Эскроу при переуступке прав на новостройку: как оформить счёт на нового владельца

Даниэль
Даниэль
автор статьи
16 марта 2023
9071 просмотр
article
16 марта 2023
9071 просмотр
В этой статье

В предыдущих материалах мы много рассказывали о том, как безопасно купить квартиру на первичном рынке. Обсуждали, что такое эскроу-счёт, как его открыть, когда банк передаёт деньги застройщику. Но что произойдёт с эскроу, если дольщик переуступает права на квартиру до сдачи проекта? Кому перейдёт сумма на счёте? В этой статье вспомним, какие нюансы переуступки нужно помнить, и разберём, как сменить владельца эскроу-счёта.

Лучшие предложения

SOUL
Показать другие проекты в районе Аэропорт монолит 3 квартал 2025 от 390 000
Portland
Показать другие проекты в районе Юг квартиры 4 квартал 2025 от 350 000
Republic
Показать другие проекты в районе Пресненский квартиры 3 квартал 2025 от 580 000

Как проходит переуступка прав собственности

Для начала вспомним последовательность сделки по переуступке.


1. Владелец квартиры размещает объявление.


Пока проект строится, а квартира ещё не готова, продавец предлагает сделку по переуступке. То есть, вместо квадратных метров продаёт имущественное право и обязанности по договору долевого участия. 


2. Покупатель проверяет продавца и застройщика.


Прежде, чем согласиться на сделку, потенциальный дольщик:

  • проверяет репутацию застройщика; 
  • сверяет ДДУ от застройщика и ДДУ, которое подписал продавец; 
  • заказывает выписку из ЕГРН; 
  • изучает платёжное поручение из банка.

3. Стороны подписывают договор цессии.


Договор цессии – то же самое, что и уступка прав собственности. В документе покупатель и продавец прописывают условия сделки и характеристики квартиры. Обязательно указывают, есть ли у дольщика долг перед девелопером.

article
Шапка договора цессии

4. Регистрация договора в Росреестре.


Чтобы сделка считалась действительной, стороны подают оригиналы документов в Росреестр. Через 10 дней переуступку регистрируют, а в ДДУ вносят изменения: теперь дольщиком становится покупатель, а не продавец. 


5. Оплата переуступки.


Покупатель рассчитывается с продавцом через аккредитив, банковскую ячейку или номинальный счёт, а также платит пошлину за оформление права собственности. Бывший собственник же выплачивает 13% налога за переуступку. 


6. Переоформление эскроу-счёта.


Вместе с обязанностями по ДДУ к новому дольщику переходят права по договору эскроу. После госрегистрации цессии покупатель должен прийти в банк и перевести счёт на себя. Если продавец брал квартиру в ипотеку, её также переоформляют на нового дольщика.

В каких случаях ограничивают переуступку прав

У застройщиков и банков есть полное право запретить уступку или одобрить её только с предварительного согласия. Поэтому, чтобы избежать неприятных сюрпризов, до сделки нужно внимательно изучить текст ДДУ.

Что может быть в договоре:

Уступка после согласования договора цессии. Чтобы застройщик одобрил сделку, дольщик должен прислать ему черновой договор цессии. Изучив документ, компания даст ответ: разрешить переуступку или отказать. 

Пример из ДДУ:

4.1.1.1. Уступка Участником долевого строительства прав и обязанностей по настоящему Договору третьим лицам возможна лишь при условии предварительного письменного согласования с Застройщиком формы документа, на основании которого Участником долевого строительства будет производиться передача (уступка) прав по настоящему Договору.

Уступка по предварительному согласию застройщика. Обычно, если у продавца нет задолженности перед девелопером, просить разрешение на сделку не нужно. Но некоторые компании всё равно требуют уведомить их о передаче имущественных прав.

Пример из ДДУ:

4.1.1.3. Уступка Участником долевого строительства прав требования по настоящему Договору третьим лицам допускается лишь при условии предварительного письменного согласования с Застройщиком договора уступки, предоставления одного экземпляра такого договора Застройщику, вся ответственность за последствия неисполнения данного обязательства лежит на Участнике долевого строительства.

Уступка после согласия банка. Иногда девелопер просит разрешение от банка-кредитора. Например, если продавец покупал квартиру в рассрочку или ипотеку. В зависимости от внутренних регламентов, банк может запретить уступку или разрешить её после оплаты долга.

Пример из ДДУ:

4.1.1.2. Уступка прав требования по Договору совершается при наличии письменного согласия Банка-Кредитора, полученного на основании предварительного письменного уведомления, направленного Банку-Кредитору Участником долевого строительства. В этом случае Банк-Кредитор сохраняет за собой право потребовать от Участника долевого строительства полного досрочного исполнения обязательств по Кредитному Договору.

Причём, если банк заподозрит продавца в отмывании денег, он не только откажет в переуступке, но и закроет эскроу-счёт. Выплаченная сумма вернётся обратно к дольщику, а девелопер расторгнет с ним ДДУ в одностороннем порядке.

Важно: если застройщик или банк запретили или отказали в переуступке, нужно обратиться за помощью к юристу.

Посмотрите другие предложения недвижимости

MOD
Показать другие проекты в районе Марьина роща квартиры, апартаменты 4 квартал 2024 от 390 000
Серебряный фонтан
Показать другие проекты в районе Алексеевский квартиры Сдан от 350 000
Level Мичуринский
Показать другие проекты в районе Запад Квартиры 2 квартал 2025 от 340 000

Как переоформить эскроу-счёт после подписания договора цессии

Застройщику не так важно, кто владеет правами на квартиру – он хочет получить оплату за строительство дома. Поэтому при переуступке крайне важно, кто становится новым владельцем эскроу-счёта. Чтобы избежать потенциальных проблем с банком-кредитором и девелопером, разберём, как переоформить эскроу.

Порядок действий:


1. Поменять дольщика в ДДУ.


Чтобы уступка считалась законной, Росреестр должен перерегистрировать ДДУ. Без этого шага нельзя переоформить эскроу, так как госорган меняет собственника в ЕГРН тоже. А без имени нового хозяина квартиры банк не сможет сменить владельца эскроу-счёта.


2. Собрать документы.


Для похода в банк понадобятся:

  • паспорт нового дольщика; 
  • подписанный и заверенный в Росреестре договор цессии; 
  • выписка из ЕГРН; 
  • выписка по эскроу-счёту; 
  • заявление на открытие эскроу от продавца.

3. Заполнить в банке заявление на переоформление эскроу.


Новый дольщик приходит в банк, где продавец когда-то открывал счёт и просит менеджера переписать эскроу на себя. Всё, что остаётся – дождаться переоформления счёта и завершения строительства ЖК. Деньги с эскроу переведут застройщику через 10 дней после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.


Можно ли переоформить эскроу с ипотекой?


Прежде чем передать эскроу, предыдущий дольщик должен попросить разрешение на переуступку. Если сделку одобрили, покупатель переоформляет на себя обязательства по кредиту. По-другому это называется «выкуп ипотечной квартиры». 

Ничего сложного в выкупе нет – это почти то же самое, что и первичное оформление ипотеки. Покупатель приносит пакет документов, который указан выше, а продавец подписывает соглашение о переуступке долгового обязательства. После банк закрывает ипотеку бывшего заёмщика и переводит её на нового дольщика. Квартира всё ещё в залоге, но теперь кредит платит другой человек.

Если банк не проводит выкупы из под ипотеки, участникам сделки придётся выбрать другой банк. Он переведёт в первый банк оплату за кредит, чтобы погасить задолженность.


Что делать, если покупатель не успел оформить эскроу до сдачи проекта и деньги вернулись продавцу?


Предположим, что сделка по уступке почти состоялась: стороны подписали договор цессии и отдали его на регистрацию в Росреестр. Остаются считаные дни до сдачи жилого комплекса, а банк ещё не знает, кто станет новым дольщиком по ДДУ. В итоге регистрация прошла поздно, дом сдали, а покупатель не успел сходить в банк и переоформить эскроу. Деньги вернулись на счёт продавца. 

Катерина, юрист по недвижимости Whitewill:

«Первое, что стоит сделать новому дольщику – обратиться к предыдущему владельцу и попросить перевести деньги. Не нужно готовить документы, для начала можно договориться устно. Если же продавец не возвращает деньги, тогда их можно взыскать в судебном порядке – подать иск в районный суд».

Заключение

Если вы хотите купить квартиру в новостройке, но не уверены, что разберётесь в юридических нюансах – мы поможем. Наши специалисты возьмут на себя все сложности: составят договор цессии, подготовят документы и договорятся о скидке с продавцом. Позвоните или напишите по номеру +7 (499) 681-74-01. Брокеры ответят в течение нескольких минут и составят подборку из 3-5 проектов с переуступкой.

Скачайте полный каталог квартир и апартаментов новостроек Москвы
Собрали 140 лучших новостроек в центре Москвы бизнес, премиум и делюкс-класса для жизни и инвестиций. Укажите свои контакты и скачайте каталог квартир и апартаментов в один клик.
Время скачивания: 6 секунд Обновлён 3 июня 2020 PDF, 13 MB
brochure
twig
twig
twig
twig
twig