Возможно ли рефинансирование льготной ипотеки с господдержкой в 2023 году и как её оформить?

В 2018 году Николай и Ирина присмотрели себе квартиру в новостройке. Свои накопления были, но их не хватало, поэтому пара взяла ипотеку на 6 000 000 рублей по ставке 11% на 15 лет. Ежемесячный платёж составлял чуть меньше 70 000 рублей. Через четыре года в семье появился ребёнок, и выплаты начали бить по карману. В этой статье разбираемся, что делать в такой ситуации: поговорим про рефинансирование кредита на льготных условиях и подробно расскажем, как семьи могут снизить ставку аж до 6%.

В 2018 году правительство запустило программу государственной поддержки для семей с детьми. Она называется «Семейная ипотека». Её суть проста: семья берёт жилищный кредит по сниженной ставке до 6%, а разницу между рыночными и льготными процентами покрывает государство — для этого создаётся специальный бюджет. Ставка сохраняется на протяжении всего срока ипотеки. Изначально программа должна была действовать до конца 2022 года, но этой осенью её продлили до 1 июля 2024 года, а бюджет расширили до 90 миллиардов рублей.

Меры поддержки распространяются не только на новые, но и на старые кредиты. Главное требование остаётся тем же — семья может претендовать на льготные проценты, если у неё появился ребёнок в период с 1 января 2018 года по 1 июля 2024 года. Про остальные условия поговорим в следующем разделе.

• ребёнок может быть и первым, и вторым, и вообще любым по счёту. Главное, чтобы его дата рождения попадала в указанный диапазон;
• ребёнок может быть рождённым или усыновлённым — это не имеет значения; 
• если в семье есть несовершеннолетний ребёнок-инвалид, его дата рождения не играет роли; 
• родители несовершеннолетних детей-инвалидов получают дополнительные три года на то, чтобы оформить льготную ипотеку — для них срок действия программы истекает в 2027 году;
• заёмщиками могут быть только родители или опекуны — их паспортные данные должны быть указаны в свидетельстве о рождении/свидетельстве об усыновлении; 
• и заёмщики, и дети должны быть гражданами РФ с регистрацией на территории страны; 
• приобретаемая недвижимость должна находиться на территории РФ;
• чаще всего банки требуют застраховать недвижимость и/или жизнь заёмщика; 
• чтобы ипотеку одобрили, нужно подтвердить доходы и иметь стаж на последнем месте работы от нескольких месяцев;

Военная ипотека — программа господдержки для контрактников, которые поступили на службу после 2005 года и отслужили не менее трёх лет. Участники программы могут претендовать на сниженную ставку от 5% до 12% годовых и субсидии со стороны государства. Рефинансировать такой кредит на условиях «Семейной ипотеки» можно точно так же, как и обычный.

В рамках «Семейной ипотеки» банки финансируют сделки только на первичном рынке. Это значит, что в роли продавца может выступать только юридическое лицо — например, застройщик или его представители. Если вы брали кредит, чтобы купить квартиру или дом на вторичном рынке, перейти на пониженную ставку не получится. Вот полный список форматов, на которые распространяется действие программы:

• недвижимость, купленная по договору долевого участия (ДДУ). В народе — котлован; 
• недвижимость, купленная в уже готовых новостройках;
• покупка уже готового частного дома с участком у застройщика — например, в коттеджном посёлке.

Весь смысл рефинансирования в том, что оно упрощает жизнь. Но так происходит не всегда — иногда после всей беготни с документами можно остаться в той же точке, где всё и начиналось. Чтобы оценить выгоду рефинансирования, воспользуйтесь несколькими критериями:

• разница в процентной ставке. В рефинансировании есть смысл, только если она составляет 1,5% и больше; 
• оставшийся срок. Если кредит новый, льготные условия позволят значительно сэкономить на процентах. Если срок истекает через год, затраты на весь процесс могут составить больше, чем выгода;
• остаток для погашения. Рубеж, после которого стоит задуматься о целесообразности рефинансирования — 60%.

Всего в программе участвуют 57 банков, среди которых есть все главные организации страны и ряд банков поменьше. В качестве оператора выступает финансовый институт «ДОМ.РФ», и ознакомиться с полным списком участников можно на одноимённом сайте.

Сбербанк. Ставка — от 5,7%, срок — от 12 месяцев до 30 лет, размер — от 300 000 до 12 000 000 рублей. Первоначальный взнос — 15% для официально трудоустроенных и 30% для самозанятых.

Тинькофф. Ставка — 5,7%, срок — до 30 лет, размер — от 500 000 до 12 000 000 рублей. Банк рассмотрит заявку, если остаток задолженности составляет не более 85% от стоимости по договору основания, а кредит оформлялся от шести месяцев назад Подтверждение дохода не требуется.

Открытие. Ставка — от 5,3%, срок — от 3 до 30 лет, размер — от 500 000 до 12 000 000 рублей. Первоначальный взнос составляет от 20% до 85% стоимости объекта. У банка действует специальное предложение: ставка по ипотеке снижается на 0,2%, если заёмщик подписывает новый кредитный договор в течение 30 дней с момента одобрения.

Росбанк. Ставка — от 3,95%, срок — до 35 лет, размер — от 600 000 до 12 000 000 рублей. Стартовый взнос — от 15%. Можно рефинансировать только кредит на квартиру. Если подать заявку онлайн, банк сделает скидку 0,25%, а действующие зарплатные клиенты получают ещё 0,50%. Суммарно можно сэкономить 0,75%.

Газпромбанк. Ставка — от 5,4%, срок — от года до 30 лет, размер — от 100 000 до 15 000 000 рублей. Сумма первоначального взноса начинается от 15%.

Альфа-Банк. Ставка — от 5,7%, срок — от 3 до 30 лет, размер — от 600 000 до 12 000 000 рублей. Первоначальный взнос от 15%.

ВТБ. Ставка — от 5,7%, срок — до 30 лет, размер — от 500 000 до 30 000 000 рублей. До конца года действует специальное предложение: если в семье трое детей, а один из родителей получает зарплату на карту банка, ставка снижается до 3%. Размер первоначального взноса — от 15%.

Уралсиб. Ставка — от 5,6%, срок — от 3 до 30 лет, размер — от 300 000 до 14 000 000 рублей.

ДОМ.РФ. Ставка — от 5%, срок — до 30 лет, размер — до 30 000 000 рублей. Стоит обратить внимание на низкий первоначальный взнос, который начинается от 10%. Чтобы заявку одобрили, кредит должен быть оформлен не менее шести месяцев назад. Если проводилась реструктуризация, банк в рефинансировании откажет.

Пошаговая инструкция, которая поможет вам произвести все нужные расчёты и понять, полезным ли окажется рефинансирование:

• cравните предложения разных банков и выберите самые привлекательные варианты;
• узнайте, сколько нужно заплатить, чтобы погасить действующий кредит; 
• посчитайте, какие проценты вам придётся выплатить текущему банку. Необязательно делать это вручную: для этого есть кредитные калькуляторы, которые произведут все расчёты за вас — например, вот этот; 
• посчитайте, какие проценты вам придётся выплатить новому банку — тоже с помощью калькулятора; 
• вычтите.

Чем больше результат, тем больше выгода. Но не торопитесь с выводами: на этом расчёты не заканчиваются. Рука об руку с финансированием всегда идут дополнительные затраты. Например, новый банк обязательно попросит провести переоценку недвижимости — стоимость этой услуги доходит до 20 000 рублей. А если кредит брался под залог, нужно будет ещё и переоформить страховку.

Посчитайте все операционные расходы и вычтите их из той суммы, которую вам позволит сэкономить сниженная ставка. Если результат вас устраивает — переходим к следующему пункту.

Приготовьтесь к тому, что придётся много заниматься бумагами: по сути, вы просто оформляете новый кредит. Конкретный пакет документов зависит от банка — как определитесь, зайдите на страницу интересующей вас организации или свяжитесь с менеджерами. Стандартный перечень выглядит примерно так:

• заявление по форме банка на рефинансирование ипотеки; 
• паспорт заёмщика с отметкой о регистрации; 
• СНИЛС заёмщика и его супруга/супруги; 
• свидетельство о рождении/усыновлении ребёнка со штампом, подтверждающим гражданство РФ; 
• справка, подтверждающая статус «ребёнок-инвалид» — при необходимости; 
• документы на недвижимость: договор-основание продажи объекта недвижимости, свидетельство о государственной регистрации права собственности, документ-основание возникновения права собственности, отчёт об оценке стоимости реализуемого объекта;
• документы, подтверждающие финансовое состояние и доходы заёмщика: справка по форме 2-НДФЛ / справка по форме банка / выписка по форме СЗИ-ИЛС / оригинал выписки по счёту из любого банка с печатью или штампом / справка о доходах и суммах налога физического лица. Что именно подойдёт — уточняйте в банке; 
• документы, подтверждающие занятость заёмщика: копия трудовой книжки с печатью компании-работодателя, форма СТД-ПФР или форма СТД-Р.

Банк также запросит информацию про старый кредит — оставшуюся сумму долга и реквизиты счёта.

Выберите банк. Внимательно изучите предложения всех крупных банков, чтобы найти лучшие условия. После этого проведите нужные расчёты для того, чтобы оценить выгоду рефинансирования — предыдущая инструкция вам в этом поможет.

Соберите все документы. Каждый банк требует разные пакеты документов — нужную информацию всегда можно найти на сайте.

Подайте документы. Это можно сделать онлайн или в отделении банка. Некоторые организации предлагают бонусы за удалённую подачу заявки и позволяют чуть-чуть сбить ставку. Когда заявку одобрят, нужно будет написать заявление на досрочное погашение в старом банке, и новый заёмщик полностью закроет ваш долг.

Подтвердите операцию. Закажите в старом банке специальную справку о том, что кредит погашен, и принесите её в новый. После этого останется только переоформить залог — и можно начинать выплаты.

Как и в случае с обычными кредитами, вы можете погасить «Семейную ипотеку» с помощью материнского капитала. Это делается через Пенсионный фонд: обналичить средства маткапитала невозможно. Чтобы направить субсидию в банк, нужно пройти несколько этапов:

• получить справку об ипотеке из банка. В документе должны быть указаны данные заёмщика и созаёмщиков, номер кредитного договора, сумма задолженности и реквизиты банка; 
• подать справку в Пенсионный фонд вместе с паспортом и выпиской из ЕГРН. Это можно сделать онлайн или в отделениях МФЦ;
• согласовать с банком план использования материнского капитала. Вариантов несколько: можно частично или полностью погасить основной долг и проценты. Размер выплат можно оставить таким же, но уменьшить их срок, или наоборот — уменьшить сумму ежемесячных взносов, но оставить срок таким же.

Да, может. Самые распространённые причины отказа:

• плохая кредитная история. Например, у заёмщика были просрочки по выплатам или реструктуризация ипотеки; 
• низкий уровень доходов; 
• недостаточно длительный стаж работы;
• квартира покупалась у физического лица или инвестиционного фонда; 
• квартира покупалась у застройщика, который не прошёл аккредитацию банка.

С первыми четырьмя пунктами всё понятно, а вот про последний расскажем побольше. Банки детально проверяют всех застройщиков, заинтересованных в сотрудничестве с ними: для этого они оценивают их строительный опыт и проводят экспертизу репутации — как юридической, так и финансовой. Если результаты проверки соответствуют всем критериям, банк соглашается выдавать кредиты на объекты этой компании. Список аккредитованных строительных организаций обычно можно найти на сайте банка: советуем ознакомиться с ним заранее.

Попробуйте обратиться в другой банк и попытать удачу там — если дело в плохой кредитной истории или застройщике, это может сработать. Если же проблема заключается в уровне доходов или стаже работы, дайте себе больше времени и вложитесь в профессиональное развитие.

Если ничего не помогает, помните, что рефинансировать кредит по стандартным предложениям тоже может быть выгодно. Например, можно понизить ставку с условных 12% до 10% и сэкономить несколько сотен тысяч рублей. Алгоритм будет такой же, только не понадобится предоставлять свидетельство о рождении/усыновлении — а ещё открывается больший диапазон форматов недвижимости.

Хотите купить апартаменты в новостройке для себя и своих близких? Мы поможем. Просто перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с сотнями самых актуальных предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. А если не хочется тратить на это время, позвоните по номеру +7 (495) 152-20-20 — наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут выгодно оформить ипотеку.