В предыдущих материалах мы много рассказывали о том, как безопасно купить квартиру на первичном рынке. Обсуждали, что такое эскроу-счёт, как его открыть, когда банк передаёт деньги застройщику. Но что произойдёт с эскроу, если дольщик переуступает права на квартиру до сдачи проекта? Кому перейдёт сумма на счёте? В этой статье вспомним, какие нюансы переуступки нужно помнить, и разберём, как сменить владельца эскроу-счёта.
Как проходит переуступка прав собственности
Для начала вспомним последовательность сделки по переуступке.
1. Владелец квартиры размещает объявление.
Пока проект строится, а квартира ещё не готова, продавец предлагает сделку по переуступке. То есть, вместо квадратных метров продаёт имущественное право и обязанности по договору долевого участия.
2. Покупатель проверяет продавца и застройщика.
Прежде, чем согласиться на сделку, потенциальный дольщик:
- проверяет репутацию застройщика;
- сверяет ДДУ от застройщика и ДДУ, которое подписал продавец;
- заказывает выписку из ЕГРН;
- изучает платёжное поручение из банка.
3. Стороны подписывают договор цессии.
Договор цессии – то же самое, что и уступка прав собственности. В документе покупатель и продавец прописывают условия сделки и характеристики квартиры. Обязательно указывают, есть ли у дольщика долг перед девелопером.
4. Регистрация договора в Росреестре.
Чтобы сделка считалась действительной, стороны подают оригиналы документов в Росреестр. Через 10 дней переуступку регистрируют, а в ДДУ вносят изменения: теперь дольщиком становится покупатель, а не продавец.
5. Оплата переуступки.
Покупатель рассчитывается с продавцом через аккредитив, банковскую ячейку или номинальный счёт, а также платит пошлину за оформление права собственности. Бывший собственник же выплачивает 13% налога за переуступку.
6. Переоформление эскроу-счёта.
Вместе с обязанностями по ДДУ к новому дольщику переходят права по договору эскроу. После госрегистрации цессии покупатель должен прийти в банк и перевести счёт на себя. Если продавец брал квартиру в ипотеку, её также переоформляют на нового дольщика.
В каких случаях ограничивают переуступку прав
У застройщиков и банков есть полное право запретить уступку или одобрить её только с предварительного согласия. Поэтому, чтобы избежать неприятных сюрпризов, до сделки нужно внимательно изучить текст ДДУ.
Что может быть в договоре:
Уступка после согласования договора цессии. Чтобы застройщик одобрил сделку, дольщик должен прислать ему черновой договор цессии. Изучив документ, компания даст ответ: разрешить переуступку или отказать.
Пример из ДДУ:
Уступка по предварительному согласию застройщика. Обычно, если у продавца нет задолженности перед девелопером, просить разрешение на сделку не нужно. Но некоторые компании всё равно требуют уведомить их о передаче имущественных прав.
Пример из ДДУ:
Уступка после согласия банка. Иногда девелопер просит разрешение от банка-кредитора. Например, если продавец покупал квартиру в рассрочку или ипотеку. В зависимости от внутренних регламентов, банк может запретить уступку или разрешить её после оплаты долга.
Пример из ДДУ:
Причём, если банк заподозрит продавца в отмывании денег, он не только откажет в переуступке, но и закроет эскроу-счёт. Выплаченная сумма вернётся обратно к дольщику, а девелопер расторгнет с ним ДДУ в одностороннем порядке.
Важно: если застройщик или банк запретили или отказали в переуступке, нужно обратиться за помощью к юристу.
Посмотрите другие предложения недвижимости
Как переоформить эскроу-счёт после подписания договора цессии
Застройщику не так важно, кто владеет правами на квартиру – он хочет получить оплату за строительство дома. Поэтому при переуступке крайне важно, кто становится новым владельцем эскроу-счёта. Чтобы избежать потенциальных проблем с банком-кредитором и девелопером, разберём, как переоформить эскроу.
Порядок действий:
1. Поменять дольщика в ДДУ.
Чтобы уступка считалась законной, Росреестр должен перерегистрировать ДДУ. Без этого шага нельзя переоформить эскроу, так как госорган меняет собственника в ЕГРН тоже. А без имени нового хозяина квартиры банк не сможет сменить владельца эскроу-счёта.
2. Собрать документы.
Для похода в банк понадобятся:
- паспорт нового дольщика;
- подписанный и заверенный в Росреестре договор цессии;
- выписка из ЕГРН;
- выписка по эскроу-счёту;
- заявление на открытие эскроу от продавца.
3. Заполнить в банке заявление на переоформление эскроу.
Новый дольщик приходит в банк, где продавец когда-то открывал счёт и просит менеджера переписать эскроу на себя. Всё, что остаётся – дождаться переоформления счёта и завершения строительства ЖК. Деньги с эскроу переведут застройщику через 10 дней после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Можно ли переоформить эскроу с ипотекой?
Прежде чем передать эскроу, предыдущий дольщик должен попросить разрешение на переуступку. Если сделку одобрили, покупатель переоформляет на себя обязательства по кредиту. По-другому это называется «выкуп ипотечной квартиры».
Ничего сложного в выкупе нет – это почти то же самое, что и первичное оформление ипотеки. Покупатель приносит пакет документов, который указан выше, а продавец подписывает соглашение о переуступке долгового обязательства. После банк закрывает ипотеку бывшего заёмщика и переводит её на нового дольщика. Квартира всё ещё в залоге, но теперь кредит платит другой человек.
Если банк не проводит выкупы из под ипотеки, участникам сделки придётся выбрать другой банк. Он переведёт в первый банк оплату за кредит, чтобы погасить задолженность.
Что делать, если покупатель не успел оформить эскроу до сдачи проекта и деньги вернулись продавцу?
Предположим, что сделка по уступке почти состоялась: стороны подписали договор цессии и отдали его на регистрацию в Росреестр. Остаются считаные дни до сдачи жилого комплекса, а банк ещё не знает, кто станет новым дольщиком по ДДУ. В итоге регистрация прошла поздно, дом сдали, а покупатель не успел сходить в банк и переоформить эскроу. Деньги вернулись на счёт продавца.
Катерина, юрист по недвижимости Whitewill:
«Первое, что стоит сделать новому дольщику – обратиться к предыдущему владельцу и попросить перевести деньги. Не нужно готовить документы, для начала можно договориться устно. Если же продавец не возвращает деньги, тогда их можно взыскать в судебном порядке – подать иск в районный суд».
Заключение
Если вы хотите купить квартиру в новостройке, но не уверены, что разберётесь в юридических нюансах – мы поможем. Наши специалисты возьмут на себя все сложности: составят договор цессии, подготовят документы и договорятся о скидке с продавцом. Позвоните или напишите по номеру +7 (499) 681-74-01. Брокеры ответят в течение нескольких минут и составят подборку из 3-5 проектов с переуступкой.
