Чем отличается долевая собственность от совместной?

При покупке или продаже квартиры очень важно понимать разницу между совместной и долевой собственностью. В первую очередь это важно, чтобы не нарушить законную процедуру сделки. Об особенностях каждого типа собственности, различиях и главных преимуществах — рассказываем в материале.

Под совместной собственностью подразумевается, что хозяева квартиры имеют равные права на владение, распоряжение и пользование недвижимостью. При продаже собственники фактически будут выступать одной стороной сделки, и преимущественных прав ни у кого из них не будет. Подробнее об этом вы можете прочитать в статье 244 ГК РФ.

Долевая собственность — это форма владения недвижимостью, когда право собственности есть у нескольких людей, за каждым из которых закреплена определённая доля. Важно сказать, что доли могут быть как равными, так и различными, в зависимости от вклада каждого собственника или на основании личных договорённостей. Детальнее узнать про особенности владения и пользования долевой собственности можно в 247 статье ГК РФ.

Долевой  

К плюсам долевой собственности можно отнести следующее:

• Собственники недвижимости могут самостоятельно распоряжаться своей частью жилой площади. Они могут её дарить, продавать или завещать — при этом ни с кем не нужно это согласовывать. Однако перед совершением сделки, например, по продаже доли владелец должен уведомить остальных собственников, потому что они обладают преимущественным правом на приобретение свободной доли. 
• Доли всех собственников не могут изъять за просрочки по кредитам у одного из владельцев. Арестуют лишь его часть недвижимости в период судебного процесса.

Можно выделить следующие минусы:

• Доля в квартире не всегда равна целому помещению. Если у квартиры с 3 спальнями 3 владельца с выделенными долями — каждая из них не может быть равна, например, только одной спальне. Объяснение простое: комнаты обычно разные по площади. Также не стоит забывать об общих зонах, которые сложно поделить. 
• Если собственники не могут самостоятельно распределить доли в квартире — придётся обращаться в суд. 
• На такую недвижимость распространяются судебные ограничения. Поэтому органы власти могут изъять эту долю за долги или наложить запрет на продажу или другие сделки с квартирой. 
• Собственник доли имеет полное право подселять арендаторов, приглашать гостей без согласования с другими владельцами.

Совместной  

У этого вида собственности также есть свои плюсы и минусы.

Преимущества:

• Собственники равны не только в правах, но и в обязанностях. Ответственность за содержание квартиры делятся между ними равномерно: например, оплата коммунальных платежей и налог на имущество.
• Налоговый вычет можно разделить по личной договорённости.
• В рамках разбирательств между владельцами квартиры суд не может применить ограничительные меры на такую недвижимость.

Недостатки:

• У собственниках на руках только один экземпляр договора на совместное владение. Сложность может возникнуть, если потребуются документы о собственности, а владельцы находятся в разных местах. 
• Если квартиру сдают в аренду, то доход нужно будет делить поровну. 
• Если один из владельцев несовершеннолетний, то любые операции с квартирой должны проходит с участием органов опеки.

Истинная доля — это то, как представлена часть собственника по общему праву без привязки к конкретному объекту недвижимости. То есть владение 50% двухкомнатной квартиры — не означает, что вам принадлежит одна из комнат. Но, например, если в вашей доли ¼, то вам принадлежат по 25 см² в каждом квадратном метре. При этом пользоваться вы можете всей квартирой целиком — вместе с остальными владельцами.

А вот реальная доля — это конкретная часть объекта, закреплённая за собственником, например, комната. В таком случае собственник доли имеет полное право никого туда не пускать или делать в ней ремонт на своё усмотрение.

Важно отметить, что ванную, кухню или коридор нельзя закрепить за одним собственником в качестве доли, потому что это нарушит права остальных владельцев.

Для закрепления за конкретной части квартиры нужно получить согласие других владельцев и обязательно прописать это в соглашении. Если договориться не получается, придётся обращаться в суд. Однако процесс может оказаться небыстрым, и решение может быть принято не в вашу пользу.

В какой момент возникает совместная собственность супругов  

По общему правилу, которое прописано в 34 статье СК РФ, имущество, приобретённое в браке — совместная собственность законных супругов. Также возможно заключить брачный договор, в котором будут прописаны все особенности владения недвижимостью.

Нюансы продажи и покупки таких видов недвижимости  

Сделка по квартире, которая находится в общей совместной собственности, не относится к операциям с высокими рисками. Всё потому, что один из владельцев не сможет продать недвижимость без ведома остальных собственников. При это при продаже недвижимости в долевой собственности есть риски. Недобросестнвые владельцы могут вместо целой квартиры продать долю.

Особое внимание следует уделять документам на право собственности и выписке из ЕГРН. С их помощью можно будет удостовериться, что продавцы не обманывают и продают юридически «чистую» квартиру.

Проверка документов  

Перед покупкой важно запросить и проверить следующие документы:

• Выписку из ЕГРН. 
• Документы-основания, по которым возникло право собственности. Например, договор купли-продажи.
• Свидетельство о регистрации права собственности или другие документы, которые подтверждают право собственности. 
• Свидетельство о браке. 
• Брачный договор, если есть. 
• Паспорта и другие документы, удостоверяющие личность собственников.

Заключение  

Хотите купить квартиру в ЖК премиум-класса в Москве? Заполните форму ниже, и наши сотрудники вам перезвонят. Брокеры подробно ответят на все ваши вопросы, подберут лучшие варианты на рынке и помогут оформить сделку.