Что такое траншевая ипотека, и когда стоит выбрать именно её?

Покупка недвижимости в ипотеку – серьёзный шаг, требующий тщательного анализа и изучения актуальных кредитных продуктов. Сегодня на замену программы с околонулевыми ставками пришла траншевая ипотека – в этой статье рассказываем, как она работает, и кому может быть полезна.

Траншевая ипотека – это форма кредитования, при которой займ выдаётся частями. Как правило, двумя: при подписании договора и после ввода дома в эксплуатацию. Реже используют три и более траншей для более плавного перехода от низкого ежемесячного платежа к высокому.

Такую форму ипотеки используют для того, чтобы снизить финансовую нагрузку дольщика: первый транш может составлять 10%-30% от суммы кредита, и вам нужно будет выплачивать проценты только на эту часть вплоть до сдачи дома. Некоторые банки предлагают программы с минимальной первой выплатой и символическим ежемесячным платежом в несколько рублей: это закрепит за вами квартиру и её стоимость, а оплачивать кредит вы сможете начать по окончании строительства.

Когда возникает право собственности  

Оформить квартиру в собственность вы сможете сразу после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приёма-передачи. Однако сам объект будет находиться в залоге у банка до полного погашения займа.

Основные условия  

Ипотека траншами не сильно отличается от обычной программы, и её условия зависят от конкретного банка. В договоре прописываются процентная ставка, стоимость недвижимости и порядок взаиморасчётов.

Основное отличие – обязательный первоначальный взнос. Причём его размер может быть выше, чем по обычной ипотеке: так кредитные организации проверяют вашу платёжеспособность и защищают себя от убытков.

Пример расчётов платежей  

Например, вы выбрали квартиру за 10 000 000 рублей с первым взносом 20% и ставкой 14% на 30 лет. До ввода дома в эксплуатацию осталось 2 года, а сумма первого транша составила 1 000 000 рублей.

Пока ваша квартира строится, вы будете вносить около 14 500 рублей ежемесячно, а переплата за 2 года составит 67 000 рублей.

После внесения второго транша и его объединения с первым сумма платежей увеличится до 116 000 рублей в месяц на оставшиеся 28 лет.

Преимущества:

• Выбрав ипотеку траншами, вы можете копить на ремонт, частичное погашение или спокойно снимать квартиру, пока строится ваша. 
• Застройщик мотивирован сдать проект раньше срока, чтобы получить второй платёж от банка. 
• Вы можете сочетать траншевую ипотеку с другими программами, например, семейной ипотекой.

Недостатки:

• Траншевая ипотека подойдёт не всем: первоначальный взнос может быть значительно выше, чем по обычной программе. То же касается и ставки, но здесь в большей степени важен ваш кредитный рейтинг и уровень дохода.
• Это новая программа для российского рынка, и многие банки и застройщики пока с ней не работают. 
• Скидки от застройщика могут не распространяться на ипотеку траншами.

Кому будет выгодна эта программа  

В первую очередь траншевую программу стоит рассматривать, если вы хотите приобрести недвижимость в строящемся доме, и пока живёте в съёмной квартире. Платежи в период строительства не будут бить по бюджету, и вы можете спокойно дожидаться передачи ключей.

Кроме того, такой вариант подойдёт инвесторам: к моменту ввода дома в эксплуатацию ваша недвижимость хорошо вырастет в цена, а вы при этом не понесёте существенных расходов на оплату ипотечных процентов.

Возможные риски по мнению ЦБ  

Центробанк назвал траншевую программу рискованной: аналитики опасаются того, что заёмщик может быть дезинформирован рекламой и окажется не готов к росту платежей. Пока такой вид ипотеки недостаточно регулируется со стороны ЦБ, застройщики могут завышать стоимость квартир до 30%, чтобы использовать эти средства в качестве первоначального взноса для банка. При этом саму программу они рекламируют как жилищный кредит без первого взноса.

Всё это может привести к тому, что люди, ожидая взлёта стоимости недвижимости, будут брать траншевую ипотеку, но из-за раздутых изначально цен квартиры останутся на прежнем уровне. Чтобы не стать заложником подобной ситуации, обратитесь к профессиональному брокеру, который поможет подобрать наиболее выгодные варианты и рассчитает вероятную доходность.

Новостройки с траншевой ипотекой от девелоперов  

RiverSky  

RiverSky– жилой квартал бизнес-класса в Даниловском районе на набережной Москвы-реки. Всего в комплексе 8 корпусов высотой от 6 до 29 этажей на 1312 квартир. Вы можете приобрести уютные варианты с 1-3 спальнями, просторный пентхаус или роскошную виллу.

В лобби каждого из корпусов работает приветливый консьерж, который поможет решить бытовые задачи: закажет такси, встретит курьера, вызовет ремонтного мастера.

На территории комплекса организовали пространства для активного отдыха: займитесь спортом на открытом воздухе на оборудованной тренажёрной площадке, пока ваши дети резвятся в игровых зонах. А если захочется чего-то более спокойного, вы всегда сможете отдохнуть от городской суеты во всесезонном саду с фонтаном и удобными скамейками.

Застройщик предлагает программу, при которой первый транш составит 20% от ипотеки.

Стоимость: от 18 600 000 рублей.

Объект сдан.

Foriver – жилой квартал бизнес-класса в Даниловском районе на берегу Москвы-реки. Комплекс состоит из 11 корпусов с геометрическими изгибами, облицованными медными и золотыми панелями. Архитектура проекта напоминает волнорезы, рассекающие волны.

В ЖК Foriver можно выбрать квартиру с 1-3 спальнями или просторные пентхаусы с приватными террасами. Некоторые лоты идут с патио, где вы сможете разбить собственный небольшой сад и организовать уютное место для отдыха.

Для жителей комплекса создали удобную инфраструктуру: за покупками можно отправиться в торговую галерею, а после – расслабиться в спа-студии с термальными комнатами. Прогуляйтесь по ландшафтному двору с детскими площадками и променадом, а для занятия спортом отправляйтесь в современный тренажёрный зал с бассейном.

Застройщик предлагает программу, при которой первый транш составит 20% от ипотеки.

Стоимость: от 18 800 000 рублей.

Срок сдачи: 2 квартал 2024 года.

Траншевая ипотека – отличный инструмент для инвесторов и тех, кто мечтает обзавестись собственной квартирой в новостройке. Если вы ищете подходящий вариант, обратитесь по номеру 8 (495) 152-20-20, и наши специалисты проконсультируют и подберут для вас лучшие варианты. С любовью и без комиссии.