Счёт-эскроу: что это, шпаргалка для покупателя квартиры

Начиная с июля 2019 года сделки по договорам долевого участия в строительстве проводятся через счёт эскроу, эти меры Правительство РФ приняло для того, чтобы обезопасить дольщиков от мошеннических схем и долгостроя. В этой статье объясняем простыми словами, что такое эскроу-счёт, для чего он нужен и как с его помощью купить квартиру в новостройке.

Что такое эскроу-счёт? Для каких видов сделок применяется?  

Эскроу-счёт – это специальный банковский счёт, который используется для проведения безопасных расчётов между покупателем и продавцом. Размещённые средства не могут быть использованы ни одной из сторон, пока не будут выполнены обязательства, указанные в договоре, или до расторжения сделки. Такие счета применяются для проведения сделок с недвижимостью, при продаже ценных бумаг, бизнеса, при операциях с интеллектуальной собственностью, но чаще всего используются при долевом строительстве. 

С 1 июля 2019 года компании-застройщики не могут принимать деньги напрямую, средства поступают на эскроу-счета – это сделано, чтобы обезопасить покупателей. В случае неисполнения обязательств застройщиком дольщики получают денежные средства обратно.

Депонент – участник долевого строительства, внёсший средства в банк на счёт эскроу.

Эскроу-агент – уполномоченный банк, где хранится депонируемая сумма. Агент выступает посредником между покупателем и продавцом.

Бенефициар – компания-застройщик, получатель депонируемой суммы.

Договор условного депонирования – договор счёта эскроу, заключённый между депонентом, бенефициаром и эскроу-агентом, на основе которого открывается эскроу-счёт.

Депонируемая сумма – средства, внесённые на счёт эскроу.

Срок депонирования – срок размещения депонируемой суммы. Обычно указывается срок планируемого ввода в эксплуатацию объекта строительства согласно проектной документации.

История появления в России  

В 2012 году был разработан законопроект «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвёртую Гражданского кодекса РФ, а также отдельные законодательные акты РФ», где впервые были прописаны понятие договора условного депонирования и новый вид банковского счёта – эскроу-счёт. 

С 1 июля 2014 года эти новые положения вступили в силу, но активно использовать новый вид расчёта в России стали с 1 июля 2019 года из-за новых правил долевого строительства. Теперь покупатель не напрямую передаёт деньги застройщику, а кладёт их на эскроу-счёт, и компания получает средства только после успешной сдачи объекта.

Кому принадлежат деньги на эскроу?  

Средства на счёте эскроу принадлежат депоненту вплоть до расчёта, который происходит, когда бенефициар выполняет все условия, прописанные в договоре. С этого момента деньги принадлежат компании, в чью пользу открыт счёт.

Плюсы и минусы, подводные камни  

Преимущества счёта эскроу:

• Стороны финансово защищены. Компания-застройщик получит средства после исполнения обязательств, а покупатель – свой объект недвижимости или все средства обратно в полном размере при расторжении сделки. 
• Стороны имеют право выбрать перечень документов, которые будут являться доказательством заключения сделки и исполненных обязательств. 
• Суммы до 10 000 000 рублей застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов, тогда как деньги в ячейках не страхуются государством, а по аккредитивным счетам максимальный размер возмещения 1 400 000 рублей.
• Счёт нельзя арестовать.

Недостатки счёта эскроу:

• Не все банки могут открыть счёт эскроу. 
• Для застройщика переход на такую систему расчёта невыгоден. Компания использует собственные или кредитные средства для строительства, что увеличивает стоимость квартир для покупателей уже на начальном этапе. 
• Средства на счёте недоступны для снятия, вернуть их можно только расторгнув сделку. 
• На средства, размещённые на счёте эскроу, не начисляются проценты, как на другие виды вкладов.

Могут ли приставы арестовать счёт?  

Одно из преимуществ эскроу-счёта – сохранность средств, даже если приставы накладывают арест на имущество депонента. Фактически деньги на эскроу находятся уже не у покупателя, но ещё не у застройщика, поэтому в соответствии с частью 4 статьи 860.8 ГК РФ установлен запрет на арест или списание средств с эскроу-счёта.

Что в ФЗ и в ГК об эскроу-счетах?  

Порядок взаимодействий между участниками долевого строительства регулирует Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004. Согласно статье 15.5 214-ФЗ счёт эскроу открывается банком для учёта и блокирования средств депонента в целях передачи этих средств бенефициару. 

Банки не взимают комиссию за открытие и обслуживание счёта. Деньги вносятся после государственной регистрации ДДУ в Росреестре. Срок условного депонирования не может превышать 6 месяцев со дня ввода объекта в эксплуатацию согласно проектной документации и может быть продлён по заявлению участника долевого строительства, но не более, чем на 2 года. Права на денежные средства принадлежат дольщику до конца срока депонирования согласно статье 860.7 ГК РФ.

В случае расторжения договора долевого участия деньги возвращаются на счёт депонента в течение 14 рабочих дней со дня погашения государственной регистрации ДДУ в Росреестре. Если дольщик продаёт объект по переуступке, покупатель становится новым владельцем счёта эскроу.

Сравнение с банковской ячейкой и аккредитивом  

Для расчётов по сделкам с недвижимостью также используют банковские ячейки и аккредитив.

Банковскую ячейку арендуют для передачи наличных средств, этот вид расчёта является одним из самых популярных на рынке вторичной недвижимости.

Аккредитив – это способ безналичного расчёта между покупателем и продавцом, его нередко называют виртуальной банковской ячейкой. Стороны заключают договор с уточнением, что денежные средства будут переданы через безотзывный аккредитив, также указывается перечень документов, которые будут являться доказательством исполненных обязательств.

 Покупатель открывает счёт, куда вносит деньги, оплачивает комиссию банку за оформление аккредитива и передаёт его продавцу. Когда условия договора выполнены, продавец предоставляет банку подтверждающие документы и аккредитив, после чего банк проводит проверку и переводит деньги со счёта покупателя на счёт продавца.

Счёт эскроу и аккредитив похожи между собой и наиболее выгодны и безопасны при расчётах, но используются в разных видах сделок с недвижимостью. По закону эскроу применяется при долевом участии, а аккредитив подходит при покупке вторичной недвижимости.

Для расчётов по сделкам долевого участия застройщик выбирает банк из специального перечня Банка России. В него попадают самые надёжные организации – кредитный рейтинг банка не может быть ниже уровня «BBB-(RU)» кредитного рейтингового агентства АКРА или не ниже уровня «ruBBB-» кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА». Также финансовые организации, уполномоченные открывать эскроу счета, обязаны иметь универсальную лицензию и участвовать в системе обязательного страхования вкладов физических лиц.

Сбербанк

Открыть счёт эскроу в Сбербарнке можно в мобильном приложении или в офисе банка по документу, удостоверяющему личность. Счёт пополняется после регистрации договора долевого участия в Росреестре. Сбербанк не взимает комиссию за открытие и обслуживание эскроу-счёта.

ВТБ 

Для открытия счёта необходимо предоставить договор долевого участия и документ, подтверждающий личность. Пополнение счёта происходит после регистрации ДДУ в Росреестре. Банк ВТБ не взимает комиссию за открытие и обслуживание эскроу-счёта.

Газпромбанк

Для открытия счёта необходимы документы, удостоверяющие личность депонента, проект договора долевого участия или зарегистрированный в установленном законом порядке Договор долевого участия в строительстве и заявление на открытие счёта эскроу. Комиссия не взимается.

Московский кредитный банк

Открытие счёта происходит в любом офисе банка по паспорту или иному документу, удостоверяющему личность. Пополнение счёта осуществляется после государственной регистрации ДДУ. Открытие и обслуживание счёта бесплатно.

Альфа Банк

Для открытия счёта необходимо предоставить документ, подтверждающий личность, договор долевого участия в строительстве и заявление на открытие эскроу-счёта. Плата за открытие и сопровождение счёта не взимается.

В какой валюте можно открыть счёт?  

Банковский счёт эскроу открывается в рублях. В иностранной валюте открытие счёта допускается для нерезидентов РФ.

Пошаговая инструкция как открыть счет:  

Счёт эскроу открывает дольщик в банке, который застройщик выбрал для сопровождения проекта строительства. Если в одном договоре долевого участия дольщиками выступают несколько человек, некоторые банки могут открыть эскроу-счета на каждого, чтобы в случае банкротства застройщика не возникало спорных ситуаций.

Без ипотеки  

Стороны заключают договор долевого участия в строительстве, и покупатель открывает эскроу-счёт в банке, который выбрал застройщик. Внесение средств происходит после регистрации ДДУ в Росреестре. После окончания строительства и передачи квартир банк автоматически переводит деньги на счёт застройщика.

С ипотекой  

После согласования ипотеки и подписания ДДУ открывается эскроу, а после их регистрации в Росреестре деньги автоматически попадают на счёт.

Кратко о том, как купить квартиру, используя эскроу-счёт?  

1. Заключить договор долевого участия
2. Заключить договор счёта эскроу в банке, который выбрал застройщик.
3. Пополнить эскроу-счёта после регистрации ДДУ в Росреестре.

Можно ли забрать деньги со счёта назад?  

Вернуть деньги с эскроу можно только в случае расторжения ДДУ или в ситуации, когда девелопер не выполнил свои обязательства и не сдал объект в срок.

Когда сумма попадёт застройщику?  

Застройщик получает деньги в срок не позднее 10 рабочих дней с момента предоставления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

Банка  

Денежные средства на счёте эскроу страхуются Агентством по страхованию вкладов, поэтому в случае банкротства банка покупатель может получить сумму возмещения до 10 000 000 рублей.

Застройщика  

В случае банкротства застройщика покупатель получает всю сумму, находящуюся на банковском счёте, или вместе с другими дольщиками самостоятельно ищут нового застройщика для завершения проекта.

Заключение  

Главным преимуществом при расчётах через эскроу счета стала защита дольщиков, теперь покупатели уверены в сохранности своих средств. Если вы ищете квартиру в новостройке, позвоните по номеру 8 (495) 152-20-20, и наши менеджеры помогут разобраться во всех нюансах и подберут для вас лучшие предложения. С любовью и без комиссии.