Как составить договор купли-продажи квартиры в 2023 году

В процессе приобретения квартиры важно грамотно оформить все документы, в том числе – документ купли-продажи. В материале разберём, какие пункты должны быть в документе, как его составить и где регистрировать.

Что это за документ?  

Договор купли-продажи – это соглашение двух сторон, когда одна из них передает недвижимость, а другая – за неё определённую сумму. Этот документ нужен, чтобы зафиксировать условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.

Правовая база  

При составлении договора купли-продажи следует опираться на следующие статьи Гражданского Кодекса РФ:

• статьи 130-131 и 30 глава параграф №7 регламентируют процедуру сделки;
• статьи от 549 до 558 регулируют нормативы, по которым составляется и оформляется договор купли-продажи;
• в статье 163 прописаны нормы, касающиеся нотариального удостоверения.

Общие правила составления  

Договор купли-продажи квартиры заключается письменно, в конце договора обязательно должны быть подписи и реквизиты сторон. Нотариальное удостоверение не обязательно, исключение – когда собственник недвижимости несовершеннолетний или недееспособный.

Кто платит за оформление документа?  

При оформлении договора необходимо оплатить юридические услуги за составление документа, нотариальные расходы и государственную пошлину за регистрацию права собственности. Как правило, расходы на юридические и нотариальные услуги стороны оплачивают пополам, а госпошлину за регистрацию права собственности – покупатель.

Паспорт

Для заключения сделки продавец или его уполномоченный представитель должен предоставить документ, подтверждающий личность. Если владельцев несколько, каждый из них должен предоставить паспорт. Иностранным гражданам понадобится вид на жительство или нотариально заверенный перевод паспорта.

Справка о составе семьи

Это расширенная выписка из домой книги. С её помощью потенциальный покупатель сможет убедиться, что в квартире никто не прописан, а также узнать историю недвижимости.

Договор купли-продажи

Это главный документ, в котором фиксируются условия сделки и закрепляются обязательства сторон. Договор купли-продажи составляется минимум в 3 экземплярах – для продавца, покупателя и регистрирующего органа.

Выписка из ЕГРН

Она заменяет свидетельство о праве собственности, позволяет узнать о наличии или отсутствии обременений на недвижимость. Например, не находится ли квартира под арестом.

Нотариальная доверенность

Это опциональный документ, он требуется в случае, если владелец недвижимости не может лично присутствовать на сделке. Доверенным лицом может выступать любой дееспособный совершеннолетний гражданин.

Разрешение органов опеки и попечительства

Если собственником квартиры является ребёнок младше 14 лет – потребуется разрешение на продажу квартиру от органов опеки и попечительства.

Свидетельство о рождении ребёнка

Если одним из собственников квартиры является ребёнок, то для заключения сделки родители должны предоставить не только паспорта, но и свидетельство о рождении. От опекунов и попечителей потребуется судебное решение об установлении опеки или свидетельство об усыновлении. Если несовершеннолетнему собственнику исполнилось 14 лет, вместе со свидетельством предоставляется ещё и паспорт.

Письменное согласие супруга

По закону, недвижимость, приобретённая в браке – совместная собственность, даже если по документам квартирой владеет только один из супругов. В данном случае для успешного заключения сделки продавцу требуется предоставить письменное согласие супруга и свидетельство о браке.

Правоустанавливающий документ

Это любой документ, на основании которого было зарегистрировано право собственности на квартиру: предыдущий договор купли-продажи, договор приватизации, дарственная или справка о праве на наследство.

Технический паспорт

В этом документе прописаны технические характеристики квартиры и её подробный графический план. Техпаспорт необходим для получение разрешния от органов опеки и попечительства, а также если покупатель оформляет ипотеку. Помимо этого, из техпаспорта можно узнать о наличии незаконной перепланировки.

Обязательные условия договора купли-продажи квартиры  

В любом договоре купли-продажи обязательно должны быть указаны следующие пункты: предмет договора, цена и информации о том, у кого остаётся право жить в квартире.

Субъекты  

Субъектами договора купли-продажи являются продавец и покупатель недвижимости. Продавцом может быть только собственник квартиры или его доверенное лицо.

Предмет и сущность соглашения  

Это точные данные о недвижимости, которую планируют продать. В теории достаточно указать кадастровый номер квартиры, но чем больше информации, тем лучше. Это могут быть:

• название предмета договора: «квартира», «доля в квартире», «комната»; 
• назначение недвижимости: «жилое помещение»; адрес и этаж;
• общая и жилая площадь; количество комнат.

В договоре обязательно прописывается сумма, которую покупатель обязан уплатить за квартиру. Здесь также есть несколько вариантов:

• можно договориться об общей цене; 
• можно указать стоимость квадратного метра, количество метров и итоговую цену.

Помимо этого, есть возможность указать стоимость квартиры в условных единицах, в таком случае в договоре она должна упоминаться в пересчёте на рубли – как вариант, по актуальному на день передачи денег продавцу курсу.

Перечень лиц, у которых сохраняется право пользования квартирой  

После сделки в квартире по закону могут жить люди, не имеющие права собственности на неё, но обладающие правом ей пользоваться. Покупателю нужно заранее обсудить этот вопрос с продавцом и обязательно детально указать в договоре:

• кто может жить в квартире; 
• как долго может жить; 
• документ, подтверждающий основание человека проживать в квартире, например, постановление суда или завещание.

Если права на проживания нет ни у кого – это тоже обязательно нужно указать в договоре.

Необязательные условия  

Помимо трёх существенных условий, указанных выше, стороны могут упомянуть в договоре любые пункты, о которых смогут договориться. Главное, чтобы они не противоречили закону – в таком случае договор просто признают недействительным. Поэтому не получится написать «покупатель освобождается от оплаты квартиры», ведь в таком случае это будет договор дарения, а не купли-продажи.

Порядок проведения денежных расчётов  

Передача денег продавцу при подписании договора купли-продажи называется прямой оплатой, то есть либо наличными деньгами на руки, либо переводом на банковский счёт продавца в тот же день, когда подписывается документ. Это самый простой и доступный способ, потому как он не требует подписания каких-либо дополнительных соглашений.

Оплата недвижимости наличными связана с высоким риском, потому как момент передачи денежных средств и момент возникновения права собственности происходят в разное время.

Плюсы:

• деньги поступают в распоряжение продавца сразу же; 
• нет комиссий и планки по сумме сделки;

Минусы

• оплатить могут фальшивыми купюрами;
• в случае возникновения спорных вопросов, будет сложно вернуть деньги;
• есть риск остаться и без денег, и без недвижимости. Поэтому, даже если сделка заключается между родственниками, лучше заключить дополнительный договор через нотариуса, чтобы он выступал свидетелем передачи денег.

Безналичная оплата – это ещё более оптимальный способ оплаты. Однако и здесь есть свои тонкости.

Плюсы:

• нет риска получить фальшивые банкноты; 
• документ о проведённой банковской операции, который создаётся автоматически и подтверждает сделку.

Минусы:

• операция может пройти не сразу, а также, возможно, придётся оплатить комиссию;
• есть вероятность наткнуться на мошенников и потерять и квартиру, и деньги;
• право собственности на квартиру покупателя может не с первого раза зарегистрироваться в Росреестре, и в этом случае взыскать с продавца деньги будет очень трудно, даже через суд;
• никто не застрахован от технического сбоя, особенно если стороны – клиенты разных банков.

Порядок передачи квартиры  

Единственное требование к передаче недвижимости – составление и подписание обеими сторонами сделки документа, подтверждающего его передачу. Никаких иных условий для передачи закон не предъявляет. Поэтому чтобы обезопасить себя, в договоре следует указать:

• требования к техническому состоянию объекта, которые должны быть соблюдены продавцом при передаче; 
• сроки и условия передачи недвижимости.

Закона, где был бы указан срок освобождения недвижимости после продажи, нет. Но согласно статье 457 ГК РФ, сроки освобождения квартиры зависят от договорённостей покупателя и продавца, которые обязательно должны быть зафиксированы в договоре купли-продажи. На основании статьи 556 ГК РФ, подписанный сторонами сделки акт приёма-передачи недвижимости означает, что продавец исполнил свое обязательство о передаче товара покупателю.

Ответственность и разрешение споров  

Споры, возникшие после подписания договора купли-продажи, могут быть разрешены несколькими способами:

переговорами;

предъявлением претензии и рассмотрение её контрагентом;

обращением с иском в суд.

Основания для расторжения  

Расторгнуть договор купли-продажи можно по соглашению сторон или в судебном порядке. Основанием для прекращения договора служат существенные нарушения его условий, такие как:

• неполная оплата стоимости квартиры; 
• несоответствие квартиры условиям договора; 
• уклонение от перерегистрации права собственности на квартиру.

Пошаговая инструкция как составить документ:  

Преамбула  

В преамбуле указывается, кто и на каких правах заключает договор:

• наименование сторон, заключающих договор;
• кто является покупателем, а кто – продавцом;
• какие именно лица действуют от их имени.

Основное «тело» договора  

В теле договора указываются три существенных условия договора, о которых мы говорили выше – предмет договора, цена и информация о том, у кого остаётся право жить в квартире. А также прописываются дополнительные условия.

Заключительные положения  

В заключении подтверждается добровольность заключения сделки, указываются ссылки на статьи ГК РФ, кто несёт расходы на оформление соглашения, в скольких экземплярах существует договор и имеет ли каждый из них равную юридическую силу.

Есть 3 способа оформления договора купли-продажи квартиры. Рассмотрим подробнее каждый из них.

Самостоятельно  

Продавец квартиры может сам составить договор и проконтролировать все этапы сделки. Такой способ выгоден с финансовой точки зрения. Однако есть и существенные минусы: потребуется много времени на изучение законодательной базы и всех нюансов.

В соответствии с российским законодательством, нельзя самостоятельно составить ДКП, если:

• квартиру продаёт недееспособный либо несовершеннолетний гражданин;
• предполагается продажа не всей квартиры целиком, а только доли;
• недвижимость продаётся по соглашению пожизненного ухода за её собственником.

Если вы решите самостоятельно составлять договор купли-продажи, можно воспользоваться готовым шаблоном договора, изменив его с учётом индивидуальной ситуации и добавив в него нужную информацию.

Через агентство недвижимости  

Риэлторы оказывают весь спектр услуг, касающихся объектов недвижимости. Сотрудники агентства не только подбирают квартиры и организуют просмотр квартиры, но и проверяют подлинность и законность документов, предоставляемых продавцом. На завершающем этапе сделки риелторы также могут помочь с составлением договора купли-продажи.

Такой способ наиболее лёгкий и быстрый, потому что от участников сделки понадобятся только документы. Всю бумажную работу возьмут на себя сотрудники агентства недвижимости.

Через нотариуса  

Ещё один способ составления ДКП – через нотариуса. Квалифицированный юрист знает, какие документы требуются для сделки в зависимости от ваших обстоятельства.

В таком случае покупателю с продавцом нужно будет только их предоставить и прийти на подписание соглашения после выполнения всех указанных пунктов. Также нотариус сам отправляет ДКП на регистрацию.

На что обратить особое внимание?  

Каждый пункт в договоре важен, поэтому подходить к этому вопросу нужно основательно. Все условия должны быть согласованы обеими сторонами и тщательно прописаны.

Залог квартиры в случае неоплаты.

Для подстраховки продавца следует внести в договор купли-продажи пункт о залоге объекта недвижимости в пользу продавца до полной оплаты стоимости квартиры.

По закону это условие действует автоматически, но в таком случае нужно проверить пункт об отсутствии залога квартиры в пользу продавца в случае неоплаты.

Заверения сторон.

Продавец в свою очередь должен гарантировать достоверность всех сведений о состоянии квартиры и её юридической чистоте.

Мебель.

Если квартира продаётся с мебелью, то это обязательно нужно прописать в договоре – что после сделки всё переходит в собственность покупателя. И цена этого имущества включена в стоимость квартиры.

Как зарегистрировать договор в Росреестре  

Через МФЦ

Для этого достаточно взять паспорт и документы. Также понадобится закладная, если сделка проходит с оформлением ипотеки;

На дому

Сотрудники Росреестра бесплатно приедут к инвалидам и ветеранам ВОВ, людям с инвалидностью первой или второй групп. К остальным – за отдельную плату, в каждом регионе свой тариф;

Через интернет.

Делается это через сервис «Домклик», портал «Госуслуги» или личный кабинет на сайте Росреестра. Заявление и электронные образы документов обязательно подписывать усиленной электронной подписью – УКЭП.

Есть ли сроки действия у документа  

Как правило, договоры купли-продажи – бессрочные. Однако стороны могут установить, что он считается исполненным сразу после выполнения обязательств обеими сторонами.

Временное ограничение имеют лишь соглашения:

• о найме помещения;
• безвозмездном пользовании;
• покупке в недвижимости ипотеку; 
• долевом участии в строительстве.

Восстановление  

Если вы оформляли ДКП до 31 января 1998 года, то все данные по сделке можно найти в Бюро технической инвентаризации. Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов. Однако в Росреестре вам могут предоставить только копию договора купли-продажи, которая не имеет юридической силы.

Запрос на копию договора можно подать лично в отделении Росреестра или на их сайте, в МФЦ или по почте. Если вы заверяли договор у нотариуса, то там же можно получить дубликат документа.

Расторжение  

Расторгнуть соглашение и признать сделку недействительной можно в течение 1-3 лет с момента подписания. Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон или по решению суда. Чтобы подать заявление в суд, должна быть веская причина, например:

• продавец не получил оплату за квартиру;
• после оформления всех документов в квартире покупатель находит существенные проблемы и другие причины.

Переоформление  

Если после подписания документов стороны решили внести дополнительные условия в договор купли-продажи, то необходимо составить соглашение к этому договору и зарегистрировать его вместе с основным.

В случае если заявление уже подано на государственную регистрацию права собственности, то применяется порядок как при расторжении договора:

1. Подать заявление о прекращении государственной регистрации. 
2. Заключить дополнительное соглашение. 
3. Заново подать документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным соглашением.

А вот после оформления права собственности на покупателя и оплаты – изменить договор невозможно, потому что он считается исполненным.

Признание недействительным  

Недействительные договоры могут быть двух типов – оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор – соглашение, заключённое с нарушением закона, например:

• ДКП с поддельной подписью или документами;
• продажа квартиры родственнику, чтобы скрыть имущество и другие.

Срок исковой давности о признании таких сделок недействительными – 3 года.

Оспоримые – сделки, совершённые с нарушением закона, но при этом будут работать, если никто не обратится в суд для признания их недействительными, например:

• заключённые под угрозой насилия или по сговору сторон;
• заключённые подростком 14-18 лет без согласия родителей и другие.

Срок исковой давности для признания сделки оспоримой – 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.

Заключение  

Наши брокеры готовы помочь на всех этапах покупки новостройки: от выбора объекта до составления договора купли-продажи. Позвоните или напишите по номеру +7 (499) 681-74-01. Наши специалисты свяжутся с вами в течение нескольких минут и ответят на все ваши вопросы.