Для чего нужна оценка недвижимости и как её проводят

Рынок недвижимости находится в постоянном движении: цены на квартиры в Москве стабильно растут, а в некоторых регионах снижаются. Для того, чтобы узнать рыночную стоимость имущества и получить задокументированное подтверждение, необходимо обратиться к профессиональному оценщику. В этой статье рассказываем, как проходит оценка недвижимости в России и для чего она нужна.

Оценка недвижимости – это процесс определения стоимости объекта экспертом или экспертной организацией. Различные виды оценки нужны при операциях с недвижимостью: оформлении ипотеки, продаже, страховании или при спорах в суде.

Кто занимается оцениванием?  

Примерную стоимость недвижимости можно рассчитать самостоятельно, но в Росреестре, суде или других государственных органах такая оценка учитываться не будет. Заключения о стоимости выдают экспертные компании или частные оценщики, деятельность которых регламентируется законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Эксперт обязан иметь диплом соответствующей специальности, быть членом саморегулируемой организации оценщиков и иметь страхование гражданской ответственности на сумму 300 000 рублей.

Виды оценочной стоимости   

Рыночная  

Рыночная стоимость – это цена объекта, за которую её можно продать в условиях свободного рынка. Для того, чтобы её рассчитать, находят аналогичные квартиры и рассчитывают среднюю стоимость. Такой вид оценки используется для проведений сделок купли-продажи или для доказательства владения активами в денежном эквиваленте.

Ликвидационная  

Ликвидационная стоимость недвижимости – это цена, за которую её можно продать в кратчайшие сроки. Оценщик в этом случае использует срок экспозиции до 2 месяцев, тогда как в оценке рыночной стоимости срок увеличивается до 4 месяцев. Обычно ликвидационная стоимость ниже среднерыночной на 20-25%.

Инвестиционная  

Инвестиционная стоимость – это цена объекта при расчёте инвестиционного потенциала. Такую оценку проводят для вычисления доходности объекта недвижимости, например, при сдаче в аренду.

Кадастровая  

Кадастровая стоимость – это цена объекта, установленная государством, именно она учитывается при налогообложении. Её проводят методом массовой оценки, используя статистический анализ, без учёта индивидуальных характеристик недвижимости. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года, в остальных городах – не чаще, чем раз в четыре года.

Другие виды  

• Страховая стоимость – фактическая цена объекта, которая учитывается при страховании и напрямую влияет на сумму компенсации в случае наступления страхового случая.
• Залоговая стоимость – цена залогового объекта, указанная в договоре кредитования. 
• Восстановительная стоимость или стоимость замещения – это сумма, которую необходимо будет потратить на строительство аналогичного объекта.

Оценка строящегося объекта недвижимости сложнее из-за того, что нигде нет сведений о рыночной стоимости квартиры, а цены на похожие варианты установлены с учётом того, что они уже готовы для проживания. В этом случае специалист оценивает совокупность факторов, основные из которых: расположение района и его инфраструктура, класс строящегося дома, наличие отделки, площадь и стадия строительства.

Какие используются методы  

Согласно Федеральному стандарту оценки, экспертные организации могут использовать три метода для проведения расчётов:

Доходный  

Этот метод используют для оценки возможных доходов от коммерческого использования объекта или от сдачи в аренду. Доходный метод позволяет рассмотреть перспективу для инвестирования в конкретную недвижимость и рассчитать потенциальную прибыль за определённый срок эксплуатации.

Сравнительный  

При применении этого метода оценщик сравнивает стоимость аналогичной недвижимости. Например, необходимо оценить двухкомнатную квартиру с балконом в доме бизнес-класса в Пресненском районе. Для этого специалист выбирает объекты недвижимости с максимально похожими параметрами и рассчитывает среднерыночную стоимость.

Затратный  

Затратный метод используется для расчёта восстановительных и ремонтных работ относительно стоимости объекта. Учитываются цена недвижимого имущества, расходы на материалы и зарплаты рабочим. Этот метод позволяет понять, выгодно ли приобретать и восстанавливать конкретный объект или лучше рассмотреть готовый вариант, не требующий вложений.

Дома  

• Себестоимость недвижимости. Во сколько обошлись материалы, строительные, монтажные и инженерные работы. 
• Удалённость от города: чем ближе к городу и чем лучше транспортная доступность, тем выше стоимость. 
• Инфраструктура местности: есть ли поблизости магазины, аптеки, больницы, детские сады и прочие объекты инфраструктуры. 
• Экология и живописность местности: лес, водоёмы, парки вблизи населённого пункта повышают стоимость объекта. 
• Год постройки дома и материал несущих конструкций: так оценивается износ дома. Например, срок службы деревянных перекрытий составляет 50 лет, а железобетонных – более 100 лет. 
• Характеристики придомового участка: площадь, наличие взрослых деревьев, озеленения, наличие дорожек, мест для парковки. Баня, бассейн, беседки – всё это будет повышать стоимость. 
• Инженерные характеристики: проведена ли вода, есть ли электричество.
• Внутренние характеристики: здесь учитываются материалы отделки, когда был проведён ремонт, и в каком состоянии дом сейчас находится.

Квартиры  

• Класс недвижимости. 
• Инфраструктура района: как далеко находятся продуктовые магазины, торговые центры, детские сады, поликлиники, есть ли объекты социальной инфраструктуры поблизости.
• Удалённость от центра города.
• Экология местности. 
• Характеристики придомового участка: закрытый или открытый двор, есть ли видеонаблюдение и охрана, наличие парковки. Характеристики квартиры: площадь, состояние ремонта, планировка, наличие балкона, гардеробной, на каком этаже располагается. 
• Инфраструктура дома: колясочные, келлеры, подземный паркинг, наличие торговой и социальной инфраструктуры, консьерж. 
• Дом: год постройки, материал перекрытий и стен, год проведения капитального ремонта.

Как проводится оценка недвижимости  

Подготовка задания  

На этом этапе клиент предоставляет оценщику все технические документы, выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт объекта и ставит задание на оценку квартиры. Задание включает в себя цель, например, страхование, вид определяемой стоимости и желаемую дату проведения экспертизы.

Составление договора  

После постановки задания, заказчик и подрядчик подписывают договор на оказание услуг. В нём указываются сроки проведения работы, права и обязанности сторон, размер вознаграждения и пути расчёта. Здесь же указываются данные об объекте недвижимости, цель оценки и вид определяемой стоимости, пути разрешения споров и прочие условия.

Проведение оценки  

Оценщик выезжает на объект, проводит осмотр, проверяет недвижимость по плану БТИ, фиксирует несоответствия и делает фотографии.

Имея всю информацию, специалист решает каким методом расчёта воспользоваться: как правило, используется сравнительный анализ, но для точности оценки подключают один или несколько дополнительных.

Кроме использования основных методов, оценка производится с учётом условий конкретной недвижимости. Например, если на рынке аналогичные квартиры представлены без балконов, а у оцениваемой балкон имеется, эксперт будет использовать повышающий коэффициент. Или понижающий – если по каким-то параметрам объект будет проигрывать похожим вариантам.

По итогам проведённой оценки выдаётся справка о рыночной стоимости недвижимого имущества.

Составление отчёта  

В отчёте об оценке указываются следующие сведения:

• Общие сведения: номер заключения, данные о заказчике и исполнителе, дата проведения оценки и дата составления отчёта, цели и задачи оценки. 
• Основные факты и выводы.
• Задание на оценку. 
• Применяемые стандарты оценки. 
• Допущения при проведении оценки. 
• Описание объекта. 
• Анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость. 
• Описание процесса оценки. 
• Определение рыночной стоимости объекта. 
• Согласование результатов. 
• Заключение о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Глобально повлиять на среднерыночную стоимость нельзя. Но, если вы не согласны с кадастровой оценкой, её можно оспорить. Для этого необходимо подать заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или обратиться в суд.

Оценка недвижимости для банка для ипотеки  

В соответствии с Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке», в ипотечном договоре обязательно указывается рыночная стоимость недвижимости согласно её оценке. Если при ипотечной сделке была оформлена закладная, то для оценки привлекается независимый эксперт. Без закладной – банк может провести процедуру самостоятельно.

Заключение  

Если вы хотите продать или приобрести квартиру в Москве, позвоните по номеру 8 (495) 152-20-20, и наши специалисты подберут для вас лучшие варианты. С любовью и без комиссии.