Безопасная сделка купли-продажи квартиры: главные схемы мошенничества

Чем больше суммы сделок, тем больше мошенников они притягивают — поэтому на рынке недвижимости стоит быть особенно осторожным. В этой статье разберём популярные мошеннические схемы, расскажем, как обезопасить себя и свою квартиру, а также посоветуем несколько крутых проектов от надёжных застройщиков.

Задаток

Один из самых распространённых приёмов. Продавец выставляет квартиру на продажу по привлекательной цене — примерно на 10–20% ниже рыночной. На первой же встрече мошенник показывает полный пакет документов, который доказывает, что эта квартира действительно принадлежит ему.

Если покупателя всё устраивает и он готов выйти на сделку, продавец начинает настаивать на том, чтобы тот внёс задаток, и предлагает подписать договор. Невнимательный покупатель соглашается и подписывает документ, в котором указывается, что в случае отказа от сделки по его инициативе весь задаток остаётся у продавца. Обычно сумма такого задатка превышает 100 тысяч рублей.

Через некоторое время всплывает ряд неблагоприятных обстоятельств: например, выясняется, что квартира вообще-то находится в залоге. Покупатель отказывается от сделки и теряет весь задаток. Через суд эти деньги вернуть уже вряд ли получится — в конце концов, он добровольно подписал договор, и с точки зрения закона всё легально.

Скрытые наследники

Эта схема немного сложнее. Как и в случае с задатком, продавец-наследник делает большой дисконт, чем привлекает неосторожных покупателей. Обе стороны заключают договор купли-продажи, но вскоре после этого появляется другой наследник, который тоже может претендовать на эту квартиру. Второй наследник подаёт на покупателя в суд и добивается того, чтобы сделку признали недействительной — а продавец к этому времени уже успевает исчезнуть с радаров и забрать все деньги с собой.

Перепродажа квартиры недееспособного человека

Недееспособными признаются люди, которые не могут оценивать последствия своих действий. Этот статус накладывает множество ограничений, но нас в данном случае интересует только одно из них: недееспособные не могут самостоятельно проводить сделки с недвижимостью. За них это делают опекуны, которые действуют от имени своих подопечных.

Мошенник действует в обход этого правила: он выкупает у недееспособного квартиры на очень выгодных условиях, а затем быстро перепродаёт её по завышенной, но всё равно привлекательной цене. Покупатель ведётся на дисконт, подписывает договор купли-продажи, а через некоторое время ему приходится разбираться в суде с опекуном недееспособного собственника. Даже если покупатель сможет доказать, что он добросовестный приобретатель, на это всё равно уйдёт много времени и сил.

Занижение стоимости в договоре

Продавец предлагает указать в договоре более низкую стоимость — например, по устной договорённости квартира продаётся за 15 миллионов рублей, а на бумаге сумма сделки составляет всего 12 миллионов. Обычно это аргументируется тем, что так продавец сможет уклониться от уплаты части НДФЛ. Покупатель соглашается, подписывает договор и помещает деньги в банковскую ячейку.

Однако чуть позже его ожидает неприятный сюрприз: продавец заявит, что продажа квартиры стала для него убыточной и что он готов вернуть полную сумму сделки. Проблема в том, что «полная сумма сделки» — это сумма, указанная в договоре, а не в устной договорённости. Если суд удовлетворит ходатайство продавца, то покупатель останется и без квартиры, и без трёх миллионов рублей.

Самую большую опасность для продавцов и просто владельцев недвижимости представляют чёрные риэлторы. Очень часто они чуть ли не бесплатно получают квартиры с помощью простого обмана: вместо того, чтобы дать человеку подписать контракт о предоставлении каких-либо услуг, они подкладывают ему генеральную доверенность, договор ренты, договор купли-продажи или даже договор дарения. Особо уязвимыми в данном случае оказываются доверчивые и одинокие пенсионеры.

Как обезопасить себя от мошенников

Запретите проводить сделки без вас

Для этого нужно будет подать в Росреестр заявление о невозможности государственной регистрации права без участия собственника. Это можно сделать через МФЦ или региональный филиал Кадастровой палаты, а также онлайн — например, через сайт «Госуслуг». Если подаёте заявление онлайн, понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП), которую можно бесплатно оформить через приложение «Госключ».

После подачи заявления в ЕГРН появится запись о запрете регистрации. С этого момента Росреестр не будет рассматривать документы, поданные другими людьми без вашего участия — например, по доверенности. Ведомство просто отправит все бумаги обратно заявителю. Заявление бессрочное, поэтому его достаточно подать один раз.

Это простой и действенный способ защиты недвижимости на тот случай, если собственник теряет документы на квартиру или неосторожно оформляет доверенность. Ещё с его помощью можно уберечь пожилых родственников от особо наглых мошенников, которые могут попытаться получить доверенность на продажу квартиры.

Передайте в Росреестр свои контактные данные

Использовать электронную подпись в сделках с недвижимостью можно только с письменного согласия собственника. Без этого согласия на любую попытку подать документы придёт отказ. К сожалению, даже это не гарантирует полную безопасность — бывали случаи, когда ЭКП попадали в руки хакерам или недобросовестным сотрудникам ведомства, а согласия подделывали.

Чтобы всегда быть в курсе того, что происходит с вашей недвижимостью, сообщите в Росреестр свой адрес электронной почты. Это можно сделать через МФЦ — просто заполните соответствующее заявление в любом ближайшем филиале. Если кто-то попытается провести сделку с любым вашим объектом, ведомство направит вам уведомление, и вы сможете оперативно вмешаться.

Проверьте документы продавца

В начале любых переговоров просите продавца показать вам оригиналы правоустанавливающих документов на объект. Чаще всего это договоры купли-продажи, участия в долевом строительстве, дарения или приватизации. Если продавец отказывается, это повод насторожиться.

Ни в коем случае не подписывайте никакие бумаги, пока не удостоверитесь в том, что перед вами действительно владелец квартиры. Если продавец так и не предоставит документы, просто отказывайтесь от переговоров и ищите другой вариант: скорее всего, вы столкнулись с мошенником.

Помимо правоустанавливающих документов советуем запросить у продавца выписку из ЕГРН. Официальное название — «Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости». Этот документ содержит всю ключевую информацию о квартире: здесь указываются и технические данные, и собственники, и действующие обременения. Если вы знаете кадастровый номер объекта, такую выписку можно заказать самостоятельно на «Госуслугах» за 350 рублей.

В первую очередь нужно сверить паспортные данные продавца с информацией, указанной в выписке. Имейте в виду, что если у объекта несколько собственников, то вам нужно будет получить согласие каждого из них — иначе они смогут оспорить сделку и вернуть квартиру себе. Если среди собственников есть несовершеннолетние, продавец также должен предоставить вам разрешение на продажу от органов попечительства и опеки.

Вместе с выпиской об основных характеристиках закажите на «Госуслугах» выписку о переходе прав на объект недвижимости. Она содержит сведения про всех владельцев квартиры с 1998 года. Если вы видите, что объект переходил из рук в руки за очень короткий промежуток времени, это тревожный звоночек — вполне возможно, что на каком-то этапе сделки проводились нелегально. Обязательно спросите у продавца, с чем это связано. Если не получите убедительного ответа — отказывайтесь от сделки.

Если продавец действует по нотариальной доверенности, стоит быть особенно осторожным — в таких случаях появляется огромный простор для обмана. Чтобы снизить риски и не потерять деньги, убедитесь в том, что доверенность подлинная. Это можно сделать на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты: просто укажите реестровый номер доверенности, дату подписания и ФИО нотариуса, который её заверял. Если документ фальшивый, система сообщит, что его нет в базе.

Передавайте/получайте деньги только через банк

Никогда не соглашайтесь на передачу средств из рук в руки: так вы рискуете потерять деньги или получить гораздо меньшую сумму. Нет никаких гарантий, что продавец действительно оформит квартиру на вас после того, как вы заплатите — а если недобросовестный покупатель решит положить в чемоданчик несколько фальшивых купюр, вы никак не сможете это проверить.

Неважно, покупаете вы квартиру или продаёте — по всем вопросам с деньгами обращайтесь в проверенный банк, где можно открыть аккредитивный счёт или арендовать банковскую ячейку.

Пользуйтесь аккредитивами или банковскими ячейками

Аккредитивы работают так: покупатель открывает счёт в банке, кладёт на него деньги и оформляет специальный документ, в котором указывается, при выполнении каких условий продавец сможет получить эти средства. Затем покупатель передаёт аккредитив продавцу, и тот забирает деньги со счёта после выполнения своих обязательств — например, регистрации права собственности в Росреестре. Это самый безопасный способ провести расчёт в сделках по недвижимости.

С банковскими ячейками процесс выглядит немного по-другому. Покупатель приносит деньги в банк, сотрудники банка пересчитывают их в присутствии продавца, после чего вся сумма закладывается в сейф. Затем обе стороны заключают соглашение, в котором указывается, какие документы продавец должен предоставить для получения денег.

Это самый распространённый метод передачи денег по сделкам на вторичном рынке, но он уступает по безопасности аккредитиву — всегда есть риск того, что банковскую ячейку ограбят.

Экономим нервы: проекты от надёжных застройщиков

Хамовники 12

Клубный дом делюкс-класса в двух шагах от набережной Москвы-реки. Эстетический код проекта во многом опирается на архитектуру эпохи Возрождения и работы итальянского архитектора Андреа Палладио. Фасады здания выполнены из юрского камня, а все оконные рамы и двери — из дерева.

За величественными фасадами расположились 49 квартир площадью от 100 квадратных метров и два эксклюзивных пентхауса площадью 270 и 300 квадратных метров. Все квартиры предлагаются со свободной планировкой и без отделки, а пентхаусы — с дизайнерской отделкой «под ключ» от Олега Клодта. Из резиденций открываются виды на Новодевичий монастырь, главное здание МГУ, небоскрёбы Сити и живописный центр Москвы.

В клубном доме разместится своя библиотека с собранием первых изданий классиков, живших в Хамовниках. Для резидентов также будет работать четырёхуровневый подземный паркинг на 87 машино-мест и 7 мест для мотоциклов, а также с зарядками для электромобилей и кладовыми для сезонных вещей.

Жилой квартал бизнес-класса в пяти минутах ходьбы от парка «Покровское-Стрешнево». Проектом из восьми футуристичных башен занималось архитектурное бюро Kamen Architects. В отделке фасадов используются композитные панели и витражное остекление.

Предложение проекта состоит из квартир площадью от 26 до 129 квадратных метров. Застройщик предлагает несколько уникальных планировочных решений: есть варианты с угловым остеклением, мастер-спальней и гардеробными комнатами. Все лоты предлагаются либо без отделки, либо с отделкой white box. По желанию покупателя несколько квартир можно объединить в одну просторную резиденцию.

В стильном лобби каждого корпуса дежурит внимательный консьерж, которому можно поручить любую бытовую задачу — например, встретить курьера или вызвать клининг. В квартале также работают собственные детский сад и школа, а после уроков дети смогут гулять в окружении зелёных садов и играть на детских площадках.

Трёхэтажный клубный дом делюкс-класса в двух минутах ходьбы от метро «Новокузнецкая». Величественные фасады здания сочетают в себе пластику ар-деко и классическую простоту форм, а необычный для архитектурного ландшафта Москвы чёрный цвет делает комплекс одной из самых ярких новинок этого года.

Проект включает в себя всего 38 апартаментов, поэтому жильцы смогут рассчитывать на высокий уровень приватности. Благодаря панорамному остеклению в апартаментах всегда будет много солнечного света, а современное инженерное оснащение позволит жить одновременно и комфортно, и безопасно. Все резиденции предлагаются с готовой дизайнерской отделкой в трёх вариантах — можно будет заехать сразу после получения ключей.

На цокольном этаже будут работать кафе и ресторан — идеальные локации для того, чтобы провести деловую встречу или поужинать с семьёй. Резиденты также получат доступ к тренажёрному залу и автоматизированному подземному паркингу на 13 мест, а любой бытовой вопрос можно будет поручить консьержу.

Хотите купить квартиру в новостройках Москвы для себя и своих близких? Мы поможем. Просто перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с сотнями самых актуальных предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. А если не хочется тратить на это время, позвоните по номеру +7 (499) 681-74-01 — наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут выгодно оформить ипотеку. С любовью и без комиссии.