Понятие и виды сделок с жилой и коммерческой недвижимостью

Распоряжаться своей недвижимостью можно по-разному, а также приобретать или использовать другую. Сделкой называется процесс, когда стороны договариваются о прекращении, изменении или же установлении гражданских прав на ту или иную недвижимость. Она может быть разной, а иногда – очень сложной и запутанной. Постараемся разобраться, какие виды сделок популярны сейчас и что за ними стоит.

На отчуждение  

Отчуждение недвижимости – это законное прекращение прав собственности одного человека и их переход к другому. Обычно это происходит по воле первого владельца, результаты сделки закрепляется в письменном виде. Эта процедура регулируются статьями Гражданского кодекса РФ:

1. Купля-продажа, когда продавец обязан передать недвижимость в собственность покупателя. Тот в свою очередь должен принять и оплатить. Этот договор регулируется статьей 549 ГК РФ. 
2. Мена – равно обмен собственности на собственность. Её договор существует по тем же правилам, что и при купле-продаже. Он регулируется статьей 567 ГК РФ. 
3. Дарение, когда даритель безвозмездно передает право собственности другому. Он имеет собственные ограничения, которые прописаны в статье 576 ГК РФ. 
4. Рента, то есть собственник передает право собственности плательщику ренты в обмен на системные выплаты. Обычно к такому прибегают пожилые люди, у которых нет финансовой поддержки, чтобы обеспечить себе стабильный доход. Это статья 583 ГК РФ.

Все виды этих сделок подлежат обязательной регистрации в соответствии с п. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации недвижимости».

На передачу в пользование  

Договор на передачу имущества в пользование оформляется, когда собственник не планирует терять свои права на использование имущества, не пользуется им, но при этом хочет получить от недвижимости выгоду. Эти сделки также регулируются Гражданским кодексом РФ. К ним относятся:

1. Аренда, то есть временное владение недвижимостью взамен на арендную плату. Этот договор может быть заключён только с организациями или ИП. Статья 606 ГК РФ. 
2. Наём, когда собственник сдаёт помещение физическому лицу, а не организации. Статья 671 ГК РФ. 
3. Безвозмездное пользование, то есть передача имущества в пользование другому на определенный срок без оплаты. Статья 689 ГК РФ.

Виды по распоряжению  

Обычно по каждому типу недвижимости распространены определённые виды сделок. Рассмотрим подробнее, какие именно:

Жилой недвижимостью  

• Купля-продажа, в том числе с пожизненным содержанием и в рассрочку. Она осуществляется только при покупке готовой недвижимости. 
• Сдача в аренду. 
• Наём или поднаём. Разница в этих случаях сугубо юридическая: договор найма означает, что квартиру снимают напрямую у собственника, а поднайма – что у кого-то другого с согласия собственника. На выплаты это никак не влияет. 
• Обмен равноценных объектов недвижимости. 
• Наследование.
• Дарение. 
• Покупка в ипотеку. 
• Покупка через ДДУ. 
• Признание прав собственности по решению суда. 
• Приватизация. 
• Расселение. 
• Расторжение договора, например, купли-продажи.

Земельными участками  

• Купля-продажа. 
• Сдача в аренду. 
• Купля-продажа права аренды, то есть переуступки этих прав. 
• Дарение. 
• Залог.
• Наследование. 
• Передача в бессрочное пользование. 
• Установление сервитута – ограниченного пользования.
• Выкуп для государственных нужд или муниципальных, а также приватизация.

Нежилыми помещениями  

• Купля-продажа. 
• Сдача в аренду. 
• Передача помещений в качестве вклада в уставный капитал.
• Покупка в ипотеку. 
• Признание прав собственности по решению суда. 
• Расторжение договора, например, купли-продажи.

При покупке недвижимости есть три основных вида сделки по договорам ДДУ, ДУПТ и ДКП.

ДДУ или договор долевого участи  

Договор долевого участия – документ, по которому покупатель приобретает недвижимость на этапе строительства. При этой схеме можно значительно сэкономить на покупке квартиры или апартаментов, так как от начала строительства до сдачи дома в эксплуатацию цена возрастает на 20%-30%.

Одно из преимуществ подобного рода сделок – безопасность. Деньги дольщиков хранятся на эскроу-счетах, и девелопер не может ими воспользоваться, пока не выполнит все свои обязательства.

Все тонкости долевого строительства регулирует ФЗ-214.

ДУПТ или договор уступки права требования  

Договор уступки права требования простыми словами – приобретение «с рук» квартиры в новостройке, но не от застройщика, а от дольщика. Дело в том, что пока дом не сдан в эксплуатацию, квартиры нет, а равно и права собственности на неё у покупателя недвижимости. Поэтому если вы не хотите ждать сдачи дома, то единственным вариантом остаётся передать свои права дольщика другому человеку. Цена по переуступке всегда выше, чем в первоначальном договоре ДДУ, но обычно выгоднее вариантов на вторичном рынке или недвижимости у девелопера уже после сдачи объекта.

ДКП или договор купли-продажи  

Не менее популярный вид договора – купля-продажа. Он обычно предназначен для приобретения недвижимости на вторичном рынке. Однако при этом по нему можно купить квартиру и в новостройке, если, например, дом уже сдан.

Существует несколько видов сделок на рынке недвижимости: прямая и альтернативная. Прямые, несмотря на их простоту, практически не используются, а альтернативных наоборот большинство.

Прямая или свободная  

Самая понятная сделка – прямая. Она происходит с двумя участниками, продавцом и покупателем, и отличается быстротой оформления. Например, вы покупаете недвижимость, а продавец почти сразу получает деньги.

Обычно при проведении подобных сделок её участники экономят на услугах риелторов и юристов, считая, что и без них всё предельно ясно. И поэтому часто забывают либо не досматривают подводные камни купленной недвижимости, юридические тонкости и проблемы. Их особенно на вторичном рынке очень много.

Альтернативная или цепочка  

Альтернативная сделка – уже намного сложнее и может по-разному реализовываться, запуская целую цепочку других сделок. Приведём несколько примеров:

• Равноценный обмен, однако отметим, что такое случается редко. В качестве примера рассмотрим ситуацию. Владимир владеет 3-комнатной квартирой рядом с МКАД, а у Ирины в собственности уютные 1-комнатные апартаменты в 15 минутах от Московского университета. По стоимости недвижимость одинаковая, поэтому собственники могут произвести равноценный обмен. 
• Неравноценный обмен. В этом случае один человек покупает более дорогую недвижимость, но доплачивает, а другой – более дешёвую, а взамен получает доплату. Например, вам досталась просторная квартира по наследству, но на данный момент у вас нет потребности в такой площади. Поэтому вы можете её продать – а за неё получить более маленькую и дешёвую, но с доплатой.
• Разъезд или съезд. В первом случае, вы обмениваете одну большую квартиру на несколько маленьких, а во втором – две маленьких на одну большую.

В альтернативной сделке участвуют как минимум три стороны:

• продавец-покупатель, который продаёт свою недвижимость и покупает другую; 
• покупатель – берёт недвижимость у продавца-покупателя; 
• продавец – отдаёт квартиру продавцу-покупателю.

Преимущества и риски альтернативной сделки  

Альтернативная сделка – сложная, поэтому при её осуществлении стоит обращаться за помощью к специалистам. Что же может пойти не так при альтернативной сделке?

• Например, продавец-покупатель может сорвать альтернативную сделку, если не найдёт себе подходящий вариант недвижимости. Таким образом, вся цепочка сорвётся. 
• сли продавец повысит стоимость квартиры, то вся остальная недвижимость в цепочке вырастет в цене.
• Росреестр приостановит проведение одной из сделок, из-за чего придётся обращаться в суд. Иначе вся сделка может быть признана недействительной. 
• Ещё один недостаток альтернативной сделки – она оформляется намного дольше, чем прямая, срок заключения может доходить до пяти месяцев.

Преимущества альтернативной сделки:

• Стоимость квартиры может вырасти, пока оформляется прямая сделка.
• Цена недвижимости при альтернативных сделках обычно ниже рыночной.

Заключение  

При осуществлении любых сделок с недвижимостью следует быть осторожнее и особое внимание уделять юридическим аспектам. Наши брокеры готовы помочь на всех этапах покупки новостройки: от выбора объекта до составления договора купли-продажи. Позвоните или напишите по номеру +7 (499) 681-74-01. Наши специалисты свяжутся с вами в течение нескольких минут и ответят на все ваши вопросы.