Развенчиваем самые распространённые мифы и заблуждения об ипотеке

Обзор мифов об ипотечном кредите –– раскрываем более 20 распространённых заблуждений об ипотеке. Почему не стоит бояться брать кредит на покупку квартиры.

Сегодня ипотечные кредиты становятся всё доступнее. Банки предлагают различные программы, в том числе на льготных условиях. Для многих жителей России ипотека часто единственный способ приобрести собственный дом. Вокруг ипотечных кредитов сложилось множество предубеждений и мифов.

Без первого взноса нельзя оформить ипотеку  

Первый взнос – это сумма, которую вносят при оформлении ипотеки. Как правило, он составляет не менее 10% от стоимости объекта недвижимости. Первый взнос – показатель платёжеспособности заёмщика. Отсутствие денег для первоначального взноса не означает, что ипотека вам недоступна. Есть несколько способов получить кредит без него:

• Льготная или социальная ипотека; 
• Военная ипотека. В этом случае деньги вносит государство, а именно Министерство обороны; 
• Ипотека с использованием маткапитала; 
• Акции от застройщиков. На рынке есть спецпредложения, когда банк объединяется с застройщиком и предлагают ипотеку без первоначального взноса. Однако выбор будущей квартиры будет ограничен; 
• Ипотека с залогом. Можно использовать другую недвижимость в качестве залога; 
• Дополнительное обеспечение. В качестве залога можно оставить ценное имущество: автомобиль, земельный участок, ценные бумаги или драгметаллы; 
• Потребительский кредит для первоначального взноса.

Созаёмщик – третье лицо, участвующее в сделке. Обычно это супруг или кто-то из родственников.

Поручитель — тот, кто будет выплачивать ипотеку, если заёмщик не сможет по каким-либо причинам. Для этого поручитель также подписывает договор с кредитором.

Участие созаёмщика в ипотеке не обязательно. Обычно его привлекают в сделку в случае:

• снижения базовой ставки; 
• использования субсидии; 
• отсутствия официальной работы; 
• увеличения сроков кредитования; 
• возраста основного заемщика (18-27 лет); 
• отсутствия гражданства; 
• если вы – собственник бизнеса или ИП.

Несмотря на то, что ипотека выдаётся на длительный срок – 20-30 лет – заёмщики закрывают долг в два раза быстрее. Разумеется, к оформлению ипотеки стоит подойти серьёзно, внимательно изучить условия договора и оценить свои финансовые возможности. Тем не менее этот вид кредитования – отличный инструмент улучшить жилищные условия здесь и сейчас.

Всё реально. Важно грамотно подобрать банк, который согласится действовать на таких условиях.

• Если вы фрилансер, можно стать ИП — сейчас это довольно дёшево и быстро. Такой статус позволит вам претендовать на получение ипотеки; 
• Если ваша з/п «в конверте», то можно либо ограничиться устным подтверждением работодателя, либо попросить его предоставить справку по форме банка о ваших доходах; 
• Можно получить ипотеку по 2 документам, не подтверждая доход и занятость, например, паспорт + СНИЛС. В этом случае могут быть увеличены процентная ставка и первоначальный взнос.

Квартира, взятая в ипотеку, – такая же собственность, как и та, что куплена за свои деньги. Единственное ограничение — обязательное разрешение банка в случае продажи, дарения или обмена недвижимости.

Рефинансирование позволяет снизить ставку по ипотеке, уменьшить размер ежемесячного платежа, срок выплаты кредита или перейти в банк с более выгодными условиями. Такой процесс выгоден в случае, если разница между ставками более 2% или ваш ежемесячный платеж будет меньше, чем в текущем банке.

За оформление ипотеки нужно платить  

Действительно, процесс заключения ипотечного договора включает в себя ряд дополнительных трат. Например, страхование жизни и здоровья заёмщика, страхование имущества, оплата услуг нотариуса.

Оформить ипотеку – сложно  

На самом деле, это обычный процесс, который требует вашего времени и ответственного подхода. Тем более что подать заявку на ипотеку можно дистанционно, а в отделение банка приехать только на подписание всех документов. В среднем, сделка занимает 2 недели, но всё всегда индивидуально.

Чтобы оформить ипотеку, нужен большой стаж  

Для ипотеки нужен минимальный стаж работы на одном месте – три месяца. Иногда даже меньше, если человек уже прошел испытательный срок. Однако чем больше стаж, тем выше шансы на одобрение ипотеки. Это некий гарант вашей платёжеспособности.

Первым взносом может стать потребительский кредит  

Брать потребительский кредит – не лучшая идея. При одобрении ипотеки, банк оценивает ваши обязательства перед другими банками и МФО. Чем выше нагрузка, тем ниже вероятность положительного решения: банку не выгодно брать на себя такой риск.

Ждать более выгодных условий – всегда рулетка. Кажется, что чем дольше вы ищите или ждёте, тем лучше будут варианты. Но также существует вероятность упустить оптимальные условия, тогда уже придётся брать «хотя бы что-то». Поэтому разумнее согласиться на ту сделку, которая показалось вам наиболее подходящей с самого начала, чтобы не утонуть в обилии вариантов.

В ипотеку можно купить любую квартиру  

Нет, в ипотеку можно купить недвижимость только с учётом следующих пунктов:

• недвижимость должна иметь жилое назначение и находиться на территории РФ; 
• не подлежит сносу или расселению, не находится в списке ветхих построек; все перепланировки в квартире должны быть узаконены;
• недвижимость не должна быть в залоге у другого банка или быть под арестом; 
• в случае покупки дома с землёй или земельного участка обязательно проведение межевания участка – в документах должны быть чётко прописаны границы земли; 
• если будут выявлены риски утраты права собственности на недвижимость – банк не сможет выдать кредит на такую покупку.

Ипотеку лучше оформлять через брокера  

Вовсе не обязательно прибегать к помощи ипотечных брокеров. Однако с агентом оформление будет безопаснее и быстрее – он проверит объект на все риски.

В первую очередь кредитную историю портят просрочки. Однако очень многое зависит от того, как настроена система скоринга банка – в зависимости от потребности компании могут менять минимальный балл.

Ещё один важный фактор — это срок давности погашенной просрочки: чем больше времени прошло, тем лучше. Если, например, просрочка погашена более года назад, то она сильно не повлияет на кредитный рейтинг.

Даже если в вашей БКИ есть негативные моменты, ипотеку могут одобрить. Потому что она обеспечена залогом, а это значительно повышает лояльность банка при оценке клиента.

Если покупается уже ипотечная квартира, то ипотеку на её покупку не дадут

Сегодня у многих банков есть ипотечные программы, по которым можно купить залоговую квартиру другого банка.

Обычно схема выглядит так:

• продавец оформляет доверенность на покупателя квартиры – а это позволяет банку контролировать снятие обременения с продавца;
• параллельно продавец заключает договор поручительства по кредиту покупателя – это страховка для банка на случай, если продавец ипотечной квартиры исчезнет после погашения банком долга;
• последнее – поручительство продавца прекращается в момент регистрации права собственности покупателя на квартиру.

Квартиру в ипотеке невозможно продать  

Квартира, купленная в ипотеку, принадлежит собственнику. Однако в документах есть пометка – недвижимость находится в залоге у банка. Да, это обременение накладывает некоторые ограничения на сделки с квартирой. Чтобы продать, подарить или обменять такую собственность нужно будет получить разрешение у банка. На практике проблем с этим не возникает – банк даст согласие при условии полного погашения покупателем долга по ипотеке или переоформления ипотеки на другое лицо.

Досрочное погашение ипотеки невыгодно  

Очень многое зависит от условий договора. Любой кредит состоит из двух частей – тела кредита и процентов. Как правило, банки сначала получают все выплаты по процентам и только потом – по основному долгу.

Частично-досрочное погашение помогает значительно сэкономить на ипотечных выплатах. Нужно помнить, что проценты начисляются на остаток долга. Поэтому выгоднее всего вносить досрочные платежи в первый пару лет – так вы сократите общую сумму задолженности.

Советуем воспользоваться ипотечным калькулятором, чтобы рассчитать выгоду конкретно по вашему случаю.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние, банк не сможет её изъять  

На практике законом не предусмотрены ограничения на изъятие недвижимости, купленной за счёт ипотечных средств, в том случае, если лицо не выплачивает долг. Квартиру могут изъять даже если для детей данная жилплощадь единственная. В судебной практике закрепился подход, что право несовершеннолетних детей на пользование квартирой– производное от права родителей проживать в данном помещении.

Банк вам одобряет максимально возможную сумму, ориентируясь на ваш доход. Для того, чтобы увеличить сумму кредита можно привлечь созаёмщиков. Тогда банк будет рассматривать ваш общий доход. Помимо этого, можно указать дополнительный доход, например, от сдачи квартиры.

Нельзя получить льготы по ипотеке  

В России действует несколько государственных программ льготного ипотечного кредитования:

• льготная ипотека на новостройки; 
  
• «Семейная ипотека»; 
• «Дальневосточная ипотека»; 
• «Сельская ипотека»; 
• льготная программа для военнослужащих; 
• льготная ипотека для IT-специалистов.

Обязательно проверьте, возможно, вы проходите по условиям одной из программ. Также можно задействовать маткапитал — направить его на первоначальный взнос или выплату основного долга.

Из-за проблем супруга не оформят ипотеку  

По закону муж и жена становятся созаёмщиками по ипотечному кредиту, так как покупка в ипотеку считается совместно нажитым имуществом. В таких случаях банк проверяет информацию по обоим. Однако, чтобы избежать отказа, например, из-за плохой кредитной истории супруга, – нужно просто исключить его из ипотечной сделки. Для этого необходимо оформить нотариальное согласие или брачный договор. Второй вариант предпочтительнее для банков – в этом случае супруг полностью теряет права на квартиру и обязательства по ипотеке.

Если банк обанкротится, то ипотеку можно не выплачивать  

В таком случае ваш ипотечный долг просто перейдёт в активы кредиторов банка, а значит, изменится лишь получатель денег. Поэтому выплачивать долг всё равно придётся.

Если будут просрочки по оплате, то квартиру заберут  

Чтобы не доводить до просрочек, вы можете обратиться в банк и попросить провести реструктуризацию. После пандемии банковские организации чаще идут на встречу. Также есть возможность оформления ипотечных каникул. Это право заёмщиков закреплено в законе.

Если всё же просрочки начались, то банк инициирует процедуру продажи залога, чтобы погасить долг. Но такая ситуация может возникнуть только после длительных просрочек и накопленной суммы долга. Длительными просрочками обычно считаются более 6-12 пропущенных платежей. При этом очень многое зависит от банка и от региона.

Нужно искать ипотеку с самой низкой процентной ставкой  

Не всегда предложение с маленькой процентной ставкой самое выгодное. Внимательно читайте условия договора, потому что бывает, что минимальная ставка закрепляется только на первый год пользования ипотечным кредитом. Дальше – ставка становится выше средней.

Хотите приобрести апартаменты в новостройке для себя и близких? Мы поможем вам. Переходите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с сотнями актуальных предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. А если не хочется тратить на это время, позвоните по номеру +7 (499) 681-74-01 — наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут выгодно оформить ипотеку.