Что делать дольщикам при банкротстве застройщика

Приобретение недвижимости на этапе строительства – очень выгодное решение, но не стоит забывать о рисках. Банкротство застройщика может быть вполне возможным сценарием. О том, что делать дольщикам в подобной ситуации, подробно разбираем в этом материале.

Строительную компанию могут признать банкротом в случае, если у неё недостаточно денег для выполнения своих долговых обязательств. Решение о банкротстве выносит арбитражный суд. Инициировать банкротство может застройщик, налоговая или кредитор строительной компании – например, банк, дольщики или поставщик.

На практике этот процесс занимает 2-3 года и состоит из нескольких этапов. Процедуру банкротства регулирует Федеральный закон №127-ФЗ параграф 7.

Правовая база  

Основной закон, регламентирующий процедуру банкротства застройщиков, – ФЗ №127 «О банкротстве». В статье 7 этого закона подробно расписаны этапы возврата инвестиционных средств. В статье 201.4 этого же федерального закона, указаны особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве девелопера.

Ещё один важный документ, с которым важно ознакомиться, – ФЗ №214, в нём установлены правила долевого строительства.

Причины и признаки скорого банкротства  

К финансовым потерям и кризису в строительной компании могут привести разные факторы, среди которых:

• повышение стоимости на материалы, а также непосредственно строительные работы; 
• компании могут назначить штрафные выплаты; 
• снизилась покупательская способность; 
• форс-мажорные ситуации.

Причиной заморозки строительства и возникновением дополнительных расходов может стать каждая из этих проблем. Как правило, в такой ситуации застройщик начинает смещать сроки сдачи объекта, и его репутация постепенно снижается, а значит, что привлекать инвестиции в проект становится практически невозможно.

Как устроена процедура объявления застройщика банкротом  

Конкурсное производство  

Конкурсное производство – процедура, применяемая для удовлетворения требований кредиторов к должнику при банкротстве. Решение о переходе к данной стадии принимает арбитражный суд.

Основная цель – погашение задолженности путем реализации имеющегося имущества, и, как результат, ликвидация предприятия. Продажей имущества занимается контекстный управляющий, а решение о начале, форме продаж и стартовой цене имущества принимается на собрании кредиторов.

Как только начинается конкурсное производство, информация о финансовом положении банкрота перестаёт быть коммерческой тайной. Сама процедура может длиться от 1 года до полутора лет, однако иногда требуется больше времени. Конкурсное производство считается завершённым с момента внесения записи о ликвидации должника в ЕГР юридических лиц.

Реестр кредиторов  

Реестр кредиторов – это документ, в котором заключены сведения о тех, перед кем у застройщика есть задолжность, и указаны их требования о взыскании задолженности.

Этот документ составляется на основании решения арбитражного суда. В день публикации информации о банкротстве реестр кредиторов открывается. И начинается конкурсное производство.

Очерёдность удовлетворения требований при банкротстве  

Статья 134 Федерального закона №217-ФЗ регулирует очередность удовлетворения требований.

Сначала удовлетворяют требования по текущим платежам, которые не входят в реестр требований кредиторов. Сюда относятся платежи, связанные с судебными расходами по делу о банкротстве, вознаграждение арбитражному управляющему, а также оплата услуг лиц, которых привлекли согласно закону о банкротстве.

Только после этого удовлетворяют требования в следующем порядке:

1. В первую очередь проводятся выплаты компенсаций физическим лицам, которые получили вред здоровью во время работы у застройщика. 
2. Во вторую очередь, рассчитываются с сотрудниками компании-банкрота, которые работали по трудовому договору. Также им выплачивается пособие выходного дня. 
3. В третью очередь входят выплаты дольщикам по ДДУ, возмещения по требованиям фонда защиты дольщиков и компенсации ущерба дольщиков: выплаты штрафов и неустоек. 
4. В четвёртую очередь рассчитываются с остальными кредиторами, например, банками.

Для того чтобы попасть в этот реестр со своими требованиями, дольщику необходимо подать официальное заявление конкурсному управляющему и объяснить их.

Подавать заявление можно в течение 2-х месяцев со дня получения уведомления об открытии конкурсного производства. Неважно – открыт или закрыт реестр. Однако, если требования заявили уже после закрытия реестра, то суд их всё равно рассмотрит. При этом вряд ли получится вернуть деньги, так как опоздавшим кредиторам выплачивают деньги в последнюю очередь.

Как уведомляют дольщиков  

Есть несколько способов узнать о банкротстве строительной компании:

1. В «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве». Для этого вам нужно ввести ИНН или ОГРН застройщика. 
2. От конкурсного управляющего. В течение 15 дней после вынесения решения управляющий обязан оповестить всех дольщиков. На практике это происходит только после передачи застройщиком всех зданий. 
3. В Картотеке арбитражных дел. На этом ресурсе можно посмотреть актуальный статус судебного дела и узнать о поданных заявлениях и ходатайствах. 
4. В газете «Коммерсантъ» или на её сайте.

Права и обязанности:  

Дольщиков  

При банкротстве именно у дольщиков намного больше прав, нежели у других кредиторов: они могут запросить у застройщика как возврат вложенных средств, так и саму квартиру. Нередко финансовых возможностей должника недостаточно для покрытия задолженности перед всеми кредиторами. Чтобы предъявить требования к застройщику, дольщик должен обратиться к конкурсному управляющему.

Если же запрос не связан с возвратом денежных средств или с передачей недвижимости, то необходимо подать иск в арбитражный суд, ведущий данное дело о банкротстве. Например, это касается неоформленного права собственности. Также иски могут быть на взыскание штрафа, неустойки, компенсации морального вреда и другие – все они по решению суда будут включены в реестр требований кредиторов. Пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право на незавершённый объект недвижимости

Застройщик обязан выплатить неустойку в случае нарушения условий договора. Этот процесс регулируется ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ.

Застройщика  

Застройщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если участник долевого строительства не выполнил свои обязательства. В случае, когда дольщик нарушил сроки внесения платежа, застройщик имеет право взыскать с него неустойку.

Также застройщик не отвечает за недостатки объекта, обнаруженные в период гарантийных сроков, если докажет, что износ был нормален и неизбежен. Кроме того, он может не выплачивать пени при расторжении договора по вине участника долевого строительства.

Что будет с ипотекой  

В случае банкротства девелопера, платить ипотеку всё равно придётся. Отметим, что отношения клиента и банка никак не зависят от разорения компании.

Однако сегодня во многие ДДУ включают пункт о залоге права требования дольщиков. Это значит, что в случае удовлетворении заявленных требований в суде возмещение пойдёт в счет оплаты ипотеки.

Счета-эскроу при банкротстве  

Эскроу-счёт – специальный счет в банке, на котором хранятся денежные средства дольщиков до окончания строительства и выполнения застройщиком своих обязательств. Никто из сторон не сможет воспользоваться ими до передачи готовой квартиры или расторжения договора ДДУ. Такой счёт гарантирует безопасность покупки недвижимости – дольщики получат или готовую квартиру, или им вернут вложенные средства.

Дольщик имеет право вывести деньги со счёта, если застройщик не выполнит свои обязательства. До момента передачи объекта недвижимости деньги на эскроу-счёте принадлежат дольщику.

При банкротстве застройщика есть несколько вариантов развития событий:

• Дольщик может потребовать расторжения договора ДДУ и возвращения средств.
• Если было решено, что объект будет достраиваться другим застройщиком, и дольщик согласен с этим, то деньги просто остаются на эскроу-счёте до передачи готовой квартиры.

Владельцы эскроу-счетов участвуют в банкротстве согласно статье 201.12-2 закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Пошаговая инструкция, что делать при банкротстве застройщика:  

Куда обратиться в первую очередь  

В случае банкротства девелопера дольщику нужно обратиться к конкурсному управляющему, которого назначает арбитражный суд. Данные управляющего можно посмотреть на сайте газеты «Коммерсант».

Далее необходимо подать заявление о включении своих требований о передаче квартиры или возврате средств в реестр кредиторов.

Проведение общего собрания дольщиков  

Собрание дольщиков может инициировать конкурсный управляющий. Как правило, это делается в случае, если застройщик не выплачивал взносы в компенсационный фонд. В таком случае на собрании дольщиков будет решаться вопрос о создании жилищно-строительного кооператива. Также на повестке могут быть вопросы по получению возмещения от фонда или привлечению нового застройщика.

Важно, что в собрании могут принимать участие только те дольщики, чьи требования включены в реестр. Конкурсный управляющий обязан опубликовать данные о дате, месте проведения и вопросе собрания не позднее 14 дней до мероприятия в реестре сведений о банкротстве.

Чтобы собрание имело юридическую силу, должны быть выполнены следующие условия:

1. Участие в собрании принимают не менее трети дольщиков. 
2. На этих дольщиков приходится больше половины голосов всех остальных.

Для того чтобы решение было принято, требуется ¾ голосов. В случае, если кворум не достигнут, собрание считается несостоявшимся.

Результаты голосования и собрания публикуются также в реестре сведений о банкротстве в течение 5 рабочих дней после его проведения.

Обращение в страховую компанию  

Согласно закону 214-ФЗ у дольщиков есть два года, чтобы обратиться в страховую компанию, если они по каким-либо причинам поменяли своё решение и не готовы ждать. Страхование не решает все проблемы дольщиков, так как нередко квартиру приобретают тогда, когда она стоит намного ниже рыночной цены. В таком случае размера страхового покрытия будет недостаточно, чтобы закрыть жилищный вопрос.

После того, как началась процедура признания застройщика банкротом, все дольщики должны быть проинформированы об этом в течение 5 дней с помощью специальных уведомлений.

Дольщики по действующему законодательству России имеют право получить от обанкротившейся строительной фирмы не только компенсацию произведённых расходов, но и возмещение морального вреда, пени и другие компенсации.

Дольщики могут получить компенсацию только по денежным требованиям, внесённым в реестр кредиторов. Важно учитывать, по какой системе дольщик рассчитывался с застройщиком.

1. Расчёт через эксроу-счёт

Дольщик должен подать заявление в Росреестр об отказе от ДДУ в одностороннем порядке. В течение 5 рабочих дней после внесения в ЕГРН записи о расторжении договора Росреестр разместит эту информацию в Единой информационной системе жилищного строительства.

Как только банк получит эти данные из ЕИСЖС, он закроет счёт эскроу, а деньги вернёт дольщику на основании регистрации расторжения ДДУ. В данной ситуации дольщик не может претендовать на неустойку, потому что фактически девелопер не владел деньгами.

Эта процедура регулируется статьёй 15.5 ФЗ о долевом строительстве.

2. Взносы в фонд не уплачивались или уплачивались, но не по всем ДДУ дома.

В таком случае выплаты происходят исходя из очерёдности: сумма по договору и ущерб, неустойка, штраф и прочие денежные санкции выплачиваются в третьей очереди. Бывает, что у должника не хватает средств, чтобы выплатить всем кредиторам.

3. Взносы в фонд уплачивались

Для того, чтобы получить выплату, необходимо записаться на возмещение и оформить заявление в фонд защиты дольщиков. Из документов нужны: паспорт и выписка из реестра требований, которая запрашивается у конкурсного управляющего.

Важно. Сумма выплаты не может быть меньше стоимости оплаченного договора, а максимальная площадь для расчёта выплаты – 120 м² по всем помещениям в одном доме.

Возмещение за моральный вред, неустойку, штраф и убытки фонд не выплачивает, их получают в третьей очереди реестровых требований.

Завершение строительства  

Есть три варианта завершения строительства:

1. Новым застройщиком может выступить юридическое лицо или фонд субъекта РФ – это механизм помощи дольщикам в регионах. Этот фонд создаётся, если решение достроить дома решил губернатор. В данном случае на стройку выделяют средства из регионального бюджета. 
2. Ещё один вариант завершить строительство – найти нового девелопера. Фонд дольщиков может посчитать целесообразным завершить стройку. Тогда он может привлечь новую строительную компанию, заключить с ней договор, выделить бюджет на окончание строительства и контролировать процесс строительных работ и расходование денег. 
3. Кроме того, дольщики могут заняться ведением строительства самостоятельно. Для этого необходимо провести общее собрание участников долевого строительства, где будет принято решение о создании жилищно-строительного кооператива. В таком случае права на недостроенный объект и земельный участок будут переданы ЖСК.

Как обезопасить себя от банкротства застройщика перед покупкой недвижимости  

Ключевыми в этом вопросе будут три рекомендации:

• Заранее провести экспресс-исследование рынка недвижимости в тех локациях, где вы планируете приобрести квартиру. Если обнаружите застройщика, чьи цены заметно отличаются от средних, задумайтесь – выдержит ли он возможные изменения на рынке и готовы ли вы рисковать? 
• Изучить историю девелопера. Проверьте, заведены ли на него судебные дела, если да – то какие. Просмотрите прошлые проекты компании: сдавались ли объекты в срок или нет, какие иск подавались на застройщика. 
• Покупайте квартиру через эскроу-счёт – это самый надёжный вариант, потому как средства находятся в банке до момента ввода объекта в эксплуатацию.

Заключение  

Покупка недвижимости – очень ответственный шаг. Перед сделкой важно изучить все нюансы и проверить застройщика.

Наши брокеры готовы помочь на всех этапах покупки новостройки: от выбора объекта до оформления документов. Звоните или пишите на номер +7 (499) 681-74-01. Наши специалисты свяжутся с вами в течение нескольких минут и помогут подобрать лучшие варианты под ваш запрос.