Юридическая проверка недвижимости. Гайд для покупателей

В этой статье разбираемся, как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры. Будет полезно для всех, кто планирует купить недвижимость на вторичном рынке — или уже ведёт переговоры с продавцом и хочет дополнительно перестраховаться.

Ответ простой: чтобы защититься от мошенников. Чем больше суммы сделок, тем больше аферистов они притягивают — поэтому в сфере недвижимости всегда стоит проявлять особенную осторожность. Помимо мошенников, также можно наткнуться на продавцов, которые хотят быстро избавиться от проблемной недвижимости, а проблемы с квартирой практически всегда ведут к дополнительным финансовым затратам.

Какие документы нужно проверить  

Документ-основание  

Документ-основание показывает, как продавец стал владельцем недвижимости. Его нужно внимательно проверить: если продавец владеет недвижимостью на незаконных основаниях, сделку могут оспорить. Если это произойдёт, велик шанс, что квартира вернётся своим легитимным обладателям, а покупателям придётся начинать поиски с нуля.

Вот самые распространённые документы-основания:

Договор купли-продажи. Указывает на то, что текущий собственник купил квартиру на вторичном рынке или в уже готовой новостройке. В этом документе указаны все условия сделки: стоимость объекта, способ оплаты, порядок передачи ключей и распределение ответственности. Чтобы договор вступил в силу, его нужно зарегистрировать в Росреестре — очно или электронно.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Указывает на то, что текущий собственник купил квартиру у застройщика на этапе строительства дома. Это значит, что он не приобрёл готовую квартиру, а вложился в строительство дома — а застройщик обязался его построить. Соответственно, при оформлении уступки покупатель получает не готовый объект, а право на него.

Договор дарения. Указывает на то, что текущий собственник получил квартиру в дар. Такие договоры чаще всего заключаются между родственниками — но, конечно, ситуации бывают разные. Договор дарения обязательно составляется в письменной форме, а затем его регистрируют в Росреестре.

Свидетельство о праве на наследство. Указывает на то, что текущий собственник получил квартиру в наследство — либо по завещанию, либо по закону. Сразу проверьте, как давно продавец владеет квартирой: если с даты открытия наследства прошло больше трёх лет, вы уже вряд ли столкнётесь с какими-то проблемами.

Документ о приватизации. Указывает на то, что текущий собственник получил государственную или муниципальную недвижимость в частную собственность. Чаще всего при приватизации квартира делится на несколько долей — по одной на каждого члена семьи. 

В этом документе содержится вся важная техническая информация как о самой квартире, так и о здании, в котором она находится. Однако нас в первую очередь интересует план квартиры с экспликацией — с его помощью можно проверить законность перепланировок. По закону техпаспорт нужно обновлять после каждой перепланировки, поэтому если на плане всё выглядит так же, как в жизни, то перепланировка законная. И наоборот: если вы видите какие-то расхождения, это значит, что собственник действовал незаконно.

Может быть и такое, что никаких расхождений нет, но на плане поставлен штамп «Разрешение на произведённое переоборудование/перепланировку в БТИ не предъявлено». Расшифровываем: собственник сделал перепланировку, но при этом не предоставил никакие документы, которые подтверждали бы её законность.

Покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой — плохая идея. Рано или поздно жилищная инспекция её всё-таки обнаружит, и тогда вам придётся не только вернуть всё в прежний вид за свои деньги, но ещё и выплатить штраф. Если квартира вам очень понравилась, вы можете попробовать согласовать все изменения самостоятельно — но тогда будьте готовы проделать долгий и сложный путь через несколько инстанций.

Если же перепланировка нарушает технические нормы — например, ванну перенесли на место спальни — то от сделки стоит сразу отказаться. За такое грубое нарушение квартиру могут забрать по решению суда и продать с торгов.

Чтобы заказать техпаспорт, нужно получить нотариально заверенную доверенность от собственника и обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ) — но в идеале, конечно, он уже должен быть у продавца на момент начала переговоров.

Выписка из домовой книги  

Выписка из домовой книги содержит сведения о том, кто зарегистрирован в квартире. Законодательство РФ разрешает продавать жилую недвижимость, даже если предыдущие жильцы из неё не выписались, однако это невыгодно для покупателя: коммунальные услуги будут дороже. Если видите, что продавец и его семья по-прежнему будут прописаны в квартире на момент сделки, добавьте в договор купли-продажи сроки добровольного открепления — и санкции на случай их нарушения.

Если по какой-то причине предыдущие жильцы не снимут регистрацию в установленный срок, вы сможете подать иск о принудительном выселении. К нему нужно будет приложить документы, подтверждающие права на квартиру, а также сведения о жильцах, которые не стали выписываться добровольно.

Однако стоит учитывать один нюанс — есть несколько категорий граждан, которых нельзя выписать из квартиры даже через суд. Например, если совершеннолетние граждане могут снять регистрацию даже без нового места прописки, то с несовершеннолетними всё сложнее: они должны сразу прописаться вместе с одним из родителей. Если этого не происходит, они сохраняют регистрацию на старом месте. Также нельзя выписать из квартиры граждан, которые отказались от своей доли при приватизации.

Ещё в квартире могут быть временно выписанные жильцы. Это люди, которые отбывают наказание в тюрьме, служат в армии, проходят лечение в психиатрической лечебнице или считаются пропавшим без вести. Даже если они не владеют своими долями, через какое-то время они всё равно смогут вернуться и продолжить жить в квартире — и выписать их будет очень сложно. Если видите в выписке временно выписанных жильцов, советуем просто прекратить переговоры и начать искать другие варианты.

Долги за коммунальные услуги закрепляются не за квартирой, а за конкретным собственником. Даже если вы купите квартиру с задолженностью по ЖКУ, взыскивать деньги будут не с вас, а с предыдущего владельца — поэтому на счёт этого можно не переживать. Более того, вам вообще этим не придётся заниматься — это обязанность управляющей или ресурсоснабжающей организации. Однако имейте в виду, что на взносы на капитальный ремонт это правило не распространяется: они, наоборот, закрепляются за квартирой, поэтому выплачивает их тот, кому она принадлежит на момент взыскания.

Чтобы убедиться, что вам не придётся выплачивать долги за капремонт, попросите продавца предоставить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Сами вы её получить не сможете, потому что эти данные считаются конфиденциальной информацией, однако вы легко можете проверить подлинность предоставленного документа. Для этого достаточно просканировать QR-код, который указан как на бумажной, так и на электронной версии справки — если она подлинная, вас перекинет на специальную страницу сайта mos.ru с обезличенной информацией о выданном документе.

Выписка из ЕГРН  

Этот документ содержит всю ключевую информацию о квартире: здесь указываются и технические данные, и собственники, и действующие обременения. Если вы знаете кадастровый номер объекта, такую выписку можно заказать самостоятельно на «Госуслугах» за 350 рублей.

В первую очередь нужно сверить паспортные данные продавца с информацией, указанной в выписке. Имейте в виду, что если у объекта несколько собственников, то вам нужно будет получить согласие каждого из них — иначе они смогут оспорить сделку и вернуть квартиру себе. Если среди собственников есть несовершеннолетние, продавец также должен предоставить вам разрешение на продажу от органов попечительства и опеки.

Если продавец действует по нотариальной доверенности, стоит быть особенно осторожным — в таких случаях появляется огромный простор для обмана. Чтобы снизить риски и не потерять деньги, убедитесь в том, что доверенность подлинная. Это можно сделать на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты: просто укажите реестровый номер доверенности, дату подписания и ФИО нотариуса, который её заверял. Если документ фальшивый, система сообщит, что его нет в базе.

Заключение  

Хотите купить квартиру в новостройках Москвы для жизни или инвестиций? Мы поможем. Просто перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с сотнями самых актуальных предложений на рынке премиальной недвижимости Москвы. Закажите ниже обратный звонок — и наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут выгодно оформить ипотеку. С любовью и без комиссии.