Трейд-ин квартир в Москве: полное руководство

Сегодня программа трейд-ин достаточно распространена на рынке недвижимости Москвы. Девелоперы часто привлекают новых клиентов таким образом и реализовывают свои объекты. В материале рассказываем, что такое трейд-ин в недвижимости, какие квартиры подойдут для этой программы, и в чём преимущество для обеих сторон.

Это альтернативный способ приобрести квартиру в новостройке – просто обменяв старую недвижимость на новую. Стороны заключают два договора купли-продажи. Иногда застройщик не сам занимается процессом продажи, а привлекает для этого сторонних агентов.

Как работает трейд-ин в сфере недвижимости?  

Этапы процесса трейд-ин  

По сути, трейд-ин – две параллельные сделки: продажа старой недвижимости и покупка новой.

Основные этапы:

1. Выбор новой квартиры. Для начала нужно найти застройщика, который предлагает схему трейд-ин, далее – выбрать объект в домах от этой компании. 
2. Оценка старой квартиры. Перед тем как принять старую квартиру, девелопер или партнёрское агентство недвижимости должны оценить объект. Итоговую сумму, разумеется, согласуют с клиентом. 
3. Бронирование квартиры. Застройщик бронирует для клиента квартиру в проекте. Также он может зафиксировать её стоимость на период продажи старой недвижимости. Срок бронирования прописывают в договоре, у каждого девелопера свои условия.
4. Продажа старой квартиры. Срок продажи недвижимости зависит от прописанных условий в договоре: он может составлять от 7 дней до 3 месяцев. 
5. Покупка новой квартиры. Вырученные деньги от продажи старой квартиры вносятся в счёт нового объекта, при необходимости клиент доплачивает разницу.

Какие квартиры можно продать и купить по трейд-ин?  

У каждой девелоперской компании свои требования к старой квартире клиента. Из стандартных особенностей, которые точно станут стоп-фактором, отметим следующие:

• расположенные далеко за МКАД: обычно в 15-30 км; 
• дома ниже 5 этажей;
• просторные квартиры: от 3 спален или площадью больше 120 м²;
• квартиры в старых домах: например, один из московских застройщиков не примет квартиру в доме старше 1920 года постройки.

Также могут быть сложности в реализации апартаментов и загородных домов, земельных участков и комнат. А также квартир, для покупки которых использовали материнский капитал.

Преимущества трейд-ин для покупателей и продавцов  

Однозначно для обеих сторон подобные сделки выгодны.

Преимущества для покупателей:

• Возможность быстро продать квартиру и получить новую. 
• Все юридические сложности и поиск покупателя на старую недвижимость лежат на застройщике. 
• Дополнительная скидка на новостройку от девелопера – обычно 1-2% от стоимости.
• Подходит тем, кто не может оформить ипотеку.

Преимущества для девелоперов:

• Программа трейд-ин – действенный инструмент для реализации квартир в новостройках. А для застройщика любая эффективная схема выгодна, так он гарантированно продаёт квартиру в проекте. 
• Покупая актив на 5-10% ниже рынка, через несколько месяцев застройщик может продать квартиру уже дороже на 15%.

Недостатки и возможные риски  

Один из возможных рисков – незафиксированная цена на квартиру. Как правило, девелоперы бронируют квартиру за конкретным покупателем без заморозки её стоимости, из-за чего она может подорожать в процессе продажи старой недвижимости. Поэтому собственникам приходится снижать цену на старую квартиру, чтобы как можно быстрее её продать.

Недостатки:

• Застройщик готов купить не каждую квартиру: компании не работают с объектами дальнего Подмосковья, с квартирами в старых и аварийных домах. 
• Нужно быть готовым к тому, что предыдущую недвижимость возможно придётся продавать ниже рынка.
• Не все девелоперы готовы брать квартиру с невыплаченной ипотекой или с долгами по ЖКХ.
• Вероятно, на время придётся арендовать квартиру. Если застройщик достаточно быстро продаст старую.

Программа трейд-ин квартир в Москве  

Какие застройщики предлагают трейд-ин в Москве?  

В столице достаточно большой выбор девелоперов, которые предлагают подобную программу. К ним в основном относятся компании, которые специализируются на проектах комфорт- и бизнес-класса: ПИК, «А101», «Инград», «Самолёт», ЛСР и ФСК. У каждого из них индивидуальные условия программы трейд-ин, которые меняются в зависимости от состоянии рынка недвижимости. Подробности стоит узнавать на сайте конкретного застройщика.

Где можно купить квартиры по трейд-ин в Москве?  

Всё зависит от того, какие проекты застройщика участвуют в данной программе. Есть возможность приобрести недвижимость как в Новой Москве, так и в пределах ТТК.

Документы, необходимые для оформления сделки  

Для заключения договора понадобятся следующие основные документы:

• Паспорт. 
• СНИЛС и ИНН.
• Если собственник в браке – согласие супруга на сделку. 
• Если в числе собственников есть несовершеннолетние, и для покупки использовали деньги материнского капитала – разрешение органов опеки. 
• Договор купли-продажи на старую квартиру.
• Выписка из ЕГРН на продаваемую квартиру.

По новой квартире также потребуется ряд документ:

• Договор долевого участия. 
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Заявление о регистрации договоров.
• Акт приёма-передачи. 
• Разрешение на эксплуатацию. 
• Кадастровый и технический паспорт.

Порядок регистрации договора и перехода права собственности  

Сделка по трейд-ин проходит по стандартной схеме покупки недвижимости:

1. Сначала продаётся старая квартира. 
2. Затем клиент заключает договор с застройщиком. 
3. Для регистрации права собственности покупателю нужно подать заявление в Росреестр, а также приложить документ, который подтверждает право собственности. В случае с покупкой объектов в новостройке – понадобится ДДУ.

Советы и рекомендации по покупке квартиры через трейд-ин  

Прежде всего стоит подготовить квартиру к продаже: сделать минимальный косметический ремонт, проверить все документы и оплатить долги по ЖКХ при наличии. Также нужно подробно изучить условия программы у каждого застройщика: какие квартиры он берёт в реализацию, какие лоты предлагает в своих проектах и так далее.

И оцените свои возможности – получится ли у вас самостоятельно продать квартиру без обращения к застройщику. Так вы сможете не потерять 5-10% от стоимость недвижимости.

Часто задаваемые вопросы о трейд-ин квартир  

Какие квартиры не подходят для трейд-ин?

У каждого застройщика свои требования к квартирам для программы трейд-ин. Как правило, объекты в старых домах, слишком большие по площади и с обременениями – не подойдут.

Можно ли участвовать в трейд-ин, если квартира в ипотеке?

В теории – да. Однако такие нюансы стоит уточнять у конкретного застройщика.

Как влияет состояние квартиры на оценку в трейд-ин?

В первую очередь это влияет на стоимость квартиры: чем лучше её состояние, тем дороже её можно будет продать. Однако если речь идёт не просто об отсутствии косметического ремонта, а скорее об её аварийном состоянии – тут могут возникнуть сложности.

Если вы хотите приобрести квартиру в одном из элитных проектов столицы – заполните форму ниже. Брокеры Whitewill оперативно с вами свяжутся и проведут подробную консультацию. Как итог – вы получите подборку объектов под ваш запрос и проведение сделки от и до.