Возможно ли и как снизить процентную ставку по действующей ипотеке?

Покупка недвижимости в ипотеку – ответственный шаг, при котором нужно учесть свои финансовые возможности, выбрать подходящий объект и банк с наиболее выгодными для вас условиями. В этой статье рассказываем, как уменьшить процентную ставку при заключении договора, и как можно снизить проценты по уже действующей ипотеке.

Страхование  

При покупке недвижимости в ипотеку оформляется, как правило, два вида страховки: на объект и жизнь и здоровье заёмщика. Страхование самого объекта является обязательным по закону № 102-ФЗ и никак не влияет на ипотечную ставку. Если вы приобретаете квартиру на вторичном рынке, страховку необходимо оформить сразу же, а квартиру в новостройке можно застраховать после ввода дома в эксплуатацию.

При заключении ипотечного договора вам предложат оформить личное страхование на жизнь и здоровье. От него можно отказаться, но в этом случае банк может пересмотреть условия по кредиту и увеличить ставку на 1-3 процентных пункта. Чтобы понять, что выгоднее в вашем случае, обратитесь в несколько страховых компаний и проанализируйте их предложения. Например, если вам больше 50 лет, стоимость полиса страхования может превышать надбавку по процентам. А для тех, кто оформляет ипотеку до 35 лет, страхование может стоить 0,2-0,5% от суммы кредита – в этом случае выгоднее купить страховку. К тому же вы будете защищены в случае потери трудоспособности – страховая компания покроет остаток по задолженности.

Наличие поручителей  

Наличие поручителей, как правило, не снижает стоимость кредита, но может помочь в случае, если банк по каким-то причинам предлагает вам повышенную ставку. Например, если вы имели длительные просрочки по другим кредитам, и ваш рейтинг понизился. Тогда поручительство может убедить банк в вашей благонадёжности, и вы получите стандартную ставку по ипотеке.

Размер первоначального взноса  

Некоторые банки предлагают скидки за увеличение первоначального взноса. Например, если ваш первоначальный взнос составляет более 30%, вы можете рассчитывать на уменьшение процентной ставки до 1%. Не все организации могут предоставить вам такую скидку: чтобы узнать о предложении, лучше напрямую спросить о такой возможности у кредитного специалиста.

Кредитная история  

Если у вас хорошая кредитная история, вы можете выбирать из большого числа банков и взять ипотеку в том, где условия выгоднее. При плохом кредитном рейтинге вы будете считаться более рискованным заёмщиком: скорее всего, не все организации одобрят вам кредит, а некоторые могут предложить ипотеку с надбавкой 3-4 процентных пункта к базовой ставке.

Процентная ставка может зависеть и от типа приобретаемой недвижимости. Для банка важна ликвидность объекта, чтобы его было легче продать, если вы перестанете оплачивать ипотеку. На квартиру в новостройке ставка будет ниже, чем на квартиру с вторичного рынка, а самую высокую ставку предложат на загородную недвижимость – для банка она считается наименее ликвидной.

Также банк может предложить понижение процента по ипотеке на объекты большой площади – обычно такие акции распространяются на квартиры от 65 м2.

Способ регистрации сделки  

Небольшую скидку на процентную ставку можно получить, зарегистрировав электронную сделку с банком. Для развития сервиса электронной регистрации кредитные организации обычно предлагают снизить ставку по ипотеке на 0,3% – даже с учётом того, что это платная опция, вы всё равно сэкономите.

Стоимость электронной регистрации в Москве составляет 11 550 рублей плюс 350 рублей госпошлины. Если вы, например, возьмёте кредит на 5 000 000 рублей по базовой процентной ставке 19% на 30 лет, ваш ежемесячный платёж будет около 80 000 рублей, а общая переплата составит 19 859 000 рублей. При уменьшении ставки на 0,3% ежемесячный платёж составит 79 000 рублей, а переплата – 19 716 000 рублей.

Специальные программы  

Некоторые застройщики совместно с банками разрабатывают специальные ипотечные программы по льготной ставке под конкретные объекты недвижимости. Как правило, разницу в процентах девелопер компенсирует кредитной организации вместо заёмщика. Однако здесь нужно быть очень внимательным: нередко эта разница закладывается в стоимость квартиры. Например, цена на объект за наличный расчёт может быть существенно ниже, чем цена при покупке по льготной программе: в этом случае рассчитайте итоговую переплату, воспользовавшись кредитным калькулятором.

Иногда застройщику необходимо распродать оставшиеся объекты, например, квартиры большой площади, тогда он может предложить льготную программу без изменения цены, оплатив часть процентов за вас – в этом случае вы сможете оформить ипотеку на действительно выгодных условиях.

Подтверждение дохода  

В некоторых банках процентная ставка по ипотеке может меняться в зависимости от способа подтверждения дохода. Например, если вы предоставляете выписку по счёту или справку по форме банка, стоимость ипотеки может увеличиться до 1%. Больше всего кредитные организации доверяют клиентам, готовым подтвердить доход справкой 2-НДФЛ. Если вы по какой-то причине не можете предоставить этот документ, обратитесь в другую кредитную организацию: не все банки учитывают способ подтверждения дохода при расчёте итоговой ставки.

Пошаговая инструкция как уменьшить ставку по действующей ипотеке  

Рефинансирование  

Рефинансирование ипотеки – это оформление нового договора кредитования в другом банке с лучшими условиями. После одобрения вашей заявки и подписании нового договора, вы сможете полностью выплатить остаток вашего долга первому кредитору, а вы получите новый график платежей.

Документы для рефинансирования:

• паспорт; 
• документы, подтверждающие доход; 
• действующий кредитный договор;
• ДДУ или выписка из Росреестра об объекте недвижимости;
• справка из банка об остатке задолженности; 
• справка о наличии или отсутствии просроченной задолженности за последние 12 месяцев.

Подайте заявку в один или несколько банков на рефинансирование. После одобренной заявки вам нужно будет предоставить документы в кредитную организацию и провести оценку недвижимости в аккредитованной компании. Если с вашими документами всё порядке, вас пригласят для подписания кредитного договора. После получения средств вам нужно будет написать заявление в первый банк о досрочном погашении ипотеки и внести средства. Следующим шагов снять обременение с недвижимости в Росреестре и зарегистрировать договор ипотеку в пользу нового кредитора. Предоставьте выписку из ЕГРН или договор залога с отметкой Росреестра в банк, где у вас оформлена новая ипотека.

Реструктуризация  

Реструктуризацию по ипотеке можно оформить в случае, если вы больше не можете выплачивать кредит на прежних условиях, например, при сокращении на работе или уходе в декретный отпуск. Банк может предложить вам уменьшение процентной ставки, кредитные каникулы, увеличение срока ипотеки или комбинацию этих вариантов.

Документы для снижения финансовой нагрузки:

• паспорт;
• заявление на снижение процентной ставки по ипотеке; 
• документы, подтверждающие ухудшение финансовой ситуации.

Список документов по последнему пункту зависит от вашей ситуации, его стоит уточнить у сотрудника банка. Это могут быть справка от работодателя о нахождении в отпуске по уходу за ребёнком, выписка из регистра Госуслуг в сфере занятости о статусе безработного в поиске работы, копия приказа о призыве или справка о доходах и суммах налога за последние 12 полных месяцев.

Для предоставления реструктуризации ипотечная квартира должна быть вашей единственность жилой собственностью, а размер дохода на каждого члена семьи без учёта ежемесячного платежа не должен превышать трёх МРОТ. Срок рассмотрения заявления обычно не превышает 10 рабочих дней. При положительном решении вас пригласят в банк для подписания дополнительного соглашения о внесении изменений в договор ипотечного кредитования.

Если банк нарушает условия кредитного договора или требования действующего доказательства, вы можете обратиться в суд. Например, в вашем кредитном договоре есть пункт о снижении ставки после ввода дома в эксплуатацию, а банк продолжает начислять те же проценты. Если в таком случае с кредитной организацией не удалось договориться, обратитесь к юристу, предоставив ему копию кредитного договора, паспорта и документов на недвижимость. Юрист подготовит исковое заявление и направит его в суд.

Другие варианты  

При рождении ребёнка вы можете перевести действующую ипотеку на условия господдержки. Для этого должны быть соблюдены следующие условия:

1. Ребёнок был рождён период с 1 января 2018 года до 31 декабря 2023 года. 
2. Долг по кредиту менее 79,9% от стоимости недвижимости и не более 12 000 000 рублей для Москвы и Московской области 
3. Квартира была куплена на первичном рынке по ДДУ, договору уступки или по договору купли-продажи у юридического лица или ИП.

Семьи, в которых есть ребёнок с ограниченными возможностями, тоже могут получить более низкую ставку, перейдя на льготные условия по программе «Семейная ипотека».

Условия перехода на «Семейную ипотеку»:

1. Справка об инвалидности несовершеннолетнего. 
2. Долг по кредиту менее 79,9% от стоимости недвижимости и не более 12 000 000 рублей для Москвы и Московской области.
3. Квартира была куплена на первичном рынке по ДДУ, договору уступки или по договору купли-продажи у юридического лица или ИП.

Способы сэкономить  

Вы можете уменьшить проценты по кредиту, внося досрочные выплаты: так вы сократите не только срок ипотеки, но и переплату по ней. Вы можете использовать эти средства и для уменьшения ежемесячного платежа, но в перспективе это будет менее выгодно. Также вы можете использовать материнский капитал или налоговый вычет в качестве частичного досрочного погашения.

Выгодные ипотечные программы  

Portland

Portland – жилой квартал из 8 корпусов на набережной Москвы-реки возле Южного речного порта. Здания объединены между собой торговыми галереями, на крышах которых организовали всесезонные сады с террасами, лаундж-зонами и пространством для занятий спортом и йогой. Возле ЖК Portland более чем на 400 метров тянется благоустроенная променадная набережная с пирсами, где сможете прогуливаться и отдыхать, наслаждаясь видами.

Вы можете приобрести уютную студию или просторную квартиру с 1-4 спальнями. Большая часть лотов имеет вид на реку. В комплексе есть варианты с угловым панорамным остеклением, с балконами или террасами, с окном в ванной комнате.

Застройщик предлагает специальные льготные программы по ипотеке: семейную ипотеку со ставкой от 4%, программы «Год без процентов» и «Два года без процентов», субсидированную ипотеку со ставкой от 9% и IT-ипотеку со ставкой от 2,5%. Также в ЖК Portland действуют удобные программы рассрочки от 4 до 18 месяцев.

Стоимость: от 13 480 000 рублей.

Сдача объекта: 4 квартал 2025 года.

Moments – жилой квартал из 30-этажной башни и семи корпусов с общим стилобатом в зелёном районе Покровское-Стрешнево.

В комплексе представлены планировки на любой вкус: вы можете выбрать квартиру, выходящую на две стороны света, вариант с гардеробной или двумя санузлами, а если захочется больше пространства, выкупите несколько несколько лотов и объедините их в одну резиденцию.

Большая часть квартир имеет вид на парк. Вы сможете наслаждаться пейзажами из панорамных окон, некоторые из которых имеют угловое остекление.

Во дворе оборудованы спортивные и игровые площадки и пешеходная экотропа, гуляя по которой вы сможете попасть из квартала сразу в густой парк «Покровское-Стрешнево» с мелкими животными и птицами.

Застройщик Forma предлагает специальные льготные программы по ипотеке: семейную ипотеку со ставкой от 4%, программы «Год без процентов» и «Два года без процентов», субсидированную ипотеку со ставкой от 9% и IT-ипотеку со ставкой от 2,5%. Также в ЖК Portland действуют удобные программы рассрочки от 4 до 18 месяцев.

Стоимость: от 13 930 000 рублей.

Сдача объекта: 1 очередь – 3 квартал 2025 года.

Снизить процент по ипотеке вполне реально: изучите предложения банков и застройщиков и проверьте, подходите ли вы под льготные программы. Если вы хотите купить недвижимость в Москве, позвоните по номеру 8 (495) 152-20-20, и наши специалисты подберут для вас лучшие варианты. С любовью и без комиссии.