Как купить квартиру в новостройке по договору переуступки в Москве

Покупка квартиры по договору переуступки – популярный вариант приобретения недвижимости. Многие настороженно относятся к недвижимости на этапе «котлована» и ищут объекты на более поздних стадиях готовности. В материале подробно разберём, какие пункты должны быть в документе, плюсы и минусы покупки квартиры по переуступке и на что обращать внимание во время сделки.

Если недвижимость ещё не введена в эксплуатацию, то при перепродаже оформляется переуступка прав требования. Переуступка – это сделка, по которой передаются права на квартиру в новостройке и обязательства по договору. Их предоставляет физическое или юридическое лицо, заключившее договор долевого участия. Проще говоря, переуступка прав на квартиру в новостройке – это смена дольщика.

Важно отметить, что по договору переуступки приобретается не сама квартира, а имущественное право не неё. Только после введения объекта в эксплуатацию можно требовать право собственности на недвижимость. Сама сделка называется цессией, продавец – цедентом, а покупатель – цессионарием.

В каких случаях используют этот вариант сделки?  

Чаще всего договор переуступки заключается при передаче прав собственности и обязанностей при ДДУ. Но также встречаются случаи переуступки пая в жилищно-строительных кооперативах.

В данном случае пай – это денежный взнос в качестве оплаты недвижимости, которая строится ЖСК. При переуступке прав новый приобретатель пая становится членом ЖСК вместо предыдущего пайщика.

Чем цессия отличается от договора купли-продажи  

По договору купли-продажи покупатель сразу получает готовую недвижимость и оформляет право собственности на неё, а продавец в свою очередь – деньги. Оформляя сделку переуступки покупатель получает лишь право требования на недвижимость, которого ещё нет, а в некоторых случаях и обязательство оплатить остаток взноса застройщику.

Плюсы и минусы такого варианта продажи:  

У сделки переуступки есть свои преимущества и недостатки – как для продавца, так и для покупателя. Разберём подробнее каждый случай.

Для продавца  

Плюсы:

Есть возможность относительно быстро заработать. После публикации проектной декларации заключить договор ДДУ, а на финальном этапе строительства переуступить права.

Минусы:

• В отличии от оформления других сделок, например, договора дарения или ДДУ, переуступка прав требования на недвижимость занимает больше времени. Необходимо общаться с застройщиком, покупателем, посещать Росреестр; 
• Поскольку цессия – это сделка с недвижимостью с целью получения дохода, который облагается налогом и требует подачи декларации согласно 208 статье НК РФ.

Для покупателя  

Плюсы:

• Есть возможность приобрести недвижимость дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. А если цеденту срочно нужны деньги, то можно купить квартиру дешевле, чем покупал он. Иногда разница в цене может доходить до 5-20%; 
• После сдачи дома в эксплуатацию, можно заработать на перепродаже. В зависимости от ситуации на рынке и первоначальных инвестиций возможно продать квартиру с наценкой в 5-50%.

Минусы:

• При переуступке вы получаете только право требования на квартиру, а значит это некие риски: застройщик может обанкротиться или сильно затягивать сроки сдачи дома; 
• Если не проверить все документы, можно купить право требования с неисполненными обязательствами или просрочкой выплат застройщику; 
• Есть риск потерять инвестиции, если неправильно оформить договор в Росреестре, или стать жертвой «двойных продаж», если не зарегистрировать договор.

Есть несколько важных нюансов, которые стоит учесть при подготовке к сделке.

• Переуступка ипотечной квартиры.  Подобная процедура в разы сложнее, чем переуступка квартиры, купленной за личные средства. Для начала необходимо получить согласие застройщика и банка;
• Если права на квартиру принадлежат несовершеннолетнему.  В этом случае для оформления сделки обязательно получить разрешение от органов опеки. Законные представители несовершеннолетнего, родители или опекуны, будут подписывать цессию;
• Если при оформлении ДДУ использовался материнский капитал.  Использование средств материнского капитала значительно усложняет процедуру сделки. В цессии должно быть прописано, что после сдачи объекта в эксплуатацию дети получат свои доли в собственность.

Подбор подходящей квартиры  

При покупке квартиры стоит обратить внимание на:

• Репутацию застройщика; 
• Причины продажи прав требования; 
• Отзывы людей, которые уже приобретали недвижимость у этой компании.

Для покупки по договору цессии  

Видовые апартаменты c 2-мя спальнями общей площадью 55 м² в комплексе Kazakov Grand Loft. Угловые апартаменты с готовой дизайнерской отделкой расположены на 8-м этаже в секции 1. А окна выходят на две стороны света.

Видовая квартира с 3-мя спальнями в комплексе небоскрёбов премиум-класса River Park Towers Кутузовский на набережной Москвы-реки. Из панорамных окон открывается живописный вид на Москву-реку и башни Москва-Сити.

Покупатель должен уплатить государственную пошлину в размере 350 рублей. Для продавца налог при продаже квартиры по переуступке фиксированный – 13% от выручки. А вот сумма, которую цессионер заплатит – индивидуальна и зависит от требований цедента. Также застройщик может потребовать плату за переоформление ДДУ. Поэтому лучше заранее уточнить расценки за заключение договора – это может быть фиксированная сумма или процент от суммы сделки.

Рассмотрим на примере:

Даниил заключил ДДУ с застройщиком и заплатил ему 10 000 000 рублей. А через 2 года решил продать право требования уже за 13 000 000 рублей. В таком случае ему необходимо будет заплатить 13% с выручки – с 3 000 000 рублей. Сумма налога составит 390 000 рублей.

Пошаговая инструкция как купить квартиру по договору переуступки  

Шаг 1. Проверить все документы

В начале необходимо убедиться, что у продавца имеются права по ДДУ. Для этого нужно сделать выписку из ЕГРН, где также будет информация о ДДУ и участниках долевого строительства. Помимо этого, стоит проверить платёжные поручения.

После – обязательно посмотреть документы застройщика: разрешение на строительство дома и проектную декларацию.

Шаг 2. Собрать необходимый пакет документов

Есть стандартный пакет, необходимый для заключения сделки. Однако каждый случай – индивидуален, поэтому стоит подробно изучить, какие именно нужны вам.

Шаг 3. Подписать договор

Цессия составляется в письменной форме, каждая из сторон сделки получает оригинал договора. При этом банк и застройщик могут себе запросить экземпляры, а один из оригиналов обязательно отправляется на хранение в Росреестр.

Оформлять новый ДДУ не требуется, права по нему переходят по договору переуступки.

Шаг 4. Зарегистрировать договор в Росреестре

Необходимо предоставить оригиналы документов. Как правило, в течение 7 рабочих дней Росреестр подтверждает, что в ДДУ внесены изменения.

Шаг 5. Рассчитаться по сделке

По закону все расчёты можно произвести до регистрации сделки, однако это не самый надёжный вариант. Дело в том, что до регистрации прав в Росреестре есть риск повторной уступки квартиры. Наиболее оптимальный вариант – выплатить деньги уже после регистрации договора.

При подготовке сделки переуступки необходимо уделить особое внимание юридическим аспектам, в особенности – проверить застройщика и ДДУ.

Есть несколько способов проверить репутацию застройщика:

• Посмотреть на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве не находится ли компания застройщика на стадии банкротства; 
• Проверить в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов не заведено ли на компанию застройщика уголовных дел. Обычно у больших компаний может быть много судебных дел, поэтому важно смотреть на суть – почему люди подают в суд, что требуют или какие решения вынесены по закрытым делам; 
• Изучить проектную декларацию. Как правило, застройщики размещают этот документ на официальном сайте или предоставляют по запросу. В декларации стоит обратить внимание на сроки сдачи и характеристику квартиры и соотнести эту информацию с реальным положением дел;
• Почитать отзывы людей, которые уже покупали недвижимость у этого застройщика.

Пакет документов  

Для оформления сделки необходимо собрать достаточно объёмный пакет документов.

От продавца нужно:

• все экземпляры подписанного договора переуступки права собственности; 
• оригинал паспорта, если меняли фамилию нужно свидетельство о браке или другие подтверждающие документы; 
• заявление – его готовят в МФЦ, участникам сделки нужно его только подписать; 
• оригинал ДДУ с указанными данными продавца и особенностями сделки: обременениями, обязательствами и т.д. На договорах, которые были заключёны до 29 июня 2022 года, должен стоять штамп о регистрации в Росреестре; 
• выписка из ЕГРН, подтверждающая, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре; 
• акт сверки или справка об отсутствии долгов перед застройщиком;
• документы о полной оплате недвижимости, например, платежное поручение; 
• согласие супруга правообладателя, если недвижимость покупалась в браке. Обязательно нотариально заверенное.

От покупателя нужно:

• оригинал паспорта;
• согласие супруга на покупку квартиры, особенно ипотечной;
• документы об ипотеке, если оформляете кредит на покупку. В некоторых случаях может потребоваться доверенность или согласие опеки, например, когда один из участников представляет интересы несовершеннолетнего или недееспособного человека.

Цессия составляется в письменной форме, в ней обязательно должно быть указано следующее:

• дата и город заключения; 
• паспортные данные и адреса участников сделки;
• сведения о заключённом ДДУ: порядковый номер, дата подписания и основные сведения о сторонах; 
• адрес расположения и технические характеристики недвижимости;
• оценка права требования, то есть сумма, которую получит продавец;
• порядок расчёта и реквизиты, как правило, оплата происходит после регистрации договора в Росреестре;
• перечень документов, которые продавец передаст покупателю, например, основной ДДУ и первичные документы об оплате;
• права и обязанности обеих сторон по договору; 
• подписи участников сделки с расшифровкой.

Важно: если у вас есть письменное согласие от компании застройщика на переуступку прав, стоит прописать в документе её ответственность перед дольщиком. Проще говоря, необходимо перенести обязанности застройщика из ДДУ в цессию. В таком случае новый владелец сможет потребовать неустойку в случае срыва сроков строительства.

Передача денежных средств  

Есть несколько способов передачи денег: нaличный pacчёт, через банковскую ячейку или aккpeдитив. Наиболее безопасная и защищённая форма расчётов для обеих сторон – аккредитив. Это своего рода гарантия от банка, что продавец получит платёж, если выполнит определённые условия сделки.

Это работает так: покупатель открывает счёт, кладёт на него деньги и просит банк оформить на него аккредитив. В свою очередь банк выпускает аккредитив, где указывает условия, на которых продавец получит деньги. До окончания сделки и выполнения условий продавцом деньги заблокированы банком. Для более безопасного расчёта лучше всего применять безотзывный аккредитив. Это означает, что без согласия продавца покупатель не сможет отозвать аккредитив и забрать деньги.

Регистрация договора в Росреестре  

Подать заявление на регистрацию договора о переуступке прав требований ДДУ можно лично, в центрах «Мои Документы» или почтой в столичный Росреестр.

Перечень необходимых документов:

• заявление о регистрации договора уступки; 
• оригиналы паспортов; договор об уступке прав требований по ДДУ – не менее 2-х экземпляров; 
• если обращаетесь через представителя, требуется нотариальная доверенность от всех сторон; 
• справка от банка или компании застройщика о полной или частичной уплате цены ДДУ цедентом застройщику: с прописанным размером и сроках внесения платежей; 
• оригинал зарегистрированного ДДУ со всеми приложениями и изменениями; 
• квитанция об оплате госпошлины.

Срок предоставления услуги – 7 рабочих дней при подаче лично и 9 – при подаче через многофункциональный центр.

Регистрация права собственности на квартиру  

После регистрации договора переуступки прав необходимо дождаться ввода дома в эксплуатацию. Как только подписан акт приёма-передачи квартиры и получена заверенная копия разрешения на ввод в эксплуатацию – можно подавать заявление на регистрацию права собственности.

Срок предоставления услуги – 10 рабочих дней.

Заключение  

Наши брокеры готовы сопровождать вас на всех этапах покупки новостройки: от выбора объекта до оформления документов. Позвоните или напишите по номеру +7 (499) 681-74-01. Наши специалисты свяжутся с вами в течение нескольких минут и ответят на все ваши вопросы.