Как выбрать управляющую компанию в новостройке

От качества работы управляющей компании напрямую зависит состояние дома, поэтому важно выбрать надёжную организацию с большим опытом работы. В этой статье поговорим про то, как найти идеальную УК — и что делать после того, как вы её нашли.

Если коротко, то управляющая компания выполняет две важные функции. Во-первых, она поддерживает надлежащее состояние здания, общедомового имущества и прилегающей территории — если протекает крыша или не работает лифт, УК должна выслать мастеров и разобраться с этими проблемами. Во-вторых, УК выступает посредником между жильцами дома и поставщиками других коммунальных услуг — например, уведомляет собственников о перебоях в подаче воды и выявляет должников.

А теперь чуть более развёрнуто. Все обязанности УК можно разделить на две группы — эксплуатационную и организационную. К эксплуатационным обязанностям относятся:

• регулярные осмотры здания и выявление повреждений;
• обеспечение пожарной безопасности; подготовка к зимнему периоду — например, проверка системы отопления;
• текущий ремонт общедомового имущества — это как раз замена лампочек и другие ситуативные работы; 
• благоустройство придомовой территории; 
• исправление аварий и устранение их последствий; 
• поддержание чистоты как в подъездах, так и на придомовой территории; 
• транспортировка мусора; 
• поддержание работы инженерных коммуникаций.

А вот некоторые организационные обязанности:

• учёт жильцов дома;
• выявление должников и неплательщиков, которые потребляют ресурсы в обход счётчиков; 
• учёт оплаты; 
• хранение и ведение всей документации на дом;
• информирование жильцов об изменениях в тарифных планах;
• контроль качества услуг, оказываемых другими предприятиями.

Полный список обязанностей, выполняемых конкретной УК, указан в тексте договора — обязательно изучите его. Так вы получите полное представление о том, что входит в сферу ответственности компании и в каких случаях к ней следует обращаться.

Застройщик начинает передавать квартиры жильцам. Это долгий процесс: по закону, у дольщиков есть два месяца на то, чтобы принять свою недвижимость. Кто-то примет квартиру сразу, а кто-то будет тянуть до последнего: ситуации бывают разными. Стоит также учитывать, что у собственников могут возникнуть претензии к качеству отделки или строительных работ — а если проблемы обнаружатся во всём доме, то процесс передачи может затянуться ещё на месяц-два.

Однако дому в это время уже нужно обслуживание — износ и различные технические проблемы не будут дожидаться урегулирования всех бюрократических вопросов. Поэтому пока жильцы принимают квартиры, зданием занимается временная управляющая компания, выбранная застройщиком. Договор с этой компанией действует до тех пор, пока собственники не проведут своё голосование.

За услуги временной УК тоже нужно платить. Пока дольщики ещё не приняли свои квартиры, работу компании за них оплачивает девелопер, но после подписания акта приёма-передачи траты ложатся на плечи самих жильцов. То, что они не участвовали в выборе УК, здесь роли не играет. Платежи обычно выставляются авансом, но сам договор при этом не может быть сроком более, чем на три месяца — это требование законодательства.

Дальше события могут развиваться по двум сценариям.

Сценарий 1. Общее собрание собственников

В течение 20 дней после ввода дома в эксплуатацию у жильцов есть возможность самостоятельно выбрать первую постоянную УК на общем собрании собственников – ОСС. Встречу обычно назначает застройщик, а на самом собрании его представители предлагают продлить договор с уже действующей УК. Принимать решение стоит только после того, как вы внимательно изучите саму компанию и предлагаемый договор. О том, как это сделать, мы поговорим в следующем разделе.

Если вариант от застройщика вас не устраивает, вы можете предложить другую компанию. Чтобы решение собрания имело силу, на нём должны присутствовать обладатели хотя бы 50% голосов — этот нижний порог называется кворумом. Выбирается та УК, за которую проголосовало большинство присутствующих.

Законодательство здесь не на стороне жильцов. В такие сжатые сроки организовать ОСС и обеспечить нужную явку может быть очень сложно, поэтому часто первая управляющая компания выбирается местными властями через открытый конкурс.

Сценарий 2. Открытый конкурс

Если дольщики не успевают самостоятельно выбрать УК, органы местного самоуправления открывают конкурс на право управления домом. Он проводится в течение 40 дней после объявления, а пока власти рассматривают заявки, здание по-прежнему обслуживается УК от застройщика.

Результаты конкурса оспорить нельзя: собственники обязаны подписать договор с победившей УК. Если они этого не сделают, договор будет заключен автоматически. Если же конкурс признают несостоявшимся, органы местного самоуправления назначат свою временную УК и объявят о проведении второго раунда — и так до тех пор, пока не получится найти постоянную управляющую компанию.

Поменять выбранную УК можно на ОСС — но не раньше, чем через год. Если вы считаете, что при проведении конкурса допускались нарушения, можно направить жалобу на органы местного самоуправления в Прокуратуру и Госжилинспекцию.

Есть несколько главных критериев, по которым стоит оценивать надёжность и эффективность управляющих компаний:

Наличие лицензии. Любая УК должна получить лицензию на работу и подтверждать право владения этой лицензией с помощью регулярных проверок Государственной жилищной инспекции –

Госжилнадзор. Если лицензии нет, перед вами мошенники.

Количество домов в управлении. Чем больше домов, тем лучше — это значит, что услуги этой УК востребованы на рынке.

Количество домов, отказавшихся от услуг. А здесь ситуация ровно наоборот: чем их больше, тем хуже. Это верный индикатор низкого качества услуг или других спорных моментов.

Отзывы. Обязательно проверяйте сразу несколько источников. Если есть возможность, лучше самостоятельно поговорить с кем-нибудь из клиентов УК — так вас не введут в заблуждение купленные отзывы.

Риск банкротства. Если у компании нет ни одного дома в управлении, с ней лучше не связываться — нет никакой гарантии того, что у неё хватит средств на обслуживание вашего здания.

Где искать УК

ГИС ЖКХ

Полный перечень всех управляющих компаний Москвы и любого другого города можно найти на портале ГИС ЖКХ — с ним обязаны работать все УК. Здесь они публикуют результаты общих собраний собственников, размещают списки работ по каждому дому с указанием стоимости и дублируют квитанции с ежемесячными начислениями по каждой квартире. Но на текущем этапе нас это не интересует.

На главной странице сайта находим раздел «Реестры» и выбираем «Реестр лицензий субъектов РФ». Или можно сразу перейти по ссылке. После этого нажимаем на кнопку «Изменить субъект», выбираем Москву и запускаем поиск. Снизу появится полный список всех московских УК с активной лицензией.

Это «Яндекс.Карты», «2ГИС» и Google Maps. Всё, что нужно сделать — вбить в поиск ключевые слова «управляющая компания Москва». Затем система покажет офисы тех московских УК, которые указали себя на карте. Этот способ удобен тем, что можно сразу мгновенно сузить поиск до организаций рядом с домом. А ещё здесь сразу показываются отзывы.

Поскольку речь идёт о Москве, лучше использовать российские справочники — какие-то компании могут не отмечаться в Google Maps, и отзывов там бывает меньше.

Сарафанное радио

Если у вас есть друзья или знакомые, живущие неподалёку, спросите их про то, насколько они довольны работой своей УК. Если их всё устраивает — возможно, ваши поиски закончатся здесь.

Есть и другой вариант: можно посмотреть на то, в каком состоянии находятся соседние дома. Обратите внимание на то, насколько прилежно УК следит за чистой и порядком в зданиях, и устройте небольшой опрос среди жильцов — в отличие от отзывов, их мнение не купишь.

Как выбрать УК: пошаговая инструкция

Составляем выборку

В реестре ЖКХ по Москве числятся 1144 управляющие компании. 99% из них нам не подходят — офис или представительство организации должны находится в пешей доступности от здания. Поэтому на первом этапе нам нужно сузить круг поиска до тех УК, которые находятся ближе всего к дому.

С онлайн-справочниками всё просто и понятно — карты наглядно показывают, какие УК вам подойдут, а какие находятся слишком далеко. Фильтровать результаты поиска на портале ГИС ЖКХ немного сложнее. Чтобы сделать отсев по территориальному признаку, нужно сначала зайти в раздел «Реестр лицензий субъекта», а затем выбрать поиск по реквизитам многоквартирного дома.

После этого снизу появится поле «Улица» — сначала укажите в нём улицу, на которой находится дом. Система подберёт все подходящие варианты. Мы рекомендуем также по очереди указать все ближайшие к зданию улицы — так получится составить более содержательную выборку.

Этот показатель виден сразу в результатах поиска. Если у компании нет домов в управлении, это может означать две вещи: она либо только начала работу, либо близится к банкротству. В любом случае с такой УК лучше не связываться.

Если с банкротством всё понятно, то проблема с новичками заключается в том, что у них ещё нет налаженного оборота средств — а значит, денег на обслуживание дома может не хватить. Также никак нельзя проверить, насколько качественно эта УК выполняет свою работу.

Проверяем УК

Во-первых, нужно проверить количество ушедших домов. Как это сделать:

• в результатах поиска в ГИС ЖКХ нажмите на интересующую вас УК;
• выберите раздел «Сведения о домах» в верхнем меню; 
• в поле «Состояние периода полномочий управления домом» выберите вариант «Период управления истёк».

Если вы видите, что с компанией за короткий период разорвали контракты несколько домов — это плохой знак. Также стоит насторожиться, если суммарное количество зданий, отказавшихся от сотрудничества, превышает количество зданий в управлении.

Во-вторых, нужно проверить компанию на банкротство. Сделать это можно с помощью единого федерального реестра сведений о банкротстве:

• в результатах поиска в ГИС ЖКХ нажмите на интересующую вас УК;
• скопируйте ИНН компании из раздела «Информация о лицензиате»;
• зайдите на сайт ЕФРСБ; 
• введите ИНН в поисковую строку.

Если у компании нет долгов, поисковая система выдаст результат «Ничего не найдено». Можно продолжать.

Если к этому моменту в выборке остались несколько компаний, не ограничивайтесь только одной — проведите переговоры хотя бы с двумя-тремя, чтобы сравнить ответы на все ваши вопросы и выбрать самый оптимальный вариант. Даже если на бумаге всё идеально, разные УК предлагают разные условия сотрудничества и перечни услуг.

Выбор УК — это коллективный процесс, поэтому в одиночку на встречу лучше не идти. Соберите команду из самых активных жителей или пригласите с собой совет вашего дома, а на самой встрече уточните следующие моменты:

• стаж и портфолио; 
• способы коммуникации с жильцами — мессенджеры социальные сети и т.д.; 
• конкретный список работ, которые будет выполнять компания; тарифы.

Изучаем договор

Что обязательно должно быть указано в договоре с управляющей компанией:

• перечень общедомового имущества, которое будет находится в управлении;
• перечень эксплуатационных и организационных услуг, которые компания обязуется оказывать; 
• порядок изменения этого перечня; 
• список коммунальных услуг, которые будет предоставлять УК — холодное и горячее водоснабжение, электроэнергия, отопление, вывоз отходов;
• порядок определения размера двух важных выплат: за ремонт жилого помещения и за коммунальные услуги;
• порядок и сроки выплат; 
• способы контроля за деятельностью УК — например, компания может предоставлять квартальные отчёты через доску объявлений в подъезде.

Последний шаг — утвердить договор на общем собрании собственников. За него должны проголосовать 50% собственников плюс один голос. Чтобы провести собрание по всем правилам, нужно сделать следующее:

1. Договориться с инициативными соседями и председателем совета дома. 
2. Определить дату, время и место собрания. 
3. Составить повестку дня и разместить информацию в интернете. 
4. Собрать деньги и контакты всех владельцев квартир и уведомить их о собрании. 
5. Отправить почтовые уведомления и уведомить город. 
6. Рассчитать количество голосов для каждого собственника. 
7. Подготовить бюллетени для голосования. 
8. Провести собрание. 
9. Провести голосование и собрать бюллетени.
10. Подсчитать голоса. 
11. Оформить протокол по итогам собрания и сдать его в управляющую компанию, а также в орган государственного жилищного надзора — жилищную инспекцию.

Собрание можно провести в трёх форматах: очном, заочном, и очно-заочном. Очный формат подразумевает личное присутствие всех собственников, при заочном все голосуют через уже знакомую нам систему ГИС ЖКХ, а при очно-заочном можно голосовать и физически, и онлайн.

Заключение

Хотите купить апартаменты в новостройках Москвы для себя и своих близких? Мы поможем. Просто перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с сотнями самых актуальных предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. А если не хочется тратить на это время, позвоните по номеру +7 (499) 681-74-01 — наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут выгодно оформить ипотеку. С любовью и без комиссии.