Как при разводе делится ипотечная квартира: ответ юриста

Покупать квартиру в ипотеку вместе с супругом — надёжно и спокойно. Однако сложности могут возникнуть, если люди решат развестись. В материале рассказываем, правила раздела ипотеки и квартиры при разводе, и что делать, если для оплаты использовали материнский капитал.

Согласно 34 статье Семейного кодекса РФ, если движимое или недвижимое имущество было приобретено в браке — оно считается общим и делится в равных долях между супругами, если не установлено иное. Была квартира куплена в ипотеку или за счёт личных средств семьи не имеет значения.

Как заранее договориться, чтобы не делить недвижимость при разводе  

Чтобы избежать долгих и эмоциональных споров при разводе, можно заранее договориться о том, кому достанется имущество. Есть несколько способов:

1. Заключение брачного договора. Такое соглашение позволит определить доли владения имуществом после развода.
2. Соглашение о разделе имущества. В документе можно указать, кто из супругов что получит после развода и кто продолжит платить ипотеку. По такому соглашению можно поделить только имеющиеся активы, например, недвижимость и бизнесы.

Влияет ли на раздел имущества трудоустройство супруга  

Нет, факт трудоустройства не влияет. При этом, у супруга должна быть уважительная причина, только в таком случае собственность будет считаться совместной. Если человек страдал зависимостью и поэтому не работал, суд может не выделять ему долю в квартире после развода.

На какие действия с квартирой при разводе нужно согласие банка  

Если супруги хотят переоформить ипотеку, изменить состав созаёмщиков, а также продать квартиру — все эти действия необходимо согласовывать с банком.

Также, если брачный договор был заключён после оформления ипотеки — об этом обязательно нужно оповестить банк. Иначе при разводе он вправе не следовать тем пунктам, которые прописаны в соглашении.

Варианты, как разделить ипотеку при разводе  

Недвижимость и платежи поровну  

В таком случае перезаключать кредитный договор не нужно. Бывшим супругам нужно продолжать платить равные платежи каждый месяц.

Продажа квартиры и оплата долга  

Если супруги не планируют жить в ипотечной квартире, они могут договориться с банком о продаже недвижимости и погашении кредита. Однако отметим, что продажа ипотечной квартиры — сложный процесс, не каждый покупатель готов приобрести такой объект. Также важный нюанс: если с момента покупки квартиры не прошло 3 года, то супругам придётся заплатить налог с продажи собственности.

Для начала процедуры продажи квартиры необходимо получить письменное согласие банка. Без этого документа Росреестр не зарегистрирует смену собственника.

Полное переоформление ипотеки  

Ещё один вариант — переоформление ипотеки на одного из супругов. В этом случае необходимо сообщить банку о своём желании, далее — вывести супруга из состава созаёмщиков.

Денежная компенсация одним из супругов  

Здесь супруги могут договориться между собой, что переоформлять квартиру и кредит только на одного не будут. Например, платить ипотеку продолжит муж, а жена будет компенсировать ему платежи. При этом, мы советуем любые договорённости фиксировать и заверять у нотариуса.

Процесс выделения доли регулируется статьёй 254 ГК РФ. Эта процедура подразумевает, что за каждым супругом будет закреплена конкретная физическая часть квартиры. Чтобы это стало возможным, супругам необходимо создать определённые условия: отдельный вход у каждого собственника, отдельная кухня и санузел. Пригодность для каждой части определяется санитарно-техническими нормами. Однако сделать такое в квартире практически невозможно, для этого нужно проводить дорогостоящую экспертизу. Положительные решения выносятся очень редко.

Отказ от прав на имущество одним из супругов  

Один из супругов может отказаться от прав на свою половину квартиры и снять с себя обязательства по выплате кредита, но это при условии, что банк согласиться на такое.

Однако можно действовать иначе: супруг сначала просит банк переоформить квартиру в единоличную собственность супруги, чтобы она жила там с их детьми. Подобные условия вероятнее всего устроят банк. Получается, что муж перестанет быть вторым собственником квартиры, при этом останется заёмщиком по кредиту.

Последствия отсутствия уплаты ипотеки  

В такой ситуации действия банка стандартны. Сначала он обращается к созаёмщику с просьбой выполнить обязательства по кредиту. Если бывший супруг откажется выплачивать ипотеку, начнётся процедура взыскания долга через суд. В конечном итоге бывшие супруги могут лишиться недвижимости.

Пошаговая инструкция, как разделить ипотечную квартиру при разводе  

Если оба супруга созаёмщики  

При разводе недвижимость, купленная в браке, делится между супругами пополам, если они не заключали соглашения об определении долей.

До тех пор, пока брак является действующим, банк не интересует, на кого оформлена ипотека и кто платит кредит. Недвижимость, приобретённая в браке, считается общей, поэтому погашение задолженности — обязанность мужа и жены в равной степени.

Каждый платёж в период брака считается внесением средств от обоих супругов. Когда ипотека оформлена сразу и на мужа, и на жену, то для расчёта ежемесячного платежа, срока кредита и процентной ставки банк учитывал доход обоих супругов.

Только один супруг брал ипотеку  

Квартира или кредит, оформленные в браке на одного из супругов, всё равно становятся общим имуществом. Поэтому в случае развода делить их тоже придётся поровну.

Если есть несовершеннолетние дети  

При разделе имущества суд имеет право отступить от равенства долей при наличии в семье несовершеннолетних детей. Это значит, что доля того, с кем останутся дети, может быть увеличена. Однако такие решения суд практически не выносит.

Интересы детей суд устанавливает самостоятельно в каждом отдельном случае. При этом раздел недвижимости между супругами возможен только тогда, когда в ней несколько комнат. Поэтому маленькая однокомнатная квартира при расторжении брака достанется жене, оставшейся с ребёнком, в то время как мужу компенсируют часть стоимости объекта.

При наличии брачного договора  

При оформлении брачного договора супруги указывают в нём любые положения, касающиеся имущества. Поэтому необходимо прописать, как именно будет разделено имущество между ними в случае развода. Следовательно, при расторжении брака всё, что было совместно нажито супругами, будет передано каждой сторон согласно брачному договору.

Если квартира была куплена до брака  

Согласно статье 36 Семейного кодекса РФ, недвижимость, приобретённая мужем и женой до заключения брака, остаётся в собственности у того, кому она принадлежала изначально. Кроме того, собственностью являются квартиры, полученные одним из супругов в период брака:

• в дар; 
• в порядке наследования; 
• через приватизацию; 
• по иным безвозмездным сделкам.

Если один из супругов взял ипотеку ещё до брака, а после свадьбы кредит выплачивали оба супруга, то при разводе квартира останется у собственника. Однако в этом случае второй супруг имеет право потребовать возврат денег, вложенных им в погашение ипотеки.

Использовался маткапитал  

Отметим, что материнский капитал имеет специальное целевое назначение, поэтому он считается совместно нажитым имуществом. При разводе эти деньги не делятся.

Согласно пункту 4 статьи 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», квартира, которую купили с помощью средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и их детей. По закону детям обязательно должны выделить доли.

При разводе родителей несовершеннолетние дети становятся участниками долевой собственности на такую квартиру. Из-за этого после развода доли в квартире нельзя разделить по принципу общей собственности. Поэтому каждый из супругов может претендовать только на свою долю в квартире. Для раздела подобного имущества супругам необходимо обратиться за решением спорного вопроса в судебном порядке.

Была взята военная ипотека  

По условиям этой льготной программы деньги на приобретение квартиры выделяет государство из федерального бюджета. При этом сам ипотечный кредит оформляется на военнослужащего. С точки зрения гражданского законодательства, подобная сделка для одного из супругов является безвозмездной. Получается, что такое имущество будет считаться личной собственностью супруга, и при расторжении брака её нельзя будет разделить.

Отметим, что позиция судов по этому вопросу — двоякая. Часть инстанций признают такую квартиру имуществом военнослужащего, а часть наоборот — относит к совместно нажитому в браке. В качестве обоснования второй позиции можно привести определение СК Верховного суда № 58-КГ16-25 от 24 января 2017 года.

Так, если при приобретении квартиры помимо федеральных целевых денег использовались личные средства семьи, например, для первоначального взноса, то эта сумма будет считаться совместной собственностью супругов. При разводе один из супругов может вернуть часть внесённых денег на погашение ипотеки, а при значительном размере — даже претендовать на долю в квартире.

Ещё один случай, когда возникает право на раздел имущества: военнослужащий был уволен, а ипотека выплачивалась из личных средств семьи.

Использовали военную ипотеку и материнский капитал вместе  

В таком случае суд будет исходить из общедолевой собственности членов семьи, в первую очередь будут учитываться интересы несовершеннолетних детей и прочие обстоятельства по делу. Каждая ситуация разрешается по-разному, единого решения спора не существует.

Заключение  

Если вы хотите приобрести квартиру в элитных жилых комплексах Москвы — мы поможем. Позвоните по телефону +7 (495) 431-99-33, и наши эксперту подберут лучшие варианты под ваш запрос, помогут провести сделку и собрать необходимые документы для ипотеки.