Эскроу-счета. Как работает условное депонирование средств в 2023 году

Все скандалы, связанные с долевым строительством, остались в прошлом: в 2019 году российские девелоперы перешли на новую модель работы — проектное финансирование. Теперь застройщики должны использовать для строительства собственные средства или заключать с банками договоры о кредитовании, а деньги дольщиков хранятся на специальных эскроу-счетах до ввода здания в эксплуатацию. В этой статье подробно разбираем механизм работы эскроу и рассказываем, как безопасно купить квартиру на первичном рынке.

Что такое эскроу

Эскроу — это специальный банковский счёт, который защищает покупателя недвижимости от рисков, связанных с долевым строительством. Как это работает: покупатель кладёт деньги на такой счёт, а девелопер может их забрать только после того, как закончит строительство дома. Банк в этой схеме выступает в качестве независимого посредника, который следит за выполнением условий договора. Для всех трёх ролей есть свои термины: банк в документах обозначается как эскроу-агент, покупатель как депонент, а продавец как бенефициар.

Средства на эскроу-счёте замораживаются: ими не может воспользоваться ни покупатель, ни застройщик. В том случае, если строительство затянется или девелопер сдаст объект в неудовлетворительном состоянии, покупатель оставляет за собой право вернуть свои деньги в полном объёме и дополнительно взыскать неустойку со своего контрагента. То же самое касается ситуаций, когда застройщик проводит процедуру банкротства — такое случается редко, но стоит быть готовым ко всему. Если же обанкротится банк, то вывести получится только 10 миллионов рублей.

Другой термин, который вы можете встретить для обозначения эскроу — условное депонирование. Весь механизм работы эскроу регламентируется главой 47.1 Гражданского кодекса РФ.

В каком банке можно открыть эскроу-счёт

В случае с первичным рынком эскроу-счёт открывается в банке, который застройщик выбрал для сопровождения проекта. Если же вы хотите купить квартиру на вторичном рынке, выберите организацию из перечня Центрального банка РФ — в него входят только надёжные банки с хорошим кредитным рейтингом.

Кому принадлежат средства

Пока застройщик не выполнит свои обязательства по ДДУ, деньги на эскроу-счёте принадлежат дольщику — хоть он и не может ими воспользоваться. В распоряжение девелопера средства перейдут только после того, как банк удостоверится в выполнении всех условий.

Преимущества

Минимальные риски. Эскроу-счёт гарантирует практически полную сохранность денег покупателя. Проблемы на стороне застройщика не приведут ни к каким финансовым потерям, а единственное, что угрожает размещённым средствам — банкротство банка. Маловероятный сценарий, если речь идёт про организации из списка крупнейших банков страны.

Сохранность средств. Хранить большие суммы на банковском счёте безопаснее, чем дома — многоступенчатая система защиты и охрана проследят за тем, чтобы с ними ничего не случилось.

Страхование. Средства, размещённые на эскроу-счёте, автоматически страхуются Агенством по страхованию вкладов. В случае банкротства банка покупатели получат компенсацию в размере до 10 миллионов рублей.

Низкая стоимость. Обслуживание эскроу-счетов обычно стоит меньше, чем обслуживание аккредитивов. Многие банки также предлагают открыть эскроу-счёт бесплатно, если покупатель оформляет ипотеку.

Дополнительные гарантии. Эскроу-счёт не может быть арестован за неоплаченные штрафы или налоги.

Недостатки

Нельзя вернуть проценты. Если вы оформили ипотеку, но застройщик не смог завершить строительство, получится вернуть только сумму на счёте — все проценты банк оставляет себе.

Потеря части средств при банкротстве банка. Агентство по страхованию вкладов выплачивает компенсацию в размере до 10 миллионов рублей. Если квартира стоила больше, весь остаток суммы сгорает.

С эскроу работают не все банки. Механизм условного депонирования появился в России всего несколько лет назад, поэтому некоторые кредитные организации ещё не оказывают услуги в этой области.

Деньги не приносят прибыль. Средства могут пролежать на эскроу-счёте несколько лет, но никакую прибыль получить не получится — в отличие от депозитов, проценты на них не начисляются.

Как купить квартиру через эскроу-счёт

Весь процесс можно разбить на семь шагов:

1. Найдите подходящий объект. Вы можете провести поиски самостоятельно или обратиться к брокеру, который подберёт несколько вариантов на основе ваших пожеланий. 
2. Подпишите договор участия в долевом строительстве. В этом документе указываются подробные данные о будущем объекте недвижимости, срок передачи квартиры покупателю, а также порядок уплаты. 
3. Заключите с банком и застройщиком договор об открытии эскроу-счёта. Для этого вам понадобится паспорт и оригинал договора долевого участия. Счёт станет доступным после государственной регистрации ДДУ. 
4. Зарегистрируйте ДДУ в Росреестре. Договор долевого участия считается действительным только после того, как данные о нём попадают в Росреестр. Для этого вам нужно вместе с застройщиком подать документы на регистрацию лично или онлайн и уплатить госпошлину в размере 350 рублей. 
5. Переведите денежные средства на эскроу-счёт. Имейте в виду, что наличные использовать не получится — в случае с эскроу банки принимают только безналичный расчёт. 
6. Дождитесь окончания строительства. Если всё в порядке и строительство завершилось вовремя, на этом этапе деньги переходят застройщику. 
7. Зарегистрируйте право собственности на квартиру. Это тоже делается через Росреестр: можно подать документы в любом отделении МФЦ или в личном кабинете на официальном сайте ведомства. Госпошлина будет стоить 2000 рублей. Срок рассмотрения обращения занимает от 5 до 12 дней.

Ипотеку можно оформить в том же банке, где вы открываете эскроу-счёт, или в любом другом — никаких ограничений здесь нет, поэтому выбирайте самый выгодный вариант. Перед тем как подать заявку на получение жилищного кредита, нужно будет открыть эскроу-счёт и подписать договор долевого участия.

После одобрения заявки и регистрации ДДУ банк самостоятельно переведёт нужную сумму на эскроу-счёт и отдельно откроет кредитный счёт, на который заёмщик будет перечислять платежи. При желании можно без каких-либо ограничений рефинансировать ипотеку — за время ожидания рыночные условия могут измениться в лучшую сторону, а на размещённые на эскроу-счёте средства это никак не повлияет.

Эскроу и аккредитив

Аккредитивы работают по тому же принципу, что и эскроу-счета, и обеспечивают примерно тот же уровень безопасности. Покупатель открывает счёт в банке, кладёт на него деньги и оформляет аккредитив — документ, в котором указывается, при выполнении каких условий продавец сможет получить эти средства. Затем покупатель передаёт аккредитив продавцу, и тот забирает деньги со счёта после выполнения своих обязательств.

Как и эскроу, аккредитивы открываются на определённый срок — если принимающая сторона не предоставит вовремя нужные документы, деньги переходят обратно покупателю. Но есть и существенные отличия: в случае банкротства организации АСВ возместит только 1,4 миллиона рублей, а при совершении любых сделок по аккредитиву банк обязан передавать данные в ФНС. В случае с эскроу и ячейками у него таких обязанностей нет. На первичном рынке этот механизм не используется, но он может быть полезен для тех, кто хочет купить вторичку.

Эскроу и банковская ячейка

Банковская ячейка — это небольшой металлический сейф в защищённом хранилище. Ячейки часто арендуют на короткий срок для того, чтобы проводить сделки с особо крупными суммами. Весь процесс выглядит так: покупатель приносит деньги в банк, сотрудники банка пересчитывают их в присутствии продавца, после чего вся сумма закладывается в сейф. Затем обе стороны заключают соглашение, в котором указывается, какие документы продавец должен предоставить для получения денег.

Это самый распространённый метод передачи денег по сделкам на вторичном рынке, но он уступает по безопасности и эскроу, и аккредитиву — всегда есть риск того, что банковскую ячейку ограбят. Государство также не страхует содержимое сейфа, и на него не распространяются никакие дополнительные гарантии.

Договор эскроу расторгается вслед за договором ДДУ, и обычно на это требуются веские причины. Согласно статье 9 Федерального закона 214-ФЗ, дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор, если девелопер:

• превышает срок сдачи объекта долевого строительства на два месяца и более; 
• отказывается устранять недостатки, ухудшают качество жизни в объекте, а также отказывается соразмерно уменьшить цену договора или выплатить компенсацию; 
• существенно нарушает требования к качеству квартиры или дома.

В любом из этих случаев покупатель может в одностороннем порядке зарегистрировать расторжение договора ДДУ в Росреестре, после чего ведомство передаст информацию об этом в Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС). Банк получит сведения о расторжении договора и закроет эскроу-счёт.

Если же вы передумали и захотели купить другую квартиру, так просто вывести деньги не получится — в таких случаях застройщики практически никогда не возвращают сумму в полном объёме.

Заключение

Хотите купить квартиру в новостройках Москвы для себя и своих близких? Мы поможем. Просто перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с сотнями самых актуальных предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. А если не хочется тратить на это время, позвоните по номеру +7 (499) 681-74-01 — наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут выгодно оформить ипотеку. С любовью и без комиссии.