Что значит прямая продажа недвижимости и как проходит такая сделка

Подыскивая квартиру, покупатель неизбежно сталкивается с понятиями чистой и альтернативной продажи и вопросом, какой вид лучше выбрать. В этой статье подробно расскажем о том, как провести прямую сделку, о плюсах и минусах, и что обязательно нужно проверить перед подписанием договора.

Прямая продажа недвижимости – это вид сделки, в которой участвуют только две стороны. При этом у покупателя уже имеются средства или одобренная ипотека, а для продавца сделка осуществляется с целью получения дохода, а не для покупки другой квартиры. Из-за быстроты и прозрачности операции её ещё называют «чистой продажей».

Можно ли взять ипотеку при таком варианте сделки  

Прямая продажа считается самой быстрой и надёжной на рынке недвижимости, поэтому банки охотнее выдают ипотечные займы при таком виде сделки. При этом кредитная организация дополнительно проверит недвижимость на отсутствие обременений и юридическую чистоту, что гарантирует безопасность для покупателя.

Способ прямой продажи недвижимости – самый предпочтительный для всех сторон. Это неудивительно, ведь такую сделку можно завершить за несколько дней. К другим явным преимуществам чистой продажи относятся:

• Простота и скорость оформления сделки. У сторон нет необходимости тратить время на поиск или продажу другой недвижимости и для проведения операции необходимо только прийти к соглашению о цене и дате подписания договора купли-продажи. 
• Продавец распоряжается деньгами по своему усмотрению сразу после перехода права собственности. 
• Кредитные организации охотнее одобряют ипотеку при прямой продаже.

Несмотря на это, у таких сделок есть и свои недостатки. В случае прямой продажи вторичной недвижимости могут произойти непредвиденные ситуации с юридической стороны:

• Наличие обременений. На объекте могут «висеть» и перейти к новому владельцу задолженности по коммунальным услугам, или квартира может находиться в залоге или аресте. 
• Регистрация третьих лиц. Законом не запрещено продавать недвижимость с зарегистрированными жильцами, но продавец обязан уведомить об этом покупателя и самостоятельно решить этот вопрос до перехода права собственности. В противном случае сделка может быть расторгнута. Если же по каким-то причинам покупатель не хочет расторгать такой договор, ему придётся подавать иск в суд о принудительной выписке зарегистрированных лиц. 
• Появление наследников. Если недвижимость имела нескольких владельцев, есть вероятность появления наследников, претендующих на объект или его долю.

Всех этих ситуаций можно избежать, если тщательно проверить объект перед покупкой или доверить проверку профессионалам в сфере недвижимости. Также эти нюансы не распространяются на сделки с новостройками.

Сравнение прямой продажи с альтернативной  

Альтернативная продажа – это сделка, в которой участвуют два объекта недвижимости и три стороны. Такие сделки заключаются в ситуации, когда продавец подбирает квартиру взамен продаваемой. Иногда обе стороны продают недвижимость для покупки новой, тогда это называется цепочкой продаж.

К преимуществам альтернативных сделок можно отнести цену ниже рыночной – часто продавец спешит продать имущество, чтобы не упустить подходящий вариант.

Такие соглашения оформляются дольше и сложнее и требуют тщательного изучения каждого объекта на предмет юридической чистоты, для чего необходимо привлечение профессионалов в сфере недвижимости. Но в итоге сделка будет гарантированно безопасной для всех участников.

Прямые продажи отличаются от альтернативных по следующим признакам:

• Отсутствие зарегистрированных жильцов в квартире на момент заключения сделки. 
• Отсутствие обременений.
• Продавец – единственный собственник квартиры.
• Сделка осуществляется с целью получения дохода, а не для покупки альтернативной недвижимости. 
• Исключены претензии наследников и иных лиц на право владения недвижимостью или её долей. 
• На момент перехода права собственности в квартире никто не проживает. Если этого не удаётся избежать, дополнительно заключается соглашение с установленным сроком для освобождения жилплощади.

Какие понадобятся документы?  

Для успешного проведения сделки продавец должен предоставить следующие документы:

• Паспорт. 
• Выписку из домовой книги о зарегистрированных лицах.  
• Правоподтверждающие документы: свидетельство о праве собственности, если квартира приобреталась до 2016 года; если после – выписку из ЕГРН. 
• Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, ДДУ и акт приёма квартиры, договор дарения, завещание, решение суда. 
• Техпаспорт на квартиру, полученный не более 5 лет назад. 
• Свидетельство о рождении и разрешение органов опеки и попечительства на продажу недвижимости, если собственник не достиг четырнадцатилетнего возраста. 
• Нотариально заверенную доверенность, если продавец является официальным представителем собственника. 
• Выписка из налоговой об отсутствии задолженности, если объект продажи был унаследован или подарен.

Как происходит прямая продажа?  

После того, как покупатель и продавец договариваются о цене, назначается дата проведения сделки. К этому моменту должны быть собраны все документы и подготовлен договор купли-продажи.

1. В назначенный день стороны встречаются в банке, и покупатель проверяет все документы. 
2. Если с документами и выписками всё в порядке, происходит процесс передачи денег: через ячейку, банковский аккредитив или иными способами, установленными договором. 
3. Следующим этапом происходит подписание договора купли-продажи участниками сделки. 
4. Далее документы отправляются на регистрацию: через МФЦ, онлайн на сайте Росреестра или через нотариуса. 
5. Спустя несколько дней происходит регистрация права собственности – это финальный этап сделки. После этого продавец получает деньги, а покупатель может распоряжаться новым имуществом.

Тщательно проверяйте объект перед покупкой – вы потратите несколько дней, но точно избежите неприятных неожиданностей в виде обременений и внезапно появившихся наследников, претендующих на жилплощадь.

В случае, если есть сомнения насчёт чистоты сделки, лучше обратиться к профессиональным риэлторам, которые помогут разобраться во всех нюансах и составят договор купли-продажи.

Заключение  

Покупка квартиры – это ответственный шаг, который лучше доверить профессионалам своего дела. Если вы находитесь в поисках квартиры своей мечты, позвоните по номеру 8 (495) 152-20-20, и наши специалисты помогут разобраться во всех тонкостях и подберут для вас лучшие варианты. С любовью и без комиссии.