Флиппинг: как построить прибыльный бизнес на перепродаже квартир

В России про флиппинг пока что говорят редко. А зря: если всё сделать правильно, в ваших руках окажется интересный и прибыльный бизнес. В этой статье рассказываем всё, что нужно знать про флиппинг — от истории до подробных руководств по каждому этапу.

Флиппинг — это краткосрочная инвестиционная стратегия. Она работает по простой формуле: вы покупаете квартиру в плохом состоянии, быстро делаете качественный ремонт и продаёте объект с наценкой. Доходность флиппинга в первую очередь зависит от того, насколько грамотно вы оцениваете потенциал недвижимости, и может доходить до 60%. А ещё здесь очень важно делать всё быстро: чем дольше простой, тем выше риски.

Флиппинг появился в США в конце 1980-х. Тогда инвесторы начали покупать старые дома, ремонтировать их за свой счёт и перепродавать по рыночной цене. Страна как раз преодолела серьёзный экономический кризис, поэтому отремонтированные объекты пользовались большим спросом.

Эта стратегия быстро обрела популярность: на телевизионных каналах про неё стали снимать отдельные передачи, а в субурбии один за другим открывались магазины стройматериалов. За последние 30 лет флиппинг актуальность не потерял: почти 10% всех сделок на американском рынке недвижимости проходят как раз по этой схеме. До России эта стратегия добралась недавно, но и здесь у неё есть большой потенциал — правда, продают с её помощью обычно квартиры, а не дома.

Плюсы

• Высокая доходность. Если правильно подобрать объект, можно выйти на доходность в пределах 25–60% от изначальной суммы вложений. 
• Не нужно ждать. Обычно флипперы реализуют одну квартиру за 3–4 месяца. За это время они находят объект, делают ремонт и выходят на сделку. Для сравнения: если вкладываетесь в недвижимость на стадии котлована, придётся ждать как минимум пару лет, пока девелопер только достроит дом. 
• Реальная польза. При флиппинге инвестор не просто перепродаёт квартиру, а своими руками создаёт ценный и востребованный продукт. А если вы занимаетесь старыми объектами, то это даже можно сравнить с редевелопментом. 
• Защита от мошенников. Титульное страхование недвижимости позволяет обезопасить себя от мошеннических схем и семейных разборок: даже если инвестор вдруг потеряет права на объект, он сможет вернуть себе его полную стоимость.

Минусы

• Нужно много времени и сил. Даже если вы занимаетесь флиппингом в качестве стороннего проекта, вам всё равно придётся уделять много времени теории и практике: анализировать особенности рынка, просматривать множество вариантов, составлять планы ремонта и координировать работу строительной бригады. И это только самый минимум. 
• Стартовый капитал — всегда свой. Флиппинг и кредиты плохо сочетаются: если что-то пойдёт не по плану, можно залезть в серьёзные долги. А ещё любое действие придётся согласовывать с банком, что может сильно замедлить процесс. 
• Простои губительны. В флиппинге важна скорость. Чем быстрее вы закончите ремонт и выйдете на сделку, тем больше прибыли вы получите. И наоборот: если на каком-то из этапов будут промедления, затраты будут становиться всё более ощутимыми — особенно на фоне инфляции. 
• Много бюрократии. Недостаток, который всегда сопровождает любые манипуляции с недвижимостью. Приготовьтесь к тому, что придётся много работать с документами: например, проверять продавцов, составлять документацию на квартиры или писать договоры купли-продажи.

Как выбрать подходящую квартиру

Оцените потенциал объекта

Сделать это проще, чем кажется. Зайдите на любой агрегатор объявлений и посмотрите, сколько стоят аналогичные квартиры с хорошим ремонтом в этом районе. Так вы сразу поймёте, на какую наценку сможете рассчитывать — и заодно определите, сколько примерно составит выручка.

Также нужно изучить особенности квартиры. Что хорошо:

• окна выходят во двор, в парк или на речку — или же через них открывается панорамный вид на город; 
• квартира находится не на первом этаже. Более того, чем выше этаж, тем больше наценка — там лучше виды, свежее воздух и больше солнечного света. Однако учитывайте, что в старых домах последние этажи ценятся меньше из-за потенциальных проблем с крышей;
• планировка предусматривает балкон, лоджию, антресоль или кладовую; 
• все комнаты изолированные.

Что плохо:

• окна выходят на дорогу или ещё хуже — на шоссе;
• квартира находится на первом/последнем этаже. На первом этаже не так безопасно, солнечного света меньше, зимой холоднее, а ещё бывают неприятные запахи и доносится весь шум с улицы. Такие квартиры обычно продаются с дисконтом 10–15% по сравнению со своими соседями сверху; 
• в планировке нет балкона, лоджии, антресоли или кладовой; 
• есть проходные комнаты.

Если у объекта хороший потенциал, один недостаток вряд ли станет проблемой. Например, квартира находится на девятом этаже, но все окна выходят на дорогу. А вот если объект сочетает в себе сразу несколько минусов, то стоит задуматься: его будет сложно продать даже с очень хорошим дисконтом.

Дома с дефектами отталкивают покупателей, и даже самый дорогой ремонт в квартире тут не поможет. Для начала стоит изучить документацию на здание: вас интересуют год постройки, дата последнего капитального ремонта и процент износа.

Затем рекомендуем самостоятельно пройтись по подъезду и общему коридору. Если заметите неприятные запахи, большое количество мусора, облупившиеся стены, сломанный мусоропровод или нерабочие лифты, то можно ехать на следующий показ. Быстро решить эти проблемы не получится, а на привлекательности квартиры они сказываются сильно.

Когда закончите осмотр дома, переключитесь на двор. Обратите внимание на количество и заполненность парковочных мест, качество озеленения, чистоту, а также на наличие детских площадок и мест для отдыха. Бесплатные парковки — всегда плюс, платные — всегда минус. Если в доме есть своя парковка, то ваша квартира точно привлечёт владельцев автомобилей.

Изучите локацию

Узнайте как можно больше не только про саму квартиру, но и про её окружение. Ухоженный район с богатой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью привлечёт гораздо больше покупателей, чем бывшая промзона в двух часах езды от центра. Если рядом с домом находятся школы, детские сады, супермаркеты, поликлиники, парки и другие социальные объекты — это большое преимущество. Покупатели любят, когда всё под рукой.

Помните: вас интересует только то, что уже построено и работает. У флипперов нет времени на то, чтобы ждать, пока во дворе достроится школа или откроется какой-нибудь престижный магазин. Покупателя нужно найти всего за пару месяцев, поэтому и исходить советуем из той инфраструктуры, которая есть уже сейчас. Если становится понятно, что в текущем состоянии район ничего предложить не может, лучше найти другой вариант.

Проверяем продавца

Сначала нужно убедиться, что вы имеете дело не с мошенником. Запросите у продавца паспорт и проверьте его подлинность с помощью специального сервиса МВД. Если паспорт окажется недействительным, требуйте разъяснений: может быть, возникла какая-то сторонняя проблема, которая никак не связана с мошенничеством. Добросовестный продавец обратится в МВД, чтобы выяснить, в чём дело, а мошенник будет уходить от ответа или вовсе исчезнет с радаров.

Вместе с паспортом сразу попросите предоставить выписку из психоневрологического диспансера о том, что продавец считается дееспособным. Если этого не сделать, мошенник сможет вернуть себе квартиру через суд под предлогом недееспособности — так можно потерять одновременно и деньги, и недвижимость.

Также нужно удостовериться, что перед вами реальный владелец этой квартиры. Попросите показать любой правоустанавливающий документ на недвижимость — это может быть договор купли-продажи, договор долевого участия (ДДУ), дарственная или, например, свидетельство о праве на наследство. Данные в этом документе должны совпадать с данными в паспорте.

Имейте в виду, что условный договор купли-продажи только создаёт основание для права собственности. Подтверждается оно другими документами: выпиской из ЕГРН или свидетельством о государственной регистрации права, если продавец получил квартиру в собственность до 2016 года.

После этого зайдите на официальный портал судов общей юрисдикции города Москвы и узнайте, не ведутся ли в отношении продавца судебные разбирательства. Особое внимание уделите любым конфликтам, связанным с недвижимостью — если, например, у продавца есть бывший супруг, который претендует на половину квартиры, вы сильно рискуете.

Ну и наконец последний шаг — выявить потенциальное банкротство вашего контрагента. Это можно сделать на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве.

Проверяем квартиру

Если с продавцом всё в порядке, переходим к квартире. Ваш главный источник информации здесь — выписка из ЕГРН. Это универсальный документ, который содержит всю ключевую информацию об объекте: площадь, кадастровую стоимость, полный список собственников и наличие обременений. Вы можете заказать выписку самостоятельно на сайте Росреестра. Электронная версия стоит 290 рублей, а бумажная — 460 рублей.

Помимо общей выписки есть также выписка о содержании правоустанавливающих документах и выписка о переходе прав на объект. Советуем заказать сразу три этих документа.

Если продавец отказывается предоставить вам свежую выписку из ЕГРН, безопаснее всего будет прекратить переговоры

Что должно насторожить:

1. В выписке указаны несколько собственников, но продавец вам ничего о них не сказал — или же сказал, но не предоставил доверенность на своё имя. В этом случае остальные дольщики смогут успешно оспорить сделку и вернуть квартиру себе. 
2. Паспортные данные продавца вообще отсутствуют в выписке. Другими словами, у него нет права собственности на эту квартиру. Если продавец не предоставил никакую доверенность, сразу отказывайтесь от переговоров — перед вами мошенник.
3. Квартира сменила несколько владельцев за короткий период времени. Скорее всего за этим скрываются какие-то юридические проблемы.
4. У квартиры есть любые обременения — ипотека, арест, аренда, рента, сервитут, доверительное управление или безвозмездное пользование.

Главный принцип, которого стоит придерживаться во время ремонта — это принцип нейтральности. Не используйте яркие цвета и экспериментальные планировочные решения: скорее всего, они оттолкнут большинство потенциальных покупателей. Чем нейтральнее выглядит квартира, тем проще покупателю представить себя в ней — а значит, тем быстрее у вас получится выйти на сделку.

Чтобы продать квартиру подороже, отремонтируйте «под ключ» кухню, ванную и туалет. Также советуем купить на кухню всю встроенную бытовую технику: варочную панель, винный шкаф и, например, посудомоечную машину. Всякие мелочи вроде чайника или кофемашины остаются на ваше усмотрение.

В остальном ориентируйтесь на правила дизайна интерьеров — квартира должна выглядеть гармоничной и уютной. Можно даже нанять специалиста, который составит для вас план ремонта, отделки и меблировки.

Взять ипотеку

Флиппинг — такой же бизнес, как и все остальные: рискованный и местами непредсказуемый. На каждом этапе что-то может пойти не так, и почти всегда это влечёт за собой дополнительные расходы. Поэтому запускать своё дело на заёмные средства не стоит, особенно если вы занимаетесь этим впервые: слишком велик шанс потерять всё и надолго застрять в долгах.

Не подготовить бизнес-план

Мы уже говорили, что главное в флиппинге — это скорость. Чем быстрее заканчивается один цикл, тем больше прибыли он приносит. Однако быстро провести такой массив работ можно только при наличии реалистичного и подробного бизнес-плана, который поможет вам контролировать ситуацию даже в том случае, если что-то пойдёт не так.

Налоги

У флипперов квартиры обычно задерживаются на пару месяцев. По закону, если продавец владеет недвижимостью менее 5 лет, то при её продаже он должен уплатить 13% НДФЛ.

Однако есть и хорошие новости. Если флиппинг — ваш главный источник дохода, вы можете открыть ИП. В этом случае налоговая ставка уменьшается до 6%, а ещё через некоторое время можно будет получить налоговый вычет размером до 260 тысяч рублей.

Заключение

Хотите купить квартиру в новостройке для себя и своих близких? Мы поможем. Просто перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с сотнями самых актуальных предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. А если не хочется тратить на это время, позвоните по номеру +7 (495) 152-20-20 — наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут выгодно оформить ипотеку. С любовью и без комиссии.