Что дешевле вторичка или новостройка: какая ипотека выгоднее?

Сразу оговоримся: правильного ответа на этот вопрос нет. Новые квартиры в новостройках в чём-то выигрывают у старых, а в чём-то им проигрывают — и наоборот. В этой статье подробно поговорим про плюсы и минусы обоих вариантов и разберёмся, почему в новостройках бывает шумно, а в старых домах можно найти скелет в шкафу. Образно.

Стоимость и перспективы

Если вкладываться в строительство на этапе долевого участия, можно получить недвижимость на очень выгодных условиях. В строящихся домах квартиры стоят примерно на 30–50% дешевле, чем в уже готовых — это позволяет остаться в выигрыше на несколько миллионов рублей и получить большие просторы для инвестиций. Например, если лот стоил 20 000 000 рублей по ДДУ, то после окончания строительства его цена может подняться до 27 000 000 или даже 30 000 000 рублей.

Квартира на вторичном рынке — единичный продукт. Новостройки в этом плане дают гораздо больше вариативности. Понравилась планировка, но не хочется жить на четвёртом этаже? Не беда: вот ещё несколько таких же лотов на верхних этажах. Устраивает этажность, но не нравится вид из окна? В квартире напротив открывается прекрасный вид на парк. С видом разобрались, а вот кухню всё-таки хочется побольше? В корпусе через дорогу есть похожие варианты, но с более просторными кухнями.

Когда спрос проседает, застройщику нужно как-то заинтересовать потенциальных покупателей в новом проекте. В таких случаях в ход идут разные маркетинговые ходы: например, скидки, выгодные ипотечные программы или беспроцентные рассрочки с отсроченными платежами. В ближайшее время количество таких предложений только увеличится — кризисная обстановка снижает спрос на недвижимость, а значит, его нужно как-то подогревать. Уже сейчас часто попадаются предложения со скидками до 30% при полной оплате или практически нулевыми процентами ипотеки.

Если не говорить про сталинки, советский фонд жилых домов с его экономией и проходными комнатами особыми удобствами не отличается — в них бывает тесновато. Планировки в новостройках обычно гораздо комфортнее: высокие потолки, просторные кухни, удобные санузлы, функциональные прихожие и вместительные гардеробные уже давно стали нормой даже в лотах нижнего ценового диапазона.

Начиная с бизнес-класса, девелоперы всегда оснащают проекты богатой и современной инфраструктурой: высокобюджетными магазинами, банковскими отделениями, салонами красоты, кофейнями, спортивными залами и другими объектами ритейла. Очень часто во дворах открываются частные детские сады и строят школы с нуля.

Новыми квартирами ещё никто не владел — у них нет запутанной истории с проблемными собственниками, обременениями и судебными разбирательствами. Это решает сразу несколько проблем: не придётся разбираться с нелегальными планировками, судиться с родственниками предыдущего владельца или переделывать фальшивые документы.

У новостроек нет износа. Все инженерные системы и технические элементы находятся в идеальном состоянии, проводка не искрит, вода бодро льётся из крана, а сами здания выглядят практически как на рендерах. Это одновременно и практично, и приятно.

Не нужно демонтировать никакие люстры, раковины и шкафы — можно сразу делать ремонт на свой вкус и обустраивать квартиру так, как хочется. А если вы купили квартиру с уже готовой отделкой, то даже этого делать не придётся: заезжайте, живите и наслаждайтесь прекрасным интерьером.

Проще оформить ипотеку.

Сделки на первичном рынке банки финансируют гораздо охотнее. Другой приятный бонус — квартиры в новостройках попадают под действие программ господдержки. Их несколько, и все они позволяют оформить ипотеку под льготную ставку.

Мы писали несколько отдельных статей про эти программы. Прочитать их можно здесь: «Семейная ипотека», «Молодая семья», ИТ-ипотека, ипотека для врачей, ипотека для учителей.

Ожидание

Если вы покупаете квартиру по ДДУ, сразу заехать не получится: придётся ждать, пока закончится строительство и здание введут в эксплуатацию. Обычно этот процесс занимает два-три года. Долго ждать никому не нравится, но особенно сильно это неудобство ударяет по тем, кто живёт в съёмной квартире — ожидание получается не только тягостным, но и затратным. Также бывает и такое, что даже ответственные девелоперы с хорошей репутацией срывают сроки и затягивают строительство на полгода-год.

Мгновенно наладить бесперебойную работу коммуникаций во всём здании нельзя — на это нужно время. Первые месяцы после ввода в эксплуатацию в доме может выключаться электричество, прекращаться подача воды или не работать лифт. Это может раздражать или даже причинять серьёзные неудобства — например, если работа жильцов неразрывно связана с интернетом.

Все новые здания проходят через процесс усадки: строительные материалы постепенно уплотняются, усыхают и сжимаются. Если инженеры и строители правильно выполнили свою работу, этот процесс останется для жильцов незаметным. Это хороший сценарий. При плохом сценарии дела обстоят совсем иначе — ошибки в расчётах могут привести к трещинам в перекрытиях, отвалившейся плитке и испорченному ремонту.

Прописаться в квартире можно только после регистрации права собственности. Проблема в том, что сразу получить выписку из ЕГРН не получится: сначала нужно подождать, пока застройщик и мэрия закончат оформлять последние документы на новостройку. Этот процесс обычно занимает полгода. Жить в квартире это никак не мешает, а вот с детским садом или школой могут возникнуть трудности.

Мы подробно рассказывали про регистрацию права собственности в этой статье.

60% новых лотов на московском рынке недвижимости предлагаются либо в черновой отделке, либо в вайтбоксе. Без дополнительных вложений жить в таких помещениях невозможно: придётся тратиться на ремонт и обустройство квартиры. Это дорого и долго.

Ремонт будете делать не только вы, но и ваши соседи. Все. Даже те, которые заедут в дом через полгода или год. Шум работ в новостройках утихает не так быстро, как хотелось бы, и может ещё долго сопровождать жильцов.

На первичном рынке часто встречаются такие ситуации: на 500 квартир приходится 125 парковочных мест, а за одно место попросят выложить 6 миллионов рублей. Нужно быть готовым к тому, что парковки на всех не хватит — и что она будет стоить примерно столько же, сколько стоит однушка в Новой Москве.

Можно заехать сразу

Если квартира не находится в аварийном состоянии, в неё можно въехать сразу после подписания договора. Это очень удобно: первое время можно тратить деньги не на съёмную квартиру или ремонт, а на другие вещи — а ремонтом заняться потом. Также ничто не мешает прописаться на новом месте сразу после переезда.

Вторичный рынок недвижимости гораздо объёмнее, чем первичный — в конце концов, он включает в себя предложения во всех домах, а не только в новых. Если у вас есть конкретный запрос под локацию, вполне возможно, что удовлетворить его сможет только вторичка.

Дом дал усадку ещё много лет назад, и новому ремонту ничего не грозит. Вид из окна можно оценить сразу при первом показе квартиры. Инфраструктура района уже сложилась и вряд ли преподнесёт какие-то неприятные сюрпризы. Наличие парковочных мест во дворе видно сразу. Обо всём остальном расскажут соседи — если сможете найти с ними общий язык. В общем, неопределённости гораздо меньше и не нужно гадать, на что идут деньги: тщательный анализ объекта вам всё расскажет.

Старые кварталы уже успели обзавестись всей важной инфраструктурой — магазинами, поликлиниками, школами, дорогами, ритейлом и, например, спортивными центрами. Это значит, что можно внимательно изучить все сведения об округе перед покупкой и принять взвешенное решение о том, устраивает вас локация или нет. Никаких сюрпризов и жизни на стройке.

На вторичном рынке вы имеете дело напрямую с продавцами, а не с многоуровневыми корпорациями. Это открывает новые возможности: если у квартиры есть какие-то недочёты, всегда можно попробовать сбить цену. Главное, чтобы претензии были вежливыми и обоснованными — так появляется гораздо больше шансов на успех.

Ипотеку оформить сложнее

На вторичку не распространяется действие ни одной программы господдержки в сфере недвижимости — ипотеку можно взять только на рыночных условиях по высокой ставке.

Чем больше владельцев сменила квартира, тем больше вероятность того, что следующий покупатель столкнётся с юридическими проволочками. Это могут быть совсем разные проблемы: не узаконенная планировка разной степени тяжести, внезапно объявившиеся наследники, секретные дольщики, претензии со стороны супруги или супруга продавца о самовольном распоряжении общим имуществом и другие схожие моменты. Чтобы избежать такого сценария, тщательно проверяйте все документы на квартиру — а лучше обратитесь к брокеру, чтобы точно ничего не упустить.

В квартирах старого жилого фонда в среднем на 10–15% меньше свободного пространства, чем в новостройках — виноваты маленькие кухни, узкие коридоры, скромные ванные и низкие потолки высотой до 2,5 метров.

Зайти и сразу обставить всё по-своему не получится: сначала нужно будет разобраться с отделкой, которую после себя оставили предыдущие жильцы. Насколько масштабные потребуются изменения — судить только вам, но даже на то, чтобы поменять мебель в одной комнате, нужно потратить деньги и силы. При капитальном ремонте надо будет ещё и выровнять стены и потолки, а также заменить коммуникации. Работы много.

Шанс наткнуться на проблемных соседей есть всегда, поэтому мы советуем пообщаться с несколькими жильцами перед покупкой — так у вас сложится максимально полная картина происходящего в подъезде. Вдруг этажом выше живёт семья с пятью маленькими детьми и скандальными родителями? А в квартире снизу — жильцы, которые уже пять лет не могут закончить шумный ремонт?

Если в новых домах есть опция подземного паркинга и просторные дворы, то застройка старого фонда лишена этих преимуществ. Когда советские проектировщики разрабатывали планы дворов, они не предполагали, что у каждого будущего жильца будет автомобиль — отсюда нехватка места и бесконечная лотерея с тем, удастся поставить машину прямо у дома или придётся ехать в соседний двор.

Старые трубы, нестабильная проводка, протекающая крыша, обшарпанные стены в подъезде, блёклый внешний вид фасадов — неизбежные атрибуты изношенного дома. Можно сделать великолепную отделку у себя в квартире, но вот решить проблему с коммуникациями так быстро не получится — для этого нужен капитальный ремонт всего здания.

Продавец может оказаться неприятным человеком с загруженным графиком. А квартира хорошая. Придётся подстраиваться, чтобы нормально посмотреть объект, провести переговоры, подписать все бумаги и получить ключи — а в итоге собственник внезапно выйдет из сделки без объяснения причин. Такое случается. Не всегда, конечно, но нужно быть готовым ко всякому — это не отдел продаж застройщика, где действуют строгие правила по взаимодействию с клиентами.

Хотите купить квартиру в новостройке для себя и своих близких? Мы поможем. Просто перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с сотнями самых актуальных предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. А если не хочется тратить на это время, позвоните по номеру +7 (499) 116-30-86 — наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут выгодно оформить ипотеку.