Каков размер налога с продажи ипотечной квартиры?

До момента полного погашения ипотечных обязательств недвижимость находится в залоге у банка, тем не менее ипотека не является препятствием для продажи. Для проведения сделки купли-продажи необходимо найти покупателя, подготовить договор и согласовать его с кредитной организацией.

В этой статье разбираемся, что делать после продажи ипотечной квартиры, как уменьшить налог на полученный доход, и в каких случаях его можно избежать.

НДФЛ с ипотечной квартиры платится так же, как при продаже квартиры, приобретённой за собственные средства, и составляет 13% от суммы дохода.

Если квартира продается по переуступке  

Если недвижимость продаётся по переуступке, продавцу необходимо заплатить НДФЛ в размере 13% с полученного дохода. При этом срок вступления в долевое участие в строительстве не имеет значения, налог платится в любом случае.

Доход от уступки прав можно уменьшить на сумму расходов – денежных средств, перечисленных застройщику.

Что такое минимальный срок владения квартирой? Как он влияет на уплату налога?  

Минимальным сроком владения называется срок, по окончанию которого можно продать недвижимость без уплаты НДФЛ, он составляет 3 и 5 лет в зависимости от ситуации.

Налог с продажи квартиры не взимается, если она находится в собственности 5 и более лет. Также законом предусматривается снижение минимального срока владения до 3 лет в следующих ситуациях:

• наследование или дарение недвижимости от близкого родственника;
• приватизация;
• если продаваемая квартира – единственное недвижимое имущество;
• получение по договору пожизненного содержания с иждивением.

В случае продажи квартиры в ипотеке минимальный срок владения составит 5 лет или 3 года, если в собственности больше нет никакой недвижимости.

С какого момента начинается отсчёт времени в разных случаях?  

Если недвижимость приобреталась в готовом доме, отсчёт начинается с даты регистрации права собственности. В случае долевого участия в строительстве срок владения отсчитывается с даты полного перечисления денежных средств застройщику, при этом оплата дополнительных метров по окончанию строительства не учитывается.

Каков размер налога для резидентов и нерезидентов РФ?  

Для резидентов РФ налоговая ставка при продаже имущества составляет 13%. Для нерезидентов – 30%. Нерезиденты освобождаются от уплаты налогов с продажи российской недвижимости по окончании минимального срока владения, но до его окончания они обязаны заплатить НДФЛ в размере 30% с полной суммы сделки без вычета расходов на приобретение объекта.

Как на величину налога влияет размер кадастровой стоимости?  

Если в сделке купли-продажи указывается сумма на 70% меньше кадастровой стоимости, цена в договоре не будет учитываться. В этом случае налог высчитывается из 70% кадастровой стоимости. Уточнить цену недвижимости по кадастру можно на сайте Росреестра.

Налоговый вычет – это право резидента РФ на уменьшение налога, взимаемого в бюджет государства при продаже недвижимого имущества.

Вычет рассчитывается по двум формулам:

1. Если нет документального подтверждения цены покупки квартиры, из облагаемой суммы вычитается 1 000 000 рублей. Налог = (сумма дохода — 1 000 000)*13% 
2. Если подтверждающие документы сохранены, применяется вычет «доход минус расходы», где расходы – это стоимость недвижимости при покупке, а доходы – цена продажи. Налог = (сумма дохода — сумма расходов)*13%

При продаже ипотечной квартиры применяется формула «доход минус расходы»: даже если по каким-то причинам документы были утеряны, можно обратиться в банк и запросить копии.

Примеры расчёта суммы налога с продажи квартиры в ипотеку  

1. Квартира была приобретена в 2021 году по цене 6 000 000 рублей, в 2022 году её продали за 6 700 000 рублей. (6 700 000 — 6 000 000)*13% = 91 000. Сумма налога составит 91 000 рублей. 
2. Недвижимость была приобретена в 2019 году по цене 9 500 000 рублей, в 2023 году её продали за 11 000 000 рублей. (11 000 000 — 9 500 000)*13% = 195 000.

Сумма налога составит 195 000 рублей.

Но если в собственности у продавца недвижимости больше нет, НДФЛ не взимается, так как минимальный срок 3 года уже прошёл.

Порядок уплаты  

Налог с продажи квартиры оплачивается в следующем году после сделки. Отчётной датой считается день получения суммы с продажи, а не дата заключения сделки или регистрация перехода права.

В налоговую предоставляется пакет документов до 30 апреля следующего года за годом продажи, а оплату необходимо произвести до 15 июля.

Документы предоставляемые в ФНС:

• отчётная декларация по форме 3-НДФЛ;
• копия паспорта;
• копия договора купли-продажи; 
• копия документов, подтверждающих передачу денег. Это может быть выписка из банка или расписка в случае передачи наличных средств;
• копия документов, подтверждающих расходы;
• выписка из ЕГРН.

Примеры:

1. Недвижимость была продана в 2022 году, сделка была проведена 1 марта 2022 года, а деньги поступили продавцу 15 марта 2022 года. Сформировать и предоставить декларацию 3-НДФЛ необходимо до 30 апреля 2023, совершить оплату налога до 15 июля 2023 года. 
2. Сделка по недвижимости была заключена 20 декабря 2022 года, деньги поступили продавцу 9 января 2023 года. Сформировать и предоставить декларацию в налоговую необходимо до 30 апреля 2024 года, уплатить налог – до 15 июля 2024 года.

С 29 ноября 2021 года от уплаты налога с продажи недвижимости независимо от сроков владения освобождаются семьи с двумя и более детьми.

Условия освобождения от уплаты налогов с дохода, полученного при продаже недвижимого имущества:

• В семье воспитываются двое или более детей до 18 лет или 24 лет, проходящих обучение на очной форме.
• Кадастровая стоимость проданной квартиры не должна превышать 50 000 000 рублей. 
• Новая недвижимость приобретена в год продажи предыдущей или до 30 апреля следующего года. 
• Площадь новой квартиры должна быть больше проданной, а кадастровая стоимость – выше.
• На момент продажи квартиры ни

кому из членов семьи в совокупности не принадлежит более 50% другой недвижимости, общая площадь которой больше приобретаемой.

Заключение  

Налог на доход, полученный от продажи недвижимости, составляет 13%, что может выйти в крупную сумму, но благодаря вычетам и льготам его можно существенно уменьшить или совсем избежать. Если вы продаёте квартиру в ипотеке и ищете новый дом, позвоните по номеру 8 (495) 152-20-20, наши специалисты проконсультируют и подберут для вас лучшие варианты. С любовью и без комиссии.