Рабочие схемы бизнеса на недвижимости: с чего начать новичку

На сегодняшний день инвестиции в недвижимость являются одним из самых надёжных вариантов размещения капитала. Вы можете выбрать краткосрочные или долгосрочные стратегии и получать до 15% годовых. О способах заработка на недвижимости и с чего начать, рассказываем в этой статье.

Бизнес на недвижимости – один из самых стабильных вариантов инвестирования. Даже в периоды кризисов спад происходит незначительный, а в течение нескольких лет цены восстанавливаются и продолжают расти.

Доход зависит от выбранной стратегии: на перепродаже вы можете заработать до 30%, а на аренде – от 5% до 15% годовых.

Есть стартовый капитал  

Если вы располагаете стартовым капиталом, вы можете выбрать тип бизнеса, отталкиваясь от своих предпочтений. Если вы решите сделать это своей основной деятельностью, рассмотрите вариант с посуточной сдачей квартир, куплю-продажу в строящемся доме или покупку неликвидных квартир с целью апгрейда и перепродажи с хорошей наценкой. Если же вам больше подходит пассивный доход, выбирайте долгосрочную аренду или сдачу апартаментов под управление.

Нет стартового капитала  

В случае, если стартового капитала нет, вы можете рассмотреть варианты с ипотекой: погашение кредита за счёт сдачи в аренду или покупку квартиры на этапе котлована. При этом на новостройки процентная ставка значительно меньше, чем на вторичку. Также некоторые банки предлагают ипотечное кредитование без первоначального взноса, но обычно в этом случае ставка увеличивается.

Какую выбрать недвижимость?  

Выбирайте тип недвижимости, исходя из способа заработка: для длительной аренды рассмотрите студии и квартиры с 1-2 спальнями в районах с развитой инфраструктурой: рядом с транспортными узлами, станциями метро, торговыми центрами, поликлиниками, школами и парками. Также для арендного бизнеса подойдут некоммерческие помещения в оживлённых районах и офисы в бизнес-центрах. Если вы выбираете заработок на краткосрочной аренде, приобретайте студии и однушки рядом с туристическими достопримечательностями.

Для бизнеса на перепродаже рассматривайте новостройки от проверенных застройщиков в районах с развитой инфраструктурой или сложные квартиры, требующие восстановления или устранения юридических проблем. 

Покупка недвижимости на стадии котлована с целью перепродажи  

Одной из самых распространённых схем заработка на недвижимости является покупка квартиры в строящемся доме с последующей продажей уже готового варианта. Этот способ может принести вам до 30% прибыли. При этом необязательно ждать ввода здания в эксплуатацию, вы можете продать объект, оформив договор переуступки. К минусам можно отнести довольно большой срок ожидания: в среднем строительство занимает 3-4 года.

«Страна.Озёрная»  

ЖК «Страна.Озёрная»– это 30-этажный комплекс бизнес-класса в районе Очаково-Матвеевское, в двух минутах ходьбы от метро «Озёрная».

В комплексе представлен большой выбор планировочных решений: вы можете приобрести студию или просторную квартиру 3 спальнями. Застройщик предлагает варианты без отделки, с отделкой только ванной комнаты или один из трёх стилей дизайнерского ремонта.

В радиусе 800 метров от ЖК находится парк Школьников с прудами и заказник «Долина реки Очаковки», где приятно гулять и наслаждаться свежим воздухом в любое время года. Также рядом открыты спортивные корпуса в микрорайоне «Олимпийская деревня-80».

Сдача объекта: 3 квартал 2025 года.

Посуточно  

Вариант сдачи квартиры в аренду на короткий срок может принести вам до 12% годовых, что выгоднее долгосрочной ренты в 1,5-2 раза. При этом важно выбрать подходящий объект, чтобы минимизировать простой квартиры:

Локация. Выбирайте квартиру поблизости от достопримечательностей в центральной части города или рядом. Также учитывайте транспортную доступность: рассматривайте объекты недалеко от остановок общественного транспорта или станций метро.

Планировка. Наибольшей популярностью у гостей города пользуются студии и однушки.

Учитывайте расходы за содержание: коммунальные платежи, ремонт, клининг при посуточной аренде оплачивает владелец недвижимости.

Luzhniki Collection

Жилой квартал премиум-класса из 12 клубных домов в шаговой близости от спортивного комплекса «Лужники». Здесь вы можете приобрести уютную однушку от 50 м2, двухкомнатную квартиру от 66 м2 или более просторные варианты до 4 спален. Всего в ЖК представлено более 150 вариантов планировочных решений, вы наверняка найдёте подходящий вариант. Из панарамных окон комплекса открываются виды на культовые объекты столицы: заказник «Ворбьёвы горы», парковую территорию олимпийского комплекса, историческую часть Хамовников, башни Сити и Лужнецкую набережную.

На территории квартала вы сможете найти всё необходимое для жизни: частный парк для прогулок, развлекательный центр, торговую галерею для нужных покупок. Также на первом этаже каждого здания предусмотрена приватная инфраструктура с просторной лаунж-зоной, коворкингом, спортзалом, кухней для организации кейтеринга и детскими игровыми комнатами.

Сдача объекта: 4 квартал 2025 года.

Сдача квартиры на длительный срок – самый распространённый способ заработать деньги на недвижимости. В отличии от посуточной ренты этот вариант практически не требует внимания: достаточно раз в несколько лет заключать договор аренды и обновлять косметический ремонт при необходимости.

Выбирайте объект с хорошей инфраструктурой: это может быть и центральный, и спальный район с магазинами, поликлиниками, школами поблизости и в пешей доступности от станций метро или остановок общественного транспорта.

Планировка может быть от студий до двухкомнатной квартиры.

Заключайте подробный договор и не забывайте про залог, это поможет урегулировать вопрос в случае порчи имущества.

Оформите самозанятость или ИП. Физлица обязаны платить НДФЛ со сдачи недвижимости в размере 13%, иначе есть вероятность штрафа и взыскания полной суммы неуплаченных налогов. Для ИП размер налога составляет 6%, а для самозанятых – 4%.

Такой вид бизнеса может принести 5-8% годовых в зависимости от района, класса ЖК и ремонта квартиры. На долгосрочной аренде сложно разбогатеть, но учитывайте, что недвижимость – это актив, стоимость которого будет увеличиваться с годами.

Foriver

Foriver – жилой квартал бизнес-класса в Даниловском районе на берегу Москвы-реки. Комплекс состоит из 11 корпусов с геометрическими изгибами, облицованными медными и золотыми панелями. Общая архитектура проекта напоминает волнорезы, рассекающие волны.

В ЖК Foriver большой выбор различных планировок от студий до просторных пентхаусов с террасами. У некоторых квартир есть приватное патио, где вы сможете разбить собственный небольшой сад и организовать уютное место для отдыха. Квартиры представлены с дизайнерской отделкой в стилях Classic, Art Deco и Modern или вы можете выполнить ремонт по собственному дизайн-проекту.

Сдача объекта: 2 квартал 2024 года.

Иногда в одном и том же жилом комплексе квадратный метр квартиры с тремя или четырьмя спальнями стоит меньше, чем метры в двухкомнатной квартире, и разница в общей стоимости у них несущественна. При этом сдать квартиру с большим количеством комнат сложнее, а цены на аренду таких вариантов не сильно выше. В этом случае вы можете сдавать не весь объект целиком, а отдельные спальни для разных людей.

Выбирайте объект без смежных комнат: проходную комнату нельзя будет сдать как отдельную спальню.

Желательно, чтобы кухня и санузел были больших размеров. В квартире будут жить от 3-4 людей, каждому из которых нужно будет хранить продукты, посуду, предметы гигиены в общих зонах.

Выбирайте недвижимость недалеко от высших учебных заведений и деловых центров. Чаще всего комнаты снимают студенты и молодые специалисты, которые пока не могут позволить себе снимать отдельную квартиру.

Перепродажа «убитой» квартиры после ремонта  

Ещё один способ – флиппинг на квартирах в плохом состоянии. Эта схема заключается в поиске «убитого» объекта с испорченным или очень старым ремонтом и перепродаже его после ремонта. Здесь важно правильно оценить сколько такая квартира потребует вложений, поэтому составьте смету прежде, чем примите решение о покупке. При грамотном выборе такая сделка может принести вам около 20% прибыли.

1. Выберите недвижимость с «убитым» ремонтом.
2. Составьте подробную смету с запасом. Для этих целей можете пригласить мастера или начальника строительной бригады, с которым планируете работать.
3. Проанализируйте рынок недвижимости: на сайтах-агрегаторах найдите аналогичные объекты в этой локации. 
4. Если разница между вашей квартирой с учётом стоимости ремонта и похожих вариантов в хорошем состоянии будет вас устраивать, выходите на сделку.

Краудинвестинг  

Одним из неочевидных способов инвестирования в недвижимость является краудфандинг. Вы можете вложить средства в развитие апарт-отеля или проект реновации через онлайн-платформы совместного финансирования. Наиболее широко распространён долговой краудфандинг с фиксированной доходностью на капитала. Этот вариант может принести вам 8-12% годовых. При финансировании строительства доход может составить до 20%.

К преимуществом краудинвестинга можно отнести минимальные временные затраты и относительно небольшие суммы вложений: вам не нужно самостоятельно выбирать и вести объект и вносить за него полную стоимость. Недостаток заключается в том, что сбор средств может затянуться, или проект может не набрать нужной суммы, и вы потеряете время.

Сдача апартаментов в аренду под управлением УК  

Если вы хотите сдавать недвижимость, но при этом не располагаете временем, обратите внимание на жилые комплексы с услугой управления объектом. Такой вариант бизнеса можно считать пассивным доходом: управляющая компания возьмёт на себя поиск арендаторов, заселение, клининг и мелкий ремонт. Чаще всего такие ЖК сдают апартаменты в краткосрочную аренду, что принесёт вам больший доход, чем если бы вы сдавали квартиру на длительной срок.

Для передачи объекта под управление вам нужно будет заключить контракт с управляющей компанией, комиссия которой будет составлять примерно 20-30%.

«Чкалов»

ЖК «Чкалов» – это комплекс премиум-класса в Басманном районе, состоящий из двух 21-этажных башен, соединённых торговой галереей. Здесь вы можете выбрать варианты от небольших студий до апартаментов с 3 спальнями с дизайнерской отделкой.

Весь пятый этаж каждого из зданий занимает собственная инфраструктура: коворкинг, студия йоги и пилатеса, тренажёрный зал. После продуктивной работы или тренировки вы сможете выйти на озеленённую террасу на крыше торгового центра или провести время с друзьями или семьёй в одном из ресторанов торговой галереи.

В комплексе доступна услуга управления недвижимости: вы можете заключить договор с управляющей компанией, которая возьмёт на себя все заботы о сдаче ваших апартаментов в аренду.

Сдача объекта: 3 квартал 2023 года.

Если пока вашего капитала недостаточно, чтобы купить квартиру за полную стоимость, вы можете взять недвижимость в ипотеку и сдавать её в аренду, перекрывая ежемесячный платёж. При этом в некоторых банках не требуется даже первоначальный взнос.

Пример:

Вы покупаете новостройку в ипотеку за 11 500 000 рублей с первоначальным взносом 1 500 000 рублей. При ставке 5,4% по семейной программе и сроке кредита 25 лет ваш ежемесячный платёж составит 51 691 рублей, а по базовой программе и ставке 11,4% – 90 153 рубля. Также льготные условия доступны для работников IT-сектора, военных и многодетных семей.

Чтобы выплатить ипотеку раньше, вы можете сдавать недвижимость посуточно, сократив срок кредита примерно в 1,5 раза.

WOW 

ЖК WOW – это комплекс из 8 разноэтажных зданий в Даниловском районе на берегу Москвы-реки. Здесь вы можете выбрать уютную студию или просторный пентхаус с террасой и обзором на 270 градусов. В комплексе большой выбор планировочных решений: есть варианты с окном в ванной или с приватным патио. Застройщик предлагает лоты как с отделкой, так и без ремонта, чтобы вы смогли воплотить собственный дизайн-проект.

В каждом здании есть гранд-лобби, где вы сможете расслабиться у камина или пройти в закрытый внутренний двор с садом камней, пространством для йоги и спортивными площадками.

Застройщик предлагает несколько вариантов рассрочки или ипотеку любого банка.

Сдача объекта: 1 квартал 2024 года.

Пока ваша недвижимая собственность является жилой, её нельзя использовать как гостиницу, магазин, офис или салон. Перевести помещение в статус нежилого можно после выполнения определённых требований:

1. оборудование отдельного входа; 
2. установка пожарной сигнализации; усиление звукоизоляции; 
3. пакет документов: заявление о смене статуса помещения, техпаспорт и проект перепланировки поэтажный план дома;
4. получение одобрения не менее, чем от ⅔ других собственников на общем собрании. При этом обязательно получить согласие от ближайших соседей.

Предоставьте собранный пакет документов и заключение общего собрания в МФЦ, ответ на заявление должен поступить в течение 45 дней. При положительном результате вы сможете организовать бизнес на своей территории или сдать помещение в аренду, что принесёт вам 8-12% годовых.

Перепродажа залоговой недвижимости  

Недвижимость в залоге продаётся значительно дешевле аналогичных вариантов без обременений, разница может составлять до 20%. Это связано с тем, что собственнику нужно погасить ипотеку до сделки. Часто продавец получает недостающую часть от покупателя, снимает обременение, и только потом оформляется переход права собственности.

Сюда же можно отнести недвижимость, выставленную на аукционе. Стоимость квартиры на торгах может быть ниже на 30% от рыночной. Сделка в этом случае будет более безопасной юридически, но оценить состояние квартиры вы сможете только после покупки.

Ошибки начинающих инвесторов  

1. Недостаточная проверка недвижимости. За слишком низкой ценой привлекательного объекта могут скрываться мошенническая схема, юридические проблемы или значительные недочёты квартиры, которых не было видно сразу. Проверьте квартиру, достоверность документов, наличие залогов и обременений на сайте ЕГРН. 
2. Неправильная оценка потенциального дохода. Не забудьте проанализировать стоимость продажи или аренды объектов со схожими параметрами и учитывайте риски простоя.

Заключение  

Ликвидная недвижимость может принести вам весомый дополнительный доход или стать основным бизнесом. Если вы ищете подходящие объекты для инвестирования, позвоните по номеру 8 (495) 152-20-20, и наши специалисты подберут для вас лучшие варианты. С любовью и без комиссии.