Выгодна ли субаренда недвижимости в Москве и как сдать квартиру?

Субаренда – один из способов заработать на сдаче недвижимости. Чтобы заняться бизнесом, достаточно грамотно составить договор и учесть риски. Рассказываем, как заработать на субаренде, и что важно принять во внимание.

Субаренда – это сдача уже арендованной недвижимости в аренду. Вы снимаете квартиру или офис у собственника, устанавливаете свою наценку и ищете арендаторов. Помимо этого, вы управляете собственностью, ремонтируете и договариваетесь с клиентами о цене.

Аренда – процесс, в котором собственник временно передаёт квартиру съёмщику в пользование. Взамен на это арендатор соглашается оплачивать проживание в течение оговорённого периода времени.

Как закрепить согласие на субаренду документально  

Пункт в договоре  

Чтобы не добавлять себе и собственнику хлопот, вы можете просто включить пункт субаренды в основной договор. Так выглядит пункт согласия на субаренду в основном договоре:

«Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём), передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (перенаём), а также осуществлять иные права, предусмотренные пунктом 2 статьи 615 ГК РФ. Получение дополнительного, в том числе последующего, согласия от арендодателя на это не требуется».

Отдельное соглашение  

Если вы не прописали пункт в основном договоре, то придётся получить дополнительное разрешение от собственника – для этого нужно отправить хозяину квартиры запрос.

Ниже приводим образец запроса о сдаче в субаренду:

«На основании Договора аренды №___ от ______, заключённого между (арендодателем) и (арендатором), (арендатор) просит дать согласие на сдачу в субаренду ____________________________ (характеристика недвижимости), на срок ______».

Документ лучше отправлять лично или заказным письмом, чтобы можно было подтвердить его получение:

• вы отправляете запрос хозяину квартиры; 
• собственник отвечает письмом-согласием на субаренду; 
• стороны заключают дополнительное соглашение к договору аренды.

Последствия сдачи без согласия  

Если собственник узнает о том, что вы сдаёте недвижимость без его согласия, он будет вправе выселить нового жильца и расторгнуть договор аренды с арендатором без возвращения оплаты. Также арендодатель может потребовать выплатить штраф, если это прописано в договоре, или компенсацию убытков, если имуществу нанесли вред. Если вы не смогли решить вопрос мирно, собственник имеет право подать иск в суд.

Что нельзя сдавать в субаренду  

Существуют объекты недвижимости, которые запрещено сдавать в субаренду:

• земельные участки, переданные малому и среднему бизнесу;
• государственные и муниципальные лесные участки, переданные в аренду после торгов;
• объекты недвижимости, которые находятся в охраняемых зонах: природоохранной, культурной или исторической ценности;
• в случае, если собственник включил в договор аренды условие, которое запрещает субаренду.

Субаренда – хороший способ заработать без больших вложений. Такой вид бизнеса выгоден обеим сторонам: арендатор снимает недвижимость у собственника по одной цене, сдавая в субаренду уже с наценкой, а собственник получает регулярную оплату аренды и не занимается бытовыми вопросами по выселению, ремонту и контролю.

Перечисляем несколько способов заработка на субаренде:

• Сдавайте недвижимость на короткий срок или посуточно: вы арендуете квартиру на длительный срок за 200 000 рублей в месяц, а сдаёте посуточно за 10 000 рублей.
• В конце месяца ваша выручка составит около 100 000 рублей. Разделите арендованную недвижимость на комнаты и сдавайте их в субаренду по отдельности на длительный срок: арендуйте трёхкомнатную квартиру за 120 000 в месяц и сдавайте комнаты в субаренду за 50 000 рублей каждую.
• Снимайте и сдавайте в субаренду коммерческие помещения: большую торговую площадь или просторный офис можно разделить на несколько маленьких секторов и заработать на наценке.

Возможные риски  

У субаренды много преимуществ, однако важно учитывать и подводные камни:

• Если вы сдаёте в субаренду офис в спальном районе, покрыть расходы может быть сложно. Для этого важно выбирать подходящую локацию: чтобы сдать коммерческое помещение, выбирайте деловые и центральные районы. 
• Не забывайте и о возможных простоях. Продолжительность предсказать непросто, и она может зависеть от спроса на местном рынке, сезона и места.
• Иногда сдача в субаренду может потребовать дополнительных трат – расходов на перепланировку или реконфигурацию офисных помещений.

Руководство к действию  

Заняться субарендой несложно, для этого нужно:

• найти помещение в аренду; 
• обсудить с собственником возможность сдавать недвижимость в субаренду; 
• обговорить все нюансы, составить и заключить договор аренды;
• найти субарендаторов и заключить с ними договор субаренды.

Как составить договор  

Договор субаренды заключают в письменной форме, при этом срок не должен превышать время договора основной аренды. Вот что вы должны указать в документе:

• стороны – первоначальный арендатор и субарендатор; 
• предмет договора – квартира, офис в бизнес-центре или склад;
• обязанности сторон по содержанию имущества, его использованию и порядок внесения арендной платы; 
• срок договора субаренды; 
• размер арендной платы; 
• реквизиты первичного договора аренды и имя собственника недвижимости; 
• пункт согласия собственника на сдачу имущества в субаренду или отдельное соглашение.

Нужно ли его регистрировать  

Если вы подписали договор на срок меньше года, то он считается краткосрочным и его не нужно регистрировать. Если длительность больше 12 месяцев, вы должны зарегистрировать документ в Росреестре. Когда недвижимость сдаётся на длительный срок, лучше зарегистрировать договор, чтобы не продлевать его каждый год.

Срок действия соглашения  

Сдать квартиру в субаренду вы можете на любой отрезок времени, однако помните, что срок договора субаренды не может быть больше, чем срок основного договора. Если арендатор расторгает договор аренды досрочно, то субаренда также прекращается, а субарендатор может заключить новый договор напрямую с собственником недвижимости.

Если хотите сдавать в субаренду жилую недвижимость, вам не нужно открывать ИП или ООО, гораздо проще оформить самозанятость. Сделать это вы можете в приложении «Мой налог» или на сайте ФНС. Сумма налога от дохода для самозанятых физических лиц составляет 4%, а для юридических – 6%. Учтите, что суммарный годовой доход самозанятого не должен превышать 2 400 000 рублей, иначе придётся открывать ИП. Вам нужно указывать свой доход на сайте ФНС или в приложении «Мой налог», система рассчитает налог самостоятельно и будет высчитывать его раз в месяц.

Если планируете сдавать в субаренду коммерческую недвижимость, нужно зарегистрироваться в качестве ИП. Размер налога будет зависеть от выбранного режима налогообложения – ОСН, УСН Доходы, УСН Доходы минус расходы или ПСН. Имейте в виду, что при сдаче в аренду нежилого помещения ИП не может уплачивать НПД.

Заключение  

Если вы хотите найти новостройку для пассивного дохода, закажите обратный звонок от наших брокеров, которые учтут ваши пожелания и найдут квартиру на самых выгодных условиях.