Можно ли продать квартиру в ипотеке, и как это сделать?

Ипотека — отличный вариант для покупки квартиры мечты, если пока на руках нет нужной суммы. Однако, если через какое-то время вы захотите продать недвижимость с обременением, это будет не так прост. Рассказываем, можно ли продать ипотечную квартиру, и как это сделать лучше всего.

Продажа ипотечной квартиры реальна — даже если при её покупке использовался материнский капитал. Причины отказа от подобного рода недвижимости могут быть разные, однако обычно люди отказываются от квартиры, купленной в ипотеку, из-за следующих ситуаций:

• переезжают в другой город; 
• решают приобрести другую недвижимость — например, большей квадратуры или меньшей; 
• нужны деньги — бывает, что заёмщикам нечем платить за ипотеку;
• нашли более выгодные условия кредитования у другого банка.

Возможно ли продать такую недвижимость  

Ипотечную квартиру продать сложно, но возможно. Заёмщику обязательно нужно получить согласие от банка-кредитора, либо же полностью погасить кредит. До того, как собственник ипотечной квартиры полностью не рассчитается с финансовой организацией, квартира находится под обременением. Это нужно банкам, чтобы обезопасить себя в подобных сделках — они могут забрать недвижимость в случае, если, например, кредитор не платит по ипотеке. Если банк отказывается, то без погашения ипотечной задолженности квартиру продать нельзя.

Как банки относятся к таким сделкам  

Обычно банки не против продажи квартиры, купленной в ипотеку. Им важно, чтобы долг был полностью погашен. При этом требования к покупателю становятся жёстче — такими же, что предъявляются банками к кредиторам.

Там же, где и покупателя на квартиру без обременения. Однако здесь есть нюанс: обычно квартиру в ипотеку могут приобрести те, у кого уже есть необходимая для покупки сумма. Приобретать такую недвижимость выгодно: во-первых, она прошла проверку банка, а во-вторых, её стоимость увеличится после снятия обременения.

Стоит ли указывать в объявлении информацию о кредите  

Мы советуем указывать такие важные и существенные детали. В данном случае покупатель будет знать о рисках и скорее всего не откажется при возникших с банком проблемах: согласиться проходить банковскую процедуру проверки, ждать её окончания или момента, когда продавец возьмёт кредит для погашения долга в другом банке. Иногда бывает, что покупатель неофициально выплачивает ипотеку за продавца. Правда, обычно на подобного рода альтернативу соглашаются знакомые друг с другом участники сделки, так как она требует доверия.

Пошаговая инструкция, как продать квартиру в ипотеке  

Досрочное погашение долга  

В случае, если вы хотите досрочно погасить ипотеку, можно взять у покупателя задаток, которого будет достаточно для выплаты долга по кредиту. Схема продажи недвижимости следующая:

1. Возьмите разрешение в банке и посчитайте оставшуюся сумму задолженности. 
2. Составьте договор купли-продажи и заверьте документ у нотариуса. 
3. Выпишите всех жильцов из квартиры.
4. Получите задаток и внесите его на погашение ипотечного долга. 
5. Передайте права собственности и получите остаток суммы от покупателя.

Также есть вариант погашения долга перед банком по ходу сделки. В качестве получателя задатка выступит непосредственно банк. Этапы продажи при выборе этого варианта:

1. Получите разрешение от банка на продажу и высчитайте остаток долга по ипотеке. 
2. После покупатель открывает две ячейки: одну — для выплаты вам остатка долга, а вторую — для суммы непогашенной ипотеки.
3. Затем составляется договор купли-продажи и регистрируется сделка. 
4. Берёте деньги из депозитарной ячейки, чтобы погасить задолженность.
5. Далее — залоговое обременение переходит к покупателю. 
6. Остаток денег переводят банку, залоговое обременение с квартиры снимается.

Это один из самых безопасных вариантов, потому что весь процесс сделки и процесс передачи прав собственности и денег курируется и контролируется банком.

Этот вариант подразумевает переоформление ипотечных обязательств на другого человека. Обычно его используют, если нет возможности самостоятельно закрыть долг по ипотеке. Отметим, что в таком случае могут поменяться условия ипотеки.

Основные этапы для такой сделки:

1. Запросите разрешение на сделку от банка. 
2. Найдите покупателя, у которого есть возможность закрыть ипотечный долг. 
3. Оформите договор задатка и сделку у нотариуса. 
4. Покупатель переводит в банк деньги для оплаты ипотеки. 
5. Банк снимает залоговое обременение. 
6. Покупатель оформляет новую ипотеку на сумму, которую должен заплатить за квартиру продавцу. 
7. Оформляете сделку. 
8. Банк выдаёт деньги покупателю для выплаты бывшему владельцу квартиры.

Важно понимать, что это достаточно сложный и затратный по времени способ. Однако в то же время риск для обеих сторон будет минимальным.

Реализация квартиры банком  

Ещё один вариант продажи квартиры, если нет возможности закрыть долг по ипотеке. Банк будет самостоятельно продавать недвижимость на специальных площадках. Из обязательных документов нужно оформить согласие банка и заёмщика.

Сам же процесс реализации недвижимости будет таким:

1. Банк проводит оценку квартиры и выставляет её на торги. 
2. Покупатель открывает две депозитарных ячейки: одна нужна для выплаты остатка долга по ипотеке, а вторая — для перевода денег продавцу. 
3. Все стороны сделки подписывают соглашение. 
4. Банк и продавец получают деньги.

Это один из самых невыгодных вариантов продажи, потому что обычно банк устанавливает низкую стоимость квартиры. По факту может случится так, что продавец не получит ничего за квартиру, потому что все деньги пойдут на погашение ипотечного долга. В данном случае банк не заботится о продавце, ему важнее получить деньги в счёт уплаты долга.

Рефинансирование ипотеки  

Отличная альтернатива при продаже квартиры — рефинансировать ипотечный кредит в другом банке. Для этого нужно предоставить стандартный пакет документов для оформления ипотеки, такой же, как и в первый раз. После того, как получите одобрение от банка, можно выходить на сделку. Параллельно продавец получит более выгодный процент по ипотеке. Однако нужно учитывать, что этот вариант подразумевает вложения, например, за перерегистрацию сделки, страховку и так далее. В среднем, придётся потратить около 100 000 рублей.

Взятие кредита для досрочного погашения  

Если сумма долга по ипотеке небольшая — в пределах 1-2 млн рублей — это будет хорошей альтернативой рефинансированию. Суммы потребительского кредита должно хватить на погашения ипотченой задолженности.

Согласно Налоговому кодексу РФ, собственник обязан уплатить НДФЛ 13% при продаже недвижимости, если он владел ей менее 5 лет. Если же срок владения превышает 5 лет — продавец освобождается от уплаты налога. Напомним, что датой начала владения считается тот день, который указан в ЕГРН или в свидетельстве о государственной регистрации права.

Для расчёта налога советуем использовать эту формулу, но только в том случае, если стоимость квартиры в договоре превышает 70% от кадастровой: Налог = (сумма, которую заплатил покупатель, – сумма покупки и процентов) * 13%.

Пример:

Купили недвижимость в ипотеку за 25 млн рублей. На момент продажи владели имуществом 1 год и выплатили банку проценты в размере 1 300 000 рублей. Ваш покупатель готов приобрести квартиру за 30 млн рублей. В таком случае нужно будет заплатить налог: (30 млн – 25 млн – 1,3 млн) * 13% = 481 000 рублей.

Также, если продаёте квартиру в ипотеке, при уплате налога нужно предоставить документы, подтверждающие расходы. Для этого можно предоставить копию ипотечного договора в налоговую. Подробнее о налоге с продажи ипотечной квартиры читайте в материале.

Нюансы продажи квартиры  

При разводе  

Отметим, что ипотечная недвижимость хоть и является общим имуществом супругов, она всё ещё находится под обременением. Именно поэтому не подлежит разделу в обычном порядке.

Есть несколько путей решения вопроса, например, погасить оставшуюся часть ипотеки досрочно, продать квартиру и поделить пополам выручку. Отметим ещё раз, что все сделки с квартирой с обременением нужно согласовывать с банком.

Если использовали материнский капитал  

Согласно закону, родители должны выделить детям доли на владение недвижимостью после полного погашения кредитной задолженности. Это правило действует в следующих случаях использования материнского капитала:

• деньги вносили в качестве первого взноса; 
• деньги шли в счёт задолженности по ипотечному кредиту.

При этом, если в числе собственников квартиры фигурируют несовершеннолетние, то для продажи такой недвижимости нужно получить разрешение от органов опеки и попечительства. Специалисты службы должны оценить — не нарушает ли сделка интересов и прав детей.

Заключение  

Если вы хотите купить квартиру в новостройке — мы поможем. Напишите или позвоните по номеру +7 (499) 681-74-01, и наши брокеры подберут лучшие варианты на рынке под ваш запрос.