Всё что стоит знать об ипотеке от застройщика: плюсы и минусы

Ипотека от застройщика часто привлекает покупателя своей выгодой – иногда она может быть даже под 0%. В данном случае застройщики работают в партнёрстве с банками, чтобы поддержать спрос на недвижимость. И, вероятно, они остаются от этого только в плюсе. Разбираемся – так ли это выгодно для заёмщика.

По сути ипотека от застройщика – тот же кредит от банка, но с посредником в виде девелопера. Это работает так: строительная компания заключает договор с банком о выдаче ипотеки на свой проект. Вы получаете кредит только от 2-3 конкретных банков на определённую квартиру: список банков-партнёров есть на сайтах строительных компаний.

Эта опция отличается от стандартно-банковской и часто сопровождается более выгодными условиями. Существенным плюсом в данном случае является и то, что девелопер берёт на себя обязательства сотрудничества с банками.

Преимущества покупки квартиры в новостройке в ипотеку от застройщика  

Часто ипотеки от строительных компаний выглядят проще и выгоднее, чем от банка – особенно для тех, кому хочется приобрести недвижимость побыстрее. Кроме того, застройщик не заставляет заёмщика предоставлять большой пакет документов. Подробнее о каждом «плюсе» ипотеки от застройщика – ниже.

Минимальный набор документов  

Девелопер требует минимальный пакет документов от заёмщика, который он заранее согласовал с банком-партнёром. Вот, например, требуемые документы при покупке недвижимости в ипотеку от строительной компании Ingrad:

• паспорт; 
• СНИЛС; 
• военный билет для мужчин до 28 лет;
• трудовая книжка, заверенная работодателем; 
• справки 2-НДФЛ или по форме банка.

При этом возможна также ипотека «по двум документам» или без подтверждения дохода – нужны только паспорт созаёмщика и СНИЛС. По сути этот вариант используют те, кто по той или иной причине не могут подтвердить свой доход, но при этом могут внести большой первоначальный взнос.

Низкая процентная ставка  

Сниженные процентные ставки от застройщика – это один из вариантов сэкономить для покупателя, однако при этом следует внимательно прочитать условия договора. Низкий процент обычно достигается за счёт повышения стоимости квартиры, иногда на 20%. Но, несмотря на это, опция от застройщика позволяет существенно снизить долговую нагрузку и уменьшить количество переплат.

Например, девелопер предлагает свою программу ипотеки под 2,99% и размер ставки сохраняется на весь период кредитования. Стоимость квартиры 5 миллионов рублей, а первоначальный взнос – 30% (1,5 миллиона рублей). Кредит берётся на срок 20 лет.

В данном случае, ежемесячный платеж составит почти 20 000 рублей в месяц, а переплата будет немного больше 1 миллиона рублей. При стандартной программе ипотеки переплата будет больше 3 миллиона рублей с более высоким ежемесячным платежом.

Однако надо понимать, что обычно ипотека субсидируется только в течении первых нескольких лет, а после этого ставка существенно повышается. Причем иногда процентная ставка у строительной компании может быть выше банковской, что существенно увеличит размер итоговой переплаты с учётом продолжительного периода выплат.

При покупке квартиры на вторичном рынке всегда следует внимательно изучать все документы. Нередки случаи, когда покупатели судились с прежними владельцами или их законными наследниками. В данном случае покупка в новостройке избавляет от этих проблем, так как квартира юридически «чистая» – вы её первый владелец.

Ежемесячный платёж меньше, чем при обычной ипотеке  

Вариант субсидированной ипотеки от застройщика выгоден тем, у кого небольшой ежемесячный доход – обычно при таком варианте сумма платежа меньше. Именно это и стало причиной популярности ипотеки от застройщика среди покупателей.

С учётом того, что квартиру в новостройках приобретают ещё на стадии строительства, то этот вариант отлично подходит тем, кто живёт в съёмной квартире. Однако важно учитывать – сколько времени застройщик готов субсидировать сделку и на каких условиях будет осуществляться ипотека по его окончании.

Дополнительные акции от застройщика  

Помимо прочего, застройщик также предоставляет дополнительные акции для покупателя, например, «Купи сейчас – плати потом», «Ипотека под 0% и ипотека за рубль», «Трейд-ин с проживанием» и другие. Первая предполагает, что клиент внесет не менее 30% первоначального взноса, а далее – все сумму сразу или частями. Это можно сделать в том числе с привлечением ипотечных средств.

Сейчас также становятся популярными различные варианты трейд-ин, когда покупатель отдаёт свою квартиру и средства от неё идут в счёт оплаты будущей недвижимости. При этом в некоторых случаях покупателю разрешают жить в старой квартире до момента введения в эксплуатацию нового дома.

В последние годы на фоне снижения спроса на недвижимость стали популярными скидки от застройщиков, которые так или иначе предоставляют большинство строительных компаний. Например, в массовом сегменте их дают 69-74% участников рынка. При этом размер дисконта увеличился и может достигать 35%. Подобные преференции распространяются и на субсидированную ипотеку, хотя раньше этого не было.

Более широкий выбор для проведения перепланировки  

Когда вы покупаете квартиру в ипотеку, то фактическим собственником до момента полного погашения кредита является либо банк, либо сам застройщик. И если вам захочется сделать перепланировку квартиру, то это нужно будет согласовывать с ними.

Обычно банки отрицательно относятся к изменениям, так как после объект может стать менее рентабельным. Также для этого нужно одобрение от страховой компании, отчёт от оценщика и конкретный проект перепланировки. Часто банки указывают в договоре, что в квартире нельзя делать перепланировку – в данном случае, вы не сможете даже попытаться договориться с банком.

При этом, если вы купили квартиру у застройщика, то у него более лояльные требования к перепланировке, чем у финансовых компаний. И у них гораздо выше процент одобрения.

Быстрота оформления сделки  

Оформить сделку по ипотеке непосредственно от застройщика можно значительно быстрее, в том числе потому, что девелоперы работают с банками-партнёрами. Вся информация по аккредитации самого застройщика и объекта уже есть у финансовой организации. Вам не нужно самостоятельно собирать этот пакет документов, только предоставить свои данные и подписать договор. Сейчас это можно сделать даже онлайн.

Этапы оформления:

1. Покупатель выбирает и бронирует квартиру. 
2. Посещает брокерский отдел застройщика с первичными документами, о которых заранее договорился с менеджером, и подаёт заявку на ипотеку. 
3. Сразу же получает ответ из банков, если их несколько, и выбирает более выгодный вариант. 
4. Застройщик отправляет документы в банк и в течение 2-3 дней получает ответ. 
5. В случае одобрения всех сторон составляется кредитный план. 
6. Подписывается договор.

Несмотря на то, что ипотека от застройщика имеет значительные плюсы для покупателя, у этого варианта есть и свои подводные камни, о которых стоит помнить. Подробнее о каждом из них – ниже.

Большой первоначальный взнос  

Вероятность получить ипотеку от застройщика без первоначального взноса практически равна нулю. Обычно девелопер увеличивает эту сумму, чтобы покрыть убытки банка от низких процентов. И если при стандартной ипотеке нужно внести от 10%, то у застройщика – от 20%. Помимо этого, не все застройщики принимают материнский капитал в качестве первоначального взноса.

Цена за квартиру выше рыночной  

Субсидированная ипотека от застройщика достигается путём завышения цены на квартиру. И отсюда возникает проблема – вряд ли сможете продать её на вторичном рынке, если только цена на квартиру за время её использования не выросла на 30%.

Уменьшение величины налогового вычета  

При покупке недвижимости по стандартной ипотечной программе государство может вернуть 13% на погашение процентов, но не более 390 000 рублей. При субсидированной ипотеке с меньшим процентом, например, вы переплатили 560 000 рублей – тогда сможете вернуть всего 72 800 рублей.

Небольшой выбор недвижимости  

Бывает, что программа субсидированной ипотеки относится только к нерентабельной недвижимости – например, у квартиры некрасивый вид из окна. Поэтому вы не можете купить любую понравившуюся вам квартиру по этой программе.

Переплата  

Сумма переплаты по ипотеке от застройщика действительно может быть существенно меньше, чем по стандартной. Однако для этого вам необходимо просчитать все возможные варианты кредитов – особенно важно смотреть, какие условия будут после окончания беспроцентного периода.

Есть вероятность несоблюдения сроков застройщиком  

Помимо этого, нередки случаи, когда строительство затянулось, а равно и сдача дома. Причём это может происходить не только по зависящим от девелопера причин, но и от общей экономической ситуации в стране.

Как определить – подойдёт такой вариант кредитования или нет?  

Таким образом, определимся, на какие факторы стоит обратить внимание при взятии ипотеки:

1. Оцените свои финансовые возможности: какой первоначальный взнос вы готовы заплатить или планируете без него, какой ежемесячный платёж для вас комфортен. 
2. В случае, если вы планируете взять ещё и потребительский кредит на первоначальный взнос, то не забудьте его учесть при оценке своих финансов. 
3. Определите критерии желаемой недвижимости и посмотрите, предлагают ли похожие варианты застройщики. 
4. Просчитайте финальную цену при разных условиях ипотечного кредитования – не только от застройщика, но и от банка. 
5. Узнайте об акциях и других специальных предложениях.

Moments  

Moments– квартал бизнес-класса в зелёном районе Покровское-Стрешнево. На автомобиле за 30 минут можно добраться до центра столицы. А в 5 минутах прогулочным шагом находится станция МЦК «Стрешнево». До аэропорта «Шереметьево» доехать можно за 40 минут на машине, до Белорусского вокзала – за 20 минут.

Всего будет три очереди проекта и 8 корпусов. Первая очередь – 30-этажная башня на 330 квартир площадью от 26 м² до 129 м². Вторая и третья очереди будут построены по принципу кварталов: башни, объединённые стилобатом с жилыми секциями.

Отделка лобби комплекса выполнена из натуральных материалов. Через панорамные окна можно любоваться видами на зелёный внутренний двор. Также в лобби оборудованы зоны ожидания с мягкой мебелью, колясочные комнаты, гостевые санузлы, лапомойка для домашних питомцев. А для всех резидентов комплекса работает круглосуточный консьерж-сервис.

На внутренней территории двора организованы зелёные сады, двор с фонтаном, солнечная лужайка, пространства для пикников и общения, зоны активного отдыха, детские площадки, лаунж-зоны и пешеходная экотропа, которая соединит комплекс с парком «Покровское-Стрешнево».

Из большей части квартир открывается живописный вид на парк, а за счёт панорамного остекления пространство наполняется естественным светом. Застройщик предлагает широкий выбор планировочных решений – от уютных студий до просторных квартир для всей семьи. Есть варианты с угловым остеклением, мастер-спальней и гардеробными комнатами. Лоты сдаются с отделкой white box или без отделки.

Portland– проект бизнес-класса с квартирами, расположенный в акватории Москвы-реки возле Южного Речного Порта. В 15 минутах от комплекса – удобный выезд на ТТК, а до Садового кольца можно добраться за 20 минут. Ближайшая станция метро «Печатники» – в 15 минутах прогулочным шагом.

Проект Portland состоит из двух очередей: в каждой по 4 башни, объединённых между собой торговыми галереями и образующими закрытые дворы. В каждом корпусе обустроено атмосферное лобби с отделкой из натуральных материалов в тёплых тонах. В лобби также оборудованы зоны ожидания с дизайнерской мебелью, колясочные комнаты, гостевые санузлы, лапомойка для домашних питомцев.

На внутренней территории построят детские площадки для разных возрастов, 3 воркаут- зоны, площадку для игры в баскетбол и площадку для выгула собак. А на крыше стилобатной части комплекса разбиты сады, где будут проводить культурные мероприятия и лекции.

Застройщик предлагает различные планировочные решения: с балконами, террасами, угловым остеклением, мастер-спальней, гардеробными и окном в ванной комнате. На верхних этажах расположены пентхаусы с высотой потолков 4 метра. Лоты сдаются с отделкой white box или без отделки.

Покупка недвижимости – важный и ответственный шаг, если планируется покупка с привлечением ипотечных средств, то необходимо подробно и внимательно изучить предложения застройщиков и банков.

Если вы ищете квартиру в новостройке с возможностью оформления ипотеки, позвоните по номеру 8 (495) 152-20-20, и наши менеджеры подберут для вас лучшие предложения.