Можно ли и как продать квартиру без налога?

По закону с продажи недвижимости нужно платить налог — 13% от суммы, которую вы заработали. Однако есть способы этого избежать. В материале рассказываем, когда и почему физическому лицу можно не платить налог с продажи квартиры.

Да, это возможно. Есть несколько способов:

1. Соблюдён минимальный срок владения недвижимостью: 3 или 5 лет — в зависимости от ситуации.
2. Квартира была куплена до 1 января 2016 года. 
3. Семьи, у которых есть двое и более детей. 
4. При соблюдении ряда условий. Продать квартиру без прибыли.

Нюансы о наследстве  

Продавая квартиру, которую вы получили в наследство, нужно учитывать некоторые моменты:

1. Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, при уплате НДФЛ при продаже квартиры раньше 3 лет — учитываются также и расходы, которые понёс наследодатель на приобретение квартиры. При условии, что их можно документально подтвердить. В этом случае, наследник может использовать вычет, который равен потраченной ранее сумме.
2. 3 года владения нужно отсчитывать с даты смерти наследодателя. Это объясняется тем, что право собственности на такое имущество возникает именно с этого дня, а не с даты его регистрации.

Способы, как не платить налог при продаже квартиры:  

По сроку владения  

Согласно Налоговому кодексу, если продать квартиру раньше положенного срока, то нужно заплатить налог. По общим правилам это срок составляет 5 лет с момента внесения информации в базу ЕГРН. Однако есть исключения, они прописаны в пункте 3 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ. Можно не платить налог в следующих случаях:

Владеете недвижимостью более 3 лет и при этом она:

• получена в подарок от близкого родственника; 
• перешла по наследству; 
• приватизирована; 
• получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
• является единственной квартирой.

Когда метод сработает:

В марте 2021 года получили квартиру в наследство от дедушки. А в апреле 2024 года решили её продать. Так как с момента получения недвижимости в наследство прошло более 3 лет — платить налог не нужно будет.

Когда метод не сработает:

В марте 2021 года купили квартиру, а в апреле 2023 года решили её продать. Минимальный срок владения недвижимостью не прошёл, поэтому уплатить 13% всё же придётся.

Без получения прибыли  

В этом случае мы говорим про ситуации, когда квартиру продали по той же цене, что и приобретали, либо меньше.

Однако нужно учесть два момента:

1. Стоимость, за которую покупали квартиру, нужно подтвердить документами. Предоставить договор купли-продажи недвижимости и подтверждение оплаты, например, выписку из банка или расписку, если деньги отдавали наличными.
2. Стоимость квартиры не должна быть меньше 70% от её кадастровой цены. В ином случае налоговая пересчитает доходы и начислит налог с этой суммы.

Когда метод сработает:

Квартиру купили в декабре 2023 года за 30 млн рублей. В январе 2024 года потребовалось её срочно продать. Цену поставили ту же — 30 млн рублей. В этом случае налоги платить не придётся, потому что прибыль составила 0 рублей.

Когда метод не сработает:

Квартиру купили в декабре 2022 года за 30 млн рублей, а в январе 2024 года решили продать за ту же стоимость. Однако кадастровая стоимость квартиры за это время выросла на 6 млн рублей.

Продажа по стоимости меньше 1 млн рублей  

Можно воспользоваться налоговым вычетом при продаже квартиры — уменьшить сумму на 1 000 000 рублей. Обычно этот способ выгоднее, чем «доходы минус расходы». Поэтому его можно использовать, если не можете доказать, за какую стоимость приобрели квартиру.

Однако этот вычет может быть полезен, если квартира или же её часть продаётся менее, чем за 1 000 000 рублей. Если использовать вычет, можно освободиться от уплаты налога.

При этом налоговая в любом случае обратит внимание на кадастровую стоимость квартиры. Если цена продажи будет меньше, чем 70% кадастровой, то налоговая может пересчитать доход. Тогда заплатить НДФЛ нужно.

Когда метод сработает:

Квартиру продают за 980 000 рублей. Можно воспользоваться вычетом: 980 000 — 1 000 000 = меньше 0 рублей. Получается, что налог платить не придётся.

Когда метод не сработает:

Квартиру продают за 980 000 рублей. При этом её кадастровая стоимость — 1 600 000. Посчитаем 70% от неё и получим 1 120 000 рублей. Поэтому налоговая пересчитает сумму дохода: 1 120 000 рублей вместо 980 000 рублей.

Можно воспользоваться налоговым вычетом и уменьшить сумму, которая облагается налогом, на 1 000 000 рублей. Получится: 1 120 000 — 1 000 000 = 120 000 рублей. С этой суммы налог 13% составит 15 600 рублей.

С 1 января 2022 году были введены послабления для семей с двумя и более детьми. Теперь они могут не платить налог с продажи квартиры, даже если владеют ей меньше 5 лет. Для этого нужно соблюсти ряд требований:

1. Семья должна купить новую недвижимость до 30 апреля года, который следует за тем, когда продали предыдущую квартиру. Например: квартиру продали 23 мая 2024 года, значит новую нужно приобрести до 30 апреля 2025 года. 
2. Общая площадь и кадастровая стоимость новой недвижимости должны быть выше проданной. 
3. В семье двое и более детей до 18 лет или 24 лет, если учатся очно. 
4. Кадастровая стоимость квартиры не превышает 50 млн рублей. 
5. На момент продажи семье не принадлежит в совокупности более 50% другой недвижимости, общая площадь которой больше приобретаемой.

Когда метод сработает:

Семья купила квартиру в январе 2024 года, а в феврале 2024 года решила её продать. В семье трое детей младше 18 лет и эта квартира — единственная недвижимость для них. При этом сразу после продажи семья собирается приобрести новую квартиру на 25 м² больше. Стоимость первой квартиры — 34 млн рублей, а второй — 41 млн рублей.

Семья выполнила все условия, поэтому налог с продажи платить не будет.

Когда метод не сработает:

Семья купила квартиру в декабре 2023 года, а в феврале 2024 года приняла решение о продаже. В семье есть дети до 18 лет. Однако у родителей есть ещё одна квартира, поэтому покупать новую они не собираются.

Поскольку новую недвижимость семья не приобрела, до 30 апреля 2024 года придётся заплатить налог 13%.

Подарок близкому родственнику  

Квартира относится к ценным подаркам, поэтому налог с её продажи заплатить всё же придётся. Однако есть исключения, например, если дарите близким родственникам, к которым относятся:

• супруг или супруга; 
• дети;
• родители;
• дедушки и бабушки;
• братья и сёстры;
• внуки.

Если дарить квартиру им, то платить налог не нужно.

Когда метод сработает:

Договор дарения оформлен бабушкой на внука. Внук может распоряжаться квартирой как хочет, однако, если он продаст её в течение трёх лет — заплатит налог с дохода.

Когда метод не сработает:

Дядя подарил квартиру своему племяннику. Однако они не являются близкими родственниками, и племяннику нужно будет заплатить 13% с дохода. Если платить налог не хочется, можно воспользоваться следующим решением: дядя подарит квартиру своей сестре, а та в свою очередь подарит её своему сыну.

С 2020 года продать единственную недвижимость можно без уплаты налога, если прошло 3 года с момента покупки. Обязательно соблюсти условия:

На момент сделки в собственности нет другой квартиры у обоих супругов.

Новую квартиру приобрели в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог.

Когда метод сработает:

Семья купила квартиру в 2021 году за 30 млн рублей. А в 2024 решили её продать за 35 млн рублей. Это их единственная недвижимость, поэтому и НДФЛ с продажи можно не платить.

Когда метод не сработает:

Семья купила квартира с 2021 году за 30 млн рублей. А в 2024 решили её продать за 35 млн рублей. У жены больше нет собственности, однако у мужа есть доля в другой квартире. Поэтому НДФЛ с продажи всё же придётся платить.

Получение налогового вычета  

В России есть два налоговых вычета, которые помогут не платить налог с продажи квартиры.

Применить налоговый вычет.

Если вы не получали имущественный вычет, то его можно вычесть из дохода от продажи квартиры. Вычет можно использовать как полностью, так и частично. Для этого обязательно нужно написать заявления в налоговую.

Уменьшить сумму дохода на расходы.

В этом случае нужно приложить договор купли-продажи или ДДУ, по которому была куплена недвижимость. Помимо этого, уменьшить налоговую базу можно на сумму средств, которые вложили в ремонт. Однако отметим, что квартира должна быть куплена в новостройке, и в договоре указано «без отделки».

Нюансы, если квартира приобреталась с господдержкой  

Представим, что для первоначального взноса на ипотеку семья использовала материнский капитал. Ошибочно полагать, что при продаже такой недвижимости, не нужно будет платить налог. Если не был соблюдён минимальный срок владения квартирой — пять лет, то ставка составит стандартные 13%. При этомом, под yдepжaниe нe попадёт caмa cyммa мaтepинcкoгo кaпитaлa.

Заключение  

Если вы хотите купить квартиру в престижных локациях столицы — позвоните нам по телефону +7 (495) 431-99-33. Наши брокеру помогут определиться с жилым комплексом и подберут лучшие варианты на рынке под ваш запрос. А также сопроводят сделку на всех этапах.