Как рефинансировать ипотеку

Рефинансирование ипотеки кажется очень удобным и весьма привлекательным вариантом для снижения общей переплаты и ежемесячного платежа. Однако не всегда это поможет сэкономить, скорее наоборот. В материале рассказываем об особенностях рефинансирования, когда это выгодно делать, и кому доступна данная опция.

Рефинансирование кредита — это получение нового кредита на более выгодных условиях для погашения прошлого. Оформить перекредитование можно не только в нынешнем банке, но и в любом другом, который отвечает всем условиям.

Оформление рефинансирования достаточно длительный и затратный процесс, на сбор документов может уйти пару недель.

При рефинансировании кредита нужно быть готовым к дополнительным тратам:

• запросить отчёт об оценке недвижимости; 
• оформить новый страховой полис;
• собрать справки из банков, при необходимости — выписки из ЕГРН;
• заверить у нотариуса согласие второго супруга на сделку;
• оплатить государственную пошлину за регистрацию обременения.

Также к прочим расходам может добавиться повышенная процентная ставка: она будет действовать до тех пор, пока не закончится процедура переоформления обременения в новый банк. Как правило процесс занимает до двух месяцев.

Требования к заёмщику  

Здесь банки выдвигают практически такие же требования, как и при оформлении ипотеки:

1. Возраст. В момент рефинансирования клиенту должно быть не менее 21 года, а на момент погашения долга — не более 65 лет. При этом верхняя возрастная граница может быть снижена до 60 лет, если заёмщик не заключает договор комплексного страхования. 
2. Гражданство. Главное, чтобы клиент постоянно проживал и работал на территории России, гражданство не имеет столь большого значения. 
3. Стаж работы. Здесь всё зависит от конкретного банка. Стандартно — стаж на последнем месте работы должен составлять от 3 месяцев. 
4. Кредитная история. Заёмщик должен в срок выплачивать свои обязательства. 
5. Доход. В данном пункте всё зависит от требований конкретного банка, общей сумме задолженности и других кредитных обязательств клиента.

Рефинансирование на этапе строительства  

Данный вопрос лучше уточнять у конкретного банка, потому что каждая организация выдвигает собственный список требований к недвижимости. Например, в Тинькофф Банке не получится рефинансировать ипотеку на квартиры, которые ещё не сданы, а факт владения подтверждается ДДУ. Тем временем Сбербанк готов перекредитовать ипотеку на строящийся объект, но только если он получил аккредитацию банка. В таком случае предстоит пройти две процедуры оценки недвижимости — в момент заключения договора и после сдачи объекта.

Поиск подходящего банка  

Это один из самых важных пунктов — от него зависит, сколько можно сэкономить. Несколько выгодных предложений от банков:

• от 16,7% — ВТБ; 
• от 16,9% — Тинькофф; 
• 17,19% — Альфа-Банк;
• 17,7% — МТС Банк; 
• 18% — Сбербанк.

Финансовые расчёты  

Рассмотрим на примере:

• 5 млн рублей — остаток долга по ипотеке;
• 7 лет — остаток срока; 
• 20% — ставка по старой ипотеке; 
• 111 000 рублей — ежемесячный платёж; 
• 4,3 млн рублей — начисленные проценты.

При рефинансировании новая ставка будет 17,9%, а выгода составит:

• 104 000 рублей — ежемесячный платёж; 
• 3,8 млн — начисленные проценты.

Получается, что после перекредитования сумма ежемесячного платежа уменьшится на 7 000 рублей, а начисленные проценты уменьшаться на сумму 500 000 рублей.

Рассчитать условия по своему кредиту удобно в любом ипотечном калькуляторе.

Заполнение и отправление заявления  

Обычно это можно сделать на сайте выбранного банка, заполнение займёт максимум 10 минут. Практически всегда можно авторизоваться через Госуслуги, тогда большая часть анкеты заполнится автоматически. Заявление рассматривают в течение дня.

Сбор документов и предоставление их в банк  

Стандартный пакет документов для рефинансирования выглядит так:

• паспорт; 
• военный билет для мужчин призывного возраста; 
• подтверждение доходов: копия трудовой книжки или рабочего договора, 2-НДФЛ, справка о доходах по форме банка, выписка по зарплатному или накопительному счёту, выписка ПФР, выписка с зарплатного счёта;
• ипотечный договор — после получения одобрения по заявке на рефинансирование; 
• правоустанавливающие документы на недвижимость: договор купли-продажи, ДДУ или договор приобретения;
• выписка по рефинансируемому кредиту, справка об остатке задолженности — после получения одобрения по заявке; 
• отчёт об оценке недвижимости — только для вторичного рынка;
• свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН на момент приобретения.

Погашение предыдущего долга и получение нового  

Как только банк оформит заявку, получить новый кредит можно в течение 90 дней, а также — предоставить документы на недвижимость и по рефинансируемой ипотеке, а также сделать оценку квартиры. Последний этап занимает обычно 3-5 дней.

После подписания нового кредитного договора и договора ипотеки заёмщик получает необходимую сумму на погашение прошлого долга. Для этого необходимо написать заявление на досрочное погашение ипотеки в другом банке.

Снятие и повторное наложение обременения  

1. Как только будет закрыта предыдущая ипотека, банк выдаёт закладную, при условии, что она оформлялась. В документе будет написано, что у заёмщика не осталось финансовых обязательств перед банком. 
2. Закладную нужно отнести в Росреестр и подать заявление на снятие обременения с недвижимости. Однако если закладной не было, будет достаточно заявления о снятии обременения.
3. Вместе с закладной необходимо предоставить в Росреестр новый ипотечный договор на недвижимость в 3-х экземплярах.

Подтверждение регистрации залога  

Как только Росреестр снимет обременение в пользу прошлого банка и зарегистрирует ипотеку в новом банке, нужно предоставить выписку из ЕГРН и договор залога с пометкой Росреестра в текущий банк. Это важно сделать в течение 6 месяцев после выдачи кредита. Иначе банк может оформить на заёмщика неустойку согласно условиям кредитного договора.

Рефинансирование должно быть выгодно не только заёмщикам, но и банку, поэтому есть ряд случаев, когда могут отказать в переоформлении кредита:

1. Доходы клиента значительно снизились, теперь выплата по ипотеке составляет более 50% от бюджета.
2. Возрастные ограничение. Например, на момент погашения ипотеки заёмщику должно быть менее 65 лет.
3. У заёмщика плохая кредитная история, есть штрафы и задолженности по другим займам. 
4. Первый ипотечный договор был оформлен совсем недавно, клиент выплатил менее 3-6 платежей. 
5. Ограничения по сумме. Например, в банке это может быть не менее 500 000 рублей и не более 5 млн рублей — всё вместе с процентами. А заёмщику нужно 5,2 млн рублей.
6. В залоговой квартире или доме есть несанкционированные переделки. 
7. Из-за изменений на рынке стоимость недвижимости снизилась, в сравнении с той, которая была при выдаче ипотеки. 
8. Заёмщик хочет рефинансировать повторно, что возможно не во всех банках. 
9. Недвижимость покупалась в браке, но после развода супруги не разделили собственность по закону. 
10. Для покупки использовали материнский капитал — сложно найти банк, который готов рефинансировать на таких условиях.

Как ещё можно уменьшить платёж по ипотеке  

Помимо рефинансирования, есть ещё несколько способов снизить ежемесячный платёж и общую переплату по кредиту:

1. Частичное досрочное погашение. В данном случае важно вносить деньги на погашение основного тела долга, а не процентов. 
2. Использование материнского капитала. Как часть первоначального взноса, так и как досрочный платёж. 
3.  Оформление налогового вычета. Эти деньги также можно будет направить на досрочное погашение, что в перспективе поможет уменьшить переплату по ипотеке.

Заключение  

Если вы хотите приобрести недвижимость в лучших локациях Москвы — мы поможем. Позвоните по телефону +7 (495) 431-99-33, и наши эксперты ответят на все ваши вопросы. А также помогут собрать документы для ипотеки, расскажут порядок оформления сделки, проверят застройщика и подберут варианты под любой ваш запрос.