Как выплатить ипотеку досрочно: руководство заёмщика

В этой статье поговорим про досрочные выплаты по ипотеке. Разберёмся, зачем вообще досрочно гасить ипотеку, какие есть варианты погашения и когда выгоднее всего это делать. Полезно для всех, кто уже выплачивает ипотеку или хочет заранее придумать оптимальную стратегию.

Частичное погашение  

Вы не обязаны выплачивать весь остаток по долгу сразу: вместо этого вы можете досрочно внести его часть. Какую именно — меняется от случая к случаю, потому что какие-то банки устанавливают минимальную сумму досрочных платежей, а какие-то нет. При этом у вас появляется выбор, что именно вы хотите уменьшить — общий срок ипотеки или размер ежемесячного платежа. Мы рекомендуем совершать уменьшение размера платежа. Так вы снижаете риски в будущем, хоть и платите немного больше процентов.

Полное погашение  

Название говорит само за себя. При полном погашении вы вносите весь остаток основного долга и прибавляете к нему проценты, начисленные с даты последнего платежа. После этого остаётся только взять в банке справку о погашении кредита и закладную, а потом отнести эти документы в МФЦ, чтобы снять обременение с квартиры. На этом всё.

Когда досрочное погашение выгоднее всего  

Чем раньше, тем лучше. Почему? Давайте разбираться.

Ежемесячные платежи по ипотечному кредитованию состоят из двух частей: выплаты по основному долгу и выплаты процентов. Процентное соотношение между этими частями постепенно меняется — в первые годы заёмщик больше платит проценты, а на основной долг акцент сдвигается только ближе к концу срока. Это значит, что поначалу из платежа в 50 000 рублей на погашение долга может уходить только 10 000 рублей. Всё остальное — переплата банку.

Досрочные платежи работают по другой системе. В отличие от ежемесячных, они полностью направляются на закрытие основного долга. Здесь и происходит самое интересное: вместе с остатком по долгу уменьшается и общая сумма процентов, потому что она высчитывается на основе этого остатка. Получается, что выгоднее всего досрочно закрыть ипотеку в самые первые месяцы/годы после её оформления — ведь ближе к концу срока вы уже выплатите почти все проценты.

Уведомите банк о своих намерениях  

Первый шаг — написать заявление о том, что вы собираетесь внести досрочный платёж. В большинстве случаев это можно сделать онлайн: например, в личном кабинете на сайте банка или в приложении. Вместе с этим вам нужно перевести средства на тот же счёт, с которого списываются ежемесячные платежи. Если вы при этом не напишете заявление, эти деньги просто останутся лежать на счёте.

Чаще всего банки просят уведомлять о досрочных платежах заранее — как минимум за день, но в некоторых случаях за неделю или даже за месяц. Обязательно изучите ваш кредитный договор, чтобы на этой почве не возникло никаких конфликтов.

Укажите сумму досрочного погашения  

Это тоже можно сделать на сайте или в приложении. Практически все банки устанавливают минимальный размер частичных досрочных платежей — например, определённый процент от ежемесячного платежа или просто фиксированную сумму. Конкретные условия должны быть прописаны в вашем кредитном договоре — а если нет, их можно уточнить у сотрудников банка.

Выберите дату погашения  

Здесь банки тоже могут устанавливать свои правила. Одни разрешают вносить внеочередные платежи в любой день, в то время как другие — только в дату платежа. Однако чаще всего выбор даты остаётся на усмотрение заемщика. Выгоднее всего вносить досрочный платёж в день списания обычного платежа, потому что в этом случае вся сумма пойдёт на погашение долга, а не накапавших за месяц процентов.

Например, чтобы полностью досрочно вернуть ипотеку в МТС Банке, нужно подать соответствующее заявление как минимум за два рабочих дня. Частичные же платежи можно вносить только в день выплаты ежемесячного платежа с уведомлением кредитора за 30 календарных дней.

Как погасить ипотеку материнским капиталом  

Заёмщик может использовать материнский капитал, чтобы досрочно погасить основной долг или проценты — как полностью, так и частично. Для этого нужно подать несколько документов в Социальный фонд, а затем написать специальное заявление в банк. Некоторые банки также могут отправить документы в СФ за вас. Советуем сразу уточнить этот момент у сотрудников вашего банка — возможно, у вас появится возможность сэкономить время и силы.

Вот какие документы понадобятся:

• Паспорт РФ. 
• Заявление о распоряжении маткапиталом.
• Правоустанавливающий документ на квартиру: это может быть договор купли-продажи или договор долевого участия. 
• Выписка об объекте недвижимости из ЕГРН. 
• Справка об ипотеке: в ней содержатся данные заёмщика и созаёмщиков, номер кредитного договора, сумма задолженности и реквизиты банка.

Подать эти документы можно либо на сайтах СФР и Госуслуг, либо в отделениях МФЦ и Пенсионного фонда. После этого остаётся только согласовать с банком, как именно вы хотите распорядиться средствами маткапитала, и рассмотреть изменение графика платежей.

Обратите внимание, что целью кредита может быть только приобретение или строительство жилого объекта. Если кредит выдавался на другие цели, средствами маткапитала его погасить не получится.

С помощью маткапитала также можно выплатить первоначальный взнос — полезно для тех, кто пока ещё только думает об ипотеке.

Возвращается ли страховка при досрочном погашении  

При оформлении ипотеки заёмщик должен застраховать квартиру, на которую берёт кредит. Так банк получает гарантию, что он получит свои деньги назад, даже если с этим объектом что-то случится — например, пожар или какой-нибудь природный катаклизм.

Договор со страховой компанией обычно заключается на год. По истечении этого срока плата за страховку пересчитывается исходя из остатка по основному долгу. Затем заёмщик заключает с этой компанией новый договор на более выгодных условиях — и так каждый год до тех пор, пока не выплатит весь долг.

При полном досрочном погашении вы можете вернуть деньги за те дни, которые остались до конца срока страховки. Следовательно, в начале года эта сумма будет больше, а в конце — меньше. Чтобы это сделать, достаточно просто подать соответствующее заявление в страховую компанию. Чаще всего деньги возвращаются в течение семи дней после подачи заявления.

При частичном досрочном погашении деньги вернуть нельзя, однако свои плюсы тоже есть: чем меньше остаток по кредиту, тем меньше стоимость страховки. Такой же принцип, как и с процентами.

Не читать договор  

Банки не могут запретить вам досрочно погасить ипотеку, но они могут устанавливать свои ограничения. Важно, чтобы ваш кредитный договор позволял регулярно вносить частичные досрочные платежи и при этом не навязывал дополнительные траты, которые бы нивелировали всю выгоду процесса.

Не предупреждать банк о досрочных выплатах  

Об этом мы уже говорили выше — если не предупредить банк заранее, он просто не примет досрочный платёж. Это значит, что придётся ждать ещё несколько дней или даже целый месяц, и всё это время вам будут начисляться проценты. На всякий случай напомним, что проценты начисляются каждый день в течение всего срока ипотеки.

Не заботиться о финансовой подушке безопасности  

Никто не застрахован от непредвиденных обстоятельств, поэтому любая ипотека — это всегда риск. Подушка безопасности помогает его минимизировать: даже если что-то случится, у вас всё равно будут средства, чтобы продолжать выплаты по кредиту и избежать просрочек. Мы советуем заранее отложить средства в размере хотя бы трёх ежемесячных платежей.

Ждать, пока накопится крупная сумма — и только потом её вносить  

Проценты начисляются каждый день, поэтому выгоднее делать несколько маленьких платежей вместо одного большого. Так вы меньше переплатите по процентам в долгосрочной перспективе.

Игнорировать просрочки  

Порядок выплат такой: сначала списываются издержки банка и штрафы, затем — проценты, и только после этого дело доходит до основного долга. Никакие платежи нельзя внести в обход штрафов — это просто приведёт к дополнительным нарушениям и ещё больше усложнит ситуацию.

Заключение  

Хотите купить квартиру в новостройках Москвы для себя и своих близких? Мы поможем. Просто перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с сотнями самых актуальных предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. А если у вас нет времени на поиски, позвоните по номеру +7 (499) 681-74-01 — наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут выгодно оформить ипотеку. С любовью и без комиссии.