Что нужно знать об ипотеке в 2024 году

Новости уже давно перестали радовать, а планировать что-то дальше одного месяца кажется странной и опрометчивой идеей. Как в таких условиях быть с ипотекой? Стоит ли оно того? Мы не можем ответить на этот вопрос за вас, зато можем предоставить информацию, которая нужна для принятия этого решения. В этой статье собрали главное, что нужно знать об ипотеке в реалиях 2024 года — обстановку на рынке, предложения банков и доступные льготы.

Ситуация на московском рынке недвижимости в начале 2024 года

Рынок недвижимости Москвы продолжает восстанавливаться после потрясений осени 2022 года, когда спрос на новостройки достиг рекордного минимума. Сейчас предложение по-прежнему перевешивает спрос, поэтому девелоперы активно предлагают покупателям большие скидки и другие бонусы — это отличный момент, чтобы закрыть выгодную сделку. Однако большого прироста в стоимости в ближайшее время ждать не стоит: скорее всего, рынок ждёт стагнация.

Ситуация с ипотечными кредитами неоднозначная. С одной стороны, ставки вернулись на докризисный уровень, а обилие программ господдержки для семей с детьми и некоторых категорий работников позволяет оформить ипотеку на очень выгодных условиях. С другой — слишком велик фактор неопределённости: геополитическая обстановка в любой момент резко ухудшиться и навредить экономике. Если планируете брать ипотеку в таких условиях, советуем делать это только после подробного анализа рисков для себя.

Плюсы и минусы ипотеки

Плюсы

Своя квартира. После погашения кредита у вас на руках останется собственная недвижимость, с которой вы можете распоряжаться как угодно: поменять планировку, сдать или вообще продать.

Быстрая покупка. Чтобы оформить ипотеку, достаточно накопить сумму на первоначальный взнос — это примерно в шесть раз меньше, чем полная стоимость квартиры. А потом вам сыграет на руку инфляция: по мере обесценивания денег платежи будут становиться более выгодными.

Вложение в будущее. Недвижимость — один из самых надёжных способов не только сохранить, но ещё и приумножить свои сбережения.

Минусы

Придётся переплачивать. Начисленные на сумму заёма проценты могут составлять до половины изначальной стоимости квартиры — эти деньги вы не вкладываете в себя, а просто отдаёте в чужие руки.

Большой первоначальный взнос. Даже если он в шесть раз меньше стоимости квартиры, это всё равно большая сумма, быстро накопить которую могут не все.

Огромная ответственность. Ипотека требует строжайшей финансовой дисциплины — если подойти к ней легкомысленно, можно потерять квартиру и остаться в долгах.

Однозначный ответ на этот вопрос дать нельзя: всё зависит от слишком большого количества вводных данных. Нужно учитывать уровень доходов, планы на будущее, состав семьи и конкретные требования к месту проживания.

Разобрали главные плюсы и минусы аренды, чтобы вам было проще принять решение.

Плюсы:

• Отсутствие привязки к квартире. Можно в любой момент переехать хоть в соседний район, хоть в другую страну — аренда никак не сковывает свободу передвижений. 
• Не нужны накопления. Нет никаких первоначальных взносов, поэтому при желании переехать можно на следующую зарплату. 
• Возможность быстро снизить финансовую нагрузку. Если арендодатель решил внезапно заломить цены, можно найти более подходящий вариант.

Минусы:

• Сложно планировать на длительную перспективу. Договоры аренды обычно заключаются на 5 лет, а без договора арендаторы всегда находятся в уязвимом положении. 
• Зависимость от собственника. Владелец квартиры может повышать арендную плату на своё усмотрение — банк так делать не может. 
• В квартире ничего нельзя поменять. Даже если владелец согласится на какие-то изменения, смысла вкладываться в помещение нет.

Примеры расчётов

Если ещё нет своей недвижимости

Валерия и Дмитрий хотят жить вместе и ищут себе однокомнатную квартиру. Их совместный бюджет на ежемесячные выплаты по аренде или ипотеке составляет 70 000 рублей. Они присмотрели вариант в новостройке за пределами ТТК за 8 000 000 рублей и предварительно одобрили ипотеку в «Сбербанке» по ставке 10,9% сроком на 20 лет. Ежемесячный платёж на таких условиях составит 65 625 рублей, а переплата — 7 750 000 рублей. Суммарно молодой паре нужно будет выплатить банку 15 750 000 рублей.

Однако у Валерии и Дмитрия есть и второй вариант: снимать квартиру в том же районе и копить. Если стоимость аренды составит 50 000 рублей, а остальные 20 000 рублей из бюджета они будут откладывать на покупку квартиры, то за 10 лет они выплатят арендодателю 6 000 000 рублей, а накопят — примерно 2 700 000 рублей с учётом капитализации по вкладу размером 5% годовых. За 15 лет эти цифры вырастут до 9 000 000 рублей и 4 000 000 рублей. Накопленные 4 000 000 миллиона можно использовать в качестве первоначального взноса, но тогда всё равно придётся переплачивать банку — а ещё стоит учитывать то, что за это время квартира подорожает на несколько миллионов.

Если уже есть своя недвижимость

Предположим, что Валерия и Дмитрий купили ту однушку в ипотеку и досрочно погасили долг за 15 лет. К этому моменту у них уже есть пятилетний сын, а месяц назад появилась дочь — самое время переехать в двухкомнатную квартиру. Средняя стоимость двушки в Москве составляет 15 000 000 рублей.

Первый вариант: Валерия и Дмитрий продают свою подорожавшую квартиру, а полученную сумму в 10 000 000 рублей используют в качестве первоначального взноса по ипотеке. Пара может претендовать на льготную ставку 6% по программе «Семейная ипотека», потому что в семье есть двое несовершеннолетних детей. Если брать жилищный кредит на 10 лет, то размер ежемесячного взноса составит 54 760 рубля, а переплата — 1 590 000 рублей. Суммарно паре нужно будет выплатить банку 6 190 000 рублей.

Второй вариант: Валерия и Дмитрий сдают свою однушку за 50 000 рублей, снимают двушку за 70 000 рублей и параллельно каждый месяц откладывают по 30 000 на новую квартиру. Получается, что за 10 лет они выплатят 2 400 000 рублей арендодателю, а накопят примерно 7 000 000 рублей с учётом капитализации по вкладу размером 5% годовых. Если после этого использовать накопления в качестве первоначального взноса и взять ипотеку на условиях из первого варианта, то размер ежемесячных выплат составит уже 88 000 рублей, а переплата — 2 560 000 рублей. Суммарно паре нужно будет выплатить арендодателю и банку 12 960 000 рублей.

Как образуется ставка

Размер ипотечной ставки зависит от множества переменных. Самые главные из них — ключевая ставка Центрального банка РФ, уровень инфляции и состояние экономики страны. На эти факторы мы с вами никак повлиять не можем, однако банки также учитывают индивидуальные характеристики каждого заёмщика. Что к ним относится:

• уровень дохода; 
• возраст;
• место работы;
• стаж работы;
• кредитная история; 
• наличие других кредитов;
• наличие недвижимости для залога;
• участие в зарплатных проектах;
• количество членов семьи, находящихся на полном содержании заёмщика.

Стабильное финансовое положение заёмщика говорит о том, что кредитная организация меньше рискует, когда даёт ему деньги — а чем ниже риски, тем ниже ставка. И наоборот: если заявитель параллельно выплачивает второй кредит, задерживает платежи и каждые несколько месяцев меняет работу, у банка меньше поводов ему доверять — а значит, ставка будет выше.

Ещё банки часто предлагают оформить страхование здоровья и жизни. Это добровольная процедура: по закону, заёмщик должен застраховать только предмет залога. Однако за отказом в большинстве случае следует повышение ставки на несколько процентных пунктов, потому что организация теряет дополнительную защиту от убытков.

В последнее время некоторые банки также начали предлагать небольшие скидки за использование онлайн-сервисов — например, удалённую подачу документов.

Ипотека — это кабала на десятки лет

Ипотечные договоры действительно могут заключаться на срок до 30 лет, особенно если речь идёт про большие суммы. Однако 30 лет в данном случае — это крайний срок выплаты. Если продолжать профессионально развиваться и повышать уровень своих доходов, ипотеку можно закрыть в два-три раза быстрее.

Банк заберёт квартиру сразу после первой просрочки

Банк действительно может забрать заложенное имущество, но только на третий месяц просрочки. Этого времени достаточно, чтобы связаться с кредитором и сообщить о трудностях с оплатой. В таких случаях банки обычно предлагают реструктуризацию — пересмотр условий кредитования на более благоприятные. Кредитная история от этого пострадает, зато получится спасти квартиру. Главное — вести открытый диалог с банком.

Квартира принадлежит банку

Банк берёт квартиру в залог, а право собственности сразу оформляется на заёмщика. Её по-прежнему можно продать или подарить — но только после согласования этих действий с банком. Все ограничения снимаются сразу после того, как заёмщик выплачивает остаток долга.

Оформлять ипотеку — сложно и долго

Процесс оформления ипотеки многим представляется, как часы очередей и недели бумажной волокиты. На самом деле всё гораздо проще: заявление и нужные документы можно подать онлайн, после чего понадобится дождаться решения банка и приехать на подписание договора. Обычно на это уходит не больше двух недель.

Ипотеку нельзя получить без официального источника заработка

На самом деле можно. Главное — найти банк, который согласится сотрудничать на таких условиях. Например, «Тинькофф» требует только паспорт и СНИЛС. Фрилансеры также могут оформить статус ИП и получить полное право на оформление ипотеки, а те, кто получает зарплату «в конверте» — попросить работодателя предоставить справку по форме банка о своих доходах.

Без большого стажа ипотеку не дадут

Чтобы подать заявление на ипотеку, заёмщик должен отработать на текущем месте всего три месяца — после этого у него есть все законные основания получить кредит. А чем больше стаж, тем выше шансы, что заявку одобрят.

Низкая ставка всегда выгоднее

На фоне кризиса появился новый тренд — ипотеки под практически нулевые ставки. Однако здесь всё не так радостно, как хотелось бы: условия таких договоров подразумевают, что после определённого времени ставка взлетает до значений, выше средних по рынку. Всегда внимательно изучайте условия, которые предлагает банк.

Сбербанк. Ставка — от 10,9%, срок — до 30 лет, размер — до 100 миллионов рублей. Первоначальный взнос составляет 15%, но его можно не платить: для этого нужно заложить уже имеющуюся недвижимость. Для оформления кредита нужен полный пакет документов.

Тинькофф. Банк предлагает ипотечную программу с господдержкой. Ставка — 6,9%, срок — до 30 лет, размер — до 12 миллионов рублей. ДДУ не подойдёт: действие программы распространяется только на квартиры, купленные напрямую у застройщика. Для оформления кредита нужны паспорт и СНИЛС.

ВТБ. Ставка — от 10,9%, срок — до 30 лет, размер — до 60 миллионов рублей. Размер первоначального взноса начинается от 15%. Общий рабочий стаж должен быть не менее 6 месяцев, а из документов тоже понадобятся только паспорт и СНИЛС.

Альфа-Банк. Ставка — 12,29%, срок — до 30 лет, размер — до 70 000 000 рублей. Подтверждение доходов не требуется, а сделку можно провести онлайн. Зарплатные клиенты банка получают скидку 0,4%.

Газпромбанк. Ставка — от 10,5%, срок — до 30 лет, размер — до 60 миллионов рублей. Можно получить кредит без подтверждения доходов, но тогда первоначальный взнос составит 20%. Зарплатные клиенты банка получают скидку 0,6%.

Льготы по ипотеке в 2024 году

Материнский капитал

Чтобы сделать первоначальный взнос по ипотеке или погасить остаток задолженности, можно использовать материнский капитал. Как рассчитать его размер:

• 589 000 рублей, если после 2019 года в семье появился первый ребёнок. За второго ребёнка полагается доплата в размере 189 000 рублей — это значит, что суммарно за двух детей можно получить 778 000 рублей. 
• 779 000 рублей, если после 2019 года в семье появился второй и последующий ребёнок.

Никакие заявления подавать не нужно — полагающаяся сумма автоматически фиксируется за одним из родителей сразу после рождения или усыновления ребёнка. Чтобы воспользоваться этими средствами для выплат по ипотеке, обратитесь в Пенсионный фонд РФ: именно этот орган заведует программой и распределяет деньги.

Программа «Молодая семья»

Если молодая супружеская пара нуждается в улучшении жилищных условий, она может принять участие в программе «Молодая семья» и получить помощь в погашении ипотеки — государство выплатит за неё до 35% процентов от стоимости приобретаемого жилья. Вот список тех, кто может подать заявку и рассчитывать на положительное решение:

• супруги с гражданством РФ в возрасте до 35 лет — с детьми или без;
• супруги в возрасте до 35 лет с одним ребёнком или несколькими детьми — даже если один из партнёров не имеет российское гражданство; 
• родители-одиночки в возрасте до 36 лет с одним ребёнком или несколькими детьми.

При этом семьи должны проживать в помещениях, которые считаются опасными с технической или санитарной точки зрения и/или не могут предоставить каждому человеку достаточное количество пространства в пересчёте на квадратные метры.

Практически все крупные банки страны договорились с государством об участии в программе «Семейная ипотека». Это значит, что семьи, в которых дети появились в период с 01.01.2018 по 01.07.2024, могут взять ипотеку на покупку квартиры или строительство дома под льготную ставку 6% и ниже. Разница между льготными и рыночными процентами покрывается с помощью ежемесячных субсидий, которые государство выплачивает на протяжении всего срока заёма.

Ипотека для IT-специалистов

Чтобы создать для российских айтишников более привлекательные условия жизни в стране, в мае 2022 года правительство запустило программу поддержки для сотрудников IT-компаний. Она позволяет востребованным специалистам взять ипотеку под льготную ставку до 5% и сильно сэкономить на покупке квартиры. Чтобы оформить льготную ипотеку, заявитель должен соответствовать ряду критериев:

• возраст от 22 до 44 лет включительно;
• наличие российского гражданства; 
• работа в аккредитованной IT-компании с соответствующими кодами ОКВЭД; 
• стаж на текущем месте работы — не менее трёх месяцев; 
• средняя зарплата за последние три месяца — не меньше 150 000 рублей до вычета НДФЛ. Актуально для сотрудников московских компаний.

Ипотека для учителей

В зависимости от региона, стажа и достижений за годы работы учителям положены разные льготы. Государство предлагает следующие варианты:

• передача недвижимости по договору социального найма;
• выплата по программе «Земский учитель»; 
• предоставление служебной квартиры; 
• участие в жилищно-строительном кооперативе;
• льготные ипотечные программы.

Заключение

Хотите купить апартаменты в новостройках Москвы для себя и своих близких? Мы поможем. Просто перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с сотнями самых актуальных предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. А если не хочется тратить на это время, позвоните по номеру +7 (499) 681-74-01 — наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут выгодно оформить ипотеку. С любовью и без комиссии.