Счёт эскроу и аккредитив – в чем отличия между ними?
Счёт эскроу и аккредитив используются для расчётов по сделкам купли-продажи недвижимости. Оба способа гарантируют защиту средств, но в то же время обладают некоторыми различиями, которые стоит учитывать. О том, что это за способы расчёта и какой из них выбрать, рассказываем в материале.
Определение и описание
Эскроу-счёт
Эскроу-счёт – это банковский счёт, на котором хранятся деньги покупателя, предназначенные для дальнейшего расчёта с застройщиком после выполнения всех обязательств. До тех пор, пока условия договора не выполнены, или же договор не расторгнут, стороны не могут использовать эти средства.
Сейчас такой способ расчёта используют при долевом строительстве: средства дольщиков на эскроу-счёте заблокированы до сдачи объекта. Уже в зависимости от результата строительства они перечисляются или застройщику, или обратно покупателю.
Аккредитив
Аккредитив – специальный банковский счёт, предназначенный для хранения денег вплоть до предоставления продавцом доказательств исполнения всех условий договора. Такой способ используют при покупке квартир на вторичном рынке. В этом случае банк выступает лишь посредником и берёт за это комиссию – от 0,1 до 0,6% от суммы платежа.
Основные различия аккредитива и эскроу-счёта
При оформлении аккредитива устанавливаются обязательные условия – только после их исполнения продавец сможет получить деньги. Для закрытия такого счёта будет достаточно одной стороны сделки.
В отличие от аккредитива эскроу-счёт можно закрыть только в присутствии всех сторон. А также в случае с аккредитивом банк не несёт ответственность за сделку, а всего лишь выполняет роль посредника.
В условиях получения денег
При составлении договора долевого участия (ДДУ) обязательно указывается срок, в течение которого будут выполнены все условия. Как только застройщик выполнит свои обязательства, банк перечислит ему деньги дольщиков. Если же условия не выполнены, банк закрывает счёт и возвращает средства покупателю. Однако если строительство затягивается, сроки действия договора могут быть продлены с согласия всех участников сделки.
Что касается аккредитива, то здесь банк выступает своеобразным гарантом надёжности сделки: покупатель знает, что получит товар, а продавец уверен в получении денег. Такой счёт используют только для безналичного платежа.
В степени защищенности средств
Деньги на эскроу-счёте и аккредитиве застрахованы:
- на эскроу-счёте для сделок с недвижимостью до 10 млн рублей;
- на аккредитиве до 1,4 млн рублей.
Это значит, что по закону покупатели смогут вернуть деньги, если сделка не состоится. Однако важно понимать: если дольщик приобрел, например, две квартиры, по 8 млн рублей каждая, то общая сумма возврата составит 10 млн рублей, а не 16 млн рублей.
В стоимости
Открытие и обслуживание счёта эскроу:
- при составлении ДДУ – бесплатно;
- при покупке квартиры на вторичном рынке – минимум 3 000-5 000 рублей.
Открытие и обслуживание аккредитива:
- при составлении ДДУ — платно; в среднем от 1 000-3 500 тысяч рублей до максимум 9 000 рублей;
- бесплатное обслуживание возможно при выполнении определённых требований банка;
- есть вероятность дополнительных расходов за перевод средств на счёт продавца.
В процедуре оформления
Процесс оформления аккредитива и эскроу-счёта отличается. Для открытия аккредитива покупателю, который перечисляет на него свои средства, достаточно просто написать заявление. В то время как для открытия эскроу-счёта необходимо заключить договор и указать условия передачи денег с участием трёх сторон: банка, продавца и покупателя.
Однако в процедуре оформления есть и сходство – в договоре купли-продажи квартиры обязательно должны быть сведения о том, как и при каких условиях продавец получит средства с аккредитива или со счёта эскроу.
Использование формы аккредитива не всегда удобно из-за правил, указанных в нормативных регулирующих документах. Эскроу-счёт, наоборот, более гибкий, его основным регулятором является договор, в котором прописаны условия выполнения сделки.
В ответственности сторон
Счёт эскроу накладывает серьёзные обязательства на банк – он несёт ответственность за результат, а, следовательно, и за соблюдение абсолютно всех условий.
В случае с аккредитивом банки не должны сверять его условия и условия основного контракта – это задача сторон договора, то есть продавца и покупателя, причём в большей степени бенефициара.
Обычно при открытии счёта эскроу застройщик выбирает банк, который его кредитует. При открытии аккредитива это право остается за покупателем.
В механизме использования
Аккредитив – это механический способ расчётов, для использования которого необходимо точно определить основания, когда средства будут перечислены продавцу. Это могут быть предоставленные покупателем документы, например, выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности. А также акт приёма-передачи, справка с отсутствием зарегистрированных лиц и другие документы.
Осуществление платежей через эскроу-счёт также требует вышеупомянутых документов, однако в этом случае роль банка существенно увеличивается. В его обязанности будет входить проверка исполнения договора купли-продажи, а это значит, что условия получения денежных средств могут быть более сложными.
Из-за большей ответственности перед сторонами не многие банки предоставляют эскроу-счета, потому что им гораздо проще использовать аккредитивы, в которых их роль как посредника невелика.
Другие отличия
Открыть аккредитив имеет право любой банк. А счёт эскроу для расчётов по ДДУ, согласно 214-ФЗ, могут открыть только уполномоченные банки из реестра ЦБ. Все условия аккредитива фиксируются перед сделкой и их нельзя изменить. Когда речь идет о счёте эскроу, то можно вносить правки даже в процессе сделки – если все стороны согласны.
Помимо этого, эскроу-счёт можно закрыть только в присутствии всех сторон сделки, потому что банк защищает интересы не только покупателя, но и продавца. А для закрытия аккредитива достаточно присутствия одной из сторон или банка, поэтому покупатель может сделать это в любой момент.
Кроме того, если у гражданина имеются задолженности по штрафам или неуплата по налогам, лучше выбрать счёт эскроу – потому что его нельзя арестовать. В случае с аккредитивом приставы имеют право принудительно списать средства со счёта, арестовать их или приостановить операции.
Ещё одно важное отличие в том, что за использование счёта эскроу банк не берёт комиссию, а за хранение денег на аккредитиве проценты могут составлять около 0,1–0,6% от суммы платежа за каждую операцию.
Вывод: что и когда выбрать?
Использование эскроу-счёта выгодно участникам долевого строительства – таким образом деньги дольщиков находятся в безопасности вплоть до завершения стройки и передачи прав собственности на квартиру. Кроме того, для застройщика работа по эскроу-счёту стала обязательной с 1 июля 2019 в соответствии с 214-ФЗ.
При этом для покупки недвижимости, а также для заключения ипотечных сделок, договоров поставки и купли-продажи другого ценного имущества, например, автомобиля или акций подойдут как аккредитив, так и эскроу-счёт.
Возможно ли одновременное использование?
По закону можно использовать одновременно и аккредитив, и эскроу-счёт, например, если нужно оплатить недвижимость по частям. Однако важно понимать, что это может усложнить сделку, потому что потребуется гораздо больше времени и сил на согласование документов, взаимодействие с банками и другие этапы.
Но в случае, когда деньги получают два разных человека, может быть удобнее использовать оба способа расчёта.
Пошаговая инструкция, как поменять аккредитив на эскроу
Перейти с аккредитива на эскроу-счёт достаточно просто. Алгоритм действий такой:
- Прийти в отделение банка с паспортом и написать заявление об отказе от аккредитива.
- После этого, согласно установленным срокам, вам вернутся деньги, которые вы сможете положить на эскроу-счёт.
Заключение
Выбирая между эскроу-счётом и аккредитивом, ориентируйтесь на то, важно ли вам, чтобы банк контролировал сделку «от» и «до». А также необходимо учитывать – что именно вы покупаете: квартиру, машину или драгоценные металлы. Если вы планируете приобрести новостройку – позвоните по номеру +7 (499) 955-59-71. Наши эксперты ответят на все ваши вопросы и возьмут все юридические вопросы на себя.