Инвестиции в недвижимость в 2024 году. Специфика и риски

Уверенно планировать что-то на долгосрочную перспективу сейчас сложно: новая реальность может в любой момент преподнести множество неприятных сюрпризов. Как в таких условиях быть с недвижимостью? В этой статье поговорим про возможные векторы развития московского рынка, обсудим риски для инвесторов и расскажем про несколько перспективных проектов.

Что происходило с московским рынком недвижимости в 2022 году

После событий февраля спрос на недвижимость взлетел: кого-то привлекли ипотеки от застройщиков под околонулевые ставки, а кто-то руководствовался желанием сохранить сбережения в надёжном активе на фоне хрупкой экономики. Резко выросло количество сделок как в сегменте новостроек, так и на вторичном рынке. В марте продажи лотов достигли своего годового пика, однако уже к маю этот показатель рухнул — первый, но не последний раз за год. На рынок начали давить несколько серьёзных факторов:

• санкции; 
• повышение ставок по ипотеке; 
• массовая эмиграция; 
• сокращения сотрудников.

За лето спрос постепенно вернулся в норму — отчасти помогло снижение ставки по льготной ипотеке с 12% до 7%, а также запуск новой программы господдержки для IT-специалистов. В третьем квартале 2022 года банки выдали половину всего объёма ипотечных кредитов на льготных условиях: инициативы явно пользовались спросом.

В конце сентября началась частичная мобилизация и продажи снова обвалились, а вместе с этим и изменился баланс сил на рынке — предложение сильно перевесило спрос. Закрепилась тенденция на снижение цен. Девелоперы начали активно предлагать большие скидки и другие бонусы в надежде привлечь покупателей. На вторичном рынке происходили схожие процессы: продавцы резко снижали цены на объекты и уступали в торге. В зависимости от того, насколько быстро продавцу нужно было реализовать лот, можно было сбить до 30% от стоимости квартиры.

Геополитическая обстановка

Ситуация на рынке во многом зависит от того, в каком направлении будет развиваться текущий конфликт. Если позиция России на международной арене стабилизируется, можно рассчитывать на постепенное восстановление спроса, медленный рост цен и возвращение части платежеспособных покупателей. Если же обстановка усугубится, то кризис на рынке недвижимости только укрепит свои позиции.

Расширенные меры господдержки

Правительство ещё со времен пандемии пытается создать на первичном рынке особый микроклимат с благоприятными условиями — всё ради того, чтобы девелоперы не разорились, банки получили обратно свои вложения в проектное финансирование, а все дома успешно достроились. Однако чтобы этот микроклимат продолжал существовать, ему нужен спрос. Спрос сейчас напрямую зависит от наличия льготных программ кредитования, поэтому в 2023 году власти планируют расширить меры господдержки:

• Материнский капитал увеличится на 12,4%. Теперь выплата за рождение первого ребёнка составит 590 000 рублей, а за рождение второго — 779 000 рублей. 
• Действие льготной ипотеки продлевается до 1 июля 2024 года. Ставка при этом повысится с 7% до 8%. 
• Программа «Семейная ипотека» теперь распространяется на более широкий сегмент населения: под её действие попадают все семьи с двумя несовершеннолетними детьми. Оформить ипотеку на льготных условиях можно до 1 июля 2024 года.

Отказ от околонулевых ставок

Ипотеки от застройщиков со ставками от 0,01% появились весной прошлого года, а уже в начале осени Центробанк заявил о своём намерении противодействовать этой практике. Сейчас этот процесс идёт полным ходом: «Сбербанк», например, уже отказался принимать заявки на кредиты с субсидиями от застройщиков, ставка по которым не превышает 3%. Главная причина — искусственное завышение цен на объекты, которое ведёт к дальнейшей дестабилизации рынка. Отмена жилищных кредитов по экстремально низким ставкам нанесёт удар по спросу на новостройки, но это должны компенсировать альтернативные программы, над которыми сейчас работает Минстрой. Никаких анонсов на этот счёт ещё не было.

Возможные сценарии развития

Делать какие-то однозначные прогнозы на этот год невозможно: слишком высок уровень неопределённости. Вместо этого мы выделили три сценария, по которому может пойти рынок недвижимости в 2024-м. Оптимистичный — наименее вероятный из всех, а вот реалистичный и пессимистичный вполне могут сбыться.

Оптимистичный

Если геополитическая ситуация стабилизируется, рынок недвижимости продолжит восстанавливаться. При таком раскладе количество сделок в сегменте новостроек к концу этого года приблизится к значениям 2021-го, а цены на объекты будут незначительно расти. Если в санкционной блокаде появятся какие-то послабления, то можно рассчитывать на снижение цен на стройматериалы — значит,

расходы на строительство тоже снизятся, а вместе с этим предложения от девелоперов станут выгоднее.

Текущее состояние экономики не располагает к росту: скорее всего, рынок будет стагнировать. Динамика продаж и цены останутся на том же уровне, что и в декабре 2022 года, а ипотечное кредитование по-прежнему будет ключевым драйвером спроса на недвижимость. Велика вероятность того, что девелоперы продолжат делать дисконты на новые проекты, а продавцы на вторичном рынке — уступать покупателям в торге. Благодаря перевесу предложения у покупателей будет большой выбор хороших объектов по привлекательным ценам, но заработать на них может быть сложно.

Пессимистичный

Рост предложения на фоне стремительно падающего спроса может привести к тому, что в течение года цены упадут на 10–15%. Также нельзя исключать вероятность того, что в 2024 произойдут новые геополитические катаклизмы, которые приведут к дальнейшему падению доходов, усилению санкций или даже новой волне эмиграции. Подобные события нанесут тяжёлый удар по рынку недвижимости: цены могут просесть на 30–40% и ещё очень долго не возвращаться на прежние уровни.

В текущих условиях риски высоки как никогда, поэтому советуем рассматривать все варианты событий и тщательно обдумывать каждое вложение.

Во что инвестировать: недвижимость или акции

И в то, и в другое. Золотое правило инвестирования гласит, что любой портфель нужно диверсифицировать — так можно снизить риски и сохранить часть сбережений даже при самом печальном раскладе. Ближайшее будущее России в любой момент может преподнести такой расклад, поэтому если планируете инвестировать в этой стране, лучше перестраховаться.

В условиях повышенной неопределённости недвижимость остаётся наиболее безопасным вариантом. Даже если цены понизятся на 40%, у вас на руках всё равно останется бóльшая часть вложений. Однако стоит учитывать, что такие активы по своей природе инертны — как только они взяли курс на повышение или на понижение, они будут идти по нему ещё несколько лет.

Недвижимость также сложно капитализировать в условиях кризиса, причём вне зависимости от ценового сегмента — нужно быть готовым к тому, что для экстренного вывода средств придётся предложить покупателю солидную скидку. С другой стороны, в своей квартире можно жить, даже если она потеряла в цене — а вот обесценившиеся акции такую практичность предложить не могут.

Ценные бумаги позволяют получить более высокую доходность в более короткие сроки, однако они гораздо сильнее подвержены влиянию экономической обстановки. Февраль прошлого года нанёс российскому рынку акций настолько сокрушительный удар, что московская биржа на некоторое время даже прекратила торги. Это говорит о том, что от вложений на долгосрочную перспективу лучше воздержаться.

Стоит ли покупать недвижимость в этом году?

Стоит, но с некоторыми оговорками. В условиях повышенной неопределённости инвестиции в недвижимость стоит в первую очередь рассматривать как инструмент защиты капитала от инфляции. Однако здесь многое зависит от того, по какому сценарию будет развиваться ситуация на рынке в этом году — если ситуация стабилизируется, можно рассчитывать на доходность в пределах 5–6% годовых. Если нет, то вполне возможно, что придётся играть в долгую и ждать, пока конъюнктура рынка не изменится в положительную сторону.

Самый безопасный вариант для инвестирования — проекты в высокой стадии готовности. Например, жилые комплексы, где уже завершается первая очередь строительства и начинается вторая. Невысокая доходность в этом случае компенсируется возможностью в короткие сроки сдать квартиру и начать получать стабильный доход.

Если же вы готовы рискнуть, можно вложиться в проект на старте продаж. Такая тактика позволяет получить доходность до 25% при продаже после сдачи объекта в эксплуатацию. Обычно на это уходит 1–2 года, но учитывайте, что из-за экономической нестабильности реализация любого проекта может затянуться на неопределённый срок. Кроме того, сейчас очень тяжело предвидеть, что будет происходить на рынке в 2025–2026 годах.

Перспективные проекты

Famous

Сдача в 4 квартале 2023 года

58-этажный небоскрёб премиум-класса, разместившийся по соседству с Noble. Этот проект позволил архитектурному бюро AMD исследовать совсем другую эстетику — фасады башни получились очень футуристичными и фактурными. Остекление первых этажей выстраивается в сложный геометрический рисунок, который напоминает чешую дракона или жеоду причудливых кристаллов, но по мере подъёма наверх эта текстура сглаживается — пока от неё не остаётся идеально обтекаемый объём верхних этажей.

Предложение проекта включает в себя 510 квартир с 1–4 спальнями. Площадь самых маленьких лотов составляет 24 квадратных метра, а самых больших — 120 квадратных метров. Все квартиры видовые: из панорамных окон открываются восхитительные виды на Сити, Поклонную гору, Москву-реку и парк «Фили». Покупатели могут выбрать предчистовую отделку white box или дизайнерскую отделку от застройщика в двух вариантах — Black и White. Все резиденции подключены к системе «умный дом», с помощью которой можно дистанционно управлять электроприборами и инженерными системами.

В просторном лобби в стиле хай-тек круглосуточно дежурит консьерж, а по соседству с вестибюлем разместились велнес-клуб, лаунж-зона, рестораны, кафе и хоум-офис с переговорными. В шаговой доступности находится вся инфраструктура квартала «Фили Сити», а также уникальный Алый сад, спроектированный японским урбанистом Хироки Мацуурой.

Сдача в 4 квартале 2024 года

Премиальный жилой комплекс премиум-класса, который включает в себя три небоскрёба высотой 44–55 этажей и два клубных дома высотой 9 этажей. Архитектурное решение проекта берёт за основу идеалы модернизма: рациональность, функциональность и фокус на человеке. Внешне эта философия проявляется в строгой геометрии лаконичных фасадов, выполненных из натурального камня — материала, источающего спокойное благородство и стойкость. Монолитные объёмы башен заканчиваются яркими стеклянными навершиями, а сложная форма клубных домов напоминает кристаллы.

Покупатели могут выбрать компактные студии, просторные квартиры с 1–4 спальнями или двухуровневые пентхаусы. Площадь самых маленьких лотов составляет 28 квадратных метров, а варианты побольше доходят до 108 квадратных метров. Девелопер предлагает два варианта отделки: готовую и чистовую. Во всех квартирах стоят панорамные окна, а в некоторых есть выход на уютные французские балконы. Высота потолков доходит до 4,8 метров. Каждый лот можно подключить к системе «Умный дом», чтобы управлять техникой или инженерными системами даже вдали от дома.

Вся торговая инфраструктура разместилась на первых трёх этажах — здесь работают магазины, рестораны, кофейни, пекарни и другой ритейл. Верхние уровни стилобата занимают фитнес-клуб и спа-центр, а в приватном дворе находится многоуровневый сад с аллеями, зонами отдыха, спортивными площадками и живописным парящим мостом. На стойке ресепшен круглосуточно дежурит дружелюбный консьерж, которому можно поручить любой бытовой вопрос.

Сдача в 3 квартале 2025 года

Клубный дом делюкс-класса на Дербеневской набережной. OPUS не просто стоит на берегу Москвы-реки — он старается ей уподобиться: форма здания вторит волне, террасы плавно спускаются каскадом с высоты 11 этажей, а в панорамных окнах игриво отражается течение могучей реки. Помимо уникальной пластики здание отличается белоснежными фактурными фасадами из матового бетона, а всю композицию венчают акцентные элементы из алюминия.

Дом делится на шесть секций. Внутри — квартиры с 1-4 спальнями и пентхаусы. Минимальная площадь помещений составляет 56 квадратных метров, а максимальная доходит до 234 квадратных метров. Практически все планировки включают в себя балконы, а благодаря волнообразной форме здания и креативной группировке окон виды на Москву-реку открываются из каждого лота. Все окна без исключения панорамные, а высота потолков начинается от трёх метров в квартирах и доходит аж до семи метров в пентхаусах. Все варианты предлагаются без отделки. Приятный бонус — жителей дома и их гостей будет встречать минималистичное лобби с этническими мотивами по проекту Натальи Белоноговой.

Отдельная гордость OPUS — закрытый двор с ландшафтным дизайном, который тоже черпает вдохновение из стихии воды. Здесь есть прогулочные аллеи, детская и спортивные площадки, а зимой открывается каток. Первый этаж здания полностью отдаётся под ритейл, во дворе будет также работать отдельная торговая галерея с бутиками, кафе, салонами красоты и магазинами. Рядом с галереей строится бизнес-центр класса А. За 15 минут можно дойти до станции метро «Павелецкая» и одноимённой площади со всеми удобствами.

Хотите купить квартиру в новостройке для жизни или инвестиций? Мы поможем. Просто перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с сотнями самых актуальных предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. А если не хочется тратить на это время, позвоните по номеру +7 (499) 116-30-86 — наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут выгодно оформить ипотеку. С любовью и без комиссии.