Как расторгнуть договор купли-продажи

В этой статье поговорим про то, как аннулировать сделку купли-продажи. Разберёмся, какие могут причины для расторжения договора, расскажем, что нужно сделать перед обращением в суд, а также поделимся другой полезной информацией на эту тему. Поехали.

По статье 450 Гражданского кодекса РФ, аннулировать сделку в одностороннем порядке можно только «при существенном нарушении договора другой стороной». Вот несколько примеров таких нарушений со стороны продавца:

• продавец в течение длительного времени уклоняется от переоформления прав на квартиру; 
• продавец отказывается освобождать квартиру или сниматься с регистрационного учёта в оговоренные сроки;
• продавец утратил право собственности на квартиру сразу после подписания договора — например, подарил её родственнику или перепродал другому покупателю;
• продавец передал квартиру не в том состоянии, которое было зафиксировано в тексте договора — например, с неузаконенной перепланировкой; 
• продавец скрыл действующие обременения на квартиру;
• продавец скрыл наличие других собственников.

А вот — со стороны покупателя:

• покупатель отказывается принимать квартиру без предоставления причин; 
• покупатель в течение длительного времени задерживает оплату полной суммы сделки либо её части.

В случае особо грубых нарушений договор могут расторгнуть и по инициативе государственных органов — поводом для этого может стать использование фальшивых документов или нарушение прав детей.

По обоюдному соглашению  

Если вы по каким-то причинам решили аннулировать сделку, сначала попробуйте уладить этот вопрос мирным путём. Свяжитесь с продавцом, объясните ему ситуацию и предложите расторгнуть договор. Если продавец пойдёт вам навстречу, обращаться в суд не придётся — достаточно будет оформить соглашение о расторжении договора купли-продажи.

Вот что указывается в этом документе:

• цель составления; 
• паспортные данные участников;
• номер и дата договора купли-продажи;
• сумма сделки;
• порядок и сроки возврата денег;
• сроки освобождения квартиры;
• права и обязанности сторон;
• реквизиты покупателя.

Соглашение нужно составлять в той же форме, что и основной договор купли-продажи. Приведём пример: если вы проводили нотариальное удостоверение сделки, то соглашение тоже надо будет заверить у нотариуса. То же самое касается и государственной регистрации — если договор уже прошёл этот процесс, то соглашение вступит в юридическую силу только после рассмотрения в Росреестре.

В одностороннем порядке  

По статье 452 Гражданского кодекса РФ, аннулировать сделку через суд можно только после того, как другая сторона предоставит отказ от расторжения договора. Поэтому, если продавец всё-таки не пошёл вам навстречу, не торопитесь сразу подавать иск — сначала отправьте ему заказное письмо с предложением расторгнуть договор купли-продажи в досудебном порядке.

Продавец может поступить двумя способами: либо ответить на ваше письмо письменным отказом, либо проигнорировать его. Игнорирование письма тоже будет считаться за отказ — но только по истечении определённого срока. По закону, этот срок составляет 30 дней, однако вы можете указать другой срок в тексте письма.

Как только вы получите отказ в той или иной форме, можно обращаться в суд. Помните, что далеко не любой конфликт может стать основанием для расторжения договора: суд встанет на вашу сторону только в том случае, если вы сможете доказать, что произошло серьёзное нарушение условий договора.

Стоит учитывать, что судебные тяжбы могут затянуться на месяцы, а то и на годы — особенно если за первичным решением суда последует апелляция или кассация. И на всё это время деньги покупателя будут заморожены. Чтобы не оказаться в такой ситуации, всегда тщательно проверяйте юридическую чистоту квартиры перед покупкой. О том, как это сделать, мы рассказывали в одной из наших статей.

Договор купли-продажи можно расторгнуть только до момента исполнения. Момент исполнения наступает, когда обе стороны выполнили свои обязательства: покупатель — перевёл деньги и принял квартиру, а продавец — передал квартиру и зарегистрировал переход права собственности. Это значит, что даже после передачи договора в Росреестр у сторон есть какое-то время, чтобы аннулировать сделку.

Вот в каких случаях ещё не поздно инициировать расторжение:

Переход права собственности ещё не состоялся. Другими словами, стороны только подали документы на регистрацию. Чтобы остановить процесс, достаточно подать соответствующее заявление.

Переход права собственности уже состоялся, но расчёта ещё не было. В этой ситуации нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора купли-продажи — об этом документе мы говорили выше. После этого право собственности вернётся предыдущему владельцу.

Если же обе стороны исполнили свои обязательства и момент исполнения наступил, то договор купли-продажи расторгнуть уже нельзя. Однако это не значит, что всё потеряно: если обе стороны хотят отказаться от сделки, они могут заключить обратный договор купли-продажи по аналогичной цене. Если между сторонами возник конфликт, они могут обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной.

Банк переводит деньги на счёт продавца и накладывает обременение на квартиру только после перехода права собственности — поэтому до регистрации сделку можно аннулировать без каких-либо сложностей. Если же регистрация договора уже состоялась, то продавец должен сначала вернуть полученные деньги банку — и только после этого с квартиры снимут обременение. В остальном процесс расторжения договора выглядит так же, как и во всех остальных случаях.

Как защитить себя от проблем при покупке квартиры  

Проверяйте документы продавцов

В начале любых переговоров просите продавца показать вам оригиналы правоустанавливающих документов на объект. Чаще всего это договоры купли-продажи, участия в долевом строительстве, дарения или приватизации. Если продавец отказывается, это повод насторожиться.

Ни в коем случае не подписывайте никакие бумаги, пока не удостоверитесь в том, что перед вами действительно владелец квартиры. Если продавец так и не предоставит документы, просто отказывайтесь от переговоров и ищите другой вариант: скорее всего, вы столкнулись с мошенником.

Изучайте выписки из ЕГРН

Помимо правоустанавливающих документов советуем запросить у продавца выписку из ЕГРН. Официальное название — «Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости». Этот документ содержит всю ключевую информацию о квартире: здесь указываются и технические данные, и собственники, и действующие обременения. Если вы знаете кадастровый номер объекта, такую выписку можно заказать самостоятельно на «Госуслугах» за 350 рублей.

Передавайте/получайте деньги только через банк

Никогда не соглашайтесь на передачу средств из рук в руки: так вы рискуете потерять деньги или получить гораздо меньшую сумму. Нет никаких гарантий, что продавец действительно оформит квартиру на вас после того, как вы заплатите — а если недобросовестный покупатель решит положить в чемоданчик несколько фальшивых купюр, вы никак не сможете это проверить.

Заключение  

Хотите купить квартиру в новостройках Москвы для жизни или инвестиций? Мы поможем. Просто перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с сотнями самых актуальных предложений на рынке премиальной недвижимости Москвы. А ниже можно заказать обратный звонок — просто оставьте свои контакты, и наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут выгодно оформить ипотеку. С любовью и без комиссии.