Понятие и виды сделок с жилой и коммерческой недвижимостью

Татьяна
Татьяна
автор статьи
20 апреля 2023
24098 просмотров
article
20 апреля 2023
24098 просмотров
В этой статье

Распоряжаться своей недвижимостью можно по-разному, а также приобретать или использовать другую. Сделкой называется процесс, когда стороны договариваются о прекращении, изменении или же установлении гражданских прав на ту или иную недвижимость. Она может быть разной, а иногда – очень сложной и запутанной. Постараемся разобраться, какие виды сделок популярны сейчас и что за ними стоит.

Лучшие предложения недвижимости

SOUL
Показать другие проекты в районе Аэропорт монолит 3 квартал 2025 от 400 000
River Park Towers Кутузовский
Показать другие проекты в районе Дорогомилово квартиры, апартаменты К1, К2 и К5 — 2026, К3 и К4 — 2027 от 610 000
Moments
Показать другие проекты в районе Север квартира 3 квартал 2025 от 350 000

Основная классификация видов сделок:

На отчуждение  

Отчуждение недвижимости – это законное прекращение прав собственности одного человека и их переход к другому. Обычно это происходит по воле первого владельца, результаты сделки закрепляется в письменном виде. Эта процедура регулируются статьями Гражданского кодекса РФ:

  1. Купля-продажа, когда продавец обязан передать недвижимость в собственность покупателя. Тот в свою очередь должен принять и оплатить. Этот договор регулируется статьей 549 ГК РФ. 
  2. Мена – равно обмен собственности на собственность. Её договор существует по тем же правилам, что и при купле-продаже. Он регулируется статьей 567 ГК РФ. 
  3. Дарение, когда даритель безвозмездно передает право собственности другому. Он имеет собственные ограничения, которые прописаны в статье 576 ГК РФ. 
  4. Рента, то есть собственник передает право собственности плательщику ренты в обмен на системные выплаты. Обычно к такому прибегают пожилые люди, у которых нет финансовой поддержки, чтобы обеспечить себе стабильный доход. Это статья 583 ГК РФ.

Все виды этих сделок подлежат обязательной регистрации в соответствии с п. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации недвижимости».

На передачу в пользование  

Договор на передачу имущества в пользование оформляется, когда собственник не планирует терять свои права на использование имущества, не пользуется им, но при этом хочет получить от недвижимости выгоду. Эти сделки также регулируются Гражданским кодексом РФ. К ним относятся:

  1. Аренда, то есть временное владение недвижимостью взамен на арендную плату. Этот договор может быть заключён только с организациями или ИП. Статья 606 ГК РФ. 
  2. Наём, когда собственник сдаёт помещение физическому лицу, а не организации. Статья 671 ГК РФ. 
  3. Безвозмездное пользование, то есть передача имущества в пользование другому на определенный срок без оплаты. Статья 689 ГК РФ.

Виды по распоряжению  

Обычно по каждому типу недвижимости распространены определённые виды сделок. Рассмотрим подробнее, какие именно:

Жилой недвижимостью  

  • Купля-продажа, в том числе с пожизненным содержанием и в рассрочку. Она осуществляется только при покупке готовой недвижимости. 
  • Сдача в аренду. 
  • Наём или поднаём. Разница в этих случаях сугубо юридическая: договор найма означает, что квартиру снимают напрямую у собственника, а поднайма – что у кого-то другого с согласия собственника. На выплаты это никак не влияет. 
  • Обмен равноценных объектов недвижимости. 
  • Наследование.
  • Дарение. 
  • Покупка в ипотеку. 
  • Покупка через ДДУ
  • Признание прав собственности по решению суда. 
  • Приватизация. 
  • Расселение. 
  • Расторжение договора, например, купли-продажи.

Земельными участками  

  • Купля-продажа. 
  • Сдача в аренду. 
  • Купля-продажа права аренды, то есть переуступки этих прав. 
  • Дарение. 
  • Залог.
  • Наследование. 
  • Передача в бессрочное пользование. 
  • Установление сервитута – ограниченного пользования.
  • Выкуп для государственных нужд или муниципальных, а также приватизация.

Нежилыми помещениями  

  • Купля-продажа. 
  • Сдача в аренду. 
  • Передача помещений в качестве вклада в уставный капитал.
  • Покупка в ипотеку. 
  • Признание прав собственности по решению суда. 
  • Расторжение договора, например, купли-продажи.
article
Дизайн-проект отделки пентхауса в ЖК «Тессинский,1»

Лучшие предложения недвижимости

Portland
Показать другие проекты в районе Юг квартиры 4 квартал 2025 от 390 000
Хамовники 12
Показать другие проекты в районе Хамовники квартиры 4 квартал 2025 от 1 600 000
Дом Дау
Показать другие проекты в районе Пресненский квартиры 2 квартал 2027 от 690 000

Классификация договоров покупки:

При покупке недвижимости есть три основных вида сделки по договорам ДДУ, ДУПТ и ДКП.

ДДУ или договор долевого участи  

Договор долевого участия – документ, по которому покупатель приобретает недвижимость на этапе строительства. При этой схеме можно значительно сэкономить на покупке квартиры или апартаментов, так как от начала строительства до сдачи дома в эксплуатацию цена возрастает на 20%-30%.

Одно из преимуществ подобного рода сделок – безопасность. Деньги дольщиков хранятся на эскроу-счетах, и девелопер не может ими воспользоваться, пока не выполнит все свои обязательства.

Все тонкости долевого строительства регулирует ФЗ-214.

ДУПТ или договор уступки права требования  

Договор уступки права требования простыми словами – приобретение «с рук» квартиры в новостройке, но не от застройщика, а от дольщика. Дело в том, что пока дом не сдан в эксплуатацию, квартиры нет, а равно и права собственности на неё у покупателя недвижимости. Поэтому если вы не хотите ждать сдачи дома, то единственным вариантом остаётся передать свои права дольщика другому человеку. Цена по переуступке всегда выше, чем в первоначальном договоре ДДУ, но обычно выгоднее вариантов на вторичном рынке или недвижимости у девелопера уже после сдачи объекта.

ДКП или договор купли-продажи  

Не менее популярный вид договора – купля-продажа. Он обычно предназначен для приобретения недвижимости на вторичном рынке. Однако при этом по нему можно купить квартиру и в новостройке, если, например, дом уже сдан.

Плюсы и минусы

ДДУ
ДУТП
ДКП
Экономия
Экономия
Сразу получаете готовую квартиру
Застройщик выплатит неустойку за срыв сдачи объекта в эксплуатацию
Есть риск двойной переуступки
Дорого, относительно других вариантов
Безопасность сделки
Необходимо будет ждать сдачу проекта
Есть риск «юридической нечистоты»
Придётся ждать сдачу объекта
Застройщик может задержать сдачу дома
Компания застройщика может обонкротиться

Виды сделок по продаже

Существует несколько видов сделок на рынке недвижимости: прямая и альтернативная. Прямые, несмотря на их простоту, практически не используются, а альтернативных наоборот большинство.

Прямая или свободная  

Самая понятная сделка – прямая. Она происходит с двумя участниками, продавцом и покупателем, и отличается быстротой оформления. Например, вы покупаете недвижимость, а продавец почти сразу получает деньги.

Обычно при проведении подобных сделок её участники экономят на услугах риелторов и юристов, считая, что и без них всё предельно ясно. И поэтому часто забывают либо не досматривают подводные камни купленной недвижимости, юридические тонкости и проблемы. Их особенно на вторичном рынке очень много.

Альтернативная или цепочка  

Альтернативная сделка – уже намного сложнее и может по-разному реализовываться, запуская целую цепочку других сделок. Приведём несколько примеров:

  • Равноценный обмен, однако отметим, что такое случается редко. В качестве примера рассмотрим ситуацию. Владимир владеет 3-комнатной квартирой рядом с МКАД, а у Ирины в собственности уютные 1-комнатные апартаменты в 15 минутах от Московского университета. По стоимости недвижимость одинаковая, поэтому собственники могут произвести равноценный обмен. 
  • Неравноценный обмен. В этом случае один человек покупает более дорогую недвижимость, но доплачивает, а другой – более дешёвую, а взамен получает доплату. Например, вам досталась просторная квартира по наследству, но на данный момент у вас нет потребности в такой площади. Поэтому вы можете её продать – а за неё получить более маленькую и дешёвую, но с доплатой.
  • Разъезд или съезд. В первом случае, вы обмениваете одну большую квартиру на несколько маленьких, а во втором – две маленьких на одну большую.

В альтернативной сделке участвуют как минимум три стороны:

  • продавец-покупатель, который продаёт свою недвижимость и покупает другую; 
  • покупатель – берёт недвижимость у продавца-покупателя; 
  • продавец – отдаёт квартиру продавцу-покупателю.

Преимущества и риски альтернативной сделки  

Альтернативная сделка – сложная, поэтому при её осуществлении стоит обращаться за помощью к специалистам. Что же может пойти не так при альтернативной сделке?

  • Например, продавец-покупатель может сорвать альтернативную сделку, если не найдёт себе подходящий вариант недвижимости. Таким образом, вся цепочка сорвётся. 
  • сли продавец повысит стоимость квартиры, то вся остальная недвижимость в цепочке вырастет в цене.
  • Росреестр приостановит проведение одной из сделок, из-за чего придётся обращаться в суд. Иначе вся сделка может быть признана недействительной. 
  • Ещё один недостаток альтернативной сделки – она оформляется намного дольше, чем прямая, срок заключения может доходить до пяти месяцев.

Преимущества альтернативной сделки:

  • Стоимость квартиры может вырасти, пока оформляется прямая сделка.
  • Цена недвижимости при альтернативных сделках обычно ниже рыночной.

Заключение  

При осуществлении любых сделок с недвижимостью следует быть осторожнее и особое внимание уделять юридическим аспектам. Наши брокеры готовы помочь на всех этапах покупки новостройки: от выбора объекта до составления договора купли-продажи. Позвоните или напишите по номеру +7 (499) 681-74-01. Наши специалисты свяжутся с вами в течение нескольких минут и ответят на все ваши вопросы.

Заказать звонок
Укажите свои контакты и эксперт проекта свяжется с вами в первую свободную минуту
Принятие условий
Скоро наш специалист свяжется с вами
Обычно мы перезваниваем через 7 минут
anna
Принятие условий
Скоро наш специалист свяжется с вами
Обычно мы перезваниваем через 7 минут
Скачайте полный каталог квартир и апартаментов новостроек Москвы
Собрали 140 лучших новостроек в центре Москвы бизнес, премиум и делюкс-класса для жизни и инвестиций. Укажите свои контакты и скачайте каталог квартир и апартаментов в один клик.
Время скачивания: 6 секунд Обновлён 3 июня 2020 PDF, 13 MB
brochure
twig
twig
twig
twig
twig