Как проверить застройщика при покупке новостройки: надёжен или нет?

При покупке недвижимости важно ответственно подходить к выбору застройщика, потому что именно от него зависит, как быстро вы заедете в новый дом и какого он будет качества. В материале расскажем, какие документы нужно изучить и как понять, что девелопер надёжный.

Рейтинг надёжности  

В едином ресурсе застройщиков, ЕРЗ, можно найти раздел с рейтингом застройщиков. Есть много фильтров:

• по скорости строительства; 
• объёмам сдаваемых объектов;
• по потребительским качествам комплексов: здесь оцениваются более 100 параметров — от архитектуры до инженерных систем.

Всего в этом рейтинге находятся более 13 000 российских жилых комплексов.

Однако только на этот рейтинг ориентироваться не стоит по следующим причинам:

1. Это не государственный рейтинг, а значит – оценки могут быть не всегда прозрачны и объективны.
2. Некоторые моменты не учитываются. Например, во время строительства у объекта сменился владелец. Первый – сильно срывал сроки, постоянно переносил сдачу дома, второй же – ответственно подходил к своим обязанностям и все последующие объекты вводил в эксплуатацию в срок. Но такие детали в карточке проекта не будут отражены.
3. Могут быть неточности. Обычно это относится к начинающим или совсем небольшим девелоперов.

Выписка из ЕГРЮЛ  

На сайте ФНС можно запросить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц – ЕГРЮЛ.

В этом документе указана вся юридическая информация о компании. Лучше искать через ИНН или ОГРН застройщика.

Также важно обращать внимание на дату регистрации компании. Бывает, что крупные застройщики создают компании под строительство конкретных объектов. Регистрируют их, как правило, незадолго до старта работ, поэтому оценить репутацию будет сложно.

Помимо этого, обязательно стоит обратить внимание на то, чтобы в выписке не было данных о ликвидации, прекращении деятельности или недостоверности сведений о юридическом лице.

Сведения на сайте Наш.дом.рф  

На портале «Наш.дом.рф» есть сервис «Проверка новостроек», где застройщики обязаны публиковать разрешение на строительство и проектную декларацию в разделе «Карточка дома».

С точки зрения функциональности этот портал очень удобен, можно посмотреть каталог новостроек, реестр застройщиков и единый реестр проблемных объектов.

На портале можно следить за ходом строительства дома, видеть степень готовности, а также количество проданных квартир.

Сроки строительства можно посмотреть в проектной декларации. Период строительства стоит сравнивать со статистикой средней продолжительностью стройки в зависимости от региона расположения.

Сроки по каждому конкретному жилому комплексу можно уточнить на портале проверки новостроек:

1. Найдите через поиск ваш ЖК и перейдите в его карточку. 
2. Кликните на ссылку «Перейти на карточку дома» внизу страницы. 
3. На странице объекта в разделе «Документы» указаны проектные декларации. Нужно открыть самую последнюю.

Сведения о судебных спорах и банкротстве  

Несмотря на то, что эскроу-счета защищают дольщиков от потери денег из-за недобросовестных застройщиков, лучше дополнительно проверить компанию на предмет банкротства.

Есть несколько ресурсов, где можно посмотреть не начата ли процедура банкротства:

1. Единый реестр сведений о банкротстве. 
2. Картотека решений арбитражных судов.

Важно обращать внимание на причину судебных исков. Претензии дольщиков из-за нарушения сроков строительства достаточно распространённая история. Однако, когда на девелопера подаёт иск прокуратура – стоит задуматься о его надёжности.

Фотоотчёты и видео с веб-камер  

Девелоперы обязаны публиковать минимум три фотографии стройки в месяц, найти их можно на сайте «Наш.дом.рф». Помимо этого, отслеживать видеотрансляцию можно на сайте застройщика. Ещё один действенный способ – приехать на объект и лично убедиться, что стройка идёт, и оценить темпы строительства.

Структура и репутация компании  

На сайте застройщика обязательно проверьте:

• контактные данные;
• учредительные документы;
• по какому договору работает девелопер;
• проектные документы.

В контактных данных посмотрите юридический и почтовые адреса, корректные телефоны для связи, адрес электронной почты для запросов, ИНН и ОГРН. Также можно ознакомиться с социальными сетями компании.

Помимо этого, проверьте сведения об учредителе или директоре. В выписке ЕГРЮЛ в пункте «Сведения о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юрлица» обычно указано ФИО руководителя компании или название управляющей организации. Обязательно убедитесь, чтобы в этой графе не было данных конкурсного управляющего – это значит, что компания находится на стадии банкротства.

Отзывы покупателей  

Помимо официальных документов и отчётности, стоит прочитать форумы и сторонние сайты с отзывами о застройщике. Если в сети только положительные истории дольщиков, то это должно насторожить, особенно, если девелопер реализовал уже несколько крупных проектов.

Информация о финансировании  

Строительство многоквартирных домов требует серьёзных вложений, поэтому важно уточнить, кто и каким образом финансирует проект. Сегодня практически все объекты строятся согласно 214-ФЗ, то есть в рамках долевого строительства. В 2019 году было принято решение перейти на эскроу-счета, чтобы защитить дольщиков от возможного банкротства компании или незавершения строительства.

Есть два варианта финансирования:

1. Прибыль от прошлых объектов.
2. Кредит в банке.

Кредитование – способ проверки надёжности девелопера, потому что банки выдают деньги только проверенным застройщикам.

Также есть ещё один путь получения финансирования для строительства – 215-ФЗ. В таком случае люди создают жилищно-строительный кооператив. Главный недостаток сделок по такой недвижимости – больший риск столкновения с юридическими проблемами.

Документация на новостройку и застройщика  

Перед началом стройки девелопер должен собрать внушительный пакет документов:

• Разрешение на строительство. Его выдаёт администрация района, в котором планируется жилой комплекс. Без этого документа строительство нелегально. На этом этапе государство также проверяет застройщика, его надёжность и юридическую чистоту документов. 
• Проектная декларация. Его составляет строительная компания по единой форме. В ней девелопер должен указать основные данные о строящемся объекте: дату сдачи, характеристики, экспертизы, подрядчиков и возможные риски.

Здесь важно обратить внимание, кому принадлежит участок земли, где возводят дом. Самый оптимальный и лучший вариант, когда собственник земли застройщик. Об этом можно также узнать по выписке из ЕГРН.

Что касается самого девелопера, то в открытом доступе должны быть размещены:

• документ о регистрации компании; 
• устав; 
• выписка из ЕГРЮЛ; 
• свидетельство о постановке на налоговый учёт.

Наличие уже готовых проектов  

На сайте застройщика или по поиску можно найти прошлые проекты девелопера. Обращайте внимание на сроки, отзывы дольщиков и нынешнее состояние домов.

Низкие темпы строительства  

Темпы строительства и сроки сдачи объекта – одни из самых важных факторов, на которые стоит обращать внимание перед покупкой. Разумеется, нужно понимать, что иногда сроки сдвигаются не по вине застройщика, например, подрядчик вовремя не доставил строительные материалы.

Девелопер должен за 2 месяца уведомить дольщиков, что будет небольшая задержка сдачи объекта. Обычно в таком случае стороны подписывают дополнительное соглашение, а покупатель может претендовать на компенсацию за срыв сроков.

Однако, если застройщик каждый проект сдаёт с опозданием, это должно насторожить. Точно как и неактивная ситуация на стройке: нет рабочих, техники и т.д. Это можно отслеживать по камерам и фотоотчётам, например, на сайте девелопера.

Отсутствие аккредитации банка или документов  

Наличие документов и аккредитации у банка – ещё один важный пункт при проверке застройщика. В открытом доступе должны быть доступны проектная декларация, разрешение на строительство, договор страхования, проект договора долевого строительства и другие. Отсутствие этих документов может свидетельствовать о проблемах у компании.

Также стоит обращать внимание на список банков и наличие у них аккредитации. Если видите в списке небольшое количество малоизвестных кредитных организаций – повод задуматься о надёжности застройщика. Банки серьёзно относятся к проверке девелоперов, и если у них возникают малейшие подозрения в их финансовой надёжности – выдавать им кредиты они не будут. При этом, если застройщик аккредитован у ведущих банков России, то вероятность возникновения проблем минимальна.

Нет возможности заключить договор ДДУ  

Договор долевого участия – своего рода гарантия для обеих сторон, в том числе, что проект соответствует всем требованиям 214-ФЗ. Если застройщик не готов оформлять покупку недвижимости таким образом, это может свидетельствовать о несоответствии рабочей документации необходимым требованиям. Любые другие формы договоров должны вызывать настороженность и вопросы к девелоперу.

Очень низкие цены или большие скидки  

Одним из тревожных звоночков является подозрительно низкая стоимость недвижимости или неоправданно большие скидки. Это может говорить о том, что проект или сам застройщик экономически неустойчивы. Нередко бывает, что малоизвестные и локальные компании, чтобы выровнять финансовое положение и привлечь аудиторию, начинают последовательно снижать цены – демпинговать.

Однако в данном случае важно сравнивать цены на схожие объекты. Например, в одном районе, либо на той же стадии готовности, либо одинаковыми по площади.

Похожая ситуация и с дисконтами: высокие скидки 15-20% – повод усомниться в финансовой состоятельности компании. Однако сезонные скидки – исключение. Обычно они составляют 5-10% и часто для их получения нужно соблюсти жёсткие условия, например, сразу внести всю сумму.

На каких сайтах можно провести комплексную проверку застройщика?  

Есть несколько сервисов, которые помогут проверить девелопера:

• Наш.дом.рф – здесь можно посмотреть информацию о застройщике и объекте строительства. 
• Сайт арбитражных судов – тут размещены данные о наличии судебных дел в отношении девелопера. 
• Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ) – здесь рассчитывается индекс надёжности по каждому застройщику. 
• Выписка из ЕГРЮЛ на сайте налоговой и информация в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ). 
• В Едином реестре проблемных объектов можно проверить наличие у застройщика сложных объектов. Здесь также есть список новостроек, которые продаются согласно 214-ФЗ, это значит, что дольщики этого проекта максимально защищены. 
• На сайте столичного Стройкомплекса смотрите адреса проблемных проектов Москвы. 
• Ещё один вариант – мониторинг деловых и экономических СМИ. Профильные издания часто освещают ход реализации проектов застройщиков – от самого начала до смены руководства компании. Так, можно читать РБК или Forbes.

Чек-лист проверки  

Застройщика  

1. Оценить репутацию и количество успешных заверщённых проектов. 
2. Посмотреть форму договора, по которой работает девелопер, – ЖСК или ДДУ. 
3. Проверить законность стройки и изучить документы на сайте. 
4. На сайте ФНС запросить выписку ЕГРЮЛ. 
5. Проверить компанию на наличие судебных разбирательств.

Новостройки  

1. Проверить разрешение на строительство дома. 
2. Прочитать проектную декларацию строительства.

Несколько проектов от надёжных застройщиков  

«Дом Дау»  

«Дом Дау» – это жилой комплекс премиум-класса рядом с международным деловым центром «Москва-Сити» в Пресненском районе. В пешей доступности 3 станции метро: в 5 минутах «Выставочная» и «Деловой центр», а в 10 минутах «Международная». Есть удобные выезды на автомагистрали – всего 3 минуты до ТТК, 5 до Звенигородского шоссе и 6 минут до Кутузовского проспекта.

В 85-этажном небоскрёбе расположены квартиры различной площади – от 31 м² до 990 м². Застройщик предлагает разнообразные планировочные решения: от уютных студий до просторных двухэтажных пентхаусов для большой семьи. Есть варианты с террасами и возможностью установки дровяного камина. Квартиры продаются в формате shell&core, вы можете спроектировать пространство под себя и претворить в жизнь собственный дизайн-проект. Благодаря панорамному остеклению из окон квартир открываются живописные виды на главные достопримечательности столицы: парк «Красная Пресня», башни «Москва Сити» и «Экспоцентр», парк Победы, гостиницу «Украина» и МГУ.

В лобби небоскрёба резидентов встретит консьерж-сервис: специалисты службы помогут решить все бытовые вопросы и освободят ваше время. На крыше стилобата разместился приватный внутренний двор: здесь есть secret garden для спокойного отдыха с семьёй, зоны для занятий йогой и воркаутом. А на террасе второго этажа организована безопасная детская площадка, чтобы самые маленькие резиденты могли здорово проводить время со сверстниками.

В самом стилобате есть всё необходимое для комфортной жизни: кофейни, ресторан, минимаркет, спа-салоны, коворкинг, салоны красоты и крупноформатный детский досуговый центр. Всё это позволяет работать и отдыхать, даже не покидая территорию комплекса и не тратя время на дорогу.

Проект МФК «Дом Дау» реализуется совместно с ГК «Сумма элементов». В портфеле компании есть проект МФК «Эйлер» на 23 545 м² у станции метро «Шелепиха». Capital Group – инвестиционный партнёр по реализации проекта МФК «Дом Дау» в ММДЦ «Москва-Сити». Компания разрабатывала концепцию проекта. Она является лидером в области высотного строительства и одним из крупнейших девелоперов элитного жилья в Москве, в её портфеле 9 млн м². Среди проектов компании можно выделить небоскрёбы с квартирами Capital Towers, МФК ОКО в «Москва-Сити», жилой комплекс «Бадаевский» и жилой квартал «Золотой» напротив Кремля.

Forum – клубный дом премиум-класса в 5 минутах ходьбы от станции метро «Сухаревская». А в минуте от дома находится удобный выезд на Садовое кольцо. Рядом с комплексом «Цветной бульвар», универмагом «Цветной», недалеко сад «Эрмитаж» и Ботанический сад МГУ для неспешных прогулок и отдыха.

Всего в 13-этажном доме 46 квартир, в каждой – чистовая отделка в стиле mid-century и встроена система «умный дом». Есть предложения, в которых спроектированы приватные террасы площадью 20 метров – они расположены вдалеке от посторонних глаз, вы сможете проводить уютные вечера с семьёй и друзьями. А для ценителей уникальных пространств на верхних этажах есть два двухуровневых пентхауса площадью 350 м² и террасами 80 м². За счёт панорамного остекления вы можете любоваться на историческую часть Москвы, а специальные экраны на окнах защитят от уличного шума и вечно неспящего Садового кольца.

Интерьер лобби вдохновлён эстетикой интернационального стиля. Само пространство получилось открытым и наполненным естественным светом. В лобби организовано удобное общественное пространство для общения и деловых встреч. Резидентов комплекса встречает консьерж, который в любое время поможет решить бытовой вопрос – принять посылку или забронировать столик для романтического ужина.

На первых трёх этажах есть все необходимые сервисы для комфортной жизни: приватный кинотеатр, библиотека, зал для фитнеса и йоги, спа-комплекс для отдыха после рабочего дня. Внутренний двор разделён на две части – тихую для уединённых прогулок с семьёй и открытую внешнюю, где можно провести встречу.

Девелопер проекта – компания MR Group. Застройщик работает на рынке недвижимости уже более 20 лет. В портфеле компании 52 объекта, общая площадь которых 9,5 млн м² в Москве, МО и Сочи. Последние проекты: «Царская площадь», «Басманный, 5», «Воробьёв дом», Slava, Hide и Maison Rouge.

Если вы хотите приобрести квартиру или апартаменты для комфортной жизни в лучших локациях столицы, мы поможем. На сайте можно найти сотни предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. Наши эксперты проведут сделку от и до, проверят застройщика и подберут лучшие варианты под ваш запрос.