Рабочие схемы бизнеса на недвижимости: с чего начать новичку
На сегодняшний день инвестиции в недвижимость являются одним из самых надёжных вариантов размещения капитала. Вы можете выбрать краткосрочные или долгосрочные стратегии и получать до 15% годовых. О способах заработка на недвижимости и с чего начать, рассказываем в этой статье.
Лучшие предложения недвижимости
Перспективы и доходность бизнеса на недвижимости
Бизнес на недвижимости – один из самых стабильных вариантов инвестирования. Даже в периоды кризисов спад происходит незначительный, а в течение нескольких лет цены восстанавливаются и продолжают расти.
Доход зависит от выбранной стратегии: на перепродаже вы можете заработать до 30%, а на аренде – от 5% до 15% годовых.
Сравнение заработка на недвижимости с другими видами инвестиций
|
Бизнес на недвижимости
|
Банковский вклад
|
Инвестирование в ценные бумаги
|
Доходность
|
5-15% годовых
|
средняя ставка 5,4%
|
средняя дивидендная доходность 6-7%
|
Плюсы
|
• надёжность несколько вариантов
• заработка с разной доходностью |
• можно вкладывать небольшие
• суммы такой способ не требует временных затрат |
• стоимость ценных бумаг может
• существенно вырасти можно вкладывать небольшие суммы |
Минусы
|
• есть вероятность простоя
• необходимо тщательно выбирать объект |
• низкая доходность
• если потребуется вывести деньги раньше окончания срока вклада, проценты могут сгореть |
• высокий риск падения стоимости или банкротства
|
Варианты такого вида инвестиций и как выбрать подходящий:
Есть стартовый капитал
Если вы располагаете стартовым капиталом, вы можете выбрать тип бизнеса, отталкиваясь от своих предпочтений. Если вы решите сделать это своей основной деятельностью, рассмотрите вариант с посуточной сдачей квартир, куплю-продажу в строящемся доме или покупку неликвидных квартир с целью апгрейда и перепродажи с хорошей наценкой. Если же вам больше подходит пассивный доход, выбирайте долгосрочную аренду или сдачу апартаментов под управление.
Нет стартового капитала
В случае, если стартового капитала нет, вы можете рассмотреть варианты с ипотекой: погашение кредита за счёт сдачи в аренду или покупку квартиры на этапе котлована. При этом на новостройки процентная ставка значительно меньше, чем на вторичку. Также некоторые банки предлагают ипотечное кредитование без первоначального взноса, но обычно в этом случае ставка увеличивается.
Какую выбрать недвижимость?
Выбирайте тип недвижимости, исходя из способа заработка: для длительной аренды рассмотрите студии и квартиры с 1-2 спальнями в районах с развитой инфраструктурой: рядом с транспортными узлами, станциями метро, торговыми центрами, поликлиниками, школами и парками. Также для арендного бизнеса подойдут некоммерческие помещения в оживлённых районах и офисы в бизнес-центрах. Если вы выбираете заработок на краткосрочной аренде, приобретайте студии и однушки рядом с туристическими достопримечательностями.
Для бизнеса на перепродаже рассматривайте новостройки от проверенных застройщиков в районах с развитой инфраструктурой или сложные квартиры, требующие восстановления или устранения юридических проблем.
Популярные схемы заработка:
Покупка недвижимости на стадии котлована с целью перепродажи
Одной из самых распространённых схем заработка на недвижимости является покупка квартиры в строящемся доме с последующей продажей уже готового варианта. Этот способ может принести вам до 30% прибыли. При этом необязательно ждать ввода здания в эксплуатацию, вы можете продать объект, оформив договор переуступки. К минусам можно отнести довольно большой срок ожидания: в среднем строительство занимает 3-4 года.
«Страна.Озёрная»
ЖК «Страна.Озёрная»– это 30-этажный комплекс бизнес-класса в районе Очаково-Матвеевское, в двух минутах ходьбы от метро «Озёрная».
В комплексе представлен большой выбор планировочных решений: вы можете приобрести студию или просторную квартиру 3 спальнями. Застройщик предлагает варианты без отделки, с отделкой только ванной комнаты или один из трёх стилей дизайнерского ремонта.
В радиусе 800 метров от ЖК находится парк Школьников с прудами и заказник «Долина реки Очаковки», где приятно гулять и наслаждаться свежим воздухом в любое время года. Также рядом открыты спортивные корпуса в микрорайоне «Олимпийская деревня-80».
Сдача объекта: 3 квартал 2025 года.
Приобретение квартиры и сдача в аренду
Посуточно
Вариант сдачи квартиры в аренду на короткий срок может принести вам до 12% годовых, что выгоднее долгосрочной ренты в 1,5-2 раза. При этом важно выбрать подходящий объект, чтобы минимизировать простой квартиры:
Локация. Выбирайте квартиру поблизости от достопримечательностей в центральной части города или рядом. Также учитывайте транспортную доступность: рассматривайте объекты недалеко от остановок общественного транспорта или станций метро.
Планировка. Наибольшей популярностью у гостей города пользуются студии и однушки.
Учитывайте расходы за содержание: коммунальные платежи, ремонт, клининг при посуточной аренде оплачивает владелец недвижимости.
Luzhniki Collection
Жилой квартал премиум-класса из 12 клубных домов в шаговой близости от спортивного комплекса «Лужники». Здесь вы можете приобрести уютную однушку от 50 м2, двухкомнатную квартиру от 66 м2 или более просторные варианты до 4 спален. Всего в ЖК представлено более 150 вариантов планировочных решений, вы наверняка найдёте подходящий вариант. Из панарамных окон комплекса открываются виды на культовые объекты столицы: заказник «Ворбьёвы горы», парковую территорию олимпийского комплекса, историческую часть Хамовников, башни Сити и Лужнецкую набережную.
На территории квартала вы сможете найти всё необходимое для жизни: частный парк для прогулок, развлекательный центр, торговую галерею для нужных покупок. Также на первом этаже каждого здания предусмотрена приватная инфраструктура с просторной лаунж-зоной, коворкингом, спортзалом, кухней для организации кейтеринга и детскими игровыми комнатами.
Сдача объекта: 4 квартал 2025 года.
Лучшие предложения недвижимости
На длительный срок
Сдача квартиры на длительный срок – самый распространённый способ заработать деньги на недвижимости. В отличии от посуточной ренты этот вариант практически не требует внимания: достаточно раз в несколько лет заключать договор аренды и обновлять косметический ремонт при необходимости.
Выбирайте объект с хорошей инфраструктурой: это может быть и центральный, и спальный район с магазинами, поликлиниками, школами поблизости и в пешей доступности от станций метро или остановок общественного транспорта.
Планировка может быть от студий до двухкомнатной квартиры.
Заключайте подробный договор и не забывайте про залог, это поможет урегулировать вопрос в случае порчи имущества.
Оформите самозанятость или ИП. Физлица обязаны платить НДФЛ со сдачи недвижимости в размере 13%, иначе есть вероятность штрафа и взыскания полной суммы неуплаченных налогов. Для ИП размер налога составляет 6%, а для самозанятых – 4%.
Такой вид бизнеса может принести 5-8% годовых в зависимости от района, класса ЖК и ремонта квартиры. На долгосрочной аренде сложно разбогатеть, но учитывайте, что недвижимость – это актив, стоимость которого будет увеличиваться с годами.
Foriver
Foriver – жилой квартал бизнес-класса в Даниловском районе на берегу Москвы-реки. Комплекс состоит из 11 корпусов с геометрическими изгибами, облицованными медными и золотыми панелями. Общая архитектура проекта напоминает волнорезы, рассекающие волны.
В ЖК Foriver большой выбор различных планировок от студий до просторных пентхаусов с террасами. У некоторых квартир есть приватное патио, где вы сможете разбить собственный небольшой сад и организовать уютное место для отдыха. Квартиры представлены с дизайнерской отделкой в стилях Classic, Art Deco и Modern или вы можете выполнить ремонт по собственному дизайн-проекту.
Сдача объекта: 2 квартал 2024 года.
Разделение на части
Иногда в одном и том же жилом комплексе квадратный метр квартиры с тремя или четырьмя спальнями стоит меньше, чем метры в двухкомнатной квартире, и разница в общей стоимости у них несущественна. При этом сдать квартиру с большим количеством комнат сложнее, а цены на аренду таких вариантов не сильно выше. В этом случае вы можете сдавать не весь объект целиком, а отдельные спальни для разных людей.
Выбирайте объект без смежных комнат: проходную комнату нельзя будет сдать как отдельную спальню.
Желательно, чтобы кухня и санузел были больших размеров. В квартире будут жить от 3-4 людей, каждому из которых нужно будет хранить продукты, посуду, предметы гигиены в общих зонах.
Выбирайте недвижимость недалеко от высших учебных заведений и деловых центров. Чаще всего комнаты снимают студенты и молодые специалисты, которые пока не могут позволить себе снимать отдельную квартиру.
Перепродажа «убитой» квартиры после ремонта
Ещё один способ – флиппинг на квартирах в плохом состоянии. Эта схема заключается в поиске «убитого» объекта с испорченным или очень старым ремонтом и перепродаже его после ремонта. Здесь важно правильно оценить сколько такая квартира потребует вложений, поэтому составьте смету прежде, чем примите решение о покупке. При грамотном выборе такая сделка может принести вам около 20% прибыли.
- Выберите недвижимость с «убитым» ремонтом.
- Составьте подробную смету с запасом. Для этих целей можете пригласить мастера или начальника строительной бригады, с которым планируете работать.
- Проанализируйте рынок недвижимости: на сайтах-агрегаторах найдите аналогичные объекты в этой локации.
- Если разница между вашей квартирой с учётом стоимости ремонта и похожих вариантов в хорошем состоянии будет вас устраивать, выходите на сделку.
Краудинвестинг
Одним из неочевидных способов инвестирования в недвижимость является краудфандинг. Вы можете вложить средства в развитие апарт-отеля или проект реновации через онлайн-платформы совместного финансирования. Наиболее широко распространён долговой краудфандинг с фиксированной доходностью на капитала. Этот вариант может принести вам 8-12% годовых. При финансировании строительства доход может составить до 20%.
К преимуществом краудинвестинга можно отнести минимальные временные затраты и относительно небольшие суммы вложений: вам не нужно самостоятельно выбирать и вести объект и вносить за него полную стоимость. Недостаток заключается в том, что сбор средств может затянуться, или проект может не набрать нужной суммы, и вы потеряете время.
Сдача апартаментов в аренду под управлением УК
Если вы хотите сдавать недвижимость, но при этом не располагаете временем, обратите внимание на жилые комплексы с услугой управления объектом. Такой вариант бизнеса можно считать пассивным доходом: управляющая компания возьмёт на себя поиск арендаторов, заселение, клининг и мелкий ремонт. Чаще всего такие ЖК сдают апартаменты в краткосрочную аренду, что принесёт вам больший доход, чем если бы вы сдавали квартиру на длительной срок.
Для передачи объекта под управление вам нужно будет заключить контракт с управляющей компанией, комиссия которой будет составлять примерно 20-30%.
«Чкалов»
ЖК «Чкалов» – это комплекс премиум-класса в Басманном районе, состоящий из двух 21-этажных башен, соединённых торговой галереей. Здесь вы можете выбрать варианты от небольших студий до апартаментов с 3 спальнями с дизайнерской отделкой.
Весь пятый этаж каждого из зданий занимает собственная инфраструктура: коворкинг, студия йоги и пилатеса, тренажёрный зал. После продуктивной работы или тренировки вы сможете выйти на озеленённую террасу на крыше торгового центра или провести время с друзьями или семьёй в одном из ресторанов торговой галереи.
В комплексе доступна услуга управления недвижимости: вы можете заключить договор с управляющей компанией, которая возьмёт на себя все заботы о сдаче ваших апартаментов в аренду.
Сдача объекта: 3 квартал 2023 года.
Приобретение квартиры в ипотеку и сдача её в аренду головок
Если пока вашего капитала недостаточно, чтобы купить квартиру за полную стоимость, вы можете взять недвижимость в ипотеку и сдавать её в аренду, перекрывая ежемесячный платёж. При этом в некоторых банках не требуется даже первоначальный взнос.
Пример:
Вы покупаете новостройку в ипотеку за 11 500 000 рублей с первоначальным взносом 1 500 000 рублей. При ставке 5,4% по семейной программе и сроке кредита 25 лет ваш ежемесячный платёж составит 51 691 рублей, а по базовой программе и ставке 11,4% – 90 153 рубля. Также льготные условия доступны для работников IT-сектора, военных и многодетных семей.
Чтобы выплатить ипотеку раньше, вы можете сдавать недвижимость посуточно, сократив срок кредита примерно в 1,5 раза.
WOW
ЖК WOW – это комплекс из 8 разноэтажных зданий в Даниловском районе на берегу Москвы-реки. Здесь вы можете выбрать уютную студию или просторный пентхаус с террасой и обзором на 270 градусов. В комплексе большой выбор планировочных решений: есть варианты с окном в ванной или с приватным патио. Застройщик предлагает лоты как с отделкой, так и без ремонта, чтобы вы смогли воплотить собственный дизайн-проект.
В каждом здании есть гранд-лобби, где вы сможете расслабиться у камина или пройти в закрытый внутренний двор с садом камней, пространством для йоги и спортивными площадками.
Застройщик предлагает несколько вариантов рассрочки или ипотеку любого банка.
Сдача объекта: 1 квартал 2024 года.
Покупка и переоформление под коммерческую недвижимость
Пока ваша недвижимая собственность является жилой, её нельзя использовать как гостиницу, магазин, офис или салон. Перевести помещение в статус нежилого можно после выполнения определённых требований:
- оборудование отдельного входа;
- установка пожарной сигнализации; усиление звукоизоляции;
- пакет документов: заявление о смене статуса помещения, техпаспорт и проект перепланировки поэтажный план дома;
- получение одобрения не менее, чем от ⅔ других собственников на общем собрании. При этом обязательно получить согласие от ближайших соседей.
Предоставьте собранный пакет документов и заключение общего собрания в МФЦ, ответ на заявление должен поступить в течение 45 дней. При положительном результате вы сможете организовать бизнес на своей территории или сдать помещение в аренду, что принесёт вам 8-12% годовых.
Перепродажа залоговой недвижимости
Недвижимость в залоге продаётся значительно дешевле аналогичных вариантов без обременений, разница может составлять до 20%. Это связано с тем, что собственнику нужно погасить ипотеку до сделки. Часто продавец получает недостающую часть от покупателя, снимает обременение, и только потом оформляется переход права собственности.
Сюда же можно отнести недвижимость, выставленную на аукционе. Стоимость квартиры на торгах может быть ниже на 30% от рыночной. Сделка в этом случае будет более безопасной юридически, но оценить состояние квартиры вы сможете только после покупки.
Ошибки начинающих инвесторов
- Недостаточная проверка недвижимости. За слишком низкой ценой привлекательного объекта могут скрываться мошенническая схема, юридические проблемы или значительные недочёты квартиры, которых не было видно сразу. Проверьте квартиру, достоверность документов, наличие залогов и обременений на сайте ЕГРН.
- Неправильная оценка потенциального дохода. Не забудьте проанализировать стоимость продажи или аренды объектов со схожими параметрами и учитывайте риски простоя.
Заключение
Ликвидная недвижимость может принести вам весомый дополнительный доход или стать основным бизнесом. Если вы ищете подходящие объекты для инвестирования, позвоните по номеру 8 (495) 152-20-20, и наши специалисты подберут для вас лучшие варианты. С любовью и без комиссии.