирование ипотеки — это погашение кредита с помощью нового займа. Чаще всего это делают для снижения ставки или объединения нескольких кредитов. Можно провести как в банке, выдавшем кредит, так и в другом.

Необходимые документы для оформления  

Список документов варьируется в зависимости от конкретного банка. Для подачи заявки чаще всего нужно предоставить:

• Заявление. 
• Паспорт. 
• Кредитный договор.
• Подтверждение изменения финансового положения. Может подойти справка 2-НДФЛ, заключение врача, свидетельство о рождении ребёнка.
• Подтверждение форс-мажорной ситуации. Например, стихийные бедствия, природные катастрофы и иные события. 
• Страховой полис на залоговую недвижимость. 
• Выписка о стоимости из ЕГРН.

Процесс рассмотрения заявки на реструктуризацию  

Шаг 1. Собрать пакет документов. Заёмщику нужно подготовить документы: паспорт, кредитный договор и документы, которые подтвердят причины снижение уровня дохода или другие. К заявке также нужно приложить заявление в свободной форме о проблемах.

Шаг 2. Подать заявку на изменение условий договора. Сделать это можно либо в офисе банка или через личный кабинет. Срок рассмотрения разный — обычно 5-10 рабочих дней. Сотрудники банка анализируют личную ситуацию каждого заёмщика и могут запросить доп. документы с места работы или из налоговой.

Шаг 3. Получение решения банка. При одобрении заявки нужно прийти в отделение и подписать доп. соглашения и новый график платежей.

Как банк может помочь при финансовых трудностях?  

Условия, при которых банк может предложить помощь  

Если заёмщик сообщил в банк о своих трудностях, сотрудники могут предложить различные инструменты решения вопроса. Всё очень индивидуально и зависит от конкретного случая. Нужно помнить, что банк тоже заинтересован в мирном урегулировании ситуации без привлечения суда или коллекторов.

Рекомендации по общению с кредитором  

Не стоит считать банк своим врагом. Если возникли финансовые трудности — нужно сразу же об этом сообщить в кредитную организацию. В интересах банка помочь заёмщику найти решение: со своей стороны сотрудники могут предложить рефинансирование и реструктуризацию кредита с уменьшением ежемесячных платежей.

Нужно идти на контакт, скрываться от сотрудников банка или коллекторов — не лучшая идея. Это может повлечь административную и иную ответственность или лишение недвижимости.

Возможные последствия реструктуризации ипотеки  

Объективно реструктуризировать кредит не всегда выгодно. В большинстве случаев заёмщик переплачивает по процентам. Есть нюанс: если при реструктуризации заёмщик выбирает отсрочку платежей, то это может негативно отразиться в кредитной истории и повлиять на кредитный рейтинг. При этом реструктуризация помогает избежать проблем с приставами и просрочек.

Варианты действий при отказе в реструктуризации  

Шансы на одобрение реструктуризации у всех разные и зависят от конкретных личных обстоятельств.

Повторное обращение в банк. Если заёмщику отказали в реструктуризации, можно для начала уточнить причину такого решения. Возможно, предоставили не все подтверждающие документы или плохо описали сложившуюся ситуации.

Рефинансирование. Второй действенный вариант — обращения в другой банк за кредитом на более выгодных условиях.

Когда стоит рассматривать банкротство?  

Самый последний вариант, который стоит рассматривать — банкротство физического лица. Заёмщикам обязательно стоит проконсультироваться с юристом и взвесить все возможные негативные последствия такого решения. Из положительных сторон: полное списание долгов и сохранение минимально необходимой недвижимости.

Как уменьшить ежемесячный платёж по ипотечному кредиту?  

Заёмщик может рассмотреть несколько вариантов:

1. Использовать материнский капитал для погашения основного тела долга. 
2. Налоговые вычеты. Граждане имеют право получить налоговый вычет при приобретении недвижимости и выплате процентов по ипотеке. Эти деньги также можно использовать для погашения долга. 
3. Частичное досрочное погашение кредита. Внесение денег сверх ежемесячного платежа — банк может предложить либо не менять ежемесячный платёж и уменьшить срок кредита, либо снизить платёж и оставить прежним срок.

Способы снижения процентной ставки  

Заёмщику нужно изучить — возможно, он подходит под условия льготной ипотеки. В таком случае можно обратиться в банк с просьбой пересмотреть условия договора.

Заключение  

Реструктуризация ипотеки — лишь один из вариантов для снижения долговой нагрузки. Если вы рассматриваете покупку квартиры в ипотеку — посмотрите наш каталог и оставьте заявку на обратный звонок. Брокеры Whitewill проведут подробную консультацию и подберут идеальный лот для вас и семьи. А ипотечный отдел — найдёт лучшие условия по кредиту и поможет собрать нужные документы.