В этой статье поговорим про апартаменты — подробно разберём их преимущества и недостатки, а также поделимся отличными проектами для инвестиций. Будет полезно всем, кто присматривается к этому рынку и хочет впервые вложиться в апартаменты.
Лучшие предложения недвижимости
Чем апартаменты отличаются от квартир
Квартиры — это жилые помещения, которые должны соответствовать строгим законодательным и санитарным нормам. Рядом с многоквартирными домами обязательно должна размещаться необходимая социальная инфраструктура, а потребительские права жильцов активно охраняются государством.
Апартаменты, с другой стороны, относятся к коммерческим помещениям — иными словами, к нежилым. Логичный вопрос: раз юридически они нежилые, почему в них всё равно живут люди? Всё дело в том, что если девелопер занимается строительством комплекса на коммерческом участке, то юридически в нём нельзя оборудовать жилые помещения. Здесь и приходят на помощь апартаменты: по документам они нежилые, но по факту — очень даже приспособленные для комфортной жизни.
Преимущества апартаментов
Выгодная цена
Земля коммерческого назначения стоит меньше, чем жилого, а нежилой статус здания избавляет застройщика от необходимости вкладывать большие средства в развитие социальной инфраструктуры. Как результат — апартаменты стоят на 15–20% меньше, чем квартиры.
Удобные локации
Очень часто апарт-комплексы строятся в самом центре города — там, где жилые здания строить запрещено. Это удобно для тех, чья работа связана с центром: можно тратить минимальное количество времени на дорогу до офиса и обратно.
Богатый потенциал для инвестиций
Апартаменты — очень ликвидный актив на рынке премиальной недвижимости: высокие арендные ставки позволят покупателю быстро окупить все вложения, после чего останется только получать стабильный и высокий доход. Средняя доходность апартаментов по Москве колеблется от 7% до 10%. Для сравнения: если речь идёт про рентные квартиры, этот показатель редко превышает 5%.
Элитная инфраструктура
Апарт-комплексы по умолчанию относятся к проектам высшего разряда — а значит, их резиденты могут рассчитывать на широкий перечень удобств. Особенно если речь идёт про сервисные апартаменты, которые сочетают в себе формат квартиры с дополнительными удобствами пятизвёздочного отеля. Что обычно входит в этот перечень: приватные кинотеатры, бассейны, консьерж-сервис, уютные ландшафтные сады, современные фитнес-центры и разнообразный ритейл.
Свобода в обустройстве
Законодательство РФ строго регулирует сферу жилой недвижимости, поэтому менять планировку квартиры — это всегда долго и сложно. С апартаментами всё гораздо проще: здесь нет никаких разграничений на жилые и нежилые комнаты, и санузел, например, можно расположить в любой части помещения. Совсем без бюрократии, конечно, не обойтись, но пробиваться сразу через несколько инстанций вам вряд ли придётся.
Недостатки апартаментов
Потенциальные проблемы с соседями
Помещения нежилого фонда можно использовать буквально для каких угодно целей, а не только для проживания. Например, ваши соседи по этажу могут совершенно легально открыть офис, магазин или хостел, и закон в этом случае никак не поможет. Ни о каком режиме тишины речь тоже не идёт.
К счастью, в комплексах с апартаментами распределение помещений обычно такое же, как и в жилых домах: снизу находятся коммерческие площади, а сверху — апартаменты. Но если ночью соседи не будут давать заснуть из-за громкой музыки или чего-либо ещё, просто позвонить в полицию уже не получится — с точки зрения закона они не будут считаться нарушителями.
Отсутствие налогового вычета
После покупки апартаментов налоговый вычет не вернёт новому владельцу ни копейки — недвижимость нежилая, а значит, для этого нет никаких оснований. Для сравнения: когда вы покупаете квартиру, вы можете вернуть себе до 650 000 рублей от стоимости объекта и суммы ипотечных процентов.
Отсутствие льготных программ ипотеке
Государство предлагает сразу несколько программ, которые облегчают процесс получения квартиры. Большинство из них направлены на многодетных семей: например, программы «Семейная ипотека» и «Молодая семья». Кроме того, при покупке жилой недвижимости можно использовать средства из материнского капитала — напомним, что в 2023 году он составляет 586 900 рублей на первого ребёнка и 755 600 рублей на второго.
На покупку апартаментов действие таких программ не распространяется — опять-таки из-за их юридического статуса.
Высокие налоги
Налог на апартаменты гостиничного типа рассчитывается по ставке 0,5% от кадастровой стоимости, а в случае с офисными коэффициент увеличивается в четыре раза — до 2%. При расчёте никакие льготы не действуют — учитывается вся площадь объекта.
Высокая стоимость ЖКУ
Собственники жилых помещений, как правило, оплачивают ЖКУ по более лояльным ставкам, а правительственная регуляция защищает их от переплат. В апартаментах складывается совсем другая картина: с юридической точки зрения все услуги оказываются коммерческим предприятиям, а не конкретным конечным потребителям, поэтому стоят они на 15–20% дороже. Вдобавок ко всему регуляция здесь не такая строгая, и многое зависит от совести коммунальщиков.
Инвестировать в апартаменты в 2023 году — выгодно или нет?
С точки зрения более краткосрочных инвестиций — например, сроком до 5 лет — да, выгодно. Апартаменты окупаются быстрее, чем квартиры, стоят меньше, а спрос на этот тип недвижимости в элитном сегменте только растёт. Если вы будете сдавать апартаменты в аренду на протяжении нескольких лет, а потом перепродадите, то останетесь в плюсе.
С долгосрочными инвестициями всё немного сложнее: в какой-то момент высокие расходы на коммунальные услуги и управление объектом могут свести на нет выгоду от низкой стоимости приобретения.
Перспективные проекты
«Саввинская, 27»
«Саввинская, 27» — шестиэтажный клубный дом делюкс-класса, построенный по проекту американского бюро ODA. Проект расположился на Саввинской набережной, в нескольких минутах ходьбы от парка «Новодевичьи пруды». Это очень удобная локация для автомобилистов: на ТТК можно выехать всего за 10 минут, а оттуда уже открывается вся Москва. Ближайшая станция метро — «Спортивная», до неё можно дойти за 15 минут.
Вы можете купить апартаменты площадью от 83 квадратных метров, а на верхних этажах разместились пентхаусы. Лоты в двух секциях предлагаются с дизайнерской отделкой «под ключ», а все остальные — с отделкой shell & core. Кухни и ванные уже оборудованы всей необходимой техникой, а в отделке активно используются натуральный мрамор и твёрдые породы дерева.
В лобби круглосуточно дежурит вежливый консьерж — ему можно поручить бытовые вопросы, чтобы освободить больше времени для себя и близких. Инфраструктура комплекса также включает в себя спа-зону с 25-метровым бассейном, фитнес-центр с отдельным залом для йоги и пилатеса, библиотеку с камином и уютную террасу на крыше дома.
RUNOVSKY 14
RUNOVSKY 14 — трёхэтажный клубный дом делюкс-класса в двух минутах ходьбы от метро «Новокузнецкая». Лаконичные фасады здания сочетают в себе пластику ар-деко и классическую простоту форм, а необычный для архитектурного ландшафта Москвы чёрный цвет делает комплекс одной из самых ярких новинок этого года.
Проект включает в себя всего 38 апартаментов, поэтому жильцы смогут рассчитывать на высокий уровень приватности. Благодаря панорамному остеклению в апартаментах всегда будет много солнечного света, а современное инженерное оснащение позволит жить одновременно и комфортно, и безопасно. Все резиденции предлагаются с готовой дизайнерской отделкой в трёх вариантах.
На цокольном этаже будут работать кафе и ресторан — идеальные локации для того, чтобы провести деловую встречу или поужинать с семьёй. Резиденты также получат доступ к тренажёрному залу и автоматизированному подземному паркингу на 13 мест, а любой бытовой вопрос можно будет поручить консьержу.
The Patricks
The Patricks — 5-этажный клубный дом делюкс-класса на Патриарших прудах. До станций метро «Тверская», «Пушкинская» и «Чеховская» от отсюда можно дойти за 10 минут, а дальше перед вами открывается вся Москва. Если едете на машине, то сможете максимум за 15–20 минут добраться до всех ключевых локаций в пределах ТТК. Кремль и Сити ещё никогда не были так близко — а значит, можно забыть про спешку по утрам.
В проекте представлены 10 эксклюзивных апартаментов площадью от 53 до 264 квадратных метров. Все юниты предлагаются с готовой дизайнерской отделкой и системой «умный дом» на платформе Yang — с её помощью можно дистанционно управлять практически всеми системами в резиденции. Весь последний этаж занимает просторный пентхаус с камином и двумя приватными террасами.
В лобби комплекса круглосуточно дежурит приветливый консьерж. Ему можно поручить любую бытовую задачу: например, заказать продукты, забронировать столик в ресторане или найти репетитора для ребёнка. И, конечно, вокруг дома расположилось всё лучшее, что может предложить столица — от изысканных ресторанов до легендарных театров и концертных площадок.
Лучшие предложения недвижимости
Заключение
Хотите купить апартаменты в Москве для себя и своих близких? Мы поможем. Просто перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с сотнями самых актуальных предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. А если у вас нет времени на поиски, позвоните по номеру +7 (499) 681-74-01 — наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут выгодно оформить ипотеку. С любовью и без комиссии.